בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

במקרקעין בנוי בית בן 4 דירות המורכב משני אגפים כאשר תחת הדירה בקומת הקרקע קיים חלל על עמודים ואילו מעל הקומה השנייה קיים גג ובו חלל רעפים. על פי טענות הצדדים אין הסכם שיתוף במקרקעין, אלא שלאורך השנים הוחזקה החצר הקדמית ע"י העורר (וקודם לכן ע"י חליפיו), ואילו החלק האחורי הנו בשימוש המשיב, בעל הזכויות בקומה ממעל, אשר מתנגד לבקשה.

התכנית המוצגת בבקשה שנדונה במקור על ידי הוועדה המקומית כוללת ממ"ד החורג מקו הבניין הקדמי, ואילו התכנית שהציגו היום העוררים בדיון כוללת הרחבה בגבול קווי הבניין בלבד, כאשר הממ"ד הורד לקומת העמודים מתחת ואילו ההרחבה של קונטור הבניין הקיים נקודתית וכוללת חדר מגורים סמוך למטבח הקיים.

הועדה המקומית ערכה בנושא מספר דיונים ואף סיירה במקום ובמסגרת זו מצאה כי אין מדרגות שנבנו כגישה למפלס חלל קומת המרתף - מסד הבניין אך ישנה גישה לחלל זה. לאחר מכן, כך נכתב בפרוטוקול של הוועדה המקומית:
"להלן התייחסות עורך הבקשה במכתב שהופנה אל יו"ר הועדה גב' אלמוג מיום 10.05.12 וזאת בהתייחס למכתב שמסר עורך הבקשה ליו"ר הועדה, הגב' חדוה אלמוג:
בחודש דצמבר 2010 הוגשה ע"י בקשה לתוספת בניה לדירת מגורים של משפ' קורלנסקי (להלן: המבקשים), שברח' ברל 4 בחיפה, בתכנית הראשונה הבקשה כללה בניית ממ"ד בחזית קדמית בתוך שטח הגינה שנמצאת בשימוש של המבקשים, וזאת ללא כל הפרעה לעצים אשר בשטח שהשימוש משפק נגלר (להלן: המתנגדים), אולם תכנית זאת נדחתה בוועדת שכנים, האדריכל האגף מר איציק דרי ישב במשותף עם הצדדים זמן רב, ולאחר פשרות משני הצדדים, הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית בע"פ, ועל סמך זאת תוקנה הבקשה, שבה הוצע תכנית חלופית (שהינה התכנית הנוכחית), ובה הציעו המבקשים להעביר את כל התוספת בתוך קווי הבניין בשתי קומות."

לאחר מכן, נתקבלו גם הערות פקיד היערות, מר אבי נבו וניתנה החלטת הוועדה המקומית:

" הועדה מחליטה לדחות את הבקשה זאת לאחר שנערך סיור במקום ומהנימוקים הבאים:

1. תכניות הבקשה להיתר כפי שהוגשה אינן תואמות ואינן משקפות במלואן את המציאות הקיימת בשטח. במקום מתנהל שימוש חורג ממגורים לגן ילדים מבלי שפעילות זו הוסדרה כחוק ומבלי שניתן לה היתר כדין. כן בוצעו פעולות גידור ותיחום שטחים של הרכוש המשותף ושימוש בשטח ניכר למחסן בקומת המרתף של הבניין ללא היתר.

     2. עפ"י חוות דעת פקיד היערות העירוני כפי שניתנה לא ניתן יהיה לשמר את עצי הזית והפיקוס המצויים בשטח המיועד לבניה על פי התכנית המוצעת. עקב שינוי חוק כריתת עצים לא ניתן לבצע עבודות חפירה 1.50 מ' מעצי הזית והפיקוס זאת מחשש לפגיעה ותמות העץ בעתיד, מה גם שנדרשת חוות דעת אגרונום עם מפרט שמירה והנחיות לגיזום העצים במהלך עבודות הבניה לכל גובה הבניין. לא הוגשה חוות דעת כאמור.

3. במידה ומבקשי ההיתר יחפצו להגיש בקשה מתוקנת הועדה מפנה תשומת ליבם כי יש לשמר את אופי התכנון של המבננים כך שהתוספת עבור הדירה התחתונה תוכנן בתוך החלל הקיים והתוספת עבור הדירה העליונה תתוכנן בתוך חלל עליית הגג תוך הגבהתו ולניצול מרבי של שטחי הבניה הנותרים. כך גם ישמרו עצים הקיימים בחלקה. במידה ופקיד היערות יאשר את העתקת העצים (דגש על עצי הזית הייחודי הנמצא במקום) ניתן יהיה לבחון את התכנית מחדש. הועדה מודיעה על דבר החלטתה למתנגדים."

בדיון שלפנינו הודיע פקיד היערות כי אין מניעה להעתיק את אותם עצים אולם כמובן שמדובר בעלות כספית גבוהה.

נוכח האמור ולאור העובדה כי כפי שמסרה לנו הוועדה המקומית, הבקשה בגרסתה האחרונה לא נדונה בפניה, דהיינו, הגרסה בה הממ"ד מצוי בקומת העמודים ואילו הרחבת השטח נעשית בקווי הבניין בחלק האחורי, אנו רואים לנכון להחזיר הדיון לוועדה המקומית בהנחיות הבאות:

  1.       ועדת הערר מעודדת במצוות המחוקק בנייתם של ממ"דים בדירות ישנות. עסקינן בצורך בטחוני ובטיחותי מהמעלה הראשונה אשר יש להסיג בפניו אינטרסים אחרים ככל שקיימת התנגשות חזיתית ביניהם.
  2. ניצול זכויות בניין תקפות על פי תב"ע הינו זכות קניינית, ומניעתה בשל שיקולים כאלה ואחרים אפשרית במקרים נדירים בלבד ולאחר שמוצו יתר האפשרויות.
  3. אנו מקבלים את הגישה לפיה מקום בו מכיל קונטור הבניין חללים מובנים להרחבה, ומדובר בעיצוב נתון וסדרתי על פי תכנית נכון, לבדוק, את אפשרות ניצול הזכויות באותם חללים תחילה.
  4. לפיכך, הוועדה המקומית תיתן דעתה על אפשרויות הניצול הקיימות בהתאם לדו"ח פיקוח עדכני שיימסר לה בתוך 14 יום מהיום בנוגע לאפשרות קביעת הזכויות בקומת העמודים/מרתף הקיימת והכל בהתחשב בכך שמדובר בשטחים עיקריים המיועדים למגורים, הן לעניין הגובה והן לעניין האוורור המחויב, הכל על פי החוק והתקנות.
  5. הוועדה המקומית תבחן את סוגיית השימושים החורגים הלכאוריים במקרקעין, הן מצד העוררים והן מצד המשיבים, ותפעל כמתחייב על פי חוק.

     
     אם לא יסתייע ולא ניתן יהיה להסדיר המגורים המבוקשים בקונטור הבניין הקיים תשקול הועדה בחיוב ניצול הזכויות בקווי הבניין תוך קביעת התנאים המחויבים בנוגע להעתקת העצים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון