פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

העוררת טוענת כי תכנית תמ"מ 1/5, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 25.12.2003 (י"פ 5258, עמוד 1396), פגעה במקרקעיה המצויים בשד' ירושלים 161, פינת נחל הבשור בתל אביב, גוש 7074, חלקה 55. משכך, הגישה תביעה לפיצוי בסכום של 486,000$ (למועד הקובע), על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.
המקרקעין הם בשטח של כ- 600 מ"ר ועליהם בנויות שתי תחנות טרנספורמציה זעירות (תט"זים), בחזית החלקה לכיוון שד' ירושלים.
משיבה מס' 1 דחתה את התביעה, ומכאן הערר שבפנינו.
בדיון שהתקיים ביום 1.11.09, ניתנה החלטה לפיה התאפשר לעוררת להגיש חוות דעת שמאית מתוקנת מטעמה, ללא רכיב פיצויי הפקעה, כפי שכללה בתחילה. אשר על כן, בערר עומדת בפנינו חוות הדעת המתוקנת בלבד אשר הוגשה כמה ימים לאחר מכן.
טענות העוררת
העוררת טוענת כי על פי המצב התכנוני הקודם, יועדו המקרקעין למגורים. בתכנית 432 תיקון מס' 1 משנת 1960, סומנו המקרקעין כחלק מאזור לתכנון יחידות שכנות א' בצפיפות של 8 יח"ד לדונם נטו ורצועה ברוחב 10 מ' יועדה לשצ"פ. כך גם בתכנית מס' 720 משנת 1969, שם נקבע שהצפיפות תוגדר בתכנית מפורטת. נטען כי בתכנית 2727 שאושרה בשנת 2007, נקבע כי מטרתה הגדלת הצפיפות ונקבע קו בניין 0.
נטען כי במשך השנים התכניות הגדילו את צפיפות הבניה במקרקעין. על פי תכניות מפורטות במקרקעין סמוכים ניתן ללמוד על הצפיפות – 14.5 יח"ד לדונם נטו. אשר על כן, נטען בחוות הדעת השמאית המתוקנת כי, ניתן היה לבנות על המקרקעין 9 יח"ד בשטח של 600 מ"ר.
נטען כי התכנית שינתה יעוד של 164 מ"ר בחלקה לתחנה במפלס קרקע. כתוצאה מכך, הוקטן מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על המקרקעין מ-9 יח"ד ל-6 יח"ד, וכתוצאה מכך נשללה הכדאיות הכלכלית לבניה ביתרת החלקה, בשל המספר הנמוך של יחידות הדיור ועלויות העתקה של התט"זים משטח פתוח לחדר טרנספורמציה בקומת קרקע של בניין מתוכנן.
נטען כי משיבה מס' 2 הסכימה לשאת בעלויות פינוי התט"זים הנמצאים בשטח שיועד לתחנה ליתרת המקרקעין, אך לא בעלויות העתקתם פעם נוספת לחדר טרנספורמציה.
נטען כי המשיבות לא חקרו את השמאית מטעם העוררת, כך שחוות דעתה גם לא נסתרה.
נטען כי זכויות העוררת במקרקעין הינן זכויות בעלות, ואינן מוגבלות להצבת טרנספורמטורים בלבד. המקרקעין נרשמו על שמה בשנת 1971 (נסח רישום צורף כנספח ג' לערר. חוזה מכר עם רשות הפיתוח צורף כנספח ב' לערר).
העוררת שוללת את טענות המשיבות על היעדר פוטנציאל למקרקעין ועל מגבלות פיסיות לתכנון.
נטען כי מסמך של עיריית תל אביב מיום 21.9.05, שצורף כנספח ד' לתשובה, המצהיר על מגמות העירייה לייעד את יתרת המקרקעין לשטח ציבורי – "פארק דוידוב" איננו רלבנטי שכן הוא איננו תכנית, ונערך שנתיים לאחר המועד הקובע.
העוררת טוענת כי אין בעיית נגישות למקרקעין כנטען על ידי המשיבות. ניתן להסדיר נגישות מרחוב הבשור דרך חלקה 50 הרשומה כדרך, כשם שהוסדרה נגישות לחלקה סמוכה, חלקה 22, בתכנית תא/2673. גודל החלקה גם איננו מגבלה – העוררת מפרטת שורה של תכניות בחלקות סמוכות, בנויות, בשטח דומה.
נטען כי אין מגבלות קווי בנין ורצועת שצ"פ – שהוחלפה בשורת עצים בתכנית 720. אלו גם ניתנים לשינוי בתכניות מפורטות.
נטען כי התכנית איננה משביחה, שכן גם אם מגבירה היא נגישות לתחבורה ציבורית (רכבת קלה) ומפחיתה עומסי תנועה וזיהום אויר, אין לכך רלבנטיות למקרקעין ריקים, שלא ניתן לממש בהם זכויות בניה עקב אישור התכנית.
נטען כי תמ"א 23א' איננה רלבנטית. מדובר בחלקה קטנה, שלא ניתנת לזיהוי בתשריט בקנ"מ של תמ"א 23א'. רק כאשר השטח המופקע ידוע וקונקרטי ניתן לזהות את הפגיעה.
נטען כי לא נתבע כפל פיצוי וכי עלות העתקת התט"זים ליתרת המקרקעין שמשיבה מס' 2 התחייבה לקחת על עצמה – בסך 192,000$, לא נלקח בחשבון בהערכת הפיצוי בשומה המתוקנת.
נטען כי אין בהצבת תט"זים במקרקעין כדי למנוע מימוש יעוד למגורים. אין בכך כדי להצביע על יעוד למיתקן הנדסי. באלפי חלקות מגורים מוצבים תט"זים.
נטען כי שיעור הפגיעה הנתבע מבוסס. אף נעשתה הפחתה בגין דחיה עד לאישור תכנית מפורטת - 3 שנים. את שיעור הפגיעה יש לגזור מהשטח ששונה ייעודו בתכנית – 164 מ"ר ולא מהשטח שפורסמה לגביו הודעת הפקעה – 149 מ"ר.
לבסוף נטען כי סעיף 200 איננו חל.
טענות המשיבות
משיבה מס' 1 הודיעה כי היא מצטרפת לסיכומי משיבה מס' 2.
משיבה מס' 2 טוענת כי אין מחלוקת כי על החלקה חלות שתי תכניות קודמות - תכנית 432, שפורסמה ביום 4.8.60 – תכנית מתאר לדרום יפו שסיווגה את החלקה באזור לתכנון יחידות שכנות א' בצפיפות של 8 יח"ד לדונם נטו, וסומנה רצועת שצ"פ בחזית החלקה לשד' ירושלים, ברוחב 10 מ' וקו בניין קדמי – 18 מ'.
תכנית 720 (שינוי מס' 1 לתכנית 432), שפורסמה ביום 16.10.05, סימנה את החלקה ביעוד למגורים, מותנה בתכנית מפורטת שתקבע גם אחוזי בניה וצפיפות. כן נקבע כתנאי – נטיעת עצים ברצועה של 10 מ' בחזית החלקה. קו בניין לשד' ירושלים – 18 מ'.
אין גם מחלוקת לגבי תכניות בחלקות סמוכות – שלא חלות על החלקה: תכנית 576, משנת 1969 – צפיפות של 14.5 יח"ד לדונם נטו; תכנית 2673 – הרחבת שטח דירות. נטען כי בכך מוצה פוטנציאל הפיתוח של האזור, לכן לא היה פוטנציאל בניה בחלקה. המשיבה מסתמכת בעניין זה על מסמך מיום 21.9.05 של מנהל מחלקת שירותי בניין ערים בועדה המקומית.
נטען כי לאורך השנים מוסדות התכנון ראו בחלקה כחלקה המיועדת לשימוש חברת החשמל, ללא פוטנציאל למגורים וכי החלקה מהווה חלק מ"פארק דוידוב" המתוכנן.
נטען לפגם מהותי בהיעדר התייחסות העוררת בתביעתה ובערר, לתמ"א 23א', אשר קבעה מגבלת בניה ברוחב 15 מ' לכל צד, אשר בוטלו עם אישור תמ"מ 1/1/5.
נטען כי רוחב הרצועה להפקעה הוא 7.4 מ'. מתוכם הופקעו בפועל רצועה ברוחב 4.36 מ' בלבד. נטען כי על פי מגבלת הבניה במצב תכנוני קודם, לא ניתן היה לבנות בחלקה.
נטען כי גם אם חלקה סמוכה סומנה בתכנית 720 למגורים, מדובר בתכנית "כתמים", המסמנת מגמות פיתוח כלליות ולא מסמנת דרכים ושטחים ציבוריים.
נטען כי מודל הבינוי עליו מסתמכת העוררת בטענתה לפוטנציאל של 9 יח"ד, הינו תיאורטי, ובלא שנבחנה ישימותו על המקרקעין הספציפים, תוך התעלמות ממגבלת קווי בניין, מבעיית נגישות, שטח החלקה והצפיפות שנקבעה בתכניות 8 יח"ד ולא 14.5 יח"ד. צפיפות אחרונה זו, נקבעה בתכניות הגובלות בחלקה, ולא בתכניות החלות על החלקה.
נטען כי לא ניתן לקבוע שווי קודם על סמך מודל תיאורטי אשר רמת אי הוודאות גבוהה לגביו. ספק אם ניתן יהיה לאשר תכנית מפורטת בחלקה. שנים רבות לא הייתה ציפייה להכנת תכנית כזו. יש אי ודאות בנוגע לחישוב הצפיפות בחלקה ולא הוכחה היתכנות בנייה על ידי העוררת, נוכח המגבלות בשטח.
נטען כי גם לפי המודל של העוררת, במצב החדש ניתן לבנות 7 יח"ד ולא 6 יח"ד (עיגול כלפי מעלה כמו במצב התכנוני הקודם – ל-9 יח"ד).
נטען כי לגבי עלויות העתקה של התט"זים, צריכה להיות התאמה בין שני מצבי התכנון.
נטען כי התכנית משביחה, שכן "שחררה" את מגבלות התכנון שהיו בתמ"א 23א' וכי קו רכבת קלה משביח מקרקעין.
דיון והחלטה
בעקבות אישור תכנית תמ"מ 1/5 הוגשו תביעות רבות לועדות המקומיות במחוז תל אביב, על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, בטענה כי התכנית פגעה במקרקעי התובעים.
בעקבות דחיית התביעות ע"י הוועדות המקומיות, הוגשו עררים רבים לועדת הערר.
בעררים אלו התקיימו דיונים רבים, אשר כללו גם חקירות עדים מומחים, נעשו השלמות רבות של מסמכים, ושל תגובות הצדדים והוגשו סיכומים. מאז תום הדיונים והחקירות הוגשו בקשות רבות למתן ארכות שוב ושוב להגשת הסיכומים. בתום כל הארכות הרבות שניתנו להגשת הסיכומים, הגיעה העת למתן החלטה בעררים.
לאחר שעיינו בכתבי הטענות ושמענו את הצדדים בכמה דיונים שנערכו בפנינו, ולאחר שהוגשה חוות דעת שמאית מתוקנת ע"י העוררת ומסמכים בענין העברת הזכויות במקרקעין לעוררת, סבורים אנו כי המחלוקות שנותרו בין הצדדים הן מחלוקות שמאיות במהותן.
בערר שלפנינו אין מחלוקת בין הצדדים, לא לגבי התכניות החלות על המקרקעין ולא לגבי תוכנן - יעוד למגורים. אין מחלוקת גם לגבי תכניות החלות על מקרקעין סמוכים למקרקעין נשוא הערר, ולא לגבי תוכנן. כמו כן, לטעמנו, אין ללמוד מהעובדה כי לא הוכנה תכנית מפורטת על המקרקעין כי יש לראות בהן מקרקעין שייעודם שונה מייעודם הסטטוטורי. בעובדת הימצאות תט"זים עליהם, אין כדי לשנות את יעוד המקרקעין ל"יעוד הנדסי" או ל"יעוד לשימושי חברת החשמל בלבד", כפי שנטען ע"י המשיבה. נעיר גם כי איננו מקבלים את טענות משיבה מס' 2 כי ניתן ללמוד על "מגמות תכנון" ממסמך כללי שהוכן על ידי מי מעובדי הוועדה המקומית, ואשר איננו מסמך סטטוטורי ואף נכתב זמן רב לאחר המועד הקובע.
הצדדים גם חלוקים בעניין היתכנות הבנייה, וגם בעניין מספר יחידות הדיור במצב התכנוני הקודם והחדש.
אשר על כן, אנו מחליטים למנות שמאי מכריע אשר ידון במכלול הסוגיות שהועלו בערר.
בין היתר, יבחן השמאי המכריע את טענות הצדדים בנוגע לתמ"א 23א'. ככל שימצא כי ניתן היה לזהות את החלקה וכי התכנית הטילה מגבלות על המקרקעין, יהיה עליו לפעול בהתאם להחלטתנו בערר (ת"א) מירון יצחק ו-18 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב: היינו, לבחון את הפגיעה הנטענת בהשוואה לערכם של המקרקעין לאחר אישורה של תמ"א 23א'. כן יבחן בהקשר זה את טענת המשיבות כי תכנית תמ"מ 1/5 השביחה בכך שהסירה מגבלות תכנון שהיו על המקרקעין מכח תמ"א 23א'.

השמאי המכריע יבחן, בכפוף לאמור בהחלטתנו, האם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן – יקבע את שיעורה על פי העקרונות וההנחיות שפורטו בהחלטה זו.
כמו כן יבחן השמאי את טענות הצדדים בנוגע לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים בתוכנית החדשה.
אם ימצא השמאי המכריע כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197, יפרט בהכרעתו את כל מרכיבי הפיצוי.
השמאי המכריע יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והכרעתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המכריע על פי החלטה זו.
מזכירות ועדת הערר תשלח לשמאי המכריע את הפרוטוקולים מדיוני הוועדה ואת החלטותיה, ואילו הצדדים יעבירו לידיו את כתבי טענותיהם וכל חומר אחר שברצונם להציג לפניו תוך 15 יום מתאריך החלטה זו.
השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון תוך 30 יום מהמועד בו פנה אליו אחד הצדדים, וייתן את הכרעתו תוך שלושה חודשים ממועד הדיון הראשון שיתקיים בפניו.
אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 30 יום מיום מתן החלטת השמאי המכריע. העוררת תוכל להגיש תגובה, אם תרצה בכך, תוך 30 יום נוספים.
אם ירצה מי מהצדדים לערור על הכרעת השמאי המכריע - יוגש ערר במסגרת תיק ערר חדש, במועדים הקבועים בחוק ובתקנות.
השמאי המכריע יודיע לצדדים גובה שכר טרחתו ו/או דרך חישובו, בטרם יחל בעבודתו.
בשלב זה, ישאו הצדדים בשכר טרחת השמאי המכריע בחלקים שווים, שליש על ידי העוררים, שליש על ידי משיבה מס' 1 ושליש על ידי משיבה מס' 2. בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המכריע, אם מי מהצדדים ירצה לטעון לחלוקה אחרת של שכר טירחתו, תוגש בקשה לועדת הערר תוך 14 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע.
בנסיבות העניין, העוררת תישא בהוצאות המשיבות בסכום של 7,500 ₪ לכל אחת בתוספת מע"מ כחוק. סה"כ 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון