היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

הבקשה כללה גם הסדרת כניסה נפרדת למרתף (אשר כבר נבנתה בפועל ללא היתר בנייה), חלוקת המרתף לשני חדרי משרד, סידור אמבטיה/שירותים והריסת מטבחון קיים.

הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר לשימוש חורג לחמש שנים בלבד.

כמו כן קבעה הועדה המקומית כי ניתן יהיה לאשר את הכניסה הנפרדת המבוקשת רק במידה והעורר יציג הסכמה של רוב דיירי הבית המשותף, וכן קבעה הועדה כי תנאי למתן היתר הוא כי מחלקת הפיקוח תאשר כי האמבטיה המצויה במקום פורקה וכן כי המטבח שהוקם במקום נהרס.

בנוסף, התנתה הועדה המקומית את מתן היתר הבנייה בתשלום השתתפות לקרן חניה עבור 1.25 מקומות חניה.

על תנאים אלה הוגש הערר שבפנינו.

הגבלת תקופת השימוש החורג לחמש שנים

אין מחלוקת בין הצדדים כי האפשרות לאשר במקרה הנדון היתר לשימוש חורג במרתף הנדון למשרד לבעלי מקצוע חופשי מבוססת על סעיף 10.ב. 2) לתכנית ע'1 הקובע כי:

"בבניני מגורים קיימים, בהם מרתפים לא נכללו בזכויות הבנייה המותרות עפ"י התכנית הראשית או נבנו ללא היתר.... רשאית הועדה המקומית לאשר במרתף היתר הכולל שימוש למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים, גם אם המרתף אינו בבעלות כלל הדיירים אלא בבעלות פרטית". (ההדגשה שלנו).

סעיף 10.ב.4) לאותה תכנית קובע כי "היתר עפ"י סעיף 10.ב סעיפים קטנים 2) ו-3) לעיל ינתן בהליך עפ"י סעיף 149 לחוק", דהיינו, בהליך של שימוש חורג.

העורר הגיש לועדה המקומית בקשה לאשר לו שימוש חורג לצמיתות במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים. אולם הועדה המקומית אישרה את השימוש לתקופה של חמש שנים בלבד "...לצורך נסיון ובכדי לבדוק את תפקוד המשרד במקום".

על החלטה זו עורר העורר שבפנינו, אשר טוען כי ההחלטה האמורה פוגעת בשווי הנכס, באפשרויות להשכירו ולממשו, והוא מבקש כי נאשר לו היתר לשימוש חורג לצמיתות.

אנו בדעה כי נוסחו של סעיף 10.ב.2) לתכנית ע'1 אינו מאפשר הוצאת היתר לשימוש חורג במרתף שסעיף זה חל עליו ל"משרד לבעלי מקצועות חופשיים", וכי יש לקבוע לאיזה סוג של בעל מקצוע חופשי מאושר השימוש.

המונח " משרד לבעלי מקצועות חופשיים" הוגדר בצורה רחבה מאד בתוכנית ע 1:
"כגון: עריכת דין, רפואה, תוכנה, הנדסה, אדריכלות, חשבונאות וכיוב' מקצועות, ואשר לגביהם ינתן אישור של היחידה לאיכות הסביבה שאינם מטרד לדירות המגורים בבניין"

סעיף 10.ב.2) לתכנית ע'1 מאפשר עשיית שימוש במרתף אשר כאמור נבנה ללא היתר, או שבנייתו לא נכללה בזכויות הבנייה המותרות על פי התכנית הראשית על פיה הוקם הבניין. כפועל יוצא, אין מדובר בשטח אשר תוכנן מלכתחילה לשמש כמשרד. לפיכך, יש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו, איזה סוג של משרד לבעלי מקצועות חופשיים מתאים להפעלה במרתף באפן שפעילותו לא יגרום מטרד למגורים בבנין.

הליך הפרסום ושמיעת ההתנגדויות המחויב לפי התוכנית לפי סעיף 10.ב.4) לתוכנית ע'1 אמור לאפשר לועדה המקומית לעמוד על המטרדים אשר עשויים להגרם לדיירי הבניין כתוצאה מהשימוש המבוקש.

כך לדוגמה, כאשר קיים מרתף אשר הכניסה היחידה האפשרית אליו היא דרך חדר המדרגות המשותף של הבניין, ייתכן ולא יהיה מקום לאשר באותו מרתף פעילות של בעל מקצוע חופשי עתירי לקוחות כגון רופא ילדים או רופא משפחה וכיו"ב.

עם זאת, יהיה ניתן לאשר במרתף כזה פעילות של בעל מקצוע חופשי כגון משרד אדריכלים, רואה חשבון וכיו"ב, משרדים שלא מגיעים אליהם לקוחות רבים.

יוצא, כי לאור הוראת הסעיף הקובעת כי הועדה המקומית רשאית לאשר שימוש במרתפים לבעלי מקצועות חופשיים "שאינם מטרד למגורים", על הועדה המקומית לקבוע בכל מקרה ומקרה לגופו לאיזה סוג של בעל מקצוע חופשי יש לאפשר השימוש במרתף, ואין היא יכולה לתת היתר לשימוש במרתף "לבעלי מקצוע חופשי". כפועל יוצא הועדה המקומית אינה יכולה לאשר היתר לשימוש חורג לבעלי מקצוע חופשי במרתף לצמיתות.

ואולם, משהועדה המקומית קבעה כי בעל מקצוע חופשי מסוים יכול לפעול במרתף, לאחר שהיא השתכנעה כי פעילותו אינה מהווה מטרד למגורים, היא יכולה לאפשר את השימוש של אותו בעל מקצוע חופשי לצמיתות, אלא אם כן יש לה ספק באשר להשתלבות השימוש בבניין המגורים, שאז הועדה יכולה לקבוע תקופת שימוש קצובה לשם נסיון.

במקרה הנדון, מבוקש לאשר היתר לשימוש חורג לבעל מקצוע חופשי.

כאמור, לא ניתן לאשר בקשה זו. ואולם, במהלך הדיון התברר כי פועל במקום משרד אדריכלים. שימוש זה אינו מהווה לדעתנו מטרד למגורים, גם אם הכניסה למרתף תהיה מחדר המדרגות המשותף, וניתן לדעתנו לאשר שימוש זה לצמיתות.

לפיכך, אנו מקבלים במקרה הנדון את הערר לעניין תקופת השימוש החורג באופן חלקי, כך שאנו מאשרים את ההיתר לשימוש החורג לצמיתות, לשימוש של משרד אדריכלים בלבד.

הסדרת כניסה נפרדת למרתף

כאמור, העורר הסדיר כניסה נפרדת וישירה למרתף בעורף הבניין, תוך פריצת פתח בקיר הבניין.

הדיירים המתגוררים בבניין מתנגדים לאפשר כניסה נפרדת זו, בין היתר בטענה כי הדבר מהווה השתלטות למעשה על החצר. כמו כן חוששים דיירי הבניין מהמטרדים אשר עלולים להגרם אם החצר האחורית תהפוך לאזור המנוחה והעישון של עובדי המשרד.

הועדה המקומית קבעה כי על מנת לאפשר כניסה זו יש צורך בקבלת הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין. אין אנו מקבלים עמדה זו של הועדה המקומית, שכן שאלת ההסכמות לפתיחת הדלת בקיר הבניין ולשימוש ברכוש המשותף הינה בתחום הקנייני שמוסדות התכנון אינן צריכות לעסוק בה.

מכיוון שהדלת נפרצה ללא היתר בנייה, אנו נשקול את עמדתנו באשר למתן אפשרות לעורר להסדיר כניסה נפרדת למרתף בהתעלם מהדלת שכבר קיימת.

ועדת הערר קיימה ביקור במקום בנוכחות הצדדים.

לעיתים קרובות, לאור אופי הפעילות המבוקשת במרתף אנו מאשרים, ולעיתים אף דורשים הסדרת כניסה נפרדת וישירה למרתף.

ואולם במקרה הנדון, לא מצאנו במקרה הנדון כל צורך בהסדרת כניסה ישירה למרתף, לשימוש המבוקש של משרד אדריכלים, ולדעתנו כניסה למרתף דרך חדר המדרגות המשותף הינו סביר, והוא לא יהווה מטרד לדיירי הבניין.

לפיכך, אנו קובעים כי לא תותר במקרה הנדון כניסה נפרדת למרתף, ועל העורר יהיה לסגור את הפתח שנפרץ על ידו שלא כדין בקיר החיצוני של הבניין בבנייה קשיחה מבלוקים, כולל ביצוע טיח חוץ לפי הטיח הקיים במקום, וזאת כתנאי מקדמי לקבלת ההיתר לשימוש חורג המבוקש.

תשלום לקרן חניה

לעניין התשלום לקרן חניה, מקומות החניה הקיימים בחלקה משמשים את הדירות הקיימות בבניין ולא ניתן לאשר בהם כפל חניה כפי שמבקש העורר.

לכן, צדקה הועדה המקומית בכך שהתנתה את הבקשה להיתר בתשלום לקרן חניה.

לענין כמות החניות הנדרשת, הועדה המקומית תבצע מדידה של שטח המרתף, ולפי מדידה זו היא תקבע את החלק היחסי בקרן החניה שבו יחוייב העורר.

לעניין המטבח - המטבחון החדש אשר הותקן על ידי העורר במרתף במקום המטבח שהיה קיים במקום, מתאים לדעתנו לניהולו של משרד, ולפיכך אנו מאשרים מטבחון זה.

לעניין האמבטיה, איננו רואים מניעה מקיום המקלחון הקיים בחדר השירותים.

סוף דבר אנו מקבלים את הערר באופן חלקי לענין תקופת השימוש החורג, אנו דוחים את הערר לעניין הכניסה הנפרדת למרתף, ואנו מאפשרים את קיום המטבחון והמקלחון הקיימים במרתף.

השימוש החורג יינתן רק לאחר קבלת דו"ח פיקוח כי הפתח האחורי בבניין נסגר כמפורט לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו שימוש חורג ?

  2. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  3. שימוש חורג מחניה לאחסנה

  4. היתר זמני לשימוש חורג

  5. שימוש חורג חדרי אירוח

  6. היתר לשימוש חורג לצמיתות

  7. ביטול היתר לשימוש חורג

  8. שימוש חורג במחסן חקלאי

  9. בקשה לשימוש חורג לחניון

  10. שימוש חורג בקרקע חקלאית

  11. היתר לשימוש חורג פעוטון

  12. שימוש חורג במבנה חקלאי

  13. הכשרת שימוש חורג במקרקעין

  14. בקשה לשימוש חורג מעון חוסים

  15. הסמכות למתן היתר לשימוש חורג

  16. היתר לשימוש חורג לגן אירועים

  17. שימוש חורג במחסן לצרכי משרד

  18. היתר לשימוש חורג אולם אירועים

  19. בקשה לשימוש חורג למסגריה ממגורים

  20. ביטול היתר לשימוש חורג לבית קפה

  21. שימוש חורג של חקלאים בקרקע חקלאית

  22. בקשה לשימוש חורג במחסן לשימוש למסעדה

  23. היתר לשימוש חורג לתחנת דלק ל-3 שנים

  24. ניכוי הוצאות התאמה בזמן שימוש חורג

  25. אישור לשימוש חורג מתעשייה למגורי עובדים

  26. התעשרות שלא כדין עקב שימוש חורג במקרקעין

  27. בקשה לשימוש חורג במרתף שנבנה ללא אישור בתל אביב

  28. בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות

  29. היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך

  30. ערר על אישור בקשה לשימוש חורג לצורך מגורי עובדים

  31. ביטול צו הפסקה שיפוטי בגין שימוש חורג במקרקעין

  32. ערר על החלטה להתיר שימוש חורג למשך 3 שנים לפעוטון

  33. בקשה לחידוש היתר לשימוש חורג בדירה כמשרד לעורכי דין

  34. עיכוב ביצוע כניסת צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לתוקף

  35. צו מניעה קבוע אשר יאסור לעשות שימוש חורג במשק חקלאי

  36. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר שימוש חורג לצהרון לילדים

  37. שימוש חורג לאחסנת וייצור מסגרות אלומיניום לתקופה של שלוש שנים

  38. בקשה לשינויים ותוספת הקלה בגובה מבנה ושימוש חורג לקופ"ח ומשרדים

  39. בקשה לשימוש חורג לבית אבות במקרקעין המיועדים לתעשייה ולמלאכה קלה

  40. אי הגשת התנגדויות אינו מכשיר באופן אוטומטי בקשות לשימושים חורגים

  41. היתר לשימוש חורג לשימוש במרתף למשרד לבעלי מקצועות חופשיים לצמיתות

  42. בקשה להיתר שימוש חורג שאינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון