סיפוח פודסט לדירה על ידי הצבת דלת

העורר סיפח את הפודסט לאחת מדירותיו על ידי הצבת דלת

דלת זו ביטלה את אפשרות הגישה לגג העליון דרך הפיר המצוי מעל לאותו פודסט.
כמו כן בנה העורר במפלס העליון של הדירות ריצפה בשטח של 9 מ"ר המחלקת את החלל הכפול המצוי במפלס זה.

העוררים הגישו לועדה המקומית בקשה להיתר בנייה לאישור הבנייה האמורה, לאיחוד המפלס התחתון ליחידה אחת וכן לשינוי צורת ומיקום מתקנים טכניים בגג העליון.

הועדה המקומית החליטה בבקשה האמורה כדלקמן:

"הואיל ולא קוימו תנאי ההיתר הקודם:
- בעניין גישה חופשית לכל דיירי הבניין לקומות השלישית והרביעית (מפלס שני של דירת הגג) ולגג המשותף,
- החזרת החלל הכפול במפלס העליון לפי ההיתר הקודם,
- הריסת כל תוספת בנייה שנבנתה בניגוד להיתר בדירות הגג מעבר לשטח המאושר בהיתרים הקודמים לפי תכנית "ס",
- התאמת שטח הפרגולה והחזרת מספר קולטי שמש כפי שאושרו בהיתר הקודם. הועדה מאפשרת את ביצועם תוך 30 יום, ולא החלטת הועדה היא לקבל את ההתנגדויות, ולא לאשר את הבקשה, שכן לא קוימו התנאים שהיוו בסיס להיתר שניתן".

על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.

קודם שנדון בערר, ברצוננו להביע את מורת רוחנו על כך שהעורר ביצע את העבודות נשוא בקשה זו ללא היתר בנייה, ובמיוחד לנוכח העובדה כי העורר הוא אדריכל בעל שם, אשר ללא ספק מכיר את חוקי התכנון והבנייה. הטעם שניתן על ידי העורר להפרת החוק כי "קשה לגור בבית שחמש שנים מתנהלים בו שיפוצים" אינו מצדיק בנייה ללא היתר בנייה.

לעניין סיפוח הלובי והמפלס התחתון אל דירתו, תוך ביטול הגישה לקומה לגג המשותף, הרי שיתר הדיירים בבית המשותף מתנגדים לסיפוח זה ולפי מה שנמסר לנו, הנושא מצוי בהתדיינות משפטית בין הצדדים בבית המשפט.

העורר טוען כי על פי החלטות ועדת ערר זו בשורה ארוכה של החלטות, הועדה המקומית לא היתה אמורה להכניס את ראשה במחלוקת הקנינית הקיימת בין העורר לבין יתר בעלי הדירות בבניין לעניין הבעלות בפודסט העליון של חדר המדרגות המשותף, ולפיכך היה על הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר המאפשרת את סיפוח השטח האמור לדירתו, תוך הותרת המחלוקת הקנינית לבירור בין הצדדים.

ועדת ערר זו אכן קבעה בשורה ארוכה של החלטות כי אל להן למוסדות התכנון להתערב במחלוקת קניינית הקיימות בין הצדדים, ואולם בנסיבות העניין הנדון, ראוי לדעתנו כי נפעיל את הלכת "הלן אייזן" הקובעת כי:

"אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך, אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקניינות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של ענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד".

(בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א)

הטעם לכך הוא, כי במקרה הנדון מדובר בבקשה להיתר בנייה המבוקש בדיעבד, לאחר שהשטח נשוא המחלוקת הקנייינית כבר סופח למעשה לדירת העורר.

לענין זה החלטנו בערר 5393/09 ים חן טיראן נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב כי:

בערר (ת"א) 5546/07 שפיגל נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב עסקנו בשאלה, מתי ראוי לפעיל את הלכת "הלן אייזן" כשקיימת מחלוקת קניינית בין מבקש ההיתר לבין בעלים אחרים במקרקעין, כאשר בדרך כלל מדובר בבקשה לבצע בניה על גבי רכוש משותף בבית משותף, וכאשר המתנגדים למתן ההיתר טוענים כי לא הושג הרוב הדרוש לביצוע הבנייה על פי חוק המקרקעין.

הנפקות המעשית של השאלה האם לתת היתר בנייה חרף מחלוקת קניינית הקיימת בין מבקש ההיתר לבין בעלי זכויות אחרות במקרקעין, או להקפיא את הדיון בבקשה להיתר עד שהמחלוקת הקנינית תוכרע לפי הלכת "הלן אייזן" הינה, על מי מוטל הנטל לנקוט בפעולה המשפטית המתחייבת; אם נפעיל את הלכת "הלן אייזן" יהיה על מבקש היתר הבנייה לפנות לערכאה המוסמכת על מנת שזה יצהיר כי מותר לו מבחינה קנינית לבצע את הבנייה, ואילו אם ניתן את היתר הבנייה בהתעלם מהמחלוקת הקנינית הקיימת, יהיה על מי שמתנגד לבנייה לפנות לערכאה המוסמכת על מנת למנוע את הבנייה המבוקשת, בין בדרך של מתן צו מניעה זמני ובין בדרך של מתן סעד סופי המונע את הבנייה המבוקשת.

כל עוד הבנייה לא בוצעה בפועל, יכולים להיות שיקולים לכאן ולכאן בשאלה אם להפעיל את הלכת "הלן אייזן", כאשר ועדת ערר זו נוטה בדרך כלל שלא לפעול על פיה ולתת את היתר הבנייה המבוקש, חרף המחלוקת הקנינית, למעט במקרים שבהם על פניו אין למבקש ההיתר כל זיקה קניינית לנכס נשוא הבקשה להיתר, או כאשר המחלוקת הקניינית כבר מצויה בהליך של בירור משפטי. לפיכך, בדרך כלל על המבקש למנוע את הבנייה המבוקשת לפנות לערכאה המוסמכת.

ואולם, כאשר מבקש היתר הבנייה ביצע כבר את הבנייה בפועל, ללא היתר בנייה, וכעת מבקש הוא היתר בנייה בדיעבד להכשרת הבנייה הבלתי חוקית, ומועלית טענה קנינית נגד אישור הבנייה האמורה אשר על פניה יש בה ממש, כגון כי הבנייה מבוצעת על גבי רכוש משותף ומבלי שהתקבלה לבנייה האמורה ההסכמה ברוב הדרוש על פי חוק המקרקעין, יהיה במתן היתר הבנייה משום קיבוע המצב, שכן, אין עוד בידי מי שמתנגד להיתר הבנייה דרך למנוע את הבנייה בדרך של פנייה לערכאות המוסמכות בשל העובדה כי הבנייה כבר בוצעה בפועל. במקרה שכזה יהיה במתן היתר הבנייה משום מתן הכשר לבנייה אשר לכאורה אינה עומדת בתנאי חוק המקרקעין תוך קביעת עובדות בשטח.

במקרה כזה יש לדעתנו להפעיל את הלכת "הלן אייזן" ולהימנע מהוצאת ההיתר עד שהמחלוקת הקניינית תוכרע. המשמעות המעשית של פעולה זו הינה, כי על מבקש היתר הבנייה בדיעבד יהיה לפנות לערכאה המוסמכת על מנת שזו תכריע במחלוקת הקניינית ותקבע, כי מותר לו לבצע את הבנייה המבוקשת מבחינה קניינית, ורק אז יוצא ההיתר המבוקש."

לפיכך אנו מחליטים כי כל עוד העורר לא יוכיח את זכותו הקניינית המאפשרת לו את סיפוח הפודסט העליון לדירתו, אין לדון ברכיב זה של הבקשה להיתר בנייה.

לעניין הבקשה לאשר לעורר ביצוע בנייה של 9 מ"ר בחלל הכפול המצוי במפלס העליון של דירתו, הרי שהשאלה העומדת במוקד הערר הינה, מהיכן יש לעורר את אחוזי הבנייה הדרושים לצורך בנייה זו, והאם ניתן לאשר בנייה זו לאור תכנית השימור שחלה במקום.

לטענת הועדה המקומית לא ניתן לאשר את הבנייה האמורה, שכן היא נוגדת את תכנית השימור.

לעניין זה טוען העורר כי המפלס העליון של דירתו, אשר נבנה בהיתר עם גובה כפול, אושר על פי תוכנית "ס", ועוד קודם כניסת התכנית שימור לתוקף, כך שכאשר תכנית השימור נכנסה לתוקף בינוי זה כבר היה קיים.

לפיכך לטענתו, למרות שעל פי תכנית השימור מותר לבנות דירת גג בגובה קומה אחת בלבד, הרי שלא ניתן לומר כי הבנייה הקיימת נוגדת את תכנית השימור ועל כן ניתן לטענתו לאפשר את סגירת חלק מהחלל הכפול כמבוקש על ידו.

לטענת העורר, את שטחי הבנייה הדרושים לו לצורך הבנייה המבוקשת הוא היה יכול לקבל במסגרת הקלה של 6% לשיפור הדיור אשר טרם נוצלה, ואולם לנוכח עמדת הועדה המקומית אשר אינה מאפשרת אישור הקלה כזו במקום בו תכנית השימור חלה, נאלץ הוא לבקש את תוספת השטח במסגרת התמריצים המותרים על פי תכנית השימור.


המדובר במקרה הנדון במצב ייחודי. אנו בדעה כי קיים קושי לאשר במקרה זה אחוזי בנייה נוספים על בסיס התמריצים אותם ניתן לאשר על פי תכנית השימור, כאשר הבניין נבנה עוד קודם לתכנית השימור, וכאשר התוצאה התכנונית הקיימת היום הינה בניגוד לתכנית השימור. מה גם שתמריצי תכנית השימור, כשמם כן הם, מטרתם לאפשר בנייה לפי תכנית השימור ולהעניק פיצוי על מגבלות בינוי שנקבעו בתכנית. במקרה הנדון, כאשר הבניין כבר בנוי, וכאשר דירות הגג העורר חורגות מתכנית השימור נוכח העובדה שהם נבנו קודם כניסת התכנית לתוקף, אין בסיס לאשר תוספת זכויות מכוח תמריצי תכנית השימור.

עם זאת איננו רואים מניעה לאפשר במקרה מיוחד זה את הבנייה המבוקשת בחלל הכפול בשל העובדה כי חלל זה נבנה עוד לפני אישור תוכנית השימור, והיא אינה משנה את המופע החיצוני של הבניין, ובלבד שימצאו אחוזי הבנייה הדרושים לצורך כך.

אנו החלטנו לאחרונה בערר 5199/10 ד"ר סנאית גיסיס נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב כי בניגוד לעמדת הועדה המקומית, ניתן לאשר הקלות אחוזיות במקום בו ניתן לאשר אותן (כאשר התכנית החלה במקום הופקדה לפני 1.8.89) גם אם חלה במקום תכנית השימור.

לפיכך אם תוגש בקשה לאישור הקלה של 6%, יהיה על הועדה המקומית לדון בבקשה זו. למותר לציין כי אם הבקשה להקלה זו תידחה על ידי הועדה המקומית, תעמוד בפני העורר זכות לערור אלינו על החלטה זו.

סוף דבר אנו דוחים את הערר לענין הבקשה להיתר לביצוע בנייה בחלל הכפול במפלס העליון, שכן לא קיימים היום אחוזי בנייה אשר יאפשרו את הבנייה המבוקשת. עם זאת כאמור יכולים העוררים לפרסם הקלה בנושא זה.

לעניין הבקשה להיתר בנייה לסיפוח הפודסט לדירת העורר ושינוי הגישה לגג, הועדה המקומית תדון בנושא זה רק לאחר שהעורר יוכיח את זכויותיו הקנייניות בפודסט האמור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הגבהת גג ללא היתר

  2. הקמת קיר ללא היתר

  3. כריית חול ללא היתר

  4. בניית גדר ללא היתר

  5. בניית סככה ללא היתר

  6. נטיעת עצים ללא היתר

  7. פיצול דירה ללא היתר

  8. עבודות חפירה ללא היתר

  9. בניה בתוך יער ללא היתר

  10. בניית מחסן בחצר ללא היתר

  11. בניית דיר כבשים ללא היתר

  12. בניה על חוף הים ללא היתר

  13. שימוש במבנה שנבנה ללא היתר

  14. שחזור מבנה בנייה ללא היתר

  15. ענישה בעבירות בניה ללא היתר

  16. בניית מבנה ללא היתר מבלוקים

  17. העסקת פועלים סינים ללא היתר

  18. פיצויים על הקמת מבנה ללא היתר

  19. העסקת עובדים פלסטינים ללא היתר

  20. פיצוי לרוכשי בית שנבנה ללא היתר

  21. חזרה מהודיה בעבירות בניה ללא היתר

  22. הפרת תוכן התראה על בנייה ללא היתר

  23. תביעה נגד שכנים בגין בניה ללא היתר

  24. שימוש בחניה ללא היתר במשך שנים רבות

  25. בניה ללא היתר במקום בו נמצאו עתיקות

  26. פעולות בניה במקרקעין, ללא היתרי בניה

  27. בניית סככה ללא היתר - צו הפסקה מנהלי

  28. ירידת ערך בגין בית אבות סמוך אשר פעל ללא היתר

  29. קנו דירה וגילו בדיעבד כי המוכרים עשו בה בניה ללא היתר

  30. מחיקת בקשה לביטול צו הריסה מינהלי למבנה מבלוקים ללא היתר בניה

  31. קנס לבני זוג המפעילים בבית מגורים גן ילדים לפעוטות מתחת לגיל 3, ללא היתר מתאים

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון