בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

מבקשים להקים בניין ובו יחידת דיור אחת, בחלק העורפי של המגרש. העוררת הינה בעלת הזכויות בחלקה 27 באותו הגוש, הנמצאת מצפון מזרח למגרש. בין המגרש לחלקת העוררת מפרידה חלקה 85, אשר הינה בבעלות העירייה.
בחלק החוצץ בין המגרש לבין חלקת העוררת, על חלקה 85, קיימת דרך סלולה, אשר אינה מסומנת בתכנית החלה, כ/251ב (להלן: "התכנית") כדרך, אלא כאתר לבניין ציבורי ובו כזיקת מעבר. כך נראה הדבר בתכנית:
המשיבים הגישו בקשה לבניית ביתם, כאשר הם מבקשים לעשות שימוש בזיקת המעבר הנ"ל, גם לצרכיהם. העוררת מתנגדת לכך. לטענתה, זיקת ההנאה הנ"ל נועדה לשרת אך ורק את חלקתה, ולא מגרשים אחרים. היא מסתמכת על סעיף 3.6 לתקנון התכנית, בו נקבעה ההוראה הבאה:
"בחלקה מס' 85 בגוש 11039, תותר זכות מעבר לחלקה מס' 27, כמסומן בתשריט"
העוררת למדה מהאמירה כי זכות המעבר הותרה לחלקה מס' 27, כי לא הייתה כוונה להתיר זכות מעבר גם למגרשים אחרים. היא אף מסתמכת על מכתבים שנשלחו לה, ממנה ניתן ללמוד כי הגישה למבנים העורפיים במגרשים צריכה להתבצע מהכביש הראשי, מתוך המגרש עצמו, וכי היא עצמה החריג לכך, בשל אותה הוראה בתכנית אשר העניקה לה את האפשרות להיכנס דרך זיקת המעבר.
המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") והמשיבים דוחים את עמדת העוררת. הם סבורים כי זיקת המעבר לא יוחדה לחלקה מס' 27 בלבד, אלא רק קבעה כי זו רשאית לעשות שימוש שכזה בה. לדעתם, מאחר והבקשה אינה כוללת הקלה כלשהי, כלל לא עומדת לעוררת זכות ערר, ויש לדחות את הערר על הסף, ולחילופין לגופו, בשל העובדה כי אין בו ממש.
בסעיף 4.1 לתקנון התכנית נקבע כי "השטח המסומן בתשריט כ"זיקת מעבר" ישמש לצורך מעבר בלבד, של הולכי רגל וכלי רכב וכן לצורך העברת תשתיות תת קרקעיות כגון קווי חשמל, טלפון, כבלים, מים, ביוב וכו'. זאת - ללא בניה וללא שימוש לצרכי חניה. רוחב זיקת המעבר - כמסומן בתשריט. בתוך זיקת המעבר ובצמוד לשוליים יותר גינון (כגון גדר חיה על גבול החלקה, דשא בשוליים וכו') ובלבד שרוחבו לא יעלה על 70 ס"מ ומיקומו לא יפריע למעבר חופשי". בנוסף ראוי לציין כי רוחב זיקת המעבר הוא 10 מ', וכי זו הינה סלולה, וכוללת מדרכות בשני צדי המיסעה (אשר רוחבה כ-5 מ'). אין גם מחלוקת כי זיקת המעבר משמשת (בנוסף להיותה כניסה לחלקה 85) את חלקה 27 (השייכת לעוררת), וכן את הבניין העורפי בחלקה הסמוכה למגרש, חלקה 28.
אנו סבורים כי ההוראה בתכנית נועדה להבטיח כי לחלקה 27 תהיה גישה מזיקת המעבר. דהיינו, על מנת שלא יהיה כל ספק, כי שמורה לה הזכות להגיע מדרך זו, נקבעה זיקת הנאה המבטיחה כי חלקה 27 אכן זכאית למעבר דרך האתר לבניין הציבורי. אולם אין בידי ההוראה הנ"ל בכדי לשלול את האפשרות לעשות שימוש באותה זיקת מעבר (אשר ממילא, לאור הוראות סעיף 4.1 לתקנון התכנית, אינה יכולה לשמש לכל מטרה אחרת מלבד דרך גישה), גם למגרשים סמוכים נוספים. השיקול אותו יש לשקול, הינו שיקול תכנוני מובהק - האם דרך גישה זו יכולה לשאת את מספר כלי הרכב והולכי הרגל הצפויים לעשות בה שימוש באם תוקנה זכות מעבר דרכה.
פרשנות זו מתבקשת, בין היתר, לנוכח העובדה כי ניתן להתיר זכות מעבר שכזו, על פי הסכמה בין שני בעלי קרקעות גובלים (ר' סעיף 93 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969), וכל עוד לא נוצרת מניעה תכנונית, זו יכולה להוות דרך גישה לגיטימית לבעל חלקה סמוכה. לא נראה כי הייתה כוונה לשלול זכות שכזו גם במקרה זה. הכוונה הברורה בתכנית היא להבטיח כי לחלקה 27 תהיה זכות שכזו, ואין ללמוד מכך כי שימוש בזכות זו אינה קיימת גם לחלקות האחרות.

אין ספק כי התכנית לא הפכה את אותו חלק מחלקה 85 לדרך. עם זאת, במצב שנוצר, לפיה המדובר בדרך בפועל, אשר אין אפשרות לבצע עליה בינוי כלשהו, וכאשר המדובר בדרך בעלת מדרכות רחבות ומיסעה המסוגלת להכיל שני מסלולים (אחד בכל כיוון), אין שום סיבה תכנונית שלא לאפשר זאת, כאשר המדובר בשלוש יחידות דיור, לכל היותר, אשר יעשו בה שימוש. על כן, מבחינה תכנונית גרידא, אין שום מניעה מלאפשר זאת למשיבים.
בנוסף לכך, המדובר באחת ממספר זיקות מעבר המופיעות בתכנית. ראינו כי קיימות זיקות רשומות (המופיעות בסעיף 3.9 לתקנון התכנית, אולם בתשריט התכנית אלו בכלל סומנו כדרכים), אשר הינן צרות יותר מזיקת המעבר נשוא הערר. חרף העובדה כי רוחבן של אלו צר מאוד, הן נועדות לשרת שלוש חלקות נפרדות. על כן, ברור כי לא הייתה כוונה שזיקות מעבר אלו יהוו זכות המוגבלת לחלקה אחת בלבד. מאלו ניתן ללמוד גם כי הכוונה הייתה להבהיר לאלו חלקות חייבת להינתן גישה בדרך זו, אך לא לשלול אפשרות מעבר לחלקות אחרות. כך, לדוגמה, בסעיף 3.1 קיימת זיקת מעבר אשר נועדה לאפשר גישה לחלקה ציבורית (חלקה 157), אולם מאחר והמדובר בזיקה הנעשית על חלקת מגורים, הרי שאין מניעה, כאמור, כי בעליה יאפשר גם לגובלים אחרים (בצורה הסכמית), לעשות שימוש בה, ובלבד שלא תימצא מניעה תכנונית מלעשות כן.
אין אנו מקבלים את הטענה כאילו ניתן ללמוד על כך שהגישה חייבת להיות מהכביש הגובל, בשל האמור בסעיף 3.1 לתקנון התכנית. בסעיף זה נקבע בתת סעיף החניה כי "לא תותר יותר מכניסת רכב אחת למגרש, מכיוון הרחוב הגובל, למעט במקרים מיוחדים באישור מהנדס העיר". אלא שסעיף זה נועד למנוע ריבוי כניסות ממגרשים לדרכים הציבוריות, ולא לקבוע חובת גישה לבניינים העורפיים דווקא מהכביש (אמירה אותה ניתן היה לציין בנקל בהוראות התכנית). מקום בו אין יותר מכניסת רכב אחת מהמגרש לרחוב הגובל, אלא קיימת כניסה מכיוון אחר, אין חריגה מהוראות התכנית.
אשר על כן, דין הערר להידחות. למען הזהירות, ומאחר והנושא לא עלה די הצורך בפנינו, נבקש כי יתווסף תנאי להוצאת ההיתר, של קבלת אישור מהנדס תנועה לפיו אין מניעה להעמסת יחידת דיור נוספת, על זיקת המעבר הנ"ל. בכפוף לקבלת אישור שכזה, ובעמידת המשיבים ביתר הוראותיה ותנאיה של הוועדה המקומית, ניתן יהיה להוציא לאלו היתר בנייה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון