סעיף 14א תמ''א 38

סעיף 14א תמ''א 38

לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן (להלן:"הועדה המקומית"), לאשר את תכנית רג/מק/1567, שהינה תכנית בסמכות מקומית (להלן: "התכנית"), והמתייחסת לבניין המצוי ברח' החשמונאים 18, גוש 6128 חלקה 101.

במקום קיים היום בניין שחלות עליו הוראות תמ"א 38 והוראות תכנית רג/340/ג/30 ו-רג/מק/340/ג/30א'.

ברצון בעלות הקרקע, אשר יזמו את התכנית (משיבות 2 ו-3), להרוס את הבניין ולהקימו מחדש, במסגרת סעיף 14א' לתמ"א 38.

לטענת הועדה המקומית והמשיבות 2 ו-3, לא ניתן לממש את זכויות הבנייה, אותן ניתן לאשר מכוח התכניות החלות במקום, בתוספת הזכויות אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 ומכוח הוראות תכנית רג/340/ג/30, במסגרת קווי הבניין ומספר הקומות שניתן לאשר לפי התכניות האמורות.
לפיכך, יזמו המשיבות 2 ו-3 את התכנית, אשר מוסיפה שלוש קומות מעבר לקומות אותן ניתן היה לאשר מכוח התכניות החלות במקום, כך שניתן יהיה להקים על המגרש בניין בן 11קומות.

אנו ביקשנו מהועדה המקומית להמציא לנו ניתוח של זכויות הבנייה אותן ניתן לממש במגרש הנדון, על פי התכניות החלות במקום, תמ"א 38 ותכנית רג/340/ג/30.

הועדה המקומית המציאה לנו ניתוח מפורט של זכויות הבנייה והצפיפות, ואנו השתכנענו כי טענת הועדה המקומית, כי ללא אישור התכנית לא יהיה ניתן לממש זכויות בנייה אלה במגרש, נכונה. לפיכך, קיימת הצדקה תכנונית לאישור התכנית.

הועדה המקומית אף טענה בפנינו כי קודם אישור התכנית היא ביקשה חוות דעת כלכלית מיוזמי התכנית, על מנת לוודא כי ללא אישור התכנית לא קיימת היתכנות וכדאיות כלכלית להריסת הבניין והקמתו מחדש, במסגרת תמ"א 38. לטענתה, חוות הדעת הכלכלית הוכיחה טענה זו, אף שהועדה המקומית הודתה במהלך הדיון כי היא לא ביצעה בדיקה משלה של חוות הדעת הכלכלית.

בעניין זה נעיר, כי משהועדה המקומית דרשה לקבל חוות דעת כלכלית, היה עליה לבדוק את חוות הדעת באמצעות כלכלן מטעמה.
חוות דעת כלכלית אינה מדע מדויק. לפיכך, כאשר הועדה המקומית בוחרת לבסס את החלטתה בין היתר על חוות דעת כאמור, עליה לבדוק את חוות הדעת באמצעות בעלי מקצוע מטעמה, שאם לא כן, אין כל טעם לבקש את חוות הדעת.

העורר, המתגורר בקומה העליונה (השלישית) של הבניין המצוי ברח' החשמונאים 19, התנגד לתכנית, ומשהתנגדותו נדחתה הוא הגיש את הערר שבפנינו.

לטענת העורר, הבניין, אותו ניתן יהיה לבנות על פי התכנית יגרום לחסימת אור ושמש בדירתו.

דירת העורר מצויה כ-30 מטר צפון מזרחית לבניין נשוא התכנית.
לנוכח האמור, לא מצאנו כל בסיס לטענת העורר, כי הבניין אותו ניתן יהיה לבנות על פי התכנית, יגרום להסתרת אור או שמש בדירת העורר.

עוד טוען העורר, כי הבניין אותו ניתן יהיה לבנות יהיה חריג בסביבתו הקרובה, שכן מרבית הבניינים הקיימים היום ברחוב החשמונאים הינם בני שלוש קומות.

בעניין זה טוענת הועדה המקומית כי היא בדקה את גובה הבניין שיתקבל על פי התוכנית, וכי הוא משתלב או ישתלב בסביבתו הקרובה, ובין היתר, בהתחשב בעובדה כי יש לצפות לכך שבמהלך השנים הקרובות יהיו בניינים נוספים ברחוב אשר יממשו את זכויות הבנייה על פי התכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבנייה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית רג/340/ג/30.

כמו כן טוען העורר כי מספר הדירות אותן יהיה ניתן לבנות על פי התכנית (46 דירות), יגרמו לעומסי תנועה ברחוב, בו קיימים כבר היום עומסי תנועה בשעות הבוקר.

טענתו זו של העורר, הינה טענה כללית, והיא לא נתמכה בכל חוות דעת מקצועית.

לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה יש חשיבות ציבורית ותכנונית, גם אם תוספות הבנייה אשר נדרשות על מנת לאפשר את החיזוק גורמות לפגיעה אדריכלית בסביבה או לפגיעה מסוימת בבניינים הגובלים.

כך לדוגמה קבע בית המשפט בחיפה בעת"מ (חיפה) 31866-10-10 ד"ר איתן קוך ואח' נגד ועדת הערר המחוזית חיפה, בדחותו התנגדות של בעלי נכס גובל לתוספת קומה מכוח תמ"א 38, כי:

"אמנם כטענת העותרים הקומה האחרונה אינה דרושה לחיזוק המבנה, אך אסור להתעלם מהבניה בכללותה ומההקשר החקיקתי התכנוני הייחודי, תמ"א 38. לא מדובר במקרה זה בדיירי בית משותף שרוצים להוסיף קומה או להפוך גג שטוח לגג רעפים. מדובר בפעילות במסגרת מדיניות ארצית מבורכת לפיה כהגדרת המטרות של תמ"א 38 יש "לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות הבניה" וכל זאת כחלק משיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הקומה הנוספת והגג נבנים כחלק מ"מתמריצים לעידוד החיזוק", כמתואר בסעיף 4 לתמ"א 38.
כך שלא מדובר בהוספת קומה, או בשיקול כלכלי טהור כטענת העותרת אלא מימוש פרויקט בעל סדר עדיפות לאומי של חיזוק מבנים העלולים להיפגע מרעידות אדמה."

וכן החליטה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, בראשותה של עו"ד מיכל גלקין– גולן בערר (מרכז) 43+9/10 חיים מיכלסון ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה. כי:

"ככלל, כפי שהבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה, מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור הרשויות והמדינה במדרג המוכנות לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו. תחזית זו היא העומדת בבסיס החלטות הממשלה ומוסדות התכנון כולם בקדמם התמ"א האמורה. אין המדובר בסיסמה בלבד כי אם בסיכון ממשי בפניו עומד הציבור בארץ. כפועל יוצא מהשגת מטרת על זו (או אם תמצי השפעת הלוואי שלה) זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה."

לנוכח האמור, ומשהשתכנענו כי התכנית דרושה לשם מימוש זכות הבנייה מכוח תמ"א 38 רג/340/ג/30, ראוי היה לאשר את התכנית נשוא ערר זה, גם אם הבניין אותו יהיה ניתן לבנות לפי התכנית לא ישתלב בטווח הקצר בבינוי הקיים באזור, וגם אם הדבר יהווה פגיעה מסוימת בעורר.

יצוין כי הועדה המחוזית קבעה את התכנית כטעונה אישור שר הפנים לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה, בקובעה בהחלטה מיום 2.4.12 כי "התכנית תאושר בהתאם לסעיף 109 בכפוף לכך שהערות רשות המים מיום 7.3.12 יוטמעו בהוראות התכנית ובכפוף לכך שסעיפים 2.1.4 ו – 2.2.5 בהוראות התכנית יימחקו."

לפיכך אנו מאשרים את התכנית בכפוף לכך כי הוראות 2.1.4 ו – 2.2.5 להוראות התכנית יימחקו, וכי הערות רשות המים מיום 7.3.12 יוטמעו בהוראות התכנית.

לנוכח כל האמור אנו דוחים את הערר, בכפוף לתיקון התכנית כאמור לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תמ"א 36

  2. סעיף 14א תמ''א 38

  3. פינוי בינוי פיצוי

  4. סיכול עסקת פינוי בינוי

  5. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  6. ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

  7. תמ"א 18 - הקמת תחנת תדלוק זעירה

  8. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  9. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

  10. עורך דין תמ"א 38 - היתר לבניית קומה נוספת

  11. התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

  12. תמ"א 38: האם לאור גובה הבניין יש לחייב בהתקנת מעלית

  13. סעיף 24 לתמ"א 36 (א) עוסק בהסדרת אתרי שידור ליד דרך

  14. בקשות פלאפון וסלקום להקמת מתקני שידור קטנים לפי בתמ"א 36/א במקרקעין

  15. בקשה להקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 תוך השתלבות בעמוד תאורה קיים בהיתר

  16. פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון