פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

נטען לירידת ערך בשל הגדלת צפיפות, וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים (פינוי בינוי)

העררים הוגשו עקב דחיית תביעות העוררים ע"י המשיבה, שהוגשו בטענה לפגיעה במקרקעיהם עקב אישור תכנית פת/17/1215, שאושרה למתן תוקף ביום 28.6.06.

העוררים בערר 9014/10 הם בעלי קוטג' חד–משפחתי, במיתחם צמודי קרקע, ברחוב השושנים 6 (גוש 6373 חלקה 704), בפתח תקווה.

העוררים בערר 9015/10 הם בעלי קוטג' בדו-משפחתי (בחלק הצפוני של המגרש), ברחוב מהרש"ק 8 (גוש 6373 חלקה 965), בפתח תקווה.

טענות העוררים

מהות התכנית היא תכנית פינוי-בינוי. יש בה שינוי ייעוד משב"צ, הגובל ממערב לבתי העוררים, לשצ"פ, ושינוי ייעוד שצ"פ מדרום לחלקות, לייעוד מגורים ג', שגובהם עד 6 קומות, בחלק הקרוב יותר לבתי העוררים ועד 12 קומות במיתחם.

נטען לירידת ערך בשל הגדלת צפיפות, וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים במסגרת תכנית פינוי-בינוי. זאת, בסמוך למיתחם של בתים צמודי קרקע, איכותי ושקט. נטען להגדלת עומסי תנועה, מצוקת חניה, הגדלת רעש, פגיעה באיכות חיים, ושינוי אופי סביבה.

אשר לפגיעה בשל שינוי ייעוד שצ"פ הגובל במקרקעין נשוא ערר 9014/10, לייעוד אזור מגורים ג' נטען, כי הבניין הראשון שאמור להיבנות על פי התכנית החדשה, קרוב מאוד למקרקעין ואמור לאכלס 72 ממשפחות המפונים.

אשר לטענות המשיבה כנגד שומות העוררים, נטען, כי בשומות העוררים יש סקירה של המצב התכנוני הקודם ויש פירוט ערכי שווי. כן נטען כי ערכי השווי ועסקאות ההשוואה שהובאו ע"י שמאי המשיבה אינן רלבנטיות היות והן מתייחסות לדירות ולא לקוטג'ים.

טענות המשיבה

שומות העוררים אינן מבוססות. הן אינן מפרטות את המצב התכנוני הקודם ואת השווי הקודם והחדש של המקרקעין.

נטען כי שמאי העוררים התייחס למצב בפועל בעניין השב"צ (שטח פתוח) ולא למצבו התכנוני (מבני ציבור בני 3 קומות).

נטען לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית. בעיקר שינוי ייעוד השב"צ לאורך מקרקעי העוררים ממערב לייעוד שצ"פ. כן נטען כי, הוגדלו באופן משמעותי שטחי השצ"פ בכלל התכנית.
נטען להשבחה בשל קטיעת רחוב השושנים והפיכתו ללא מוצא משני כיווניו.
נטען כי הכניסה לחניה לבניינים הקרובים למקרקעי העוררים בערר 9014/10, תהיה מרחוב השושנים המזרחי ולא מכיוון מקרקעי העוררים, וכי כניסה לחניה לבניינים הדרומיים יותר, תהיה מרחוב צה"ל, המרוחק דרומית עוד עשרות מטרים מבתי העוררים. נטען גם כי ניתנו פתרונות חניה תת-קרקעית לרבות חניות אורחים.

נטען כי יש להתייחס לתכנית בכללותה ולה השפעות משביחות באופן כללי על מקרקעי העוררים.

המשיבה טוענת כי מיתחם העוררים שמאופיין בבתים צמודי קרקע, מוקף במיתחמים של בניה רוויה בין 4 ל – 6 קומות, לרבות בניינים סמוכים הדומים באופיים ובמהותם לבניינים המיועדים להריסה - בנייני רכבת ישנים. מיתחם הקוטג'ים שלהם מהווה למעשה, מובלעת בתוך סביבה של בניה רוויה, רובה ישנה.

אשר למקרקעין נשוא ערר 9015/10, נטען כי, הם רחוקים עשרות מטרים (כ- 60 מ') מהבניין הראשון המוקם מכח התכנית (בשטחי השצ"פ מדרום שהפך למגורים ג'). נטען, כי כל ראשי הנזק הנטענים בעניינם – רעש, צפיפות, נוף, חניה וכו', אינם רלבנטים בהיותם רחוקים משטחי המגורים המיועדים. כן נטען לגבי מקרקעין אלו כי הם הושבחו מאחר ובמקום שב"צ בגבולם ישנו עכשיו שצ"פ.
נטען כי על פי הנספח הנופי שהינו מסמך מחייב, על פי הוראות סעיף 6.4 להוראות התכנית החדשה, החורשה הקיימת כיום בשב"צ תישאר (על אף שבסעיף 9.2 להוראות התכנית, כולל שצ"פ גם מגרשי ספורט ומגרשי משחקים, חניות וכדומה, הרי שנוכח הנספח הנופי, בשצ"פ הגובל ממערב למקרקעי העוררים, תישאר החורשה הקיימת ולא יוקמו שם מגרשי משחקים וכדומה).

אשר לנתוני שווי שפורטו בשומת העוררים נטען, כי נעשתה השוואה שאיננה רלבנטית לבתים באזורים השונים באופן מהותי מאזור מקרקעי העוררים ולא נעשו ההתאמות הנדרשות.

דיון והחלטה

לאחר ששמענו בהרחבה את הצדדים ועיינו בכתבי הטענות, בתכניות, בתשריטים, ובנספחים הרלבנטים, אנו מחליטים להעביר את העניין לבדיקתו ובחינתו של שמאי מייעץ, בכפוף לאמור להלן:

לא מצאנו במקרה שלפנינו כי יש לפסול את שומת העוררים על פניהן. לא מצאנו בטענות משיבה מס' 1 כי השומה נעדרת התייחסות ומתעלמת מהמצב התכנוני הקודם או כי היא נעדרת ניתוח שווי "לפני ואחרי", ונעדרת עסקאות השוואה. לא זה המקרה שלפנינו. בשומה יש פירוט של המצב התכנוני הקודם (עמ' 8-7 לשומה בערר 9015/10 ועמ' 7-6 בשומה בערר 9014/10), יש פירוט של הגורמים והשיקולים בחישוב שווי הפגיעה ופירוט מהות הפגיעה בנכס (עמ' 11 למשל, לשומה בערר 9015/10, עמ' 12 לשומה בערר 9014/10) יש פירוט של עסקאות ונתוני השוואה (עמ' 12 לשומה בערר 9015/10, עמ' 11 לשומה בערר 9014/10).

אמנם נפלו פגמים רבים בשומות, כמו למשל העדר התייחסות לשינוי ייעוד השב"צ לשצ"פ בכלל, ובערר 9015/10 בפרט, שם אף נטען ל"שטח פתוח" בפועל, בהתעלם מהמצב התכנוני לגבי כל השטח – כשב"צ. שם גם ניתנה תוספת ערך לנוף פתוח לשטח ציבורי בשעור של 10% (עמ' 12 לשומה) במצב לפני התכנית (כאשר הייעוד שב"צ), ולא ניתנה תוספת כלשהי לשווי בגין הפיכת הייעוד לשצ"פ במצב התכנוני החדש. כן נפלו בשומה טעויות בהתייחס למצב בפועל להבדיל ממצב תכנוני קודם, טעויות בשווי, ועוד כיו"ב פגמים. יחד עם זאת אין מדובר בפגמים אשר יש בהם כדי להביא לדחיית הערר על הסף ופסילת שומות העוררים על פניהן. גם אם המשיבה מטבע הדברים, חולקת על השומה, ערכיה, ותוכנה וגם אם אכן כטענתה נפלו בה אי אלו פגמים, המרחק בין זה לבין פסילת שומה ודחיית ערר על הסף, רב. נעיר גם כי שומות אלו אינן דומות כלל לשומות שנפסלו על ידינו בהחלטות אחרות, בין היתר בערר שניידר, שהוזכר ע"י ב"כ המשיבה.

אשר לטענות בעניין סוג האוכלוסייה וכיו"ב, טענות שהושמעו בהרחבה במהלך הדיון, נראה כי בסופו של דבר ראוי היה שלא לפותחן בפנינו. די אם נעיר כי טענות כלליות וסתמיות בעניין "סטיגמה שלילית" וכדומה, נדחו בעבר כמבססות פגיעה בתכונות מקרקעין, למשל, בערר (י-ם) 15/08 לופס אסתר ו – 36 אח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים,.

אשר לטענות בדבר אלמנטים משביחים רבים שבתכנית, על השמאי המייעץ לבחון האם אין בהפיכת השב"צ לשצ"פ (ובמיוחד "קיבוע" החורשה הקיימת בנספח הנופי המחייב), כדי להשביח את מקרקעי העוררים, או למיצער, לאיין או לקזז את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה, בשל ראשי הנזק האחרים שנטענו.

כמו כן יבחן השמאי המייעץ את יתר הטענות בדבר קיומם של אלמנטים משביחים אחרים בתכנית והאם יש בהם כדי לאיין או לקזז את הפגיעה ככל שיקבע כי ישנה.

אשר לראשי הנזק הנטענים של הגדלת צפיפות, עומסי תנועה, מצוקת חניה, הגדלת רעש ושינוי אופי הסביבה, השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים אשר יציגו בפניו את כל המסמכים הרלבנטים.

כן יבחן השמאי המייעץ את טענות הצדדים בעניין העסקאות שהובאו בשומות הצדדים.

אשר לערר 9015/10 נעיר, כי עקב הפיכת השב"צ לשצ"פ ממערב לחלקת העוררים, ואשר לא ניתן לכך ביטוי לא בערר ולא בשומה, ספק בעינינו אם נגרמה פגיעה למקרקעין והאם הם לא הושבחו למעשה. אולם, למען הזהירות בלבד, מאחר ונטענו ראשי נזק נוספים בעניינם, של הגדלת צפיפות, עומסי תנועה, מצוקת חניה, הגדלת רעש, ופגיעה ושינוי באופי הסביבה, החלטנו להעביר את עניינם גם הם לבחינתו של השמאי המייעץ. עליו יהיה לקחת בחשבון כמובן, את המרחק הרב בין מקרקעי העוררים לבין שטחי המגורים המתוכננים (60 מ' ויותר), ביחס לראשי נזק נטענים אלו, ולבחון האם בכלל נגרמה פגיעה למקרקעין בגין ראשי נזק אלו. מאידך, יהיה עליו לבחון את ההשבחה הנטענת למקרקעין, כתוצאה מהפיכת השב"צ הגובל עמהם לשצ"פ, אשר ככל הנראה, גם שמאי העוררים היה ער לכך, כפי שעלה בתשובותיו בדיון בפנינו, וזאת על מנת לקבוע האם יש בכך כדי לקזז, לאיין את הפגיעה במקרקעין אם יקבע כי ישנה.

השמאי המייעץ יקבע אם נגרמה פגיעה למקרקעין, ואם כן - יקבע את שיעור הפגיעה. אם ימצא השמאי המייעץ כי יש לשלם לעוררים פיצוי לפי סעיף 197 יפרט בהחלטתו את כל מרכיבי הפיצוי.

השמאי המייעץ יקבע האם ישנם אלמנטים משביחים בתכנית ואם יקבע כי ישנם, יקבע האם יש בהם כדי לאיין או לקזז את הפגיעה, ככל שיקבע כי ישנה.

השמאי המייעץ יהיה כפוף להוראות הדין המהותי והחלטתו תהייה מפורטת ומנומקת. כמו כן יונחה השמאי המייעץ על פי החלטה זו.


לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ תינתן הזדמנות לצדדים אם ירצו בכך, לטעון בפני הוועדה, בהתאם להוראות תיקון מס' 84.


אין צו להוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תמ"א 36

  2. סעיף 14א תמ''א 38

  3. פינוי בינוי פיצוי

  4. סיכול עסקת פינוי בינוי

  5. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  6. ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

  7. תמ"א 18 - הקמת תחנת תדלוק זעירה

  8. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  9. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

  10. עורך דין תמ"א 38 - היתר לבניית קומה נוספת

  11. התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

  12. תמ"א 38: האם לאור גובה הבניין יש לחייב בהתקנת מעלית

  13. סעיף 24 לתמ"א 36 (א) עוסק בהסדרת אתרי שידור ליד דרך

  14. בקשות פלאפון וסלקום להקמת מתקני שידור קטנים לפי בתמ"א 36/א במקרקעין

  15. בקשה להקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 תוך השתלבות בעמוד תאורה קיים בהיתר

  16. פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון