הסכם המכר לא דווח במועד סמוך למועד כריתתו

הסכם המכר לא דווח במועד סמוך למועד כריתתו, אלא הודעה על כך נמסרה למשיבה רק בשנת 2009. ביום 23.3.2010 שלח ב"כ העוררים מכתב דרישה למשיבה, לקבלת שומת היטל השבחה, וביום 7.4.2010 התקבלה אצלו דרישה לתשלום ע"ס 72,996.44 ש"ח, המבוססת על שומה אותה ערך השמאי מר מוטי זייד.

2. ביום 15.5.2010 פנה ב"כ העוררים למשיבה, וביקש ממנה "לתקן טעות אשר נפלה אל תוך השומה". ב"כ העוררים טען כי בעיסקה אחרת אשר בוצעה באותה חלקה ממש, קבע אותו השמאי, מר זייד, סכומים שונים מאלו שנקבעו בשומה הנוכחית, ועל כן לא ברור לו מדוע קיים הפרש בסכומים ניכרים בין השומות. בתגובה, שלחה לו המשיבה דרישת תשלום מעודכנת, ובה נקבע כי עליו לשלם סך של 85,736.16 ש"ח (אשר מהווים למעשה סכום משוערך של השומה, הכולל ריבית פיגורים, אשר משום מה נשמטה מהחישוב המקורי של המשיבה).

3. ב"כ העוררים שלח מכתב נוסף, ביום 25.6.2010, בו הוא מלין על כך כי הדרישה הוגדלה, על אף אי ההתאמה לשומה שהוצאה עקב אותה העיסקה משנת 2001. מכתב זה לא נענה. לבסוף, ביום 14.7.2010 הגיש הוא כתב ערר זה, כאשר לכתב הערר לא צורפה שומה נגדית. ב"כ העוררים הסתפק בכך שטען כי הוועדה המקומית לא פעלה כנדרש, כאשר שינתה את שומתה המקורית. כמו כן, לא צורפה כל בקשה להארכת מועד, על אף שההודעה על השומה הייתה בידי ב"כ העוררים כבר ביום 7.4.2010.

4. במהלך הדיון בפנינו, העלתה המשיבה את הטענה כי הערר הוגש באיחור. ב"כ העוררים ציין כי הוא סבר שהוא זכאי היה להגיש את הערר מהמועד בו התקבלה ההודעה המתוקנת מטעם המשיבה, ולא לאחר קבלת השומה המקורית. לחילופין ביקש הוא לטעון כי יש לאפשר לו לקבל ארכה להגשת הערר במועד בו זה הוגש, ולאפשר לו להגיש שומה נגדית, אשר תצביע על השגיאות שנפלו בשומת המשיבה. המשיבה, מצדה, התנגדה נחרצות להארכת המועד, וציינה כי אין מקום לתת ארכה שכזו, קל וחומר כאשר המדובר בעורך דין, אשר חזקה עליו כי הוא יודע את הדין.

5. הערר אכן הוגש באיחור. סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת") קובע כי על שומה לפי סעיף 4 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב; על לוח שומה לפי סעיף 5 ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה; יושב ראש ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה רשאי להאריך את התקופות האמורות מטעמים מיוחדים שיירשמו". במקרה זה, אין ספק כי השומה הייתה ידועה לעוררים כבר ביום 7.4.2010, שכן הם עצמם מודים כי זו הוצגה להם במועד הנ"ל (ובא כוחם ציין זאת מפורשות במכתביו למשיבה). על כן, המועד להגשת הערר היה יום 22.5.2010.

6. ב"כ העוררים סבר כי היה עליו למצות את ההליכים בפני המשיבה, בטרם פנייתו לוועדת הערר. הוא סבור כי הדרך הראויה הייתה לפנות למשיבה, ולבקש ממנה לתקן טעות שנפלה בשומתה. אלא שסעיף 14(ו) לתוספת מגביל מאוד את יכולתה של הוועדה המקומית לתקן שומות שהוגשו על ידה:

"הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין"

7. העוררים אינם טוענים כי נפלו טעויות מסוג זה בשומת המשיבה. טענתם היא כי קיימת אי התאמה בין השומה משנת 2001, לבין זו שנמסרה להם. המדובר, ללא ספק, בתקיפת השומה עצמה, ואין המדובר בסוג הטעויות אותו זכאית הוועדה המקומית לשנות מיוזמתה. על כן, לא יכולה להיות מחלוקת כי הדרך הנכונה לפעול בה, היא הגשת ערר, על האמור בסעיף 14(א) הנ"ל.

8. משהדבר לא נעשה, היה על העוררים להגיש בקשה להארכת מועד, בטרם הגשת הערר. דבר זה לא נעשה, ועל פניו, היה מקום לדחות את הערר על הסף. אלא שבעת הדיון, כאמור, ביקש ב"כ העוררים כי נאריך לו את המועד להגשת הערר, ואף נאפשר לו להגיש שומה נגדית התוקפת את שומת המשיבה.

9. סעיף 14(א) לתוספת קובע כי הארכת מועד תינתן רק "מנימוקים מיוחדים שיירשמו". המדובר במועד הקבוע בחוק. השיקולים הראוים להארכת מועד הקבוע בחיקוק, נדונו, בין היתר, בבש"א 5636/06 נפתלי נשר נ' שלומי גפן, , שם קבע בית המשפט העליון כך:

"אין חולק כי במסגרת בחינת קיומם של טעמים מיוחדים להארכת מועד, מייחס בית-המשפט משקל למידת האיחור בהגשת ההליך. ככל שמתארך משך האיחור, כך תהיה נטייתו של בית-המשפט לסרב לבקשה להארכת מועד; ומנגד, ככל שמשך האיחור קצר יותר, יתייחס בית-המשפט לבקשה ביתר חיוב. יחד עם זאת, אף כאשר מדובר באיחור קל בן ימים ספורים בלבד, לא תינתן הארכת המועד כדבר שבשגרה והנטל על המבקש להוכיח קיומם של טעמים מיוחדים המצדיקים מתן אורכה להגשת ההליך. (ראו: דבריו של השופט ש' לוין בע"א 796/79 מועלם נ' מטא ואח', פ"ד לה(1) 376, 377). טעמים מיוחדים כאמור ייבחנו לפי נסיבותיו של כל מקרה לגופו. לצד משכו של האיחור יש ליתן את הדעת למכלול שיקולים ובהם: האם הבקשה להארכת מועד הוגשה בתוך המועד הקבוע בדין להגשת ההליך; מהות הטעם שהציג המבקש להגשתו של ההליך באיחור; מידת ההסתמכות של בעל הדין שכנגד על האיחור; וכן סיכוייו הלכאוריים של ההליך לגביו מוגשת הבקשה להארכת המועד..."

10. האיחור אינו קל. המועד להגשת ערר הוא 45 יום, ואילו העוררים הגישו את כתב הערר לאחר 98 ימים ממועד קבלת השומה לידיהם. המדובר בשיהוי כבד, העולה לכדי למעלה מכפל התקופה הקבועה בחוק. ראוי גם להדגיש כי הבקשה לקבלת ארכה לא הוגשה בתוך התקופה הקצובה בחוק (לדוגמה, הגשת בקשה לארכה עד אשר תתקבל החלטתה של המשיבה בעניין פנייתם). לפיכך, פעולותיהם עומדות להם לרועץ.

11. מהות הטעם שהוצג לאיחור, גם הוא אינו פועל לטובת העוררים. המדובר בטעות משפטית גרידא. העוררים לא טרחו לברר על מה ניתן לפנות למשיבה ולבקש לתקן טעות, ומה מצריך הגשת ערר. הם ניסו את מזלם בפני המשיבה, וכאשר הדבר לא עלה יפה בידם, או אז נזכרו לנקוט בהליך הנכון. אלא שפעולה זו אינה מצדיקה מתן ארכה, כפי שנפסק, לדוגמה, בבש"א 3321/98 גרפינקל נ' חזקיה, :

"הכלל הוא, כי טעותו של בעל דין בבחירת ההליך אינה עולה כדי "טעם מיוחד" המצדיק הארכת המועד. איני רואה הצדקה לסטות מן הכלל במקרה זה. ראשית, המדובר בתקופת איחור ממושכת ביותר, שנדרשים טעמים כבדי משקל ביותר כדי להתגבר עליה. שנית, החלטת בית המשפט המחוזי מדברת בעד עצמה, ועל פיה נמחקה התביעה. זוהי החלטה סופית המסיימת את הדיון בתובענה, וככזו היא נתונה לערעור בפני ערכאת ערעור. על המבקש, אשר טעה בסיווג ההחלטה והגיש הליך השגה מוטעה, להלין על עצמו בלבד, ואין לומר בנסיבות הענין כי בית המשפט היה שותף בהטעייתו."

12. דברים אלו נכונים מכוח קל וחומר, כאשר המדובר באנשים המיוצגים על ידי עורך דין. בוודאי שלא ניתן לומר כי היה על המשיבה להודיעו מיידית כי הדבר אינו בסמכותה, כשם שאין בית המשפט המחוזי אינו חייב לעדכן את הצדדים על הדרך להשיג על החלטתו. על כן, גם מסיבה זו, אין מקום להאריך את המועד להגשת ערר.

13. במאמר מוסגר נציין כי העוררים פנו למשיבה רק בחלוף 38 ימים ממועד קבלת השומה. על כן, גם אם הייתה המשיבה מזדרזת ועונה במהרה כי אין בסמכותה לתקן את שומתה, מאחר ואין המדובר בטעות מהסוג הניתן לתיקון על ידה, עדיין ספק רב אם הייתה לעוררים ההזדמנות להגיש הערר במועד. אין לאלו להלין אלא על עצמם, על כך שהשתהו זמן כה רב בפנייתם למשיבה.

14. אולם הנימוק החשוב מכל, המצדיק את דחיית הבקשה, הוא סיכוייו הלכאוריים של ההליך. העוררים לא צירפו שומה נגדית לכתב הערר. אי צירוף שמאות נגדית, כאשר המחלוקת הינה בעיקרה שמאית, מהווה חזרה מכתב הערר, לאחר אישורן של תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע"א-2010. אלא שבמועד בו הוגש הערר תקנות אלו לא היו בתוקף. מאידך, ברור כי גם ללא תקנות אלו, טענות העוררים כנגד שומת המשיבה, הינן טענות בעלמא.

15. בהעדר שומה נגדית, עומדת חוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה בבדידות מזהרת. העוררים מבקשים להסתמך על כך כי בעבר קבע השמאי הנ"ל סכומים אחרים, על אותה החלקה ממש, אלא שהשמאי הבהיר כי השומה הקודמת נערכה על בסיס מידע חלקי שהיה ידוע במועד עריכתה. בחלוף השנים שופרו מאגרי המידע הרלוונטיים, והתקבל מידע אודות עסקאות רלוונטיות נוספות, אשר התרחשו במועד סמוך למועד אישורה של התכנית המשביחה. השמאי מטעם המשיבה סבר, ואנו תמימי דעים עמו, כי היה עליו לשקול את מכלול הנתונים הקיימים בעת עריכת השומה, ולא להתבסס על הנתונים החלקיים אשר הנחו אותו בעבר. העובדה כי העורר מס' 2, אשר היה צד גם לעסקה הקודמת, יצא נשכר בשל העובדה כי הסכום אותו שילם בעבר היה פחות ממה שהיה ראוי לחייבו כעת, אינו מצדיק הטלת חיוב חלקי כעת. המשיבה אמנם אינה זכאית לדרוש ממנו השלמת הסכומים אשר בהם חויב בחסר בעבר, אולם אין היא צריכה להיות כבולה בסכומים אשר היו מבוססים על נתונים חלקיים בלבד.

16. השמאות נערכת על בסיס הנתונים הידועים לשמאי, במועד עריכתה. ייתכן ושינויים שונים גורמים לשינוי ההערכה. כך, לדוגמה, פסיקות חדשות (נושא אשר אינו רלוונטי למקרה דידן), יכולות לשנות את סכום ההשבחה המוטל על נישום, על אף שחברו חויב בסכום שונה. גם עובדות חדשות המתגלות יכולות להשפיע על סכומי השומה. חיובו של השמאי לדבוק בעקרונות העבר, גם אם אלו מתגלים בדיעבד כשגויים, אינו סביר, ופוגע בציבור כולו. הדבר פוגע ברציונאל העומד בבסיסו של היטל ההשבחה, כפי שזה הוסבר במסגרת ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז , פ"ד נז(4) 119, 129-130:

"הנה-כי-כן, היטל ההשבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי שלפיו ראוי כי מי שהתעשר בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען."

הכוונה היא לחלק את העושר שנוצר עקב אישור התכנית, בין בעלי הקרקע, לבין הציבור, מחצה על מחצה. אם נחייב את השמאי מטעם המשיבה להיות כבול לדרישות השומה שהוצאו בעבר, אשר התבררו בדיעבד כי נישומו בחסר, אזי יצא כל הציבור נפסד, בעוד בעל הקרקע יצא נשכר, והכל בניגוד לכוונה המוצהרת של החוק.

17. על כן, אין לחייב את שמאי הוועדה להיות כבול בקביעות העבר.

18. כאמור, מאחר ולא הוגשה שומה נגדית, אזי אין כרגע כל טענה העומדת כנגד שומת המשיבה. בנסיבות הללו, סיכוייו של ההליך הינם קלושים, שלא לומר חסרי סיכוי כליל. האפשרות להתיר כעת גם הגשת שומה נוספת, מהווה למעשה הארכת מועד לתקופה העולה על חצי שנה מעבר לתקופה שנקבעה בחוק, ולא מצאנו כל סיבה לעשות כן, בנסיבות הללו.

19. אשר על כן, אנו קובעים כי העוררים אינם זכאים לקבלת ארכה להגשת הערר. בנסיבות הללו, דין הערר להידחות על הסף, בשל האיחור בהגשתו.

20. בנסיבות אלו, ועל אף שהמשיבה הוטרחה שלא לצורך, לפנים משורת הדין, מצאנו לנכון שלא להעמיס על העוררים גם את הוצאות המשיבה. על כן, כל צד יישא בהוצאותיו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הסכם מכר מזויף

  2. דמי היתר הסכם מכר

  3. ביטול הסכם מכר דירה

  4. הפרת הסכם מכר עגלים

  5. סירוב לקיים הסכם מכר

  6. זכות קדימה בהסכם מכר

  7. הסכם לביטול חוזה מכר

  8. חוזה מכר למראית עין

  9. חוזה מכר דירה לא חתום

  10. פרשנות הסכם מכר דירה

  11. זיוף חתימה על הסכם מכר

  12. חיוב לחתום על הסכם מכר

  13. הכחשת הסכם מכר מקרקעין

  14. ביטול הסכם מכר שלא כדין

  15. אי חתימה על חוזה מכר דירה

  16. ביטול חוזה מכר בטענת עושק

  17. תנאי מקפח בהסכם מכר דירה

  18. כתיבת סכום נמוך בהסכם מכר

  19. הסכם מכר דירה - הצמדה למדד

  20. עורך דין הסכם מכר / חוזה מכר

  21. חתימה על הסכם לפני חוזה מכר

  22. תוקף משפטי של טיוטת הסכם מכר

  23. התיישנות תביעה לביטול הסכם מכר

  24. ביטול הסכם מכר דירה למראית עין

  25. הפרת הסכם מכר דירה בהעדר מימון

  26. תביעה להצהיר על בטלות הסכם מכר

  27. הפרת הסכם מכר דירה ע''י הקונים

  28. פסק דין הצהרתי חוזה מכר מקרקעין

  29. התיישנות ביטול הסכם מכר מקרקעין

  30. גילוי טעות בהסכם מכר - התיישנות

  31. האם תחלופת מכתבים מהווה הסכם מכר

  32. ביטול הסכם מכר דירה בגלל אי תשלום

  33. סמכות עניינית ביטול הסכם מכר דירה

  34. הפרת הבטחה בעל פה לחתום על חוזה מכר

  35. איחור בביצוע אחד התשלומים בהסכם מכר

  36. האם רטיבות בדירה מהווה הפרת הסכם מכר

  37. ביטול הסכם מכר דירה בשל הפרת הבטחות

  38. ביטול הסכם מכר בגלל שינוי בשער הדולר

  39. הסכם שכר טרחת עו"ד לשלם 10% בתוספת מע"מ

  40. הסכם שכר טרחת עורך דין בכתב יד לא קריא

  41. ביטול הסכם מכר מכינוס נכסים בגין הטעיה

  42. הסכם המכר לא דווח במועד סמוך למועד כריתתו

  43. פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר דירה

  44. זכות ההשבה וקיזוז בעקבות ביטול הסכם מכר

  45. תביעה להחזר מקדמה ששולמה בהסכם מכר לקניית דירה

  46. תנאי מתלה בהסכם מכר - אישור המושב לקבלת חברים

  47. המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו בוטל כדין הסכם מכר

  48. תביעה כספית לסלק יתרת תשלום בהתאם להסכם מכר מקרקעין

  49. פער בין מחיר הרכישה בחוזה מכר מקרקעין לבין שווי שוק

  50. פיצוי מוסכם על הפרת הסכם מכר דירה ללא צורך בהוכחת נזק

  51. תביעה: אישור הסכם שכר טרחת עו"ד בעל פה מבלי לחתום עליו

  52. פיצוי מוסכם מהמוכרים בגין הפרת הסכם המכר עקב ליקויי בניה

  53. ביטול חוזה עם אזרח אמריקאי שחתם על הסכם המכר באמצעות מיופה כוחו בישראל

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון