ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38:




הערר שבפנינו נסב סביב החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, לאשר בקשה להיתר לחיזוק בניין קיים בן 6 יח"ד ותוספת 2 וחצי קומות ו- 6 יח"ד (סה"כ 12 יח"ד) מכוח תמ"א 38, ברחוב יעל 27, קרית מוצקין.
לבקשה הוגשו התנגדויות שכנים. ההתנגדויות נדחו.
על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.
העורר טען, כדלקמן: המבנה המבוקש ממוקם באזור מגורים ב', המוגבל לבניה של 3 קומות על עמודים ו- 6 יח"ד לדונם, בעוד שעל פי הבקשה להיתר המבנה המבוקש יתנשא לגובה של 6 קומות – דבר המהווה חריגה מהותית וסטייה ניכרת מאופי הסביבה הקרובה המאופיינת בבנייה בת 2 ו- 3 קומות בלבד; לוועדה המקומית יש שיקול דעת שלא לאשר את מתן התמריצים מכוח תמ"א 38, והיא יכולה לאשר חיזוק ללא תוספת הקומות המבוקשות; מיקום הממ"דים תוך חריגה למרווחים המותירה מרווח של 1.7 מ' בלבד מגבול מגרש לכיוון בית העורר יצור מטרד לשכנים; ישנה מצוקת חניה ברחוב ומתן פתרון חניה של חניה אחת בלבד לכל דירה, כאשר ברור שלכל משפחה שני רכבים, תגרום ליצירת עומס על החניה ברחוב; תוספת יחידות הדיור תגרום להעמסה משמעותית על התשתיות ברחוב, ותגרום לקריסתן. הוועדה המקומית עצמה, בהחלטה עקרונית ("הצהרת מדיניות") שיצאה תחת ידיה בשנת 2010 שלא לאשר הקלות, גם ברחוב יעל, הסתמכה על מצבן הרעוע של התשתיות; אין התייחסות בהחלטה להתנגדויות שהוגשו.
המשיבים 2- 14 השיבו לערר, כדלקמן: מימוש היתרים מכוח תמ"א 38 אינו כלכלי בקרית מוצקין, ולכן קיימים מספר מצומצם של פרויקטים כאלה; קיימת חשיבות כלל ארצית למימוש הוראות התמ"א; אם לא יותר למשיבים להוסיף יח"ד וקומות – הפרויקט ייגנז; עמדת העוררים משמעותה למנוע לחלוטין בניה וחיזוק מכוח התמ"א; המרחק שנותר בין הממ"ד לבית העורר הנו מעל 5 מ', ובניית ממ"ד במרווחים תואמת את הוראות החוק; למעט הבניה של פירי הממ"ד, אשר מבוקשת בעורף המגרש, כל יתר הבניה מבוקשת בתוך קווי הבניין וללא חריגה למרווחים; ניתן פתרון חניה מלא לכל הדירות בהתאם לתקן בתחום המגרש; המסגרת ביצוע הפרויקט יוחלפו תשתיות הבניין, ויש אישור מכון התקנים לכך שאין בעיה של תשתיות.
עמדת הוועדה המקומית: מבוקש חיזוק של מבנה ישן שאינו תואם את תקן 413, במסגרתו מבוקשת תוספת של ממ"ד ומרפסת לכל דירה קיימת, תוספת יח"ד בקומת העמודים וכן תוספת של 5 יח"ד נוספות ב- 2.5 קומות נוספות; בבקשה מוצעים 12 מקומות חניה באופן התואם את התקן (אין דירות ששטחן גדול מ- 120 מ"ר). כיום אין כלל מקומות חניה בתחום המגרש; הוועדה המקומית הפעילה שיקול דעת וסבורה שיש להעניק את הזכויות כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי; הממ"דים ממוקמים בתוך מגרעת קיימת בבניין, וזהו המקום הנכון ביותר למקמם ובכל מקרה חלונות הממ"ד אינם פונים לכיוון השכנים; מהנדס העיר נתן הסכמה למתווה המבוקש והוא האינסטנציה המתאימה לבחון את השפעת הפרויקט על התשתיות. לא הוצגה חוו"ד המבהירה כי קיימת בעיית תשתיות במקום, ומכל מקום לא הובהר כיצד תוספת של 6 יח"ד תגרום לקריסת תשתיות. הצהרת המדיניות של הוועדה המקומית התייחסה לסוגיית ההקלות, לא באה לשלול מראש הקלות, אלא להצהיר כי הוועדה אינה מעודדת תוספת דירות על דרך ההקלה.
לאחר ששמענו את טענות הצדדים, החלטנו לדחות את הערר.
לחשיבות מימושה של תמ"א 38 הקדשנו לא מעט מילים בהחלטות קודמות שיצאו תחת ידינו, וראה למשל, ערר 142/14 אבי חביה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח', וכן ערר 426/13 אלרואי נתן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח', שם החלטנו כדלקמן:

"כפי שכבר פסקנו בעבר, לקידום פרויקטים מכוח תמ"א 38, חשיבות לאומית וציבורית גבוהה. תמ"א 38 על תיקוניה, הבהירה את כוונת המחוקק לאפשר ולקדם פרויקטים מסוג זה, גם במחיר של פגיעה מסוימת בציבור, וזאת מפאת הצורך החיוני בחיזוק מבנים, כנגד רעידות אדמה.
נציין עוד, כי פרויקטים אלה, מסייעים ומקדמים התחדשות עירונית ותוספת יחידות דיור במרכזי הערים. נראה, כי לנוכח מצוקת הדיור, המהווה בעיה לאומית כלל ארצית, לא יכול להיות חולק, כי גם מטעם זה יש לקדם בניה מכוח התמ"א.
הרעיון הכלכלי העומד מאחורי תמ"א 38 הוא קידום חיזוק המבנים – שהנו אינטרס לאומי מובהק, ללא הטלת נטל כלכלי על בעלי הבתים, אשר איתרע מזלם והבתים שבבעלותם לא נבנו לפי התקנים המחייבים לעניין רעידות אדמה. לפיכך, נקבעו בתמ"א תמריצים, בדמות הענקת זכויות, אשר נועדו לאפשר מעורבות של צד שלישי, אשר מחד יחזק את המבנים, מאידך יקבל זכויות שיעניקו לו רווח כלכלי, אשר יביא לקשירת עסקאות וקידום פרויקטים מסוג זה (ר' לעניין זה ספרם של פרופ' נמדר ועו"ד גדרון, תמ"א 38, בעמ' 40). בתחילה העניקה התמ"א זכויות מוגבלות בלבד (בין היתר, תוספת קומה אחת בלבד). אך משך שנים התכנית לא התממשה וכמעט שלא נתבקשה בניה מכוחה (למעט פרויקטים מעטים במרכז הארץ – שם ערכי הקרקע הגבוהים העניקו כלכליות לתמ"א, כנוסחה אז).
לאחר בדיקה מעמיקה, ועל מנת להפוך פרויקטים של חיזוק או הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 לכלכליים ולהרחיב את יישומם גם לישובים בהם נחשבו כבלתי ישימים, הורחב סל הזכויות פעם אחר פעם ואף ניתנו תמריצים נוספים. ובאמת, לאחר התיקון האחרון (תיקון מס' 3) אשר קבע כי ניתן לאשר תוספת של שתיים וחצי קומות, חלף קומה אחת שניתן היה לאשר עד התיקון, ניכרת האצה משמעותית בהגשת בקשות להיתרים לבניה מכוח התמ"א, בעיקר בפריפריה.
אנו למדים מן האמור, כי רק בתיקון 3, מייצגת תוספת הבניה האפשרית, תמריץ כלכלי אמיתי לביצוע פרויקטים מסוג זה. וכאמור, הראיה לכך היא ריבוי מבורך של פרויקטים מסוג זה, גם בעיר חיפה, מאז התיקון.
נזכיר כי תחילה חישב המחוקק שלא להחיל את תגבור הזכויות בכל הארץ, אלא רק באזורים בהם נדרש תגבור הזכויות, על מנת להפוך את חיזוק המבנים לכדאי וכלכלי. עם זאת, המחוקק בחר לבסוף לאפשר מתן מלוא הזכויות בכל הארץ, תוך שהוא מותיר בידי הועדות המקומיות אפשרות להגביל את הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח התמ"א במסגרת תכנית מפורטת (סעיף 23 לתמ"א) ובהיעדר תכנית כאמור, הותיר שיקול דעת בידי הועדות המקומית, שלא לאשר את מלוא התמריצים במסגרת בקשות להיתר מכוח תמ"א 38, אך תוך הגבלתן לרשימה סגורה של נימוקים ("אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשאה של תשתיות במגרש כי יש לסרב לבקשה להיתר..."). ויובהר, ברשימת הטעמים מכוחם רשאית הועדה המקומית לסרב למימוש זכויות מכוח התמ"א – לא קבע המחוקק טעם כלכלי.
לפיכך, אנו סבורים כי טענתם של העוררים שניצול מלוא התמריצים מכוח תמ"א 38 הנו "כלכלי מידי" ומעניק ליזם ולבעלי המגרש זכויות עודפות ומטעם זה אין לאשר את הבקשה, אינה עולה בקנה אחד עם עמדתו של המחוקק, שמצא לנכון להגביר את התמריצים ולאפשר הוספת שתיים וחצי קומות בכל הארץ, והכל על מנת לקדם פרויקטים מכוחה של התמ"א".


דברים אלה יפים גם לענייננו.
נוסיף כי לא מצאנו שיש בבניין משום חריגה מהותית לסביבה. אמנם מדובר בסביבה שרובה בנוי כיום בבניה נמוכה (עד 3 קומות), אולם זאת מן הטעם שבמגרשים רבים לא נוצלו מלוא הזכויות על פי התכניות החלות, מכוחן ניתן לבנות בניינים בני 3 קומות על עמודים. בנוסף, הבית בו מתגורר העורר עצמו הנו בן 5 קומות , לאחר שנתבקשה ונתקבלה הקלה בקומה אחת. לפיכך, לא מצאנו כי יש בבקשה משום שינוי אופי הסביבה.
עיקר טענות העורר הופנו כנגד יישומה של תמ"א 38 באופן כללי, ופגיעתה בסביבה ובעיר. הטענה היחידה שנטענה על ידי העורר בה נטען לפגיעה בו, היתה שהתקרבות הממ"ד פוגעת בחלונות דירתו.

לעניין זה, על אף שאין מחלוקת שיש בבניה במרווח משום פגיעה מסוימת בשכן, שהבניה "מתקרבת" אליו. עם זאת, המחוקק הכיר בצורך להקל בקווי בניין בכל הנוגע לבניית ממ"ד (בין אם במסגרת תמ"א 38 ובין אם לאו) ואישר להקים ממ"ד במרווח. בענייננו, ולאור העובדה שמדובר בחיזוק מבנה קיים, ולא בהריסה ובניה מחדש, הרי שקיימים אילוצים לגבי מיקום הממ"ד, אשר צריך להתאים גם ליחידות הקיימות. אנו סבורים כי המיקום המבוקש, בתוך מגרעת קיימת, באופן שמצמצם יחסית את החריגה למרווחים, הנו הנכון והמיטבי עבור הדירות הקיימות ופגיעתו בסביבה מצומצמת, הגם שלא הוצג מיקום אחר, טוב יותר או בכלל, על ידי העורר. יובהר עוד כי פיר הממ"דים מבוקש בעורף הבניין, כאשר האוריינטציה של דירת העורר היא לכיוון הרחוב, ולפיכך, ככל שנפגעים חלונות בדירת העורר, הרי שמדובר בחלונות משניים של הדירה (חדר שינה) . נוסיף, כי למעט פירי הממ"דים, אין חריגה נוספת בקווי הבניין המאושרים ובנקודה זו מדובר בבקשה סבירה ביותר, וגם מטעם זה אין בה פגיעה מהותית בסביבה.


לעניין מקומות החניה והטענה בדבר העמסת מכוניות על הרחוב, מדובר ב- 12 יח"ד ששטחן אינו עולה על 120 מ"ר, ולפיכך, על פי תקן החניה נדרש מקום חניה אחד לכל דירה. העורר טוען שכיום, לאור ריבוי הרכבים לדירה, יש לדרוש לכל דירה לפחות 2 מקומות חניה, ולכן יש לדרוש תקן מוגבר.
נושא תקן החניה, הוא אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת התמ"א נקבע, בסעיף 17:

"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים 11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומות החניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמת מקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לא ניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרת מקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנת מקומות חניה בתוך המגרש אינה אפשרית מסיבות תכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאית להתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתם של מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחק סביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג – 1983)" (ההדגשה שלנו- הח"מ).


על פי הוראה זו, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא היתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א.
בין התמריצים האחרונים שניתנו בעניין התמ"א, חוקקה הוראת סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה, בה נקבע מפורשות כי אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. וכלשון הסעיף:

"לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס".


משמע, המחוקק הביע דעתו כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38.
בענייננו, כאמור, לא מתבקשת הקלה כלשהי בעניין תקן החניה, ומוצג פתרון חניה מלא על פי התקן, בתחום המגרש. במהלך הדיון התברר כי גם במגרש העורר, אשר ביתו חדש, באופן יחסי, ונבנה מכח התכניות החלות ולא מכוח הוראות התמ"א, דרשה הוועדה המקומית תקן חניה של חניה אחת לדירה, עד 120 מ"ר. לכן, לא ברורה טענת העורר, כי דווקא בפרויקט זה, יש לדרוש תקן חניה מוגבר.
לאור האמור, גם טענה זו נדחית.
לעניין השפעת תוספת יחידות הדיור על התשתיות – נבהיר כי הצהרת המדיניות של הוועדה המקומית משנת 2010, אין בה כדי למנוע קבלת הקלות באופן גורף, ויש לשקול כל מקרה לגופו. בענייננו, אין מדובר בהקלה, כהגדרתה בחוק, אלא בתוספת יח"ד מכוח תמ"א 38 – אולם הרציונל זהה. הוועדה המקומית סברה שיש לשקול תוספת יח"ד בראיה עירונית כוללת, ומשכך, יש לעשות כן גם במקרה של תוספת יח"ד מכוח תמ"א 38. נזכיר כי בסעיף 22 לתמ"א ניתנה אפשרות לוועדה המקומית למנוע הענקת תמריצים מכוח התמ"א, בשל היעדר תשתיות נאותות. בענייננו, הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית, כמו גם הוועדה המקומית, בחנו את הבקשה ואישרו אותה, אולם לא ראינו בהנמקה, משום התייחסות לסוגיית התשתיות. בדיון בפנינו טענה הוועדה המקומית כי אין בתוספת יחה"ד המבוקשת כאן, כדי להעמיס על התשתיות, וכי המסמך משנת 2010, אינו משקף את עמדתה כיום ובכל מקרה לא ביחס לפרויקטים מכוח תמ"א 38. גם אנו לא השתכנענו כי תוספת של 6 יח"ד תגרום לקריסת המערכות ברחוב ובוודאי שלא בעיר, הגם שהעורר לא הציג כל הוכחה לכך. ולפיכך, לא נתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את תוספת יחה"ד.

עם זאת, ברי כי אם הוועדה המקומית צופה תנופת בניה בתחום העיר, בין אם בפרויקטים מכוח תמ"א 38 ובין אם בכלל, הרי שעליה לוודא כי התשתיות העירוניות יכולות לשאת את תוספת יחה"ד והתושבים, על כל הכרוך בכך. בכל מקרה, אנו קוראים לוועדה המקומית לערוך תכנית בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38, אשר תבהיר מהי מסגרת הזכויות אותן ניתן לקבל מכוח התמ"א בעיר או באזורים מסוימים בה, ובמסגרתה יובאו בחשבון שיקולים כלל עירוניים, ביניהם סוגיית התשתיות.


לאור כל האמור, הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תמ"א 36

  2. סעיף 14א תמ''א 38

  3. פינוי בינוי פיצוי

  4. סיכול עסקת פינוי בינוי

  5. מע''מ בעסקאות פינוי בינוי

  6. ערר על דחיית התנגדות לתמ''א 38

  7. תמ"א 18 - הקמת תחנת תדלוק זעירה

  8. סילוק פולשים לצורך פינוי בינוי

  9. סירוב להתפנות בפרויקט פינוי בינוי

  10. עורך דין תמ"א 38 - היתר לבניית קומה נוספת

  11. התנגדות להגבהת בניין מכוח תמ"א 38 - הסתרת אור השמש

  12. תמ"א 38: האם לאור גובה הבניין יש לחייב בהתקנת מעלית

  13. סעיף 24 לתמ"א 36 (א) עוסק בהסדרת אתרי שידור ליד דרך

  14. בקשות פלאפון וסלקום להקמת מתקני שידור קטנים לפי בתמ"א 36/א במקרקעין

  15. בקשה להקמת מתקן שידור קטן כהגדרתו בתמ"א 36 תוך השתלבות בעמוד תאורה קיים בהיתר

  16. פינוי בינוי - ירידת ערך בשל הגדלת צפיפות וסוג האוכלוסייה המיועדת לגור בבניינים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון