התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

מתנגדים לחריגה של קווי בניין למדרכות ומציינים כי השכונה מצויה כבר עתה בחסר תשתיות מבחינת שירותי תחבורה, חינוך ומוסדות ציבור.

תמצית טענות המשיבים- חברי קבוצת רכישה

תוספת יח"ד המבוקשת עולה כדי 11% מתוך ה- 20% האפשריים. יתר הבתים שנבנו במתחם התכנית החלה במקרקעין קיבלו הקלה בצפיפות. הקריטריון המנחה לעניין הקלה בצפיפות הינו 5 יח"ד לדירה ברוטו ועפ"י קריטריון זה ניתן לבנות במקרקעין 40 יח"ד.

תוספת 4 יח"ד לא תשפיע על תשתיות החינוך, התחבורה או מוסדות הציבור בשכונה, אלה נקבעו ע"י התב"ע החלה במקרקעין. התוספת מהווה 1.2% יח"ד מכלל היחידות במתחם.

לעניין מפגעי רעש, תחבורה, וזיהום אויר אין בתוספת 4 יח"ד כדי להשפיע.

לעניין ההקלה בגובה- החלטת הועדה המחוזית בעניין תכנית פת/2/2008 אינה רלוונטית למתחם נשוא התכנית, עפ"י התכנית ניתן לבנות במקרקעין 8 קומות ע"ע+ קומה חלקית+ חדרים על הגג, כלומר 10 קומות מלכתחילה.

לעניין חריגה בקווי בניין לא מדובר בשינוי בקווי הבניין למבנה ולכביש אלא לשצ"פ בלבד.

תמצית עמדת הועדה המקומית

ההקלות ניתנות לאישור עפ"י תקנה 2(6)(9) לתקנות התו"ב (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב 2002.

המבוקש הינו 9 קומות מלאות + קומה 10 חלקית, תחת 8 קומות מלאות, קומה 9 חלקית וחדרים על הגג. אין כל שינוי בזכויות הבנייה.

השינוי בקווי הבניין מתייחס לנסיגה המתחייבת מקומה 5 ומעלה ורק לכיוון השצ"פ.

תכנית פת/2/2008 מרוחקת מאות מטרים מהמקרקעין נשוא הערר.

התכנון מבוסס על מספר הקומות הקבוע בתכנית החלה במקרקעין.

התכנית הפורגרמטית שלוותה את הקמת כפר גנים ג' כולו התייחסה למס' יחידות הדיור + 20% הקלה. גם המתנגדים מתגוררים בבניינים שבעת הקמתם אושרה בהם תוספת יח"ד. לפיכך, התשתית הציבורית הקיימת ומתוכננת כוללת פתרונות גם ליח"ד שבהקלה.

הבקשה מציעה תקן חניה של 1:2 שהינו תקן ראוי באזור ואף עולה על התקן המחייב 1:1.8.

דיון והכרעה

במקרקעין חלה תכנית פת/במ/15/179 (להלן: "התכנית") אשר מאפשרת בניין בן 34 יח"ד ב- 9 קומות + חדרים על הגג .שטח הבניה העיקרי המותר הינו "125 מ"ר ממוצע ליח"ד, 150 מ"ר לדירת גג ללא שטח שירות בקומות".

התכנית מאפשרת שטחי שירות לבניה מעל מפלס הכניסה בשיעור 40% מהשטח העיקרי, ו- 100% מתחת לכניסה, התכנית אושרה ביום 11.8.95 ע"י הול"ל.

עפ"י נספח הפיתוח (שהינו תנאי להיתר עפ"י הוראות התכנית) אושרו 8 קומות מלאות + קומה 9 חלקית+ חדרים על הגג סה"כ 34 יח"ד.

כן מקנה פת/2000/א אשר אושרה לאחר התכנית הנ"ל זכות לבניה על גגות הבתים בהיקף של 60 מ"ר לדירה.

לעניין קו הבניה קובעת התכנית (קו בניין צדדי "4 ב – 4 קומות לכל קומה נוספת + 1 מ'), דהיינו 4 קומות הראשונות מחויבות בקו בניין צדדי של 1 מ', קומה 5 ב – 5 מ', קומה 6 ב – 6 מ', קומה 7 ב – 7 מ', וכן הלאה.

לית מאן דפליג כי הבקשה אינה חורגת מהמותר עפ"י המצב התכנוני המתואר לעיל בהיבט של זכויות הבנייה. השינוי המבוקש נוגע לחלוקת הזכויות בין הקומות בקומה ה-9 וה-10, ושינוי בצפיפות.

כפי שקבענו לא אחת שינוי מהמשטר התכנוני התקף מחייב בחינה דו שלבית- בשלב מקדמי יש לבחון הסיבה לשינוי המבוקש, ובשלב שני את השפעותיו.

במקרה דנן נחה דעתנו כי קיימת סיבה תכנונית של ממש לשינוי המבוקש, זו נוגעת הן לגודל דירות סביר יותר (המגיע כדי 112 מ"ר בממוצע + ממ"ד של 12 מ"ר + מחסן של 6 מ"ר), דירות כאלו באזור זה, הינן דירות סבירות ומרווחות, וספק לנו אם קיימת כיום הצדקה למסת דירות בהיקף של 125 מ"ר+ ממ"ד+ מחסן (כ- 140 מ"ר).

השינוי בחלוקת הזכויות בין הקומות מאפשר ניצול טוב יותר של השטח.

אף בבחינת השפעת הבקשה קא עסקינן איננו סבורים כי בתוספת 4 יח"ד יש כדי להשפיע באופן משמעותי על הצפיפות בשכונה, וכי חלוקת הזכויות המוצעת בין הקומות אינה מעלה ואינה מורידה לגבי הבתים הסמוכים.

יחד עם זאת ראינו לנכון להעיר כי החל מבחינת הבקשה במתחם הבא יש לחייב בדיקה פרוגרמטית אמיתית ביחס לכל השכונה, מבחינת צרכי הציבור, התשתית התחבורתית וצרכי החינוך בפרט, מאחר וזו האחרונה בוצעה ב-1996.

אשר לעניין קו הבניין

בנושא זה החריגה האפשרית ליתן הקלות בקריטריונים הקבועים בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית – התשס"ב 2002). על פניו ומבלי שפורטו בפנינו כל הנתונים עולה כי המבוקש אינו כולל הנסיגות הנדרשות בקומות מה - 5 ואילך, והתכנון המוצע עולה על עשרת אחוזי הקלה האפשריים הקבועים בתקנות לעניין זה.

יחד עם זאת ייתכן ומדובר במגרש לא רגולרי ועל כן עפ"י סעיף 6.6 לפת/2000 (אשר חלה במקביל במקרקעין) ניתן לאשר הסטייה המבוקשת.

לפיכך, אנו משיבים הדיון בנקודה זו לוועדה המקומית, אשר מונחת לאשר הסטייה בקווי הבניין מקומה 5 ואילך, אם תמצא כי הוראות הדין כאמור לעיל מאפשרות לעשות כן.

בכפוף לאמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון