חוזה חכירה והסכם פיתוח

יחד להסכם הפיתוח צורף נוסח של חוזה חכירה אשר אמור היה להיכרת בין העוררת לבין המינהל, אולם בפועל הסכם חכירה זה לא נכרת.

2. העוררת יזמה תכנית לשינוי תכנית ג/במ/271, המוסיפה זכויות בנייה, משנה את צורתה וכד'. תכנית זו, ג/12630 (להלן: "התכנית"), אושרה על ידי הוועדה המחוזית, ופורסמה למתן תוקף בשנת 2003.

3. ביום 8.3.2007 נכרת הסכם תוספת להסכם הפיתוח, לאחר שהבנייה במרבית המגרשים, כאמור, כבר הסתיימה. מהעובדה כי בשלב זה נכרת הסכם פיתוח נוסף, ניתן ללמוד כי העוררת לא הייתה, בשנת 2007 (דהיינו, לאחר אישורה של התכנית), חוכרת על הקרקע.

4. ביום 15.3.2010 נכרת הסכם פיתוח נוסף בין העוררת לבין המינהל. על פי האמור בו, הסכם זה מהווה המשכו של ההסכם שנכרת בשנת 2001, ותקופתו למשך 133 חודשים, עד ליום 1.2.2012. העוררת הגישה בקשה להיתר בנייה, הפעם על בסיס תכנית ג/12630, וביום 10.5.2010 החליטה המשיבה לאשר את בקשתה. לאחר מכן נשלחה לידי העוררת שומה מטעם המשיבה, ע"ס 76,150 ש"ח, אשר שולמה תחת מחאה. לאור זאת קיבלה העוררת היתר לבניית 24 יחידות דיור נוספות, מעבר לאלו שנבנו בעבר.

5. הערר שבפנינו מבוסס למעשה על שתי טענות - האחת היא כי במועד הוצאת ההיתר לא הייתה העוררת בעלת זכות חכירה לדורות בקרקע, ועל כן, על פי הלכת "קנית" (רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782), אין לחייבה בהיטלי השבחה. השניה היא כי ההיתר הינו זהה להיתר שהוצא לה בשנת 2001, ועל כן, לא חלה כל השבחה בקרקע, עקב המימוש החלקי אותו ביצעה היא.

6. המשיבה טוענת כי יש לדחות את הערר. לטענתה הלכת "קנית" קובעת כי יש לבחון כל מקרה לגופו, ואין ללמוד ממנה כי בכל פעם בו קיים הסכם פיתוח, אזי לא קיימות זכויות של חכירה לדורות. המשיבה מסתמכת על פסקי דין מאוחרים לפסק הדין בפרשת קנית, ובהם קבעו בתי משפט השלום והמחוזי (ע"א (חי') 4705/07 חברת נכסי אזורים בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח', , פסק הדין מיום 8.2.2009), כי במקרים בהם הנהנית העיקרית מן ההשבחה היא החברה היזמית, אזי יש לראותה כחוכרת לדורות, לעניין היטל ההשבחה. המשיבה סבורה כי הואיל והעוררת יזמה תכנית על הקרקע, אשר היא הנהנית ממנה, וכאשר היא משמשת בפועל כבעלת הסכם פיתוח משך תקופה כה ארוכה, יש לראותה כחוכרת לדורות, ולא כבת רשות בלבד. כן טענה המשיבה כי מבחינה כלכלית, אין מקום לראות בעוררת אלא כחוכרת.

7. ככל שהדבר נוגע להיתר הקודם, הרי שהמשיבה ציינה כי ההיתר שהוצא בשנת 2010 אינו זהה להיתר הקודם, וקיימות בו תוספת זכויות שלא הייתה קיימת בהיתר הקודם, אשר לכאורה הוצא על בסיס תכנית ג/במ/271. על כן, חייבה המשיבה את העוררת בתשלום חלקי בלבד, על בסיס תוספת הזכויות שהתאפשרה אך ורק עקב התכנית החדשה.

8. דין הערר להתקבל, מהנימוק הראשון בלבד. עיון בהסכם הפיתוח (המקורי) מלמד כי על פיו, הסכם חכירה אמור להיכרת רק באם תעמוד העוררת בתנאי הסכם הפיתוח. כל עוד העבודות לא הושלמו על פי אותו הסכם פיתוח, לא יכולה העוררת לקבל מעמד כחוכרת לדורות. הא ותו לא.

9. הנסיבות במקרה זה הינן דומות לאלו שהיו בפרשת קנית, ועל כן המסקנה חייבת להיות דומה אף היא. ראוי לציין כי בית המשפט העליון חזר על ההלכה בעניין, פעם נוספת, ברע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דני גרוסברד ואח', :

"חוששני כי אין בידי להיעתר לבקשה. בעיקרו של דבר, המבקשת חפצה להביא לבחינה ערעורית מחודשת שאלה השנויה במחלוקת הצדדים, קרי, האם שגה בית-המשפט המחוזי בקבעו, שהחברה אשר בנעליה באו המשיבים לא הייתה בבחינת "חוכר לדורות" במועדים הרלוונטיים לדיוננו, אלא אך בת-רשות להחזיק בקרקע. קביעה זו, של בית-המשפט המחוזי, בניגוד לדעתו של בית-משפט השלום, היא שאלה פרשנית, שעקרונית הוכרעה בשעתו בפסק הדין קנית. באותו עניין דן בית-משפט זה בשאלה דומה וקבע, ברוב דעות, כי כוחה וסמכותה השלטונית של המשיבה להטיל מס השבחה מותנים בכך, שבעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות, והשאלה אם אכן החייב הוא חוכר לדורות נבחנה על-פי פרשנות החוזה שהיה לנגד עיני בית-המשפט. בסופו של יום לפנינו איפוא שאלת יישומה של הלכה קיימת בנסיבות קונקרטיות ולא שאלה משפטית או ציבורית חדשה.

אף לגופו של עניין אין מקום לדיון בגלגול שלישי. התשתית הנורמטיבית מעוגנת בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שזו לשונו: "(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל". פשט לשון הכתוב הוא, שבמקרה של השבחה , יחול החיוב על בעלי המקרקעין, ואם הללו מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל.

עיינתי בחוזה הפיתוח שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החברה. אודה כי תיתכן תחושה לא נוחה של "נפילה בין הכיסאות" מבחינת גבייתו של היטל ההשבחה, כיוון שחוזה פיתוח "ערב חוזה חכירה", בהנחה של התנהלות "רגילה", ניתן לטעון לגביו כי הוא מעין שלב ראשון לחוזה חכירה, קרי, הוא "משדר" חכירה. ואולם, אין לומר, בעקבות הלכת קנית, כי הפירוש שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי מצדיק התערבות; באופן משפטי, בעת הטלת המס לא הייתה החברה חוכרת לדורות; וניתן להסיק את אשר הוסק גם מלשונו של סעיף 3 לחוזה הפיתוח, אשר לפיו רק "... אם היוזם ימלא את התחייבויותיו על פי חוזה זה ובמועדים הקבועים לכך בחוזה מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם המינהל על חוזה חכירה". (ראו גם סעיף 2 והגדרת מטרתה של ההתקשרות כפיתוח). המצב שונה מזה ששרר בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח נ' הועדה לבניה למגורים לתעשיה מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, שבית המשפט המחוזי איבחן אל נכון; זאת, שהרי אף כדי להגשים צדק חברתי, יש צורך בזכויות מתאימות בקרקע ככל משפטן וחוקתן. אוסיף כי במסקנתי ייחסתי משקל רב לעמדת המינהל כפי שבוטאה על-ידי הפרקליטות, שכפי שצוין בה, כיום נעשים מכרזים להסכמי פיתוח בתשלום סופי, והמגמה הכוללת היא הסכמי חכירה לדורות. על פני הדברים עמדה זו של המדינה משכנעת במובן זה שהיא טוענת במהות כנגד "אינטרסים ממשלתיים", שהרי ככל שהרשויות המקומיות גובות פחות, צובאות הן יותר על קופת המדינה. מכל מקום, הפרקליטות מזכירה את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שקבע הסדר מיוחד עם הרשויות המקומיות החל בין בהשבחה בין אם לאו - כפי שהזכיר וניתח גם בית המשפט המחוזי. יוזכר כי לפי החלטה מס' 1 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל מיום 17.5.65 תימסר הקרקע בשלב ראשון בדרך של "הרשאה בלבד ואילו החכרת הקרקע תיעשה רק לאחר שיושלם פיתוחה והבנייה עליה בהתאם לייעודה", ולכך נפקות לכאורה לענייננו.

שוכנעתי אפוא, כי אין מקום להתערבות בפסק-הדין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי, לא אכחד, כי נהירה ומובנת לי תחושתו של בית משפט השלום באשר לנושא; אף בית המשפט המחוזי רמז לכך, באמרו "השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם", ואין מס בלא חוק. בנסיבות, כאמור, איני רואה מקום להתערבות נוספת. על פי התוצאה אליה הגעתי אין מקום לצירופו של מרכז השלטון המקומי כמשיב, כפי שביקש באמצעות עורך-דין נ' מאיר; אך ככל שהנושא עודו אקטואלי במקרים שונים, בידי הנוגעים בדבר ליזום תיקון חקיקה."





10. דברים דומים נפסקו גם בחודש יוני 2009, ברע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ, :

"בהמשך דבריו נדרש בית משפט השלום גם לתוספות לחוזה הפיתוח שנחתמו בשנת 2003 ובשנת 2006, מהן הסיק כי הצדדים המשיכו בהתקשרות הדו-שלבית, ובחרו שלא לחתום על חוזה פיתוח...

בפרשנות החוזה והזכויות שהוקנו, כפי שנקבעו בבית משפט השלום ואושרו בבית המשפט המחוזי, לא מצאתי מקום להתערב.

סוף דבר, היטל השבחה ניתן להטיל על בעל מקרקעין או על חוכר לדורות (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965). הערכאה הדיונית בחנה את החוזה עליו חתומה המשיבה, והסיקה כי זכויות אלה לא הוקנו לה בחוזה זה, וחלה עליה איפוא ההלכה שנקבעה בענין קנית. בקביעה זו אין מקום להתערב.

אוסיף אף כאן את הדברים שנאמרו בעניין גרוסברד ובעניין גזר הנזכרים, כי ניתן היה לתהות באשר לבחירה במתכונת הדו-שלבית ולתוצאה שעלתה הימנה. ניתן היה, כפי שנאמר בהזדמנויות אחרות, להביא לעיון מחדש על-ידי המחוקק בהגדרת "חוכר לדורות". ואולם, גם בלעדי זאת, החלטה 833 של המינהל, מיום 9.7.98, המבטלת בעיקרה את המסגרת הדו-שלבית, יכולה לתת פתרון צודק במרבית המקרים, אף שנותר בה פתח לחריגים. אין בפני נתונים באשר למימוש ההחלטה, שלא הוחלה בנידון דידן, אך על פניו טעמה עמה, ושאלה היא מה עלה בגורלה במציאות."

11. לא ניתן גם להתעלם מהדברים אליהם מתייחס בית המשפט המחוזי בפרשת אזורים, עליה נסמכת המשיבה. באותו פסק דין, המדובר היה בחברה אשר לה היו זכויות חכירה מכוח הסכם קודם, ובמקביל לאותו הסכם, עמד לרשותה הסכם פיתוח עם המינהל. בית המשפט מאבחן את המקרה מזה שהיה בפרשת קנית, כאשר הוא קובע כדלקמן (סעיף 42 לפסק הדין):

"אני סבורה כי הלכת קנית אינה רלוונטית לעניינו, באשר קיים הבדל מהותי בין העובדות בפרשת קנית לבין הערעור כאן. שלא כמו בפרשת "קנית", שם מדובר היה ביזם אשר לא היה חוכר לדורות קודם לכריתת הסכם הפיתוח, הרי שבענייננו, מעמדה של חברת נכסי אזורים כחוכרת לדורות, לא נבע מהסכם הפיתוח כפי שהוסבר לעיל, אלא מהסכם המכר שנחתם ביום 29.6.1981, עם אורדן"

בהמשך ממשיך בית המשפט הנכבד וקובע גם כי הואיל ואזורים הינה הנהנית העיקרית מן ההשבחה, ראוי לראותה כחוכרת. אולם דברים אלו נאמרו כאמרת אגב, שכן פסק הדין מבוסס על העובדה כי במועד הרלוונטי לאישור התכניות ד'שם, הייתה אזורים בעלת זכויות חכירה מכוח הסכם מכר קודם.

12. על כן, על פי הפסיקה הקיימת כיום, אין העוררת יכולה להיחשב כמי שניתן להטיל עליה היטל השבחה, מכוח סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. בנסיבות הללו, דין הערר להתקבל, ויש לבטל את דרישת ההיטל אשר הוטלה על העוררת.

13. על המשיבה להשיב לעוררת את ההיטל אותו שילמה היא, בתוספת ריבית פיגורים על פי הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980. כן תישא המשיבה בהוצאות ושכר טרחת העוררת, בסכום של 7,500 ש"ח, בצירוף מע"מ כחוק. לסכום ההוצאות יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, באם זה לא ישולם תוך 30 יום ממועד קבלת החלטה זו אצל המשיבה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גובה דמי חכירה

  2. הפרת חוזה חכירה

  3. חוזה חכירה משתלה

  4. חכירת קרקע חקלאית

  5. דמי חכירה ראשוניים

  6. חוב דמי חכירה למנהל

  7. זכויות חכירה במושע

  8. הסכם חכירה תחנת דלק

  9. חכירה לדורות על חניה

  10. הסכם חכירה עם המנהל

  11. חוזה חכירה והסכם פיתוח

  12. הגדלת גובה דמי חכירה

  13. ביטול חכירה - מס רכוש

  14. ביטול שטרי ביטול חכירה

  15. אופציה להארכת חכירת משנה

  16. הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

  17. תביעה לקבלת זכויות חכירה

  18. חידוש חכירה בחוזה עם קק''ל

  19. הנחה בדמי חכירה לבניה עצמית

  20. סמכות עניינית חכירה לדורות

  21. משא ומתן לרכישת זכויות חכירה

  22. תביעה לתשלום דמי חכירה שנתיים

  23. חכירה ישירה במקום חכירת משנה

  24. תביעה לתשלום דמי חכירה לשנים

  25. חובת גילוי על תשלום דמי חכירה

  26. חכירה לדורות - פסק דין הצהרתי

  27. החזרת מקרקעין בתום חוזה חכירה

  28. חכירה לדורות בשטח חקלאי במושב

  29. זכויות החוכר לפי החכירה המקורית

  30. ביטול הסכם חכירה - סמכות עניינית

  31. המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

  32. מס שבח על מכירת זכות חכירה ל-3 שנים

  33. תביעה לתשלום דמי חכירה 7 שנים אחורה

  34. תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

  35. שימושים לצורך מטרת חכירה למפעל תעשייתי

  36. בקשה לחייב את המינהל להאריך חוזה חכירה

  37. תשלום הוצאות פיתוח מקרקעין על פי חוזה חכירה

  38. ביטול חוזה חכירה שנחתם לפני חקיקת חוק המקרקעין

  39. חתימה על הסכם חכירה ללא ידיעה על קיומו של הסכם פיתוח

  40. סעד הצהרתי להתקשר בחוזה החכירה להחכרה ישירה של המקרקעין

  41. מחלוקת עם רשות מקרקעי ישראל על סכום דמי החכירה השנתיים

  42. עסקאות מתנה בזכויות חכירה רשומות המאושרות על ידי המינהל

  43. סמכות בית משפט השלום לדון בהסכם שכירות ל 10 שנים - חכירה

  44. תביעה לפינוי מקרקעין בטענה כי פלשו לשטח שחכרו ממנהל מקרקעי ישראל

  45. טענה כי במסגרת הסכם החכירה ניתנה לה אופציה לרכישתם בתום תקופת החכירה

  46. מכירת זכויות במגרש בהרחבת מושב אשר נמכר בטרם נחתם חוזה פיתוח וחכירה מול המינהל

  47. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון