רק בשנת 2010 נזכרו היורשים להודיע על העיסקה, ולכן חויבו הם בהפרשי ריבית, לפי סעיף 15 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת" ו-"החוק", לפי העניין). 3. העורר טוען כי יש להפחית לו את סכומי הריבית, בשל העובדה כי המדובר בריבית בסכומים ניכרים, וכן בשל העובדה כי העורר נהרג כאשר שירת בכוחות הביטחון ועלה על מוקש, בשנת 2002. שלושה מבניו, אשר הינם חלק מהיורשים, הינם בעלי צרכים מיוחדים, ואחיהם הבכור משמש כאפוטרופוס עליהם. לטענת העורר, יש להתחשב בעובדות אלו, ולהפחית את הפרשי ההצמדה והריבית הגבוהים החלים על העיסקה, וזאת על פי סמכותנו מכוח סעיף 16 לתוספת. 4. המשיבה מתנגדת להפחתה הנ"ל. היא סבורה כי כל עוד העיכוב נובע מסיבות אשר הינן באחריות בעל הקרקע, אין מקום להפחית את היטל ההשבחה. 5. ראוי לזכור ולהזכיר כי הנטל לשלם היטל השבחה רובץ על מי שהיה הבעלים בעת אישור התכנית, ולא על רוכש הקרקע (ר' סעיף 2 לתוספת). במועד אישורה של התכנית כלל לא היה העורר בעל הזכויות בקרקע, ולכאורה אין הוא חייב בהיטל השבחה כלשהו. הסיבה לכך שהערר הוגש על ידי העורר היא הסכמית - העורר התחייב כלפי המוכר, כי הוא יישא בהוצאות המיסוי וההיטלים החלים על העיסקה, ועל בסיס זה, מבקש הוא כעת כי נתחשב בצרכיו. 6. העובדה כי העורר אינו המוכר, אלא הקונה, אינה צריכה לענייננו. העובדה כי הוא נטל על עצמו לשאת בתשלום ההיטל, וסיבותיו עמו, אינה משפיעה על מהותו של ההיטל או אל דרך ההתייחסות אליו. המדובר עדיין בהיטל הרובץ על המוכר, ומי שבא בנעליו נושא באותו הנטל כאילו היה המוכר. ההסכמים שנערכו בין הצדדים ואינה משנה מאומה מבחינת הדין, והיא אינה משפיעה על צרכי המשיבה, אשר זכאית להיטל השבחה מהמוכר, ללא קשר למיהותו של המשלם. 7. לפיכך, על אף שהעורר או מי מטעמו הוא זה אשר נושא בתשלום ההיטל, ההתייחסות אליו תהיה כאל כל בעל קרקע אשר הושבחה בתכנית, ואשר מבקש לממשה על דרך של מכר. 8. כאמור, כל סכום שלא שולם במועד, חייב לשאת, על פי הדין, בריבית פיגורים. על פי סעיף 16 לתוספת, רק "נימוקים מיוחדים שיירשמו", מצדיקים את הפחתת תשלום ריבית הפיגורים הנ"ל. הנימוקים הללו חלים, כאמור, על מי שחב בהיטל, ולא על מי שרכש את הקרקע ממנו. 9. אין בנימוקים אשר הובאו על ידי העורר, ולו שמץ של עילה להפחתת סכום הריבית, שכן הפחתה זו צריכה להתייחס, כאמור, למוכר (החב בתשלום מכוח הדין), ולא לקונה. כל הטענות אשר הועלו על ידי העורר, מתייחסות לאירועים שאירעו זמן רב לאחר מימוש הזכויות, ועל כן, הן אינן משפיעות כהוא זה על החבות בהיטל. 10. יתר על כן, אפילו היינו מתייחסים לטענות העולות מכתב הערר ומהתגובה המאוחרת לו, עדיין לא היה מקום להפחית את הפרשי הריבית החלים על ההיטל, עד לשנת מותו של העורר (2002). כפי שהובהר לעיל, העיסקה נכרתה בשנת 1995. זהו מועד המימוש של הזכויות אותן קיבל המוכר כתוצאה מאישורה של התכנית, ועל כן, מכוח סעיף 7(א) לתוספת, היה עליו לשאת בתשלום ההיטל כבר אז. דברים אלו הובהרו על ידי כב' השופטת חיות בע"א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ ואח' נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה - מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 130-131: "בהינתן התכלית והמטרה להטלת היטל השבחה אין סיבה מבוררת המצדיקה יצירת הבחנה, כגון זו שמציעות המערערות, בין עיסקה שלפיה מעביר בעלים רשום של מקרקעין מושבחים את המקרקעין לאחר, עיסקה שניתן להשלימה ללא קושי ברישום הבעלות על שם הקונה, לבין עיסקה אשר לפיה מעביר בעל זכויות אובליגטוריות במקרקעין את זכויותיו לאחר, ושיש בה קושי להשלים את רישום המקרקעין על שם הקונה. כאן וגם כאן מבצע הנהנה מהשבחת המקרקעין, בעצם ההתקשרות, פעולה שהיא מימוש ההתעשרות והוצאתה מן הכוח אל הפועל, והרי לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית נבחנת נקודת המימוש באספקלריה של הנהנה, ולא באספקלריה של הקונה, או של מקבל הזכויות המוענקות. לפיכך מן הראוי שמועד המימוש לגבי כל אחת משתי העיסקאות הנזכרות לעיל יהיה אותו מועד עצמו, והוא - מועד ההתקשרות בעיסקה... ... כפי שכבר צוין, אין כל סיבה מבוררת לראות במועד הרישום צומת דרכים, או מועד בעל חשיבות מיוחדת, לעניין קביעת מועד התשלום של היטל ההשבחה, שכן ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות. הוא הדין באשר לאותם מקרים של העברה או הענקה שאינם תולדה של התקשרות המתאפיינת במפגש רצונות, אלא תולדה של פעולה חד-צדדית מצד המעביר או המעניק, כגון העברת מקרקעין של תאגיד בפירוק מרצון לבעלי מניותיו (ראו פרשת ויזל). גם בהעברות או הענקות כאלה אין כל משמעות מיוחדת, מן ההיבט הנוגע להיטל השבחה, לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין, וההתעשרות מתוקף ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ביצוע ההעברות או ההענקות הנדונות לנעברים והגשמת רצונו החד-צדדי של המעביר או המעניק, הגלומה בהן." 11. דהיינו, על פי הדין, המועד לתשלום ההיטל היה בעת כריתת ההסכם, ביום 25.8.1995. העורר, אשר היה בחיים עד לשנת 2002, לא עשה מאומה בעניין. גם לאחר מותו, איש לא טרח להודיע על קיומה של העיסקה. יוצא כי במשך כל השנים הללו, הוועדה המקומית לא קיבלה את המגיע לה, על פי דין. 12. ריבית אינה קנס. ריבית מטרתה אחת - לשקף את מחירו של הכסף אשר מוחזק אצל אדם אשר אינו זכאי לו (או מהכיוון ההפוך - את עלות הכסף בה נושא האדם לו מגיע הכסף). כאשר אדם נוטל הלוואה מהבנק, הוא משלם עבורה ריבית, המשקפת את השווי אותו נתנו הצדדים (באמצעות מו"מ) לכך כי סכום מסוים יגיע מיידית לאדם, והוא ישלם את תמורתו בשיעורין. במקרה בו לא מקבל אדם סכום כסף המגיע לו, על חברו לשלם את אובדן האפשרות של הזכאי להשקיע את כספו, ולקבל עליו דיבידנד (או במבט אחר - חיובו ליטול הלוואה לשם עמידה בהתחייבויותיו שלו, אשר לה קיימת עלות, כאמור). דברים אלו הובהרו גם על ידי בית המשפט העליון, ברע"א 4644/92 חנן ורבקה נובל נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד מז(4) 866, 869 (ההדגשות הוספו - ו.ע.ל.צ.): "לשונו של סעיף 134(א) לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] ברורה. הסעיף מדבר בחוב שהוכר, הכולל "ריבית או כל תמורה כספית במקום ריבית". הוראת הסעיף היא, כי לעניין דיווידנד תיפסק לנושה ריבית שאינה עולה על השיעור שנקבע בסעיף 4 לחוק פסיקת ריבית והצמדה. המחוקק אינו מבחין לעניין זה בין "ריבית הסכמית" לבין "ריבית נזיקית", כהגדרת המערערים, והדברים מובנים. ריבית היא תשלום בעד השימוש בכסף, יהא זה לגבי תקופת ההלוואה או לגבי תקופת הפיגור בהחזרת החוב. להבחנה בין שתי התקופות יכולה להיות השלכה על קביעת שיעור הריבית (ראה ע"א 349/84 פריג נ' מטלר, בעמ' 76), ואולם מהותית המדובר באותו דבר עצמו תשלום עבור השימוש בכסף. בע"א 400/85, 636/87 גד-שט שותפות לבנין ולהשקעות ואח' נ' אליהו עבודי ואח', בעמ' 371, נאמר לעניין זה: ..."חיוב המערערים בתשלום ריבית... הינו, בעיקרו של דבר, מתן פיצוי למשיבים בשל אותו ראש נזק - הלא הוא ההפסד שנגרם למשיבים על שאינם יכולים להפיק מכספם את טובת ההנאה שיכלו להפיק מהשקעתו, כשהכסף נמצא בידי המערערים (ראה ע"א 495/80, בעמ'68)". 13. זהו המקרה שבפנינו. כאשר הוועדה המקומית אינה מקבלת את הכסף המגיע לה, מהיטלי ההשבחה אותם היה על המוכר לשלם, היא אינה יכולה למלא אחר תפקידיה הקבועים בסעיף 13 לתוספת, או שעליה ללוות את הכסף לשם כך, מגורמים אחרים. העלות הזו נופלת על הציבור, ואין סיבה כי כך יהיה, כאשר הסיבה היא רצונו של המוכר להמשיך ולהחזיק בכסף אשר אינו מגיע לו, ולהפיק למעשה תועלת מכספי הציבור, אותם הוא מעכב בידו. החוק אינו קובע קנס עבור אי תשלום ההיטל במועד, אולם הוא כן קובע כי את מחיר הכסף, יש להטיל על מי שמעכב בידו את התשלומים. על כן, כל עוד העורר המשיך לעשות בכספי הציבור כבשלו, וניצל אותם לצרכיו האישיים, אין מקום להפחית את התשלומים בהם נשא. 14. לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי על הסכום אותו קבע השמאי המייעץ, יחולו הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לקבוע בסעיף 15 לתוספת, וזאת עד למועד הגשת הערר. מאז מועד הגשת הערר ועד למועד קבלת החלטה זו, יוצמד הסכום למדד המחירים לצרכן (שכן בתקופה זו לא ברור היה מהו הסכום אותו על העורר לשלם), וממועד קבלת ההחלטה ועד למועד התשלום בפועל, יחולו שוב הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לסעיף 15 לתוספת. ריבית והצמדהירושהריבית