התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

התנגדו לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית ברחובות

מטרותיה של התכנית הינן שינוי קו בניין אחורי, הגדלת מספר יחידות ( מ – 1 ל – 2) תוספת 6% שטח עיקרי.

תמצית טענות העוררים



בשכונה כ – 110 מגרשים מתוכם כ – 100 כבר בנויים. השכונה גיבשה אופי סגנון וצביון אשר אישור של בניית בית דו משפחתי תפגע בו.
הפיתוח בשכונה תוכנן לכמות מסוימת של בתים.
הכבישים הינם צרים ועמוסים, ואינם מספקים מקומות חניה במידה מספקת.
במסגרת הדיון שנערך בתכנית רח / מק/ 1103 / 9, קיבלה הועדה המקומית את עמדת תושבי השכונה לפיה ראוי לאשר בשכונה חד משפחתי.
קיימות מספיק שכונות ברחובות לבתים דו משפחתיים ורק שתי שכונות שייעודם חד משפחתי ויש לשמר את אופי השכונה.
אכן בסמיכות למגרש ברחוב צופית קיימים 3 מגרשים דו משפחתיים, אולם זאת על רקע נסיבות היסטוריות כאלה ואחרות
הועדה מפלה בהחלטתה את יתר התושבים בשכונה ועלולה לפתוח פתח לזחילה אישית של בקשות דומות.
תמ"א 35 מתייחסת להגדלת צפיפות במרכזי הערים ולא בפאתיה.
בתיו של רחוב חוחית נבנו על מגרשים שקו בניין אחורי שלהם הוא 12 מ'. לאחרונה אושרה תכנית לביטול קטע רחוב האצ"ל אשר שינתה את קו הבניין אך בניה של בית חדש בקו בניין קרוב יותר לגבול החלקה תגרום לעיוות.
החלטת הועדה לא נמסרה למתנגדים.


תמצית תשובת המשיבה 2



לעוררים אין זכות עמידה שכן המתנגדים היו 26 מתוך תושבי השכונה ובראשם הגב' גבע אשר אינה נמנית עם העוררים.
את הערר הגישו 62 עוררים אשר כ – 40 מתוכם לא היו צד להתנגדות.
הטענה בדבר הפגיעה באופי השכונה נטענה בעלמא ולא ברור כיצד תכנית נקודתית לבניית 2 יחידות דיור במקום יחידה אחת יכולה לפגוע באופי השכונה. העוררים עצמם טוענים כי כ – 100 מתוך 110 מגרשי השכונה כבר בנויים.
מדובר בחלקה גדולה במיוחד בהיקף של 673 מ"ר אשר קיימת הצדקה לבנות בה לפחות 2 יחידות.
לא מבוקש בתכנית כל שינוי בקווי הבניין הקיימים כיום, לא בגובה הבניה, ולא בזכויות (מלבד תוספת כמותית של 6%).
תכנית רח / 1103 החלה בשכונה הוכנה בשנת 85 ופורסמה למתן תוקף לפני כ – 23 שנה, מאז חלו תמורות רבות, עתודות הקרקע הצטמצמו ואוכלוסיית העיר גדלה, ואין זה נכון כי התכנון יקפא על שמריו.
לעניין העדר תשתיות וחניה – מדובר בטענות סרק, המגרש גובל בשני רחובות צופית וחוחית ותוספת יחידה אחת לשכונה מיועדת ללמעלה מ – 110 בתים בטלה בשישים.
התכנית מציגה פתרון חניה ל – 4 מקומות החניה (2 לכל יחידה) בתחום המגרש, ואינם מהווים מעמסה כלשהי על התשתיות הציבוריות.
לעניין העדר עקביות בהחלטות הועדה הרי שמדובר בתכנית מסוג אחר לגמרי וכוללת שינוי ייעוד מגרש מסחרי; תחולה על כל השכונה ועוד.
טענת ההפליה היא טענה חמורה המהווה הכפשה בלתי מבוססת. מגרשם של המשיבים הוא מהגדולים בשכונה ויש להניח כי כל בקשה דומה שתוגש תדון לגופה.
לעניין תמ"א 35 – התמ"א אינה מתייחסת להגדלת צפיפות במרכזי הערים בלבד, אלא להכוונת הפיתוח למרקמים העירוניים.
הצפיפות המינימאלית המוצעת בנפת רחובות במרקם עירוני הינה 3 יח"ד לדונם, לפיכך גם אם השכונה תחשב יישוב עצמאי הרי שצפיפות של 3 יח"ד הינה צפיפות מינימאלית.
לעניין שינוי קו הבניין האחורי – אין כל שינוי בקו הבניין בתכנית המוצעת לעומת המצב המאושר היום.


עמדת הועדה המקומית



השיקולים העומדים בבסיס החלטת הועדה המקומית לאישור התכנית הינם שיקולים תכנוניים ראויים, הגם רצונם של העוררים לשמר את אופי הבינוי הקיים בשכונה, תנאי המקרקעין מאפשרים ואף מצדיקים אישור התכנית , כך שניתן יהא להקים בהם בית דו משפחתי.
השינוי המבוקש עתיד להציב בית דו משפחתי סמוך ל – 3 בתים דו משפחתיים אחרים.
גם לנושא של קו הבניין הרי שמדובר בקו בניין תקף כבר היום. מדובר בקו בניין לעברו של רחוב השני של רחוב האצ"ל והוא אינו מאפשר תצפית אל גינות השכנים.
מדובר בתכנית טובה וראויה אשר הוחלט על אישורה.
התכנית אינה פוגעת בצביון השכונה. מדובר בתוספת יחידת דיור אחת, תוספת מינורית ביחס למצב המאושר.
הכלל בדבר גמר המלאכה אינו חל על מוסדות התכנון והדברים יפים במיוחד מקום בו הוראות התכנית נקבעו למעלה משני עשורים.
נושא מקומות החניה מצא פתרונו בתחום החלקה .
אין להשוות בין רח / מק / 103 / 9 לתכנית נשוא ערר זה, שכן שם דובר בנושאים אחרים ובחלקה בטבורה של החלקה, בעוד כאן מדובר בחלקה רחבה בפאתי השכונה אשר מבוקש בה שינוי נקודתי כמפורט לעיל.


דיון והכרעה

לאור מסקנותינו לגופם של דברים לא ראינו לנכון להידרש לטענות המשיבים בדבר מעמדם של מי מהעוררים.

ענייננו במגרש בן 673 מ"ר , בו מבוקש שינוי תכנוני כמפורט לעיל.

אנו סבורים כי השינוי המבוקש הינו שינוי ראוי ונכון וכפי שיפורט בסיפת החלטה זו קוראים לוועדה המקומית להחילו על כל השכונה.

המדובר בשכונה הבנויה בצפיפות נמוכה חריגה באופן שאינו תואם לכל פרוגרמה עכשווית, נוכח השינויים בנתונים הרלוונטיים וכתוצאה מכך בתכנון המקודם בארץ בכלל ובמחוז המרכז בפרט.

תמ"א 35 שהינה תכנית המתאר הארצית אשר קובעת עקרונות לתכנון ושמה בראש מטרותיה מתן מענה תכנוני לצורכי הבניה והפיתוח של מדינת ישראל תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפירבור, מחייבת לטעמנו ניצול משאב הקרקע במקרים כאלה בצורה יעילה יותר מהתכנון הנוכחי אשר יש לומר, אושר לפני למעלה מ – 20 שנה.


מושכלות יסוד הן כי תכנון הינו תחום מתפתח אשר אינו קופא על שמריו ואין למאן דהוא כל ערובה ו/או ביטחון להקפאת תכנון נתון על שמריו עשרות שנים.

לעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי :

"אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר."
עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי.
גם לגופם של דברים, נשגב מבינתנו השינוי הנטען באופיה של השכונה עליו ניסו העוררים להצביע, ראשית נוכח העובדה כי מדובר במגרש בודד (כאשר פוטנציאל הציפוף הינו של כ – 10 מגרשים,שטרם נבנו), שנית לגופו של שינוי לא ברור איזה אופי שונה קיים לדו משפחתי בשונה מחד משפחתי, מדובר בצמודי קרקע הבנויים על מגרש נרחב, ללא שינוי משמעותי בקווי הבניין, ובניצול זכויות הבניה המוקנות בתוספת הקלה של 6% אשר ניתנת לאישור, לאור מועד אישורה של התכנית במצב התקף.


סיכומם של דברים אנו סבורים כי ההחלטה לאשר יחידה נוספת במגרש בן 673 מ"ר הינה החלטה נכונה ומתחייבת. ואנו סבורים כי על הועדה המקומית לקדם תכנית לניצול דומה לכל הפחות, ביתר המגרשים הגדולים בשכונה, תוך שימור מסגרת זכויות הבניה התקפות כמפורט בהחלטה זו.
לפיכך הערר נדחה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון