הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

תוך התחייבות שהמשבצת תעובד וכי הישוב ימשיך להיות מאוכלס. הזכות כוללת זכות להקמת מבנים משקיים למטרה חקלאית בלבד, הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן, והקמת מבני ציבור ושימוש בהם. (סעיפים 4-3 לחוזה).

המקרקעין נשוא הערר הם בייעוד חקלאי. חלקות 72 בגוש 7923 כ- 90 דונם, חלקה 108, בגוש 7921 כ-322 דונם וחלקות 90-89 בגוש 8379- סה"כ כ- 320 דונם.

תכנית תת"ל 4/6/3, שפורסמה למתן תוקף, ביום 7.9.05, הינה תכנית דרך (כביש מס' 9). התכנית בין היתר, מייעדת שטחים לדרך, תוך הטלת מגבלות בניה, למעט חממות וסככות לשימושים חקלאיים. התכנית מאפשרת המשך עיבוד חקלאי עד לתפיסה בפועל של השטח.

העוררת טוענת לפגיעה במקרקעיה עקב שינוי ייעוד חלק מהם מחקלאי לדרך ובשל מגבלות בניה המוטלים על חלקים אחרים במקרקעין.
העוררת טוענת כי בתכניות קודמות לא ניתן היה לאתר את המיקום המדויק של המקרקעין. שמאי העוררת הציג את הקושי לאתר את המקרקעין ואת מיקום הפגיעה בהם.

לעוררת שולמו פיצויי הפקעה, לטענתה חלקיים, בגין חלקה 108 בגוש 7921 בלבד, ע"י משיבה מס' 2. העוררת הודיעה כי מכל סכום שייפסק לפיו בתביעתה, יקוזז סכום זה.

העוררת טוענת כי שווי ירידת הערך שפורטה בשומה שצורפה מטעמה, מבוססת על שווי שוק ולא על פוטנציאל לשינוי ייעוד. בחוות הדעת השמאית מטעמה, נעשה ניתוח שווי קרקע חקלאית ופורטו עסקאות השוואה כולל עסקאות בתחום המשבצת ועסקאות השוואה נוספות מאזורים אחרים עם מאפיינים דומים.

העוררת טוענת כי על אף שניתן להמשיך את העיבוד החקלאי עד לתפיסה בפועל, הרי שלא ניתן יותר לעשות שימוש בקרקע ולהשקיע לטווח ארוך בגין חוסר הוודאות (לכן למשל בחלק מהמקרקעין ששימשו לגידול גזר, נפסק העיבוד).

מגבלות הבניה פגעו במקרקעין כיוון שלא ניתן יותר להקים מבני עזר חקלאים. התכנית מבתרת חלקות ויוצרת חלקות לא רגולריות, ופוגעת ברצף העיבוד החקלאי וביתרת החלקות.

חלק מהמקרקעין מהווים חלק מחלקות ב' של נחלות חברי העוררת. בשל התכנית נוצר צורך לאיחוד וחלוקה מחדש של הנחלות.

העוררת טוענת גם לפגיעה בגין פגיעה בהשקעותיה ובגין עליה בהוצאות העיבוד, כתוצאה מהתכנית.

המשיבות טוענות כי לעוררת זכויות לעיבוד חקלאי בלבד. אין להן כל פוטנציאל לשינוי ייעוד. בכל מקרה, במקרה של שינוי ייעוד, הזכויות חוזרות לבעלים - מינהל מקרקעי ישראל.

המשיבות טוענות כי בתכנית אלמנטים המשביחים את כלל מקרקעי היישוב, העולים על פגיעה, אם נגרמה, כתוצאה מהקטנת השטחים החקלאיים. בתכנית שיפור משמעותי בדרכי הגישה ליישוב ולסביבה.

משיבה מס' 2 טענה כי ניתן היה לזהות את המקרקעין בתכניות קודמות וככל שנגרמה פגיעה היא נגרמה מהן, בין היתר תמ"א 7/3 ותמ"א 42/3.

לעניין שווי המקרקעין בשומת העוררת נטען, כי איננו משקף שווי עיבוד חקלאי. שווי השוק הנטען בו, 50,000 ₪ לדונם חקלאי, משקף גם מרכיב ספקולטיבי, על אף שהעוררת טוענת כי לא כך הוא. על פי עסקאות השוואה שהובאו בשומת משיבה מס' 2, שווי קרקע חקלאית באזור, הוא פחות מ- 2000 דולר לדונם.

לאחר עיון בכתבי הטענות, בתכניות ובתשריטים הרלבנטים, ולאחר ששמענו את הצדדים בהרחבה במהלך שני דיונים שהתקיימו בפנינו, אנו מחליטים כלהלן:

אשר לטענות המשיבות בדבר מסויימות בתכניות קודמות:

בסוף הדיון הראשון בערר, שהתקיים ביום 11.5.10, ניתנה החלטה על ידינו, לפיה :

" המשך דיון נקבע ליום 8/6/2010 שעה 9:30 עד 10:00 להצגת התשריטים הרלוונטיים של תמ"א 3 ולתגובה קצרה של העוררים.

על מי מבין המשיבות מוטלת החובה להמציא העתקים מאושרים כדין של התשריטים ביום הדיון".

(ההדגשות שלנו)

דיון נוסף, להצגת התשריטים, כאסמכתא לטיעון בדבר פגיעה שהתגבשה במצב תכנוני קודם, נקבע ליום 8.6.10.

להפתעתנו, אף אחת מהמשיבות לא הביאה עימה תשריטים של התכניות הקודמות הנטענות על ידן, על אף שהדיון עצמו נקבע לשם כך. בנסיבות אלו הוטרחו העוררים לשווא ויהיה לכך ביטוי בהוצאות.

לעומת זאת, שמאי העוררת, הציג לנו תשריט מתוך אתר ממ"י והציג ופירט בפנינו את הקושי, גם שלו כבעל מקצוע, במדידות (גם ע"פ קורדינטות) לאיתור הפגיעות הנטענות בתכניות מיתאר ארציות קודמות, לטענתו, על אחת כמה וכמה שאדם סביר, שאיננו בעל מקצוע, לא היה יכול להצביע על מסויימות בתכניות קודמות.

בנסיבות אלו, שהמשיבות לא טרחו להביא עימן את האסמכתאות לטיעוניהן בעניין, למרות שנדרשו לעשות כן ולמרות שנקבע דיון נוסף בדיוק לשם כך, הרי שלא הוכחה ולא בוססה כלל טענתם, בעוד שהעוררת טרחה ועשתה כן לדחיית טענה זו.

אשר על כן, ולו רק מטעם זה, אנו דוחים את טענת המשיבות בעניין וקובעים כי ככל שנגרמה פגיעה - הרי שנגרמה היא בשל התכנית נשוא הערר.

ויתירה מזו- נוכח ההסברים המפורטים שקיבלנו מבא כח העוררת ומשמאי העוררת גם לגופן של הטענות, השתכנענו כי יש לדחותן.
אשר לטענת העוררת בדבר פגיעה בהשקעותיה ועלייה בהוצאות העיבוד ועוד כיו"ב טענות, נזקים אלו ככל שנגרמו, אינם ברי תביעה לפי סעיף 197 לחוק ולפיכך, כל הטענות בגין פגיעות מסוג אלו, נדחות.

את יתר טענות הצדדים, אשר הן שמאיות במהותן, החלטנו להעביר לחוות דעת שמאי מייעץ, בכפוף לאמור להלן:

שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם הינו שווי של מקרקעין בייעוד חקלאי ללא פוטנציאל תכנוני כלשהו.

בקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם יש לקחת בחשבון את מהות זכויות העוררת במקרקעין - זכויות לעיבוד חקלאי בלבד. בהקשר זה ובענין ראשי הנזק הנטענים, ישמע השמאי המייעץ גם את טענות הצדדים בנוגע לשאלה האם העוררת מעבדת בפועל את המקרקעין אם לאו.

אשר לטענות בדבר הפגיעה במקרקעין : השמאי המייעץ ייבחן את הטענות בדבר פגיעה בשל ביתור חלקות- האם יש בכך משום פגיעה בזכויות לעיבוד חקלאי וכן את הטענות בדבר הפגיעה בגין מגבלות הבניה, בכל הנוגע לזכויות העוררים להקים מבנים כמפורט ובכפוף לאמור בעניין זה בחוזה המשבצת, וכן את הטענות בנוגע לפגיעה בשל הפסקת העיבוד החקלאי גם טרם התפיסה בפועל.

השמאי המייעץ ייבחן את טענות הצדדים בנוגע לרלבנטיות עסקאות השוואה שהובאו בשומות הצדדים.

השמאי המייעץ ייבחן את טענות הצדדים ויקבע האם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן יקבע את שיעור הפגיעה.

אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 לחוק יקבע את כל מרכיבי הפיצוי, בכפוף לאמור לעיל, בענין הזכויות ובענין העיבוד בפועל. מתוך הסכום שייקבע, יקזז השמאי המייעץ את סכום פיצויי ההפקעה שקיבלה העוררת.

השמאי המייעץ יהיה כפוף להוראות הדין המהותי וחוות דעתו תהיה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המייעץ על פי החלטה זו.

לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ תינתן לצדדים הזדמנות, אם ירצו בכך, לטעון בפני הוועדה בהתאם להוראות תיקון 84.






בנסיבות העניין, בשל מחדלי המשיבות כמפורט לעיל, יישאו הן, כל אחת לחוד, בהוצאות העוררת בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, סה"כ 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.



ההוצאות ישולמו תוך 60 יום, לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון