בקשת לסגירת מרפסת ובניה בגג, הבקשה כללה הקלה בהצמדות למעקה הגג

בקשת לסגירת מרפסת ובניה בגג, הבקשה כללה הקלה בהצמדות למעקה הגג

העוררים הינם בעלי הזכויות בדירת הגג הסמוכה למקרקעין נשוא הערר (באותו בניין). מדובר בבית מגורים משותף ובו 8 דירות. המשיבים 2 הינם מבקשי הבקשה.

תמצית טענות העוררים



מחצית מדיירי הבניין לא חתמו על הבקשה.
מדובר בהכשרת סגירת המרפסת בדיעבד.
חרף העובדה כי הגג מהווה רכוש משותף וטרם הועברה רכישתו והצמדתו לדירה נשוא הערר נבנו מדרגות מתוך הדירה לגג.
הותקן מרזב ניקוז הפונה לכביש ועלול להתיז מים למרפסת השכנים.
ההחלטה מתעלמת מנושא הקולטים המצויים מעל שטח גגו של המבקש.
פתרון הקולטים שהוצג בבקשה נדחה ע"י רשויות כיבוי אש.
גם העוררים הגישו תכנית לבנייה על הגג וזו טרם נדונה, בטענה כי יש צורך בהסדרת הבעלות בגג תחילה. דיירי הבית הסכימו כי כל עוד לא תהיה הסכמה לא תהיה בניה בבנין.


תמצית תשובת המשיבים



מדובר בבית משותף בעל 3 אגפים (3 כניסות) הרכוש המשותף, משותף לבעלי הזכויות בכל אחת מהכניסות.
תכנית אל / 105 / 15 מהווה תוספת שטח עיקרי של עד 25 מ"ר ושטח שירות עד 10 מ"ר.
הבקשות נחתמו על ידי 8 בעלי הדירות.
סגירת המרפסת בוצעה בפועל לאחר הגשת הבקשה נוכח הצורך הדחוף והתמשכות ההליכים ומכל מקום אין לה מתנגדים היום.
המרזב שהתקין הוא זמני ויתוקן בהתאם לקבוע בבקשה.
לעניין קולטי השמש הוגשה תכנית מתוקנת שמגדירה את כל הקולטים על גג המבקשים וחדר המעלית. מועד הזזת הקולטים ועצם העבודות יתואמו עם הדיירים האחרים. תכנית זו קיבלה אישור (כיבוי אש). לאחר הזזת דודי השמש והקולטים, צינורות החשמל והמים יחוברו ללא חיבורים זמניים וקופסאות אלא בקווים ישרים מהלוח. המבקשים יהיו אחראים על הקולטים והדודים בעת הצבתם.
נושא הסדרת הבעלות מטופל כבר היום.
אף המשיבים ביקשו לבנות במקביל לעורר התוספת אולם בעוד הם ממלאים אחר כל דרישות הועדה המקומית. העורר אינו טורח לעשות כן ולפיכך קיים פער בין המצוי והרצוי.
הניגוד בין תכנית הבניה נשוא הערר לזו של העורר התמצה בנושא הדודים, אולם משנמצא לכך פתרון לפיו אף קולט אינו ממוקם על גגו של העורר נכון עשתה הועדה באשרה הבקשה.


עמדת הועדה המקומית



הערר כולל הקלה ממוקדת בנוגע להצמדת תוספת הבניה למעקה הגג מעבר ל – 2 מ'. ההקלה אינה נתקפת אלא יתרת הבניה ולפיכך מדובר בערר על החלטה שעניינה אלמנטים תואמת תכנית ולפיכך דינו להדחות על הסף.
דין הערר להדחות הואיל וטענות העוררים לקוחות מהמישור הקנייני. טענות אלה יש להפנות אל המפקחת על בתים משותפים, או ביהמ"ש המוסמך ולא לועדה המקומית.
לעניין נזק נטען במהלך עבודת הבניה, הרי שהמשיבים מחויבים להשבת המצב לקדמותו.
לעניין מרזב הניקוז – מדובר במרזב זמני ובלתי מורשה כאשר במסגרת הבקשה ניתן פתרון כולל להזרמת מי הגשמים למערכת הניקוז הכוללת של הבניין.
לעניין אי צירוף חתימות שכנים הרי שאלה צורפו.
לעניין הקולטים – בבקשה המקורית מוקמו 6 קולטים מעל דירת המשיבים ו – 3 מעל חלק הגג מעל דירת העוררים. כיום מתן פתרון לפיו 6 קולטים מעל דירת המשיבים ו – 2 מעל שטח ציבורי (משטח מעל חלל שייעודו אוורור) הפתרון נמצא תקין וראוי הנדסית ולא יגרום לחסימת פתח האוורור. המשיבים נדרשו לאישורים לרבות כיבוי אש ואינסטלציה.
לעניין התשלום לשכנים הרי שמדובר בטענה קניינית לחלוטין.
הנושא של בניה במקביל יבחן ע"י המפקחת על בתים משותפים.


X X X

במהלך הדיון בועדת הערר ניתנה לעוררים זכות תגובה נוספת נוכח מועד מסירת התשובה לעוררים לדבריהם.

במהלך הדיון הציע העורר פתרון לפיו 6 קולטים ימוקמו על גג המשיב ו – 2 הנותרים על גגו שלו (של העורר).

כן הובהר כי בקשת העורר נמסרה להשלמת גיליון דרישות על ידו – דבר שטרם הושלם.
לאחר מכן הוסיפו העוררים וטענו כי בתיק הועדה קיימות התנגדויות לבניה וכי ההסכמה ניתנה בשעתו בשנת 2008.

המשיבים השיבו כי רק העורר בחר לערור ולפיכך קיים מתנגד אפקטיבי אחד.

הועדה המקומית הבהירה כי גם יתרת הטענות ממחישה את מהותו הקניינית של הסכסוך בין הצדדים, כי מתמלול הישיבה בועדה המקומית ניתן ללמוד על ניסיון לגשר בין הצדדים ותו לא לית מאן דפליג כי הבניה נשוא הערר תואמת המצב התכנוני התקף במקרקעין (למעט לעניין ההקלה בקו הבניין של התוספת).

יחד עם זאת מקום בו מתבקשת הקלה העומדת על פי חוק זכות ערר על החלטת המקומית לאשר הבקשה אפילו בהתנגדות אינה נוגעת רק להקלה.

עם זאת ברי כי התערבותה של ועדת הערר כפופה אף היא (כמו גם הועדה המקומית) למושכלות יסוד וביניהן החובה לאשר בדרך כלל אלמנטים התואמים התכניות החלות במקרקעין נתונים.

"לעניין זה יש לציין כי העיקרון לפיו ככלל יש לאשר בניה תואמת תב"ע נקבע בשורת פסקי דין עוד קודם לחוק יסוד זה - דוגמת בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א – שם נפסק כי קיימת סמכות לסרב למתן היתר גם כשהבקשה תואמת תב"ע אולם "השאלה אינה של הסמכות אלא של שיקול הדעת בשימוש בסמכות – אם בנסיבות המקרה יהיה זה שימוש לגיטימי בסמכות הנתונה לה להתלות את התכנית".

על שיקול דעת זה נפסק (בג"צ 36/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת
אביב נ' הועדה המחוזית לתו"ב ת"א כי ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות הראויה.

"השימוש בסמכות זו יכול להתבטא בהתניית מתן היתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם ראוי שיעשה בצמצום ובזהירות ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נאותה בתחום התכנון"...

ברי כי המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים (ובהתאם גם "משיכתם" של העוררים את הסכמתם לבניה נשוא הערר בשעתו). בכגון דא לא יחליטו מוסדות התכנון לעולם.

רק מקום בו על פניו לא מצויות בידי מבקש ההיתר זכויות קנייניות לבניית המבוקש, רשאי מוסד התכנון לדחות החלטתו עד לאחר סיום הבירור הקנייני.

כזאת לא עסקינן במקרה דנן. מדובר בהרחבת דירה על פי תכנית המיועדת לתכלית זו, כאשר הרחבה זו צריכה להיעשות על פי חוק המקרקעין – התשכ"ט – 1969 ברוב של 3/4 מהדיירים אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

בפני ועדת הערר הופיע מתנגד אחד אשר אף חתימתו מצויה על כתב אישור, לפיו הדיירים עיינו בתכנית הבקשה להיתר וניתנה הסכמתם לבניה המבוקשת.

במצב דברים זה, המחלוקת ככל שקיימת טעונה הבאת ראיות וחקירות, מכשירים שאינם נמצאים לרשות ועדות הערר והיא אינה מוסמכת להכריע בהם.

לשון אחר, מקום בו הוצגו חתימות פוזיטיביות (ולשיטתנו לא הוצגה התנגדויות פוזיטיביות המאיינות הרוב הדרוש) אין מדובר במצב בו על פניו למבקש הבקשה אין זכות קניינית לבנות המבוקש.

מובן כי היה ויפנו העוררים לערכאה המוסמכת יוכלו לברר עניין זה, דבר דבור על אופניו ואף לקבל הכרעה מוסמכת בסוגיות אלה.



אשר לתכנון

ככל שהפתרון המוצג בבקשה יעלה עם דרישת כיבוי אש, כפי שהובא בפנינו נראה לנו כי הפתרון לקולטים עשוי להיות מותווה על פי הבקשה.

הוסבר לנו כי מדובר בהצבת קונסטרוקציה שלא תחסום עשן כדרישת כיבוי אש, עליה יוצבו 2 קולטים שלא יוצבו על גג המבקש (המשיבים 2). למען הסר ספק אנו סבורים כי פתרון זה טעון אישורן הסופי של רשויות כיבוי אש.

אלטרנטיבה ראויה עשויה להיות הצבתם של אותם קולטים על גגו של העורר, כפי שהתבקש, אלא שפתרון זה טעון שני שלבים: האחד – הצבתם על הגג הנוכחי והשני הצבתם על הגג החדש כשתאושר בקשתו של העורר.

היה והעורר יסכים לפתרון דו שלבי כאמור אנו סבורים כי פתרון זה נכון יותר, ולא – יש לבחון המתווה הראשון.

לא מצאנו ממש בטענות העורר בדבר היכרות מוקדמת למשיב עם גורמים בועדה המקומית, שכן כל שניתן להבין מפרוטוקול הדיון שהומצא בפנינו הינו ניסיון גישור בין הצדדים. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העובדה כי העורר הגיש בקשתו המתוקנת רק ביום 6/2010 ולפיכך איננו סבורים כי מופלה לרעה בלוח זמני הטיפול בה.

אנו ממליצים לועדה המקומית כי עת שתושלמנה הדרישות תוכנס בקשתו של העורר לדיון בהקדם האפשרי ולא יאוחר מ – 60 יום מיום הגשת הבקשה הכוללת הדרישות.

אשר לעניין המרזב – הרי שפתרון הניקוז שחייבה הועדה (ההתוויה אל מערכת הניקוז הכללית) מקובל גם עלינו.

אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הצמדת מרפסת לדירה

  2. כניסה לדירה דרך המרפסת

  3. בניית תוספת מרפסת ללא היתר

  4. היתר בניה למרפסת זיז לא מקורה

  5. שבירת קיר חיצוני של גג מרפסת

  6. צו הריסה על סגירת מרפסת פתוחה

  7. קירוי שנוצר כתוצאה מהרחבת המרפסת

  8. התליית היתר בניה להקמת מרפסת זיז

  9. סגירת מרפסת ללא היתר בתל אביב

  10. ארנונה על גג - ארנונה על מרפסת

  11. בקשה לבנות מרפסת בדירה עם חיבור לסלון

  12. ערר שלא לאשר אלמנט מצליל במרפסת זיזית

  13. האם מרפסת חלק משטח הדירה או שטח מוצמד לדירה

  14. בקשת שינוי מהלך מדרגות ותוספת מגורים על מרפסת גג

  15. האם צריך לשלם היטל השבחה על הרחבת מרפסת מכוח תכנית ?

  16. ערר לאשר בקשה להרחבת דירה, תוספת חדרי שינה וסגירת מרפסת

  17. התנגדות לבניית מרפסות בטענת "פגיעה ארכיטקטונית" בפרויקט

  18. ההבדל בין ''גג פתוח'' לבין ''מרפסת גג'' לצורכי ארנונה

  19. בקשה לסגור חלק ממרפסת פתוחה במפלס העיקרי והגדלת עליית הגג

  20. בקשה להיתר סגירת מרפסת קיימת בקומת הקרקע וריצוף של גינת הבית

  21. בקשה להיתר לסגירת מרפסת, ריצוף חצר ובניית מדרגות חיצוניות לחצר

  22. בקשה להקמת בית דו משפחתי צמוד קרקע ושתי בריכות שחייה במרפסת גג

  23. בקשת לסגירת מרפסת ובניה בגג, הבקשה כללה הקלה בהצמדות למעקה הגג

  24. דירת דופלקס: תוספת בניה להשלמת קומת גג ומרפסת פתוחה מעל התוספת

  25. האם יש לקבל את הנחיות מהנדס העיר, לגבי צורת מרפסות הגג המותרות ?

  26. בקשה לסיפוח שני גגות משותפים שמעל קומה מסחרית והפיכתם למרפסות פתוחות לדירה

  27. בניית בריכה במרפסת קומת חדרים על הגג, חדר מכונות והגבהת מעקה ע"י זכוכית דקורטיבית

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון