שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

הערר הוגש על שומת היטל השבחה במקרקעין ברחוב הנחשול 3 בארסוף, גוש 6680, חלקה 252.

העוררת פנתה למשיבה לקבל שומת היטל השבחה בגין כוונתה למכור את הבית.

העוררת חויבה בהיטל השבחה בגין תכנית חש/5/10א-1, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 7.7.03, אשר קבעה בין היתר, כי על כל חלקה ניתן להקים שתי יחידות דיור. על פי התכנית הקודמת, תכנית חש/5/10א, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 8.7.90, ניתן היה להקים יחידת דיור אחת.

כאמור בפרוטוקול הדיון מיום 7.9.10, הבית נבנה בשנת 2008. היתרי בניה הוצאו ביום 16.5.05 ו- 22.1.08. בשני ההיתרים מצוינות שתי התכניות.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסב על פרשנות הוראות סעיף 1.2 לתכנית נשוא הערר, תכנית חש/5/10א-1, הקובע לאמור:

"כפיפות ועדיפויות:
א. תכנית זו משנה את תוכנית חש/5/10א' בכל האמור לאפשרויות הבניה בחלקות שפורטו בהגדרת "המקום" במבוא דלעיל (להלן: "החלקות הנ"ל"), אולם שתי התכניות תמשכנה לחול במקביל על החלקות הנ"ל.
ב. בעלי חלקות מבין החלקות הנ"ל שיבחרו לממש את זכויות הבניה לפי תכנית חש/5/10/א ולהקים יחידת דיור אחת בחלקה יהיו רשאים לעשות כן, אולם במקרה כזה לא תחול תכנית זו ביחס לאותן חלקות ולא ניתן יהיה להקים יחידת דיור נוספת באותן חלקות על פי תכנית זו.
ג. עם מתן תוקף לתכנית זו לא יאושרו יותר תכניות אחרות או נוספות בתחום תכנית חש/5/10/א' שיש בהן הוספת יחידות דיור ו/או הגדלת זכויות הבניה בכל החלקות שבתחום תכנית חש/5/10/א הן ביחס לחלקות הנ"ל והן ביחס לחלקות האחרות שבתחום תכנית חש/5/10/א'.
ד. ככל שיש סתירה בין הוראות תכנית זו להוראות תכנית חש/5/10/א' בכל האמור בתוספת יחידות בחלקות הנ"ל ואשר בעליהן בחרו לממש זכויות בניה על פי תכנית זו, יחולו הוראות תכנית זו".

העוררת טוענת כי בחרה לנצל את זכויות הבניה לפי התכנית המקורית, תכנית חש/5/10/א', ולפיכך התכנית נשוא הערר לא חלה עליה. זכויות הבניה נוצלו במלואם ולפיכך אין להשית עליה היטל השבחה לפי תכנית זו.

המשיבה טוענת כי אין ללמוד מסעיף זה שלילת זכויות הבנייה שהוענקו בתכנית המאוחרת. כוונת הסעיף ומטרתו היא לאפשר בחירה בין שתי התכניות, לאמור - אין חובה לבנות שתי יחידות דיור למרות התכנית המאוחרת וכי בעלים יכול לבחור לבנות יחידת דיור אחת.

נטען, כי ע"י ביצוע התאמה או הריסה מלאה או חלקית של הבינוי הקיים ניתן לבנות שתי יחידות דיור.
המשיבה גם טוענת כי ניתן לחלק את הבית הקיים לשתי יחידות דיור וכי ע"פ המצב הקיים ניתן לבנות יחידת דיור נוספת קטנה, בשטח של כ- 78 מ"ר שטח עיקרי.

המשיבה מוסיפה וטוענת כי בניית יחידת דיור אחת לפי התכנית המקורית איננה פוטרת מהיטל השבחה עם מימוש זכויות שכן התכנית החדשה מעניקה זכויות בנייה ולפיכך מהווה תכנית משביחה.

לאחר שעיינו בכתבי הטענות, בהוראות התכנית ובמסמכים הרלבנטיים ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן:

מטרת תכנית חש/מק/5/10א-1, מפורטת בסעיף 1.1 להוראותיה, לאמור:

"מטרת התכנית: א. שינוי תכנית חש/5/10/א' על מנת לאפשר בנית 2 יחידות דיור
בחלקה במסגרת השטחים לבניה.
ב. תוספת שטחים עיקריים במסגרת הקלה 6% מגודל החלקה.
ג. קביעת הוראות והגבלות בנייה.
ד. שמירת אופיו ויחודו של הישוב, הבטחת ערכי הנוף ושמירה
מירבית על המבט לים מבתי התושבים".

לאחר מכן בא סעיף 1.2 שצוטט לעיל, ומסדיר את סדר הכפיפויות והעדיפויות בין שתי התכניות הנדונות.

כפי שעולה מלשונן המפורשת של הוראות התכנית, מדובר בתכנית שבאה לעולם על מנת לאפשר בניית שתי יחידות דיור בחלקה אחת.

במטרות התכנית נאמר במפורש כי השינוי בתכנית חש/5/10/א' בא "על מנת לאפשר בניית 2 יחידות דיור בחלקה" וסעיף 1.2 קובע במפורש, כי : "בעלי חלקות מבין החלקות הנ"ל שיבחרו לממש את זכויות הבנייה לפי תכנית חש/5/10/א' ולהקים יחידת דיור אחת בחלקה יהיו רשאים לעשות כן."

לאמור - מטרת התכנית לאפשר לבעלים לבחור בין התכניות ולא לכוף עליו לבנות שתי יחידות דיור. יחד עם זאת, קובע הסעיף, שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת יחידת דיור אחת, לא תחול התכנית החדשה ולא ניתן יהיה להקים יחידת דיור נוספת, על פי התכנית החדשה. היינו, לא ניתן לפצל את תחולת התכניות, קודם לבחור בתחולת התכנית הקודמת ולהקים יחידת דיור אחת בלבד, ולאחר מכן לבחור גם בתחולת התכנית החדשה ולהוסיף יחידת דיור נוספת על פיה.

לפי לשונו המפורשת של הסעיף הכוונה באי תחולת התכנית החדשה היא ביחס לכך שלא ניתן יהיה לבנות יחידה נוספת למי שכבר בנה יחידה אחת ע"פ התכנית הקודמת.

זאת בין היתר, כפי שיפורט להלן, כדי למנוע הקמת יחידות דיור צפופות וקטנות שאינן מתיישבות עם אופי היישוב ויחודו.

סעיף 2 לתכנית קובע קווי בניין ומרחק מינימאלי בין שני בתים בתחום אותה חלקה. כך שלא ניתן למעשה לבנות בית דו משפחתי או לחלק בית אחד לשני יחידות דיור. לפיכך, טעתה המשיבה בדיון בפנינו כאשר טענה כי ניתן לחלק בית קיים לשתי יחידת דיור על פי התכנית החדשה. בנוסף, הדבר איננו מתיישב עם לשונו של הסעיף המורה כי על בעלי חלקה לבחור בין תחולת התכניות.

התכנית החדשה שומרת על כך כי בניה על פיה, תשמור על אופיו ויחודו של הישוב ארסוף (סעיף ד' לתכנית). התכנית מאפשרת הקמת שתי יחידות דיור נפרדות ללא קיר משותף וספק רב אם כטענת המשיבה, הייתה היא נותנת היתר בנייה לבניית בית דו משפחתי או לבנות תוספת יחידת דיור נפרדת בת 78 מ"ר בלבד, כטענתה בערר ובפנינו. ברור מלשון התכנית, מטרותיה והוראותיה כי לא לכך הכוונה וכי הכוונה כי גם שתי יחידות הדיור ייבנו באופן שישמור על אופיו ויחודו של הישוב ארסוף.

דווקא מקרה העוררת הוא הממחיש את מטרתו של סעיף 1.2 לאמור, כי מי שבחר לבנות ע"פ התכנית המקורית, לא יהא זכאי לבנות יחידת דיור נוספת על זו שבנה וזאת על מנת לשמור על אופיו ויחודו של הישוב. כך למשל, העוררת בנתה בית אחד בשטח של 451.17 מ"ר עיקרי + שירות. לו היתה התכנית מאפשרת לבנות יחידת דיור נוספת הרי שלא היה זה בהתאם לאופיו ויחודו של הישוב.

מכל מקום, לענייננו, סעיף 1.2 לא שלל לא במפורש ולא מכללא את זכויות הבניה שהוקנו לחלקה על פי התכנית.

יתירה מכך, אף ב"כ המשיבה אמר במפורשות בדיון בפנינו כי אף המשיבה לא רואה כלל בסעיף זה סעיף השולל את זכויות הבנייה שהקנתה התכנית.

אי תחולת התכנית שבסעיף זה משמעותה בנסיבות העניין כאמור, חוסר אפשרות לבנות יחידת נוספת על זו הקיימת, אולם אין פירושה של אי התחולה שלילה, "לעולם ועד" כלשון ב"כ המשיבה, של זכויות הבנייה, לשתי יחידות דיור.

לו היתה כוונת התכנית לשלול ממי שבחור לבנות לפי התכנית הישנה את זכויות הבניה על פי התכנית החדשה, היה צריך לומר זאת במפורש. משלא נעשה כך ומשאף הוועדה המקומית אמרה במפורש כי היא אינה מפרשת כך את הסעיף, הרי שאין בבניה לפי התכנית המקורית כדי לשלול את זכויות הבניה שהוקנו בתכנית החדשה לחלקה.

לפיכך, מי שפעל לפי סעיף 1.2 ובחר לבנות לפי התכנית המקורית, אין בכך כדי לשלול מיניה וביה את זכויות הבניה שנקבעו לחלקה לפי התכנית החדשה.

שאלה אחרת ונפרדת היא מימוש התכנית החדשה בנסיבות העניין. את זאת, שומת המשיבה לא לקחה בחשבון ולא נלקחו בחשבון ההתאמות שיש לעשות לצורך כך לגבי מי שבנה לפי התכנית המקורית כדוגמת העוררת - לאמור: על תחשיב שומת היטל ההשבחה לקחה בחשבון מקדמים בגין ההתאמות שיש לעשות לצורך ניצול זכויות הבנייה שבתכנית החדשה, לרבות הצורך בהריסה, עיכוב וכו'.

לפיכך, אנו מחזירים את השומה לעריכת תחשיב מחודש על פי העקרונות שהותוו בהחלטה.

לסיכום:


מי שבחר לפעול ע"פ סעיף 1.2 (ב) ולממש זכויות בניה לפי תכנית חש/5/10א, ולהקים יחידת דיור אחת, אין בכך כדי לשלול את זכויות הבנייה שהוקנו לחלקה לפי תכנית חש/5/10א-1.




בעריכת שומת היטל השבחה עם מימוש זכויות יש לקחת בחשבון מקדמי התאמה לניצול זכויות הבניה, כמפורט לעיל.
ככל שתתגלע מחלוקת בין הצדדים לאחר עריכת השומה המחודשת, יוכלו הצדדים לפנות תוך 30 יום מקבלת השומה, לוועדת הערר, על מנת שתמנה שמאי מייעץ במחלוקת.



אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון