טענות בדבר התעלמות השמאית המכריעה משתי עסקאות שעשה מנהל העזבון בנכס

טענות בדבר התעלמות השמאית המכריעה משתי עסקאות שעשה מנהל העזבון בנכס

לטענתו, מדובר בעסקאות שקיבלו אישור בית משפט ואשר על פיהן שווי למ"ר הינו בין 1250 ₪ - 1400 ₪ למ"ר, או בשיקלול עם שש העסקאות האחרות שהביאה השמאית המכריעה - 1500 ₪ למ"ר, במקום שווי של 1800 ₪ למ"ר, שנקבע על ידה.
כמו כן נטען כי שש העסקאות האחרות הובאו באופן עצמאי על ידי השמאית המכריעה ולא ע"י הצדדים, וכי לא ניתנה להם הזדמנות להגיב ולטעון לענין עסקאות אלו.

עיון בשומה המכרעת מעלה כי יש לדחות טענה זו.

השמאית המכריעה פירטה בהרחבה את שתי העסקאות שהובאו ע"י העורר ואת טיעוני הצדדים לעניין זה (עמ' 15 לשומה המכרעת). לאחר מכן נתנה הכרעה מנומקת ומפורטת בענין :

"הכרעה :
המחיר בו נמכרו הזכויות בנכס הינו, אמנם, רלבנטי לענין השווי אך אין הוא בבחינת נתון בלעדי המעיד על התלכדות המונחים "מחיר" ו"שווי".
לצורך קביעת השווי יש להתייחס גם לנתונים אחרים, לגבי נכסים דומים, ככל האפשר, ובמועדים סמוכים ככל האפשר למועד הקובע של עסקאות בסביבה, תוך הענקת שווי יחסי גבוה לעיסקה בנכס הספציפי.

זאת ועוד – עיון בחוזה המכר מעלה כי המחיר שנקבע בין הצדדים, אינו כולל תשלומים נוספים החלים על הקונה, שהבאתם בחשבון מעלה את השווי.

לגבי החיובים בהיטל השבחה לנכסים בסביבת הנכס, יצויין, כי אינני יכולה להתייחס אליהם מאחר שהם אינם כוללים את עקרונות עריכתם, מסד הנתונים ותחשיבים."

(עמ' 15-16 לשומה המכרעת)

הנה כי כן, נתנה השמאית המכרעת הכרעה מנומקת ומפורטת מדוע, לדעתה, אין לראות במחירים אלו נתון בלעדי וכי יש הבדל בין "מחיר" ל"שווי". מה גם שלפי קביעתה, המחיר אינו כולל תשלומים נוספים שיש להביאם בחשבון לעניין השווי. בנסיבות אלו אין מקום להתערבותנו בשיקול הדעת המקצועי של השמאית המכריעה לעניין השווי שנקבע למ"ר.

אשר לטענה שנטענה בדיון בפנינו, בדבר פסול בהבאת עסקאות באופן עצמאי ע"י שמאי מכריע : לא רק שאין פסול בכך, אלא שפעמים ראוי ורצוי כי ייעשה כן. איננו רואים כל בעייתיות בכך ששמאי מכריע גם בודק נתונים באופן עצמאי. ההיפך הוא הנכון, ועוד על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במוסד השמאי המכריע במתכונתו, במהותו ובמעמדו שלאחר תיקון 84 לחוק.
משום מעמדו המיוחד המקצועי של השמאי המכריע, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתיקון לחוק וכפי שניתחנו בהרחבה בערר 8005/10 (לעיל), הרי שעוד יותר מצופה ממנו לעשות עבודה יסודית מקצועית, מקיפה, מעמיקה ועצמאית בעניינים המובאים בפניו. אם לפי שיקול דעתו המקצועי לא די בנתונים המובאים בפניו ע"י הצדדים, הרי שעליו להעמיק חקור בעניין ולאסוף די נתונים עצמאיים רלבנטים על פי שיקול דעתו, על מנת שיהיה בהם כדי להביא למסקנות ולהכרעות מקצועיות הנשענות על אדנים מוצקים מנומקים ומפורטים.
כך נעשה גם בשומה המכרעת שבפנינו. לפיכך, איננו רואים מקום להתערב בה, כמפורט לעיל.
אשר לטענה כי יש מקום להציג בפני הצדדים את הנתונים שמאתר השמאי המכריע באופן עצמאי: איננו סבורים כי יש לקבוע מסמרות בענין באופן גורף. על כל מקרה להבחן לגופו. יחד עם זאת, איננו רואים בכך פגם היורד לשורש העניין המחייב את התערבותנו ובוודאי בנסיבות העניין כאשר לא נטענו טענות כנגד הנתונים והעסקאות שאותרו ע"י השמאית המכריעה, אלא נטען, כאמור, להתעלמות משתי עסקאות שהובאו ע"י העוררים.

מכל מקום, טוב יעשו השמאים המכריעים אם בכל מקרה יתנו דעתם לעניין זה, ויבחנו לגבי כל מקרה ומקרה לגופו, האם יש מקום, לפי שיקול דעתם המקצועי, להציג את הנתונים שאותרו על ידם באופן עצמאי, לידיעת הצדדים ולתגובתם, בטרם עריכת השומה המכרעת.

אשר ליתר הטענות בערר, לא מצאנו כי מדובר בטענות לפגם מהותי או לדופי חמור בשומה המכרעת שיש בהן כדי להביא להתערבותנו.

כך גם לעניין הטענות בדבר אי התחשבות השמאית המכריעה בעלויות מימוש: יש על כך דיון ניתוח והנמקה מפורטת בשומה המכרעת, מדוע, לפי שיקול דעתה המקצועי של השמאית המכרעת, אין להתחשב בעלויות התאמה (עמ' 14 לשומה המכרעת). אשר לטענה כנגד האמור שם בשומה המכרעת, לגבי התאמה לבית מגורים קיים - נראה כי נפלה טעות בהבנת פיסקה זו. בפיסקה זו מדברת השמאית המכריעה על כך כי אם יוקם בית מגורים [חדש-כ.פ.] על מחצית החלקה – ואין הכוונה לבית המגורים הישן משנות ה- 50 - יהיה על המחצית האחרת להתאים את הבינוי והעיצוב למבנה זה. לפיכך יש לדחות גם טענה זו.

אשר לטענות בדבר סמכות השמאי המכריע לפסוק הוצאות שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי העוררים ושכ"ט השמאית המכריעה, ניתנה החלטה מפורטת על ידינו בערר 8007/10 פנחס רגב נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה,שם קבענו כי על פי החקיקה הקיימת, אין סמכות לשמאי מכריע לפסוק הוצאות, למעט בעניין שכר טירחתו, וכאמור בהחלטתנו ב-8007/10 : "בהעדר סמכות לשמאי מכריע לפסוק הוצאות אחרות, הרי שאין זכות ערר בענין זה". (עמ' 6 להחלטתנו). לפיכך אנו דוחים טענה זו.

יחד עם זאת, מסורה לשמאי המכריע סמכות להחליט בענין חלוקת שכר טירחתו, כאמור בתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לפיכך בענין זה, בדומה להחלטתנו בערר 8005/10 (לעיל), אנו מחזירים עניין זה לשמאית מכריעה על מנת שתבחן את טענות הצדדים בעניין ותכריע בעניין חלוקת שכר טירחתה בין הצדדים, על פי שיקול דעתה המקצועי.



אשר להוצאות – אין צו להוצאות, לבד מההוצאות שנפסקו בגין אי הגשת תשובה בערר על פי החלטתנו שניתנה ביום הדיון, עמ' 2 לפרוטוקול מיום 18.1.11 .






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. המחזיק בנכס

  2. צו קבלת נכסים

  3. השקעה בנכס קבוע

  4. טעות בסיווג נכס

  5. סיוע להברחת נכסים

  6. חזקה ייחודית בנכס

  7. מחזיק בנכס ארנונה

  8. שטח ברוטו של נכס

  9. ארנונה מחזיק בנכס

  10. ביטול צו ניהול נכס

  11. ויתור על נכס מכביד

  12. הארכת צו הקפאת נכסים

  13. צו הגבלת שימוש בנכס

  14. שימוש בנכס ללא זכות

  15. ארנונה על כניסה לנכס

  16. סיווג נכס בצו הארנונה

  17. ארנונה על נכסים של אגד

  18. קבלת נכסים שהושגו בפשע

  19. טענת אינני מחזיק בנכס

  20. חישוב שטח הגזוזטראות בנכס

  21. הפרת התחייבות למכור נכס

  22. נכס שנרכש לפני הנישואין

  23. שכר ראוי עבור שימוש בנכס

  24. תעריפי הארנונה לפי סוג הנכס

  25. תאונת עבודה של משכיר נכסים

  26. בעלות על חניות צמודות לנכס

  27. הנחת נכס ריק מתשלומי ארנונה

  28. הברחת נכסים בין קרובי משפחה

  29. תביעה בגין איתור נכסים ברומניה

  30. הגדרת מחזיק בנכס לצורכי ארנונה

  31. פיצוי קונה על עיכוב במסירת הנכס

  32. שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב

  33. מכירת נכס בלתי מוחשי לתושב חוץ

  34. חיוב בארנונה למרות אי החזקה בנכס

  35. ערעור בנושא סיווג נכס לצורך ארנונה

  36. תשלום חוב ופיצויים בעקבות השכרת נכס

  37. העברת נכס ללא תמורה בין הורה לילד

  38. ארנונה על נכס שאין אפשרות להשתמש בו

  39. ערעור על מכירת נכס - בזכות או ברשות

  40. העברת זכויות בנכס כנגד ויתור על חוב

  41. מכירת נכסים של חברה בקשיים כלכליים

  42. החזרים על סיווג נכס באופן בלתי חוקי

  43. בקשה לסווג נכס כ"מחסן" במקום "תעשיה"

  44. החזקת מפתחות הנכס לצורך חיוב בארנונה

  45. ניהול נכסי נעדרים - איתור נכסי נעדרים

  46. תביעה בגין השכרת נכס למטרת ניהול פיצרייה

  47. השכרת נכס שנבנה ללא היתר ללא ידיעת השוכר

  48. שינוי רטרואקטיבי של סיווג הנכס ממגורים לעסק

  49. אסור לרוקן זכויות (שנינוי חוזים) בנכס מעוקל

  50. ידיעה קונסטרוקטיבית של העירייה לגבי מחזיק בנכס

  51. סיווג נכס לצורכי ארנונה - ערעור לבית המשפט העליון

  52. העדר זיקה ביטוחית: העברת בעלות בנכס/רכב מנתקת את הזיקה

  53. לטענת התובע שכר הנתבע ממנו הנכס תוך הבטחה כתובה לשנתיים מינימום

  54. טענות בדבר התעלמות השמאית המכריעה משתי עסקאות שעשה מנהל העזבון בנכס

  55. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון