טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

תמצית טענות העוררים

הבקשה פוגעת בעוררים שמתגוררים בקומה 2 בבית הסמוך, מבקשת ביטול נסיגה בקומות, מבקשת תוספת יח"ד (13 מעבר ל – 12 המותרות), כוללת תוספת זכויות בניה הקלה בקומות, מבקשת נסיגה בקו בניין מבית העוררים על מנת ליצור דרך גישה לחניות שתביא למפגע, וממקמת את פח האשפה באופן שגוי בצד הצפוני של המבנה.

הועדה המקומית טעתה בהתעלמה מהפגיעה הקניינית בנכסי העוררים עקב אישור הבקשה.

הבניה תחסום אור שמש לבית העוררים.

הבקשה כוללת סטייה ניכרת במספר הקומות המתיר הקלה של עד 2 קומות למבנה בן 3-4 קומות.

למעשה אושרה בניה בת 10 קומות שתבלוט ולא תשתלב באזור המידי.

הבקשה תפגע בזרימת אוויר מדרום.

העוררים הסתמכו על נת / 100 היא התכנית שחלה במקרקעין, שקבעה מקסימום 2 קומות וחלה במועד רכישת המקרקעין על ידי העוררים. לו ידעו שתשונה לא היו רוכשים הדירות.

מדובר באזור כפרי אשר הבניה המבוקשת אינה משתלבת בו . הבניה אפוא משנה אופי זה ועל כן נופלת בגדר סטייה ניכרת על פי תקנה 2 (1) לתקנות התו"ב (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת").

הבניה סוטה מהתכניות החלות במקרקעין, הן בזכויות הבניה והן במספר יחידות הדיור, הן בבניה על שטח הגג, הן בהקצאת חניות (המחייבת על פי נת / 400 / 7 תוספת 15% לאורחים). עוד קובעת נת / 400 / 7 כי לא יינתנו תוספת זכויות בניה לגבי מגרש בו הוגשו יותר מ – 12 יחידות דיור, ולכן הבקשה עומדת בסתירה גם להוראה זו.

הבקשה פוגעת בפרטיות העוררים נוכח סמיכותם של המבנים לבניין העוררים, בנוגע למצב הקיים.

הבקשה טומנת בחובה מפגעי רעש וריח לבית העוררים.

רחוב זנגביל סובל ממצוקת חניה קשה וויתור על 15% תוספת חניות לאורחים יכביד על המצב הנוכחי.

תמצית טענות המשיבה

מדובר ברחוב המצוי במרכז העיר, בלב אזור העסקים ובקרבה לשוק העירוני. הבניין בו מתגוררים העוררים הינו בן 4 קומות.

במקרקעין חלה נת / 100 / ש / 1 המתירה 4 קומות על עמודים, סה"כ 5 קומות בהיקף 120%. תכנית זו תואמת מבחינת זכויות הבניה גם את נת / 100 בה כבר נקבעו 120%. שטח המותר לבניה במגרש הוא 1200 מ"ר ומותרות בו 12 יח"ד.

בעוד שבשנות ה – 40 וה – 50 נבנו באזור צמודי קרקע, מזה כ – 30 שנה הבניה מאופיינת בבניינים בני 4-7 קומות.

ההקלה בקומות ובתוספת יחידות דיור ניתנו על מנת לצמצם את קונטור הבניין ומשפרת את מצב העוררים ביחס לקווי הבניין בתוקף. מדובר בבניין רגיל למקובל ברחוב ושלא ישנה את אופי האזור.

מאחר ומותר לבנות 5 קומות ניתן להוסיף 3 קומות בהקלה. ההקלה המבוקשת ביחידות דיור מגעת כדי 1 יחידת דיור בלבד ונופלת מהמותר על פי תקנות סטייה ניכרת.

ההוראה בנת / 400 / 7 המחייבת תוספת 15% חניה לאורחים חלה על תכנית בנין ערים ולא על בקשה תואמת תכנית.

ההצללה והפגיעה באוויר נוף וריחות נובעת מעצם בנייתו של בניין חדש. העוררים מתגוררים בקומה 1 ו – 2 בבניין הסמוך ולכן עצם מיצוי הבניה גם ללא הקלה משנה המצב בהיבט זה מבחינתם.

לעניין קו הבניין הרי שמדובר בשינויו לטובת העוררים.

הפרטיות ממנה נהנו העוררים הינה אך ורק נוכח העובדה שהבניה לא מומשה עד כה.

עמדת הועדה המקומית

העוררים טוענים בעררם טענות שונות אשר אינן רלוונטיות לאינפורמציה התכנונית, מתייחסות למגרשים נשוא הבנייה המבוקשת. זאת ועוד העוררים מעלים בעררם מצג לפיו המדובר באזור כפרי המאופיין בבניה נמוכה שעה שהמדובר במרכז העיר, סמוך לשוק העירוני, אזור הרחוק מהדימוי אותו מנסים העוררים ליצוק בעררם.

וועדת הערר כבר אישרה בהחלטות רבות כי אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה בה הוא גר תיוותר ללא שינוי.

ההקלה המבוקשת על ידי המשיבה 2 ניתנת לאישור בהתאם לתקנון התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) ונדרשת לאור מספר היחידות המאושר על פי התב"ע והתכנון המודרני הנדרש כיום על ידי המשיבה 1.

דיון והכרעה

התכנון המוצע כולל בניין בן 7 קומות על עמודים, כאשר ב – 6 הקומות הראשונות מתוארות 2 דירות בקומה ובקומה ה - 7 מתוארת דירת גג. שטח הדירות מגיע בממוצע לכ – 105 מ"ר לא כולל ממ"ד.

התכנון כולל נסיגה של המבנה בחזית הצפונית ביחס לקו הבניין הקבוע במצב התכנוני התקף. במצב התכנוני התקף מחויב קו בניין של 4 מ', בעוד על פי הבקשה הוצע קו בניין משתנה בין 5.80 מ' ל - 6.20 מ'. גם בחזית הדרומית נסוג הבניין במעט ביחס לקו הבניין הקבוע, למעט לעניין נקודתי בנושא חניה מקורה.

הועדה המקומית הבהירה כי המדיניות שלה מכתיבה דירות של 120 מ"ר באזור זה, במתווה של 2 דירות בקומה, ועל כן לא ניתן לממש הזכויות במקרקעין מבלי להוסיף קומות.

בהתחשב בעובדה כי האזור מצוי בלב העיר וכי הועדה המקומית מעודדת בו בינוי במתווה דומה, אנו סבורים כי אין להחריג המקרה דנן, שכן ככלות הכל מדובר בבניין צר ותמיר יותר מזה שניתן היה לתכנן בתחום קווי הבניין, וממילא על מנת למצות את זכויות הבניה בתחום אותם קווים קרוב לוודאי כי היה צורך לחרוג ממספר הקומות המותר כיום (4 על עמודים כאמור לעיל).

סה"כ הוצג בפנינו תכנון סביר ביותר מבחינת גובה הבניין ושטח הדירות המתוכננות בו.

לעניין טענות העוררים בנוגע לסטייה ניכרת – הרי שתקנות סטייה ניכרת קובעות במפורש בתקנה 2(8) כי מספר הקומות אשר ניתן להוספה בהקלה ועדיין לא מהווה סטייה ניכרת, מתבסס על מספר הקומות המותר לרבות קומת עמודים מפולשת. לפיכך מקום בו מותרות 4 קומות על עמודים הרי שלמעשה מדובר ב – 5 קומות עליהן מותר להוסיף 3 קומות על פי אותה טבלה המופיעה בתקנה 8(ב).

לעניין השתלבות המבנה בסביבה הקרובה, אשר גם הוא פרמטר על פי תקנה 8 לעיל, השתכנענו לאחר שהוצגו בפנינו נתונים ותמונות, כי מדובר במרכז העיר וכי קיימים מבנים נוספים בגובה דומה בסביבה, ולפיכך לא מדובר בהיבט זה בסטייה ניכרת

כך גם לעניין תקנה 2 (1) אשר עניינה בשינוי אופיה של הסביבה הקרובה; אכן ביחס לבית הישן הבנוי כיום במקרקעין ישתנה אופיה של הסביבה הקרובה, אולם אין זה המבחן הרלוונטי. בענייננו יש לבחון המבוקש לעומת המאושר על פי דין תקף היום, כאשר זה האחרון מגיע כדי מספר יחידות דיור דומה (12 במניין), בקווי בניין מפושטים יותר וב – 4 קומות על עמודים. עצם הקמתו של בניין שכזה הוא שישפיע על שינוי הסביבה ולא ההקלה המתבקשת בהתמרתו והגבהתו של הבניין נשוא ערר זה.

יחד עם זאת מצאנו ממש בנושא הפגיעה אשר עשויה להיגרם כתוצאה ממיקום חדר האשפה, שדלתו פונה אל עבר בניין העוררים; לעניין זה יוסבר כי התכנון התבסס על העובדה כי מאחר ודרך הגישה לחניות עוברת בצפונו של המגרש (דבר שמהווה לשיטתנו יתרון לשוכניו של הבניין הצפוני), שכן מותיר רוחב פנוי בשטח ניכר ונרחב, הרי שעל פי ההיגיון העומד מאחורי התכנון יש לאפשר גישה ברכב לפח האשפה.

איננו בטוחים כי אלמנט זה הינו חיוני, ומכל מקום אנו קובעים כי יש לשנות את מיקומו של חדר האשפה באופן שהפתח שלו לא יפנה כלפי הבניין הצפוני, ומוטב כי לא ימוקם בחלק הצפוני של המגרש כלל, אלא בחלק פנימי אחר בקומת הקרקע.

לעניין הסדרת חניות הרי שהבקשה שלפנינו כוללת 14 חניות כאשר כנגד הדירה שבהקלה הוקצבו למעשה 2 חניות. אין מחלוקת כי על פי נת / 400 / 7 תקן החניה הנדרש במקום הינו חניה אחת לדירה של עד 120 מ"ר, ואחת ושליש חניה עבור דירה בהיקף של מעל 120 מ"ר.

עוד קובעת אותה תכנית כי כאשר החניה לדיירים בתחום מגרשי חניה (כלומר חניה פרטית) יש להקצות בנוסף בתכניות בניין ערים שטחים לחניה ציבורית בשיעור 15% מתקן החניה למגורים.

הווה אומר – תקן החניה לאורחים חל מקום בו עסקינן בתכניות בניין עיר המוצאות על בסיס נת / 400 / 7 ולא במסגרת בקשות המוגשות על פיה.

נעיר, כי אנו סבורים כי החלטה על מדיניות לפיה ידרשו כתנאי למיצוי הקלות תוספת חניות - גם בתת הקרקע, ביחס לתקן מיושן זה, הינה יותר מסבירה, אולם איננו רואים לכפות במקרה זה מדיניות כזו "הר כגיגית" על הועדה המקומית.


אשר על כן ולאור כל האמור ובכפוף להערותינו לעניין פח האשפה הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון