נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית אשר תוצאתם שינוי הוראות התכנית וכי אלו לא נלקחו בחשבון ע"י השמאית המכריעה.

לגופם של השינויים עיקר טענתם של העוררים היא כי הגם שנוסחת החישוב לפי מספר יחידות דיור היתה מוסכמת על הצדדים ולפיה גם נהגה השמאית המכריעה (טבלת דנוס כהן), הרי שכתוצאה מהשינויים שונה מספר יחידות הדיור (הופחת לטענתם מ-6315.9 יח"ד לכ-5,400 יח"ד). לטענתם, הפחתה זו לא נלקחה בחשבון ע"י השמאית המכריעה.

המשיבה טוענת כי השינויים שהוכנסו בתכנית אינם רלבנטים לחלקה נשוא הערר. כן נטען כי לא נעשה כל שינוי במספר יחידות הדיור. כל שנעשה במסגרת השינויים הוא ניוד זכויות הבניה למגרשים אחרים.

בענין זה אנו מחליטים כלהלן :

אכן בהתאם לפסיקה, לרבות בבש"א 134234/01 חב' אורבנית יזמות בע"מ ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה כפר שמריהו, שהובאה ע"י העוררים, ואשר גם שם דובר בפסק דין שנתן תוקף להסכמת צדדים :

"... כל פסק דין מינהלי שבא לאחר אישור תוכנית במסגרת הביקורת השיפוטית, ומתקן, מפרש את התוכנית, מבטא את הנורמה התכנונית משפטית הסופית, החלה על המקרקעין, ועל פי תוכנו התכנוני והנורמטיבי נקבעות הזכויות והחובות לעניין היטל השבחה ולעניין פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 ועניינים אחרים המוכרעים בפסקי דין."

(סעיף 22 לפסק הדין)

ובהמשך :

"31. שינוי באשר לקביעת הזכויות המהותיות מכח תכנית, כפי שנקבע ע"י בית המשפט המוסמך, ואישור התוכנית בכפוף לכך מהווים "אישור התכנית" לענין חישוב היטל ההשבחה.
32. על כן אישורה הסופי של התכנית הר/1951 נעשה רק בכפוף לשנוי שהוכנס בעקבות פסק הדין של בית המשפט העליון, כפי שבא לידי בטוי גם בתוכנה של הערת האזהרה.
33. בית המשפט העליון פעל מכח הסמכות הנתונה לו על פי הדין; מששונה מהזכויות המהותיות של בעלי הקרקע לפי תוכנית הר/1951 כתנאי לאישור התכנית – הרי ששינוי זה הינו חלק בלתי נפרד לצורך חישוב הרכיבים המיטיבים והמרעים של התוכנית לענין היטל השבחה.
34. אשר למועד : שומת ההשבחה תערך ליום תחילת התכנית – על כן פרשנות פסק הדין חלה לגבי התוכנית ממועד תחילתה. משעה שנקבעה בפסק הדין הנורמה כדין, היא תחול על התכנית ממועד תחילתה.
35. ברור מפסק הדין כי הוא שינה את התכנית. צירופו של פסק הדין לתיק התוכנית, בכל מקום שיש תכנית, ולרבות תיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין – מבטחים הודעת שינוי התכנית לכולי עלמא, ועל כן השינוי הוא IN REM ולא התחייבות אישית של המבקשים הניתנת לאכיפה.
36. פסק הדין הוא בעל השפעה על "השבחה" שלפי תוכנית הר/1951 – ולכן יש להביא זאת בחישוב שווי המקרקעין על פי התכנית, ופסק הדין. מכאן שהערכת השווי האמיתי של המקרקעין צריך לכלול את אלמנט הסיכון בגין שינוי התכנית, בלא פיצוי, ולכן גם אם התכנית לא תשונה בעתיד – עדיין אלמנט הסיכון – קיים בקרקע ומשפיע על שוויה.
37. מסקנתי על כן היא בכל הכבוד, שגה השמאי המכריע משלא הביא בשומה המכרעת בחשבון את האמור בפסק הדין ואת האמור בהערת האזהרה המתוקנת לצורך חישוב ההשבחה בעקבות תכנית הר/1951."

היינו, יש לקרוא לתוך הוראות התכנית המאושרת גם את השינויים שהוכנסו בה על פי ובעקבות הפסיקה. אין מדובר במקרה זה על התפתחויות המאוחרות למועד אישור התכנית אלא, על שינויים שהוכנסו בתכנית בעקבות הפסיקה ואשר הופכים לחלק אינהרנטי ממנה.

יודגש גם כי, לענין המועד הקובע – הרי שהמועד הקובע חד הוא – פרסום התכנית למתן תוקף, ולא היום שבו שונתה התכנית בפסק הדין. את השינויים שנקבעו ע"י בית המשפט המוסמך בתכנית שכבר אושרה, יש לקרוא לתוך התכנית כאילו אושרו גם הם עם פרסום התכנית למתן תוקף.

לגופם של דברים, לא מצאנו כי היה בשינוי, שינוי במספר יחידות הדיור. יתירה מכך, מהסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין והפך לחלק מהוראותיה, עולה ההיפך – כי זכויות הבניה (מספר היחידות ושטחי הבנייה) יועברו ככל הניתן ליתר המגרשים הכלולים בתכנית ואשר אינם מצויים בשטחים נשוא התכנון מחדש. גם בדיון בפנינו לא הצביעו בפנינו העוררים על הוראות בהסכם הפשרה מהן ניתן ללמוד על ביטול יחידות דיור שאושרו.

יחד עם זאת, בדיון בפנינו הסכימו הצדדים כי יש לבחון אצל השמאית המכריעה האם יש השפעה על שווי יחידות הדיור כתוצאה מניודם למיקום אחר. היינו לבחון האם יש לעשות התאמות כלשהן ל"טבלת דנוס-כהן", לא לענין מספר יחידות הדיור, אלא לענין שוויים כתוצאה מהשינוי במיקומן, שהפך לחלק מהתכנית.

נוכח הסכמת הצדדים כאמור לעיל, אנו מעבירים ענין זה לבחינתה של השמאית המכריעה. במסגרת זו תבחן השמאית המכריעה גם את טענות הצדדים בנוגע למספר שנות הדחיה שיש לקחת בחשבון ובמידת הצורך להבהיר את האמור בעמ' 21 סיפא – 22 רישא, ובסעיף 10.4 לשומה המכרעת בנוגע למשך הדחיה שיש לקחת בחשבון בסופו של דבר.



אשר ליתר הטענות שנטענו בערר ואשר חלקן גם נזנחו, וטוב שכך, בדיון בפנינו, לא מצאנו כל עילה להתערבותנו בשומה המכרעת.



אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון