תשלום היטל השבחה שטח המיועד למתקנים הנדסיים (בריכת מים) במקום שטח חקלאי

תשלום היטל השבחה שטח המיועד למתקנים הנדסיים (בריכת מים), במקום שטח חקלאי

2. בערר הועלו מספר טענות, הנוגעות להטלת החיוב. ראשית נטען כי במועד אישור התכנית, לא הייתה העוררת בעלת זכויות בקרקע, וכי הסכם החכירה עמה נכרת רק לאחר שאושרה התכנית והייתה בתוקף. על כן, ההיטל אינו יכול להיגבות ממנה, אלא יש לדרוש חלף היטל מהמינהל, אשר הינו הבעלים על הקרקע, מכוח סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת"). העוררת אף ציינה כי אין צדק בהטלת היטל השבחה עליה, שכן גם אם קיימת השבחה, הרי שזו גולמה בתשלום אותו נשאה כלפי המינהל. בנוסף נטען כי אין מקום להטיל היטל השבחה על העוררת, לנוכח תפקידה ומטרותיה, אשר מאפשרים לה לנהל את נושא המים, אך היא אינה יכולה לעשות כל שימוש בקרקע אלא לצרכים אלו, ועל כן, אין היא משביחה קרקעות אלא במסגרת תפקידה זה. בנוסף נטען כי אין כל השבחה בקרקע, וכי כלל לא ניתן להסתמך על השומה אותה ערך השמאי מטעם המשיבה, שכן זו אינה ערוכה לפי עקרונות שמאיים כלשהם, אין בה כל פירוט כיצד הגיע הוא למסקנה מה שווי הקרקע, וכי די בכך בכדי לדחות את דרישתה של המשיבה, על הסף.

3. המשיבה טענה כי העוררת הינה החוכרת לדורות של הקרקע, עוד משנת 2006, שכן אז אושרה בפועל עסקת החכרת הקרקע אליה. העובדה כי בפועל הסכם החכירה נכרת רק בשנת 2009, אינה מעלה או מורידה מאומה, לדעתה של המשיבה, שכן כבר משנת 2006 יזמה העוררת את שינוי הייעוד בקרקע, ופעלה לשם הקמת המתקן על אף שבאופן פורמאלי המדובר היה בקרקע שעדיין הייתה של המינהל. המשיבה טענה כי אין להסתמך על הלכת "קנית" (רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן , פ"ד מב(4) 782, 786-787), שכן אין המדובר בהסכם פיתוח שנכרת בטרם הסכם החכירה, אלא המדובר היה בעניין של חתימה בלבד, אשר לא בוצעה. יתר הטענות בערר לא זכו להתייחסות בתגובתה של המשיבה.

4. על פניו, יש אמת בטענות העוררת, לפיהן כל עוד לא נכרת ההסכם בינה לבין המינהל, לא קיימות לה זכויות של חוכרת בקרקע, ועל כן לא ניתן לדרוש ממנה היטל השבחה. גם אם נלך על פי ההגיון הכלכלי העומד מאחורי הטלת היטל ההשבחה, נגיע למסקנה לפיה אין מקום להטיל על העוררת היטל זה (ר' את הדברים אותם קבענו בערר 816/09 קיבוץ שדה נחמיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל עליון, ). דומה כי די בכך בכדי להגיע למסקנה כי בנסיבות בהן העוררת ערכה את הסכם החכירה רק לאחר שינוי הייעוד בקרקע, ושילמה את דמי החכירה בהתאם למצב הקרקע המושבח, הרי שאין היא נכללת במסגרת מי שחייב בתשלום היטל השבחה. על כן, היה מקום, על בסיס זה (הנשען הן על הלכת קנית, והן על הלכת נווה בניין, הנזכרת אף היא בערר הנ"ל), לקבל את הערר, ולהורות כי אין לדרוש מהעוררת היטל השבחה.



5. אלא שגם אם נתעלם מנושא זה, אנו סבורים כי צודקת העוררת בטענתה כי אין לחייבה בהיטל השבחה, על בסיס החומר שהוצג לנו.

6. השמאות אשר הוגשה על ידי הוועדה המקומית, הינה חסרת ערך. אין בה מאומה המאפשר לנו ללמוד כיצד הגיע שמאי הוועדה המקומית למסקנה, כי שווי הקרקע החדש הינו 350 ש"ח למ"ר. עיון במסמכים שהוגשו לנו על ידי העוררת, מלמדנו כי בעסקה אשר בוצעה בין העוררת לבין המינהל, נקבע סכום של 425,471 ש"ח, נכון לשנת 2006, לכל שטח ההחכרה (שטח של 4.73 דונם) כאשר הערך חושב על בסיס מטרת ההחכרה, שהיא להחזקה ושימוש במוחכר למטרת הפעלה, תפעול ותחזוקת מתקני מים. דהיינו, על פי העסקה שבוצעה בין המינהל לבין העוררת, המדובר על שווי של פחות מ-100 ש"ח למ"ר.

ראוי גם לציין כי קביעה זו נעשתה שלא על פי עמדת העוררת, אלא על בסיס שמאות אותה ערך השמאי איתן שריאל, מטעם המינהל, לקרקע, על בסיס ייעוד מתקני מים, אשר קבע כי השטח כולו שווה, במצב זה, 410,000 ש"ח. השמאי מטעם המינהל הסתמך על עיסקאות וקביעות שבוצעו במקרקעין דומים (עיסקאות השוואה), אותן הוא מביא כאסמכתא לקביעותיו.

שמאי הוועדה המקומית הגיע לסכום גבוה פי ארבעה(!), בשנת 2008, כאשר אין ולו בדל של עסקה המוצג בשומה, אין כל פירוט או הסבר כיצד זה הגיע למסקנה כי העסקה עם המינהל נעשתה בצורה כל כך בלתי סבירה מבחינה כלכלית, ומדוע קיימת טעות במסקנותיו של השמאי מטעם המינהל.

7. חשוב גם להדגיש כי בין השמאים אין מחלוקת לגבי שווי הקרקע במצב הקודם. שניהם שמו אותה בסכום של 956,800 ש"ח (לכל השטח). על כן, המחלוקת היחידה הקיימת היא לגבי שווי החלקה במצב החדש.

8. הוועדה המקומית אמנם אינה צריכה להציג שומה המפרטת את כל השיקולים העומדים בבסיס קביעותיה, אולם בסיס כלשהו צריך להוכיח, על מנת שניתן יהיה לבחון את הצורך במינויו של שמאי מייעץ, לשם קביעה האם אכן ראוי לקבל את עמדתה. דברים ברורים בעניין זה נקבעו לעניין תביעות פיצויים, אולם אין סיבה כי אלו לא יחולו גם בצדו השני של המטבע - כאשר הוועדה המקומית מבקשת לטעון כי יש למנות שמאי מייעץ, עליה להביא ראיות לכאורה כי יש ממש בשומתה. דברים יפים לעניין זה נקבעו בנושא הפיצויים, בעת"מ (ת"א) 200/03 חקק נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', :

"שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך.

אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת.

על פי הגיון זה פעלה ועדת הערר בענייננו כאשר קבעה כי אין מקום למנות שמאי מכריע וכי יש לדחות את תביעת המערערים, מאחר והמערערים לא ביססו ולא הוכיחו את עמדתם לפיה נגרמה להם פגיעה."

9. במצב רגיל, ייתכן ושומה לא מלאה (אך לא שומה כפי שהוגשה בפנינו, אשר אין בה שום התייחסות לדרך קביעת השווי), הייתה מספקת את הצורך במינויו של שמאי מייעץ. אולם כאשר קיימת שומה שנעשתה על ידי גורם ניטראלי, לכל הפחות (שלא לומר גורם בעל אינטרס מנוגד לזה של העוררת), ובמיוחד כאשר המדובר בגורם מינהלי, לגביו חלה חזקת תקינות המינהל, כדוגמת מינהל מקרקעי ישראל, כי זה לא יחכיר קרקעות בשווי שאינו מתאים לערך הקרקע, יש צורך בהרמת נטל כבד יותר מזה אשר קיים בדרך כלל (שכן סתירת חזקת תקינות המינהל, אינה קלה). על כן, משבוצעה עסקה על הקרקע, על בסיס המצב התכנוני החדש, הרי שיש צורך בהוכחה משמעותית כי השווי שנקבע על ידי הגורם המינהלי, אינו משקף את המציאות.

10. לומר כי הוועדה המקומית לא הרימה נטל זה, הינה בלשון המעטה. אין שום סיבה להניח כי המינהל החכיר את הקרקע ברבע משוויה האמיתי. המדובר באורגן אשר נועד להחזיק את קרקעות המדינה, ויש להניח כי זה אינו "מחלק" את אלו, בסכומים מגוחכים, הנופלים בצורה ניכרת מהסכום האמיתי שלהם. השומה אשר הוגשה על ידי הוועדה המקומית, אינה מתמודדת עם הקביעות של השמאי שריאל, אינה מסבירה מדוע יש לקבוע שווי העולה בצורה כה ניכרת על סכום העסקה בפועל, ועל כן, אין אפשרות לקבלה.


11. בנסיבות הללו, אנו מוצאים כי השומה אותה ערכה הוועדה המקומית אינה מבוססת, אין בה בכדי לסתור את ההנחה לפיה שווי הקרקע האמיתי הינו הסכום אשר נקבע בין העוררת לבין המינהל, ועל כן, אין לקבל את השומה אותה זו הגישה.

12. לאור האמור לעיל, ומכל הסיבות הנזכרות בהחלטה זו, אנו מקבלים את הערר, וקובעים כי אין להטיל על העוררת היטל השבחה, בשל אישורה של תכנית ג/15349.











לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניה בשטח חקלאי

  2. מהי אדמה חקלאית ?

  3. הסדר חובות חקלאיים

  4. זכויות האישה במשק חקלאי

  5. העברת זכויות במשק חקלאי

  6. היתר לבניית יקב וחממה חקלאית

  7. תוכנית להרחבת חווה חקלאית

  8. פיצוי לחקלאי על הפסקת מים

  9. מה מותר לעשות עם קרקע חקלאית ?

  10. חקירה במשרד החקלאות נגד וטרינרים

  11. זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי

  12. סעיף 28 לחוק ההסדרים במגזר החקלאי

  13. שימושים שאינם שימושים חקלאיים במבנים במשק

  14. תביעה להפסיק את השימוש הלא חקלאי במשק במושב

  15. תכנית להקמת תחנת דלק בשטח המיועד כיום לחקלאות

  16. ביצעו בנייה בלתי חוקית של דירת מגורים על שטח חקלאי

  17. האם מותר לבנות מגרש משחקים לילדים על קרקע חקלאית ?

  18. חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי - הסדרת החובות במגזר החקלאי

  19. תביעת פיצויים בגין נזקים כתוצאה מביצוע עבודות של פריצת דרך חקלאית

  20. שינוי חלוקת שטחי מגורים וחקלאות בנחלה ללא שינוי בסך השטחים בכל ייעוד

  21. הקמת בית ספר ללימודי נהיגה על טרקטורים חקלאיים ומלגזות על קרקע חקלאית

  22. תשלום היטל השבחה שטח המיועד למתקנים הנדסיים (בריכת מים) במקום שטח חקלאי

  23. בפסק הבוררות נקבע כי על המינהל לפצות בגין השטחים החקלאיים שהוקצו לחברי האגודה

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון