הזכות לתבוע פיצויים קיימת בעת אישור תכנית לשינוי הייעוד בקרקע

הזכות לתבוע פיצויים קיימת בעת אישור תכנית לשינוי הייעוד בקרקע

דברים אלו נקבעו, לדוגמה, בע"א 465/83 יצחק זהבי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים ואח', פ"ד מב(1) 30, 36:

"בערעור שלפנינו נעשה השימוש בחלקה מכוח היתר חוקי (בעובדה זו מודים כל הצדדים). אם יסתבר, שהתכנית החדשה פגע בשימוש זה וגרמה הפסדים לבעל הזכות החוקית, יפוצה הבעלים על נזקו, אך לא מפני שייעודה של החלקה השתנה לעומת מה שנקבע בתכנית, כי אם מפני ששימוש מסוים, שנעשה בהיתר, נפגע עקב התכנית החדשה."

8. דהיינו, טענותיו של העורר יכולות היו לעמוד לו, אילו הוא היה בעלי הזכויות בחלקה בעת אישורה של תכנית ג/4427, והוא היה מגיש תובענה בגין הפגיעה אותה יצרה התכנית הנ"ל, והכל תוך תקופת ההתיישנות הנקובה בסעיף 197 לחוק, הוא היה זכאי לפיצוי עקב העובדה כי הוא בעל היתר חוקי למסחר, והתכנית שינתה את ייעוד הקרקע באופן המונע ממנו את המשך הפעלתו של העסק המסחרי. אולם מאחר ותקופת ההתיישנות חלפה זה מכבר, ומאחר והעורר לא היה הבעלים של החלקה במועד הרלוונטי, אין הוא יכול לתבוע פיצויים בגין פגיעתה של תכנית ג/4427.


9. כאשר רכש העורר את הזכויות בחלקה, היה עליו לדעת כי הוא רוכש זכויות של מגורים, והעובדה כי הוא המשיך להפעיל את העסק באופן שאינו תואם את ייעוד הקרקע, אינו יכול לסייע בידו, בתביעת הפיצויים. תביעות מכוח סעיף 197 לחוק, כאמור, מפצות בגין שינוי המצב התכנוני, ואם המצב התכנוני היה ידוע לאדם בעת רכישת הקרקע, הוא אינו יכול לתבוע פיצויים שינוי הייעוד שבוצע עובר לרכישת הקרקע. הדברים עולים בבירור הן מנוסח הסעיף ("מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם"), והן מכוונת המחוקק לפצות את מי שהסתמך על מצב תכנוני מסוים, כאשר זה עובר שינוי הפוגע בו.

10. בכל מקרה, לעורר לא עומדת זכות תביעה בגין שינוי הייעוד בקרקע שנעשה על פי תכנית ג/4427, ועל כן יש לבחון את המצב התכנוני כפי שהוא בעת שרכש העורר את הקרקע, דהיינו, כאשר ייעוד החלקה הינו למגורים בלבד.

11. לאחר הדיון, העלה העורר טענה כאילו לא נבחנה הסוגיה של פרק ז' לחוק, ולא נבדקה השאלה מדוע לא נקבעה תקופה של שימוש חורג, במסגרתה יכול היה העורר להמשיך את השימוש המסחרי בחלקה. ככל שניתן להבין זאת, טוען העורר כי היה על הוועדה המקומית לקבוע תקופה של שימוש חורג מתכנית ג/4427, תקופה בה ניתן היה להמשיך ולעשות שימוש בנכס הקיים לצרכי מסחר. אילו היה הדבר נעשה (והעורר טוען כי קיימת חובה שכזו, מכוח האמור בבג"ץ 416/76 עמיצור נ' פיינברג ואח', פ"ד לא(1) 833), הייתה עומדת לו הזכות לתבוע פיצויים, עקב הפסקת תקופת החריגה, או בשל הפגיעה באפשרויותיו לעשות שימוש שכזה בקרקע. על כן מבקש הוא לקיים דיון בסוגיה זו, ולחילופין להורות על מינויו של שמאי מכריע, אשר ייתן ביטוי להוראות סעיף 180 לחוק, וייקבע את תקופת החריגה הראויה לנכס הקיים כמסחרי, ולאחר מכן יקבע מהי הפגיעה שנוצרה.

12. עם כל הכבוד, אין בטענה זו משום הצדקה לחדש את הדיון, ובוודאי שאין מקום למנות שמאי מכריע בעניין. ראשית, החובה לבצע רשימה של מבנים חורגים, קיימת רק אם הוועדה המחוזית מורה לוועדה המקומית לערוך רשימה שכזו (ר' סעיף 178 לחוק). אם הדבר לא נעשה, אין בעל הנכס רשאי להמשיך ולהפעיל את עסקו בלא קבלת היתר לשימוש חורג. דברים אלו נקבעו על ידי כב' השופט ד"ר זרנקין, בע"פ (חי') 6186-11-08 זיו שוורצמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל, (בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון נדחתה):

"בראש ובראשונה, כל המתבונן בסעיף 178 לחוק, יראה אל נכון כי המחוקק לא הטיל חובה על הוועדה המקומית לערוך רשימה של בניינים שהם חורגים לפי התוכנית או שיש בהם לפיה שימוש חורג, אלא במקום שנדרשה היא על ידי הועדה המחוזית לעשות כן, ומשלא נדרשה כך, השאיר המחוקק עניין זה לשיקול דעת הוועדה המקומית.

הרציונאל העומד מאחורי ההוראות המיוחדות המנויות בפרק ז' של חוק התכנון והבניה הוא רצונו של המחוקק למנוע מצב שבו עם כניסת תוכנית חדשה לתוקפה, אשר יש בה כדי להפוך בניינים שהוקמו בשעתם כדין לבניינים חורגים, וכן להפוך משתמשים אשר היו בעבר משתמשים כדין, לאלו העושים שימוש חורג, יהפכו בין לילה אזרחים שומרי חוק לעבריינים פליליים. לפיכך, השאיר לשיקול דעת הוועדה לקבוע, במקרים שתמצא לנכון, מתן אורכה סבירה לשם מעבר מן המצב הקודם למצב שנוצר על פי התוכנית החדשה (ראה ע"פ] 503/68 מ"י נ' נחמן איכל פ"ד כג(1) עמ' 73, בעמ' 79).

התיזה על פיה משנמנעה הוועדה המקומית מלהכין רשימת מקרקעין שיש בהם לפי התוכנית שימוש חורג, תהא מנועה היא מלנקוט בהליכים כנגד מי שעושים את השימוש החורג, אין לה כל בסיס בחוק או בפסיקה, ואף אין בה היגיון רב. הימנעותה של הוועדה המקומית מלהכין רשימה כאמור, איננה הופכת שימוש הטעון היתר, ושימוש הנעשה תוך סטייה מתוכנית ,לשימוש מותר.

דרך המלך, הפתוחה בפני מי שבעקבות תוכנית חדשה השימוש שהוא עושה במקרקעיו הינו שימוש חורג, הינה להגיש בקשה לוועדה המקומית להתיר את השימוש החורג, והוועדה המקומית רשאית ליתן לו היתר על פי הוראת סעיף 146 לחוק התכנון והבניה"

(ר' לעניין זה גם בג"ץ 354/73 דוד לב עמי נ' עיריית פתח תקווה, פ"ד כז(2) 755)

13. אמנם בפרשת עמיצור הנזכרת לעיל קבע בית המשפט העליון כי יש לקבוע תקופה מסוימת בה ניתן יהיה להמשיך ולעשות את השימוש החורג בקרקע, חרף אישורה של התכנית. עם זאת, ראוי לזכור כי הדבר נקבע לאחר שהעותר ביקש לקבל תקופה של שימוש חורג, בטרם יידרש הוא להפסיק כליל את השימוש בקרקע של הלולים, בסמוך לאחר אישורה של תכנית אשר שינתה את ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. לאחר שהוועדה המקומית סירבה להפעיל את סמכותה הנ"ל, דרש ממנה בית המשפט לעשות כן, וחייב אותה לקבוע תקופת חריגה סבירה. לא היה המדובר באותו מקרה בתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, אלא בבקשה להתיר את השימוש החורג.

14. במקרה שבפנינו, אמנם לא נקבעה תקופת חריגה, אולם בפועל המשיכו לעשות שימוש מסחרי על החלקה, במשך 22 שנים, על אף שהמדובר בשימוש חורג. במקום לפעול באופן בלתי חוקי, יכול היה העורר לפנות לוועדה המקומית ולבקש לכלול אותו ברשימת המבנים החורגים, או אף לעתור לבית המשפט ולבקש זאת, אולם הוא לא עשה כן. על כן, אין הוא יכול לדרוש כי הדבר ייעשה, במסגרת תביעת הפיצויים, על מנת "לייצר" לו עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק.

15. יתר על כן, העורר טוען כי השמאי המכריע יוכל לקבוע את השימוש בנכס על פי הכללים שנקבעו בסעיף 180 לחוק, המתייחסים לתקופת השימוש הראויה בנכס, על פי שוויו הכלכלי. אלא שזהו אחד המבחנים הקבועים בסעיף, ומרבית הסעיפים האחרים כלל אינם רלוונטיים לשמאות. עמד על כך בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה, בעת"מ (חי') 1151/05 יקירי נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה קרית טבעון ואח', :

"המבחנים המצוינים בסעיף 180 אינם רשימה סגורה. בעתירה מתייחס העותר אך ורק למבחן אורך החיים הכלכלי של המקרקעין. אין זה המבחן היחידי. יש לתת את הדעת לכל הנסיבות וכן למבחנים האחרים. ראשית, יש לבחון מהי התקופה המשוערת להמשך קיום הנכס מבחינה פיזית. המשיבה 1 טוענת, כי החלטתה להמליץ על שימוש חורג למשך שנתיים ומאוחר יותר למשך 3 שנים נוספות, התבססה בין היתר על בדיקת המקרקעין והמבנה, שמצוי לטענתה במצב פיזי ירוד מאד. הנכס בן 56 שנה לערך, בנוי גגון פח בעל רצפת בטון מפוררת ולא אחידה, שלו נוספו אגפים הבנויים טלאי על גבי טלאי. המשיבה 1 לא הביאה אסמכתאות כי אכן מי מטעמה בדק את הנכס, אולם תיאורה המפורט אודותיו מניח את דעתי כי הנכס נבדק על ידיה.

בצד שני המבחנים הראשונים המצוינים בסעיף, בעניין המצב הפיזי של הנכס ובעניין יעילותו הכלכלית, קיימים מבחני מידת החריגה ואופייה וכן אופיו הציבורי של הבניין. ברור, כי הבניין אינו נושא אופי ציבורי, וכי מידת החריגה, בשים לב לשינוי הייעוד לשצ"פ ומאוחר יותר למגורים, היא משמעותית. כך גם אופי החריגה, הנמשכת זמן רב ומהווה מטרד לשכנים. ראוי גם השיקול לפיו לעותר הייתה די זמן להתארגנות"

16. המדובר בנכס בן למעלה מחמישים שנה. השימוש החורג בו נמשך משך 22 שנה, בהם אסור היה לבעליו להשמיש אותו שוב למסחר, ובפועל נעשה בו שימוש החורג גם מהמותר בהיתר. בנוסף, השימוש החורג נמשך תקופה ארוכה, אופי החריגה מהמותר על פי התכנית אינו קל (שכן המקום אמור להיות שכונת וילות, על פי הוראות התכנית). הבניין אינו נושא אופי ציבורי, וניתן לומר כי גם במקרה זה, היה די זמן להתארגן בכדי להתאים את הנכס לייעוד המתאים על פי תכנית ג/4427.

שימוש חורג, הן מכוח סעיף 146 לחוק, והן מכוח פרק ז' לחוק, אמור להיעשות לתקופה מוגבלת, אשר לאחריה אמור השימוש לחזור ולהיות כפי שנקבע בהוראות התכנית. שימוש חורג הניתן לתקופה ארוכה, סותר את הוראות החוק ואת כוונתו. עמד על כך בית המשפט העליון בעע"ם 9914/03 גולדשטיין נ' היימס ואח', (פיסקה 5 לפסק הדין):

"...היה והחלטתה של המשיבה 2 תעמוד על כנה, קרי ההחלטה בעניין הארכה ל-5 שנים נוספות, המשמעות היא שהמערער יזכה לאישור לשימוש חורג, ולו על פי החלטותיה של המשיבה 2, לתקופה מצטברת של 16 שנים (משנת 1991 ועד שנת 2007). כפי שציינה המשיבה 4 בהחלטתה, שימוש חורג הוא מטבעו שימוש המוגבל בזמן. כמאמר סעיף 148 לחוק: "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש". מתן היתרים חוזרים ונשנים לשימוש חורג, באופן שהתקופה המצטברת הינה כה ארוכה, אינו מתיישב עם יסודותיו של החוק. הדרך הראויה והנכונה היא להביא לשינוי ייעוד על דרך קבלתה של תכנית חדשה. המערער לא פעל בזריזות המתבקשת. על כן אין זה מפתיע שוועדת הערר החליטה את שהחליטה, לאור התקופה הארוכה בה פועל המערער על סמך היתר לשימוש חורג ואף אין להלין כנגד מסקנתו של בית משפט קמא."

17. על כן, אפילו היינו בוחנים את הסוגיה האם ראוי להתיר לעורר את השימוש החורג (וכאמור, אין זה ההליך לעשות כן), ספק אם תקופה זו הייתה מגיעה ללמעלה מעשרים שנה. על כן, תקופת השימוש החורג הייתה אמורה לפקוע, זה מכבר, ואז לא היה זכאי העורר לפיצויים כלשהם, עקב תום התקופה (ר' לעניין זה הוראת סעיף 202 לחוק, הקובעת זאת באופן מפורש). רק אם הייתה נקבעת תקופה ארוכה יותר, והייתה מופיעה דרישה להפסקת השימוש החורג במהלך התקופה, ניתן היה לתבוע פיצויים מכוח סעיף 184 לחוק (ר' גם הדברים שנאמרו בעניין זה על ידי כב' השופט גינת בפרשת יקירי הנ"ל), אולם זהו אינו המקרה שבפנינו.

18. מכל האמור לעיל אנו למדים כי אין מקום לקבוע כעת תקופת שימוש חורג מהוראות תכנית ג/4427, ובכל מקרה, אין הדבר יכול להיעשות במסגרת הליך של תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.


19. העולה מכל האמור לעיל הוא כי צדק שמאי הוועדה המקומית כאשר קבע כי התביעה הוגשה בגין ייעוד שבוטל עוד בשנת 1988, ועל כן התביעה מבוססת על אדני שווא, ואינה יכולה להתקבל. הבסיס לתביעת פיצויים חייב להיות המצב העובדתי והתכנוני הנכון, ואם זו מבוססת על נתונים לא נכונים או על מצב משפטי שגוי, דינה להידחות. כך נקבע בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח', פ"ד נח(1) 550, 575:

"...בהעדר חוות דעת שמאית משכנעת, הכוללת את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים, אין תשתית עובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. נוכח מסקנה זו, אין צורך להידרש לשאלות המורכבות הנוגעות להשלכותיה של ההכרזה על-ידי הועדה לשמירה על קרקע חקלאית על תביעת הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 וניתן להותירן לעת הזו בצריך עיון."

תביעה לא מבוססת תידחה, ללא צורך במינוי שמאי מכריע. כך נקבע בעת"מ (ת"א) 200/03 חקק נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', :
"סעיף 198(ו) לחוק התכנון והבנייה קובע כי כאשר ועדת הערר דנה בערר הנוגע לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק "רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע". היינו, החוק אינו מטיל חובה על ועדת הערר למנות שמאי מכריע, אלא משאיר זאת לשיקול דעתה.

לפיכך, יש לבחון את שיקול הדעת אותו הפעילה ועדת הערר, באם הוא מצוי בתחומיו של מתחם הסבירות או באם חורג הוא ממנו, בהתחשב בנסיבות העניין.

שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך.

אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת.

על פי הגיון זה פעלה ועדת הערר בענייננו כאשר קבעה כי אין מקום למנות שמאי מכריע וכי יש לדחות את תביעת המערערים, מאחר והמערערים לא ביססו ולא הוכיחו את עמדתם לפיה נגרמה להם פגיעה."

20. המקרה שבפנינו הוא מקרה כזה - התביעה מבוססת על כך כי המדובר בפגיעה בנכס מסחרי, בעוד המצב התכנוני מלמדנו כי המדובר בנכס בייעוד מגורים בלבד, אשר היה כזה כבר כאשר התקשר העורר בחוזה החכירה עם המינהל. במצב עניינים שכזה, דין תביעתו של העורר להידחות.

21. אשר על כן, הערר נדחה. העורר ישלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסכום של 2,500 ש"ח, בצירוף מע"מ כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינוי ייעוד תכנוני

  2. ציפיות לשינוי יעוד

  3. שינוי יעוד מתעשיה למגורים

  4. שינוי ייעוד של חלק מהמקרקעין

  5. שינוי ייעוד קרקע - היטל השבחה

  6. שינוי ייעוד קרקע חקלאית מינהל

  7. שינוי ייעוד שטח ציבורי למגורים

  8. שינוי ייעוד קרקע הפחתת דמי חכירה

  9. פיצוי על שינוי ייעוד קרקע חקלאית

  10. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לתחנת דלק

  11. שינוי ייעוד ממגורים לישיבה (שימוש חורג)

  12. פיצוי על שינוי יעוד מקרקעין לאחר הפקעה

  13. שינוי ייעוד קרקע שהופקעה לבניית בית ספר

  14. התנגדות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים

  15. שינוי יעוד שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני

  16. בקשה למתן צו מניעה קבוע האוסר על שינוי ייעוד

  17. פיצויים מהמינהל לחוכר בקרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד

  18. הזכות לתבוע פיצויים קיימת בעת אישור תכנית לשינוי הייעוד בקרקע

  19. שינוי מייעוד שצ"פ לייעוד שב"צ לשימוש בנייני חינוך, תרבות, רווחה, דת ובריאות

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון