הגדלת מספר יחידות הדיור, ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות

הגדלת מספר יחידות הדיור, ללא הגדלת סך כל השטחים למטרות עיקריות

תכנית זו, קובעת כמטרתה לאפשר בניית בתים דו - משפחתיים על מגרש. נקבע, כי גודל מגרש מינימלי לבית דו - משפחתי לא יפחת מ - 800 מ"ר, עוד נקבע כי במידה והבקשה היא תוספת יחידת דיור למבנה קיים, יידרש תכנון המתחשב ומשתלב בקיים ולעניין זכויות הבניה, מפנה התכנית לזכויות הבניה הקבועות בתכנית הקודמת.

על רקע זה, חלוקים הצדדים בפוטנציאל התכנון במקרקעין:

לדידם של העוררים ניתן לחלק את המקרקעין ל - 3 מגרשים, כקבוע בתכנית 75 (א) ולבנות בכל אחד מהמגרשים בית דו - משפחתי (מכוח תכנית טב/מק/75/א'), סך הכול - 6 יחידות דיור במקרקעין, בכללם.

הוועדה המקומית סבורה, מאידך גיסא, כי העוררים יכולים לבנות בסך הכול 3 יחידות במקרקעין, היה וירצו יכולים לעשות זאת כדו - משפחתי ועוד חד - משפחתי, או לחלופין לחלק את המקרקעין ל - 3 ולבנות בכל אחד מהם חד - משפחתי.

העוררים טוענים כי על פי תקנון התכנית החדשה כל ההוראות של התכנית הקודמת, תמשכנה לחול למעט השינויים שצוינו במפורש, והשינוי המהותי בתכנית הינו נושא גודל המגרש המינימלי ומספר היחידות המותר בו. במגרש נשוא הערר, מותר במפורש בניית דו - משפחתי ב - 800 מ"ר ולפיכך מותר לחלק מגרש העוררים ל - 3 מגרשים משניים, כאשר גודלו של כל אחד מהם אינו נופל מ - 800 מ"ר ובכל אחד מהם מותר להקים בית דו - משפחתי.

הוועדה המקומית טוענת כי אין באישור לבניית בית דו - משפחתי על פי הוראות התכנית החדשה כדי לגרוע מהוראות התכנית הקודמת אשר קובעת כי לא ייבנו יותר מ - 3 יחידות מגורים חד - משפחתיים על כל אחד מהמגרשים המקוריים. מטרתה של התב"ע החדשה, להסיר את מגבלת החד - משפחתי בלבד אולם היא לא שינתה את סך היחידות של המגרש המקורי, הוועדה נוהגת כך באופן עקבי ואף בנושאי מיסוי מול המנהל, היטלי ההשבחה ובקשות אחרות. מטרת התכנית הייתה להגביל את הצפיפות לאור ציר השיכון האלה ואין כוונה לשנות זאת. עוד ציינה הוועדה כי בשטח התכנית נבנו בתים " דו משפחתיים" ספורים, וכי מעולם לא ניתנה פרשנות המאפשרת ציפופה של שכונה, אלא חלוקת מספר היחידות בתוכה באופן שונה בלבד כאמור.

דיון והכרעה

אנו סבורים כי הדין עם העוררים, מהנימוקים הבאים:

1. פרשנות תכנית נובעת בראש ובראשונה, מן האמור בה. במקרה דנן קובעת התכנית המקומית במפורש כי היא נסמכת על סמכות הועדה המקומית להוסיף יחידות דיור (סעיף 62 (א) (א) (8)) לחוק. גם במטרותיה קובעת התכנית לאפשר בניית בתים דו - משפחתיים על מגרש.

2. התכנית לא קובעת ולו ברמז כי בכוונתה לשמור על מספר היחידות המותר במצב הקודם. היפוכם של דברים התכנית קובעת קריטריון חדש להקמת בית מגורים דו - משפחתי ובכך מגלה דעתה ששינתה את התפיסה לגבי הצפיפות המותרת בשכונה.



3. פרשנות הוועדה המקומית אינה עולה בקנה אחד עם עצם תכנונה של התכנית החדשה, שכן "משחק" בין הצבת יחידות הדיור במגרש זה או אחר אינו מחייב תכנית מלכתחילה וניתן להסתפק בבקשה הכוללת היתר.

4. מן הבחינה הפרוגרמטית, איננו סבורים כי תוספת של 45 יחידות דיור בפוטנציה משנה צרכים פרוגרמטיים, מה עוד שרוב הבתים בשכונה כבר נבנו, כפי שצוין בדיון שלפנינו. לא זו אף זו, תיקון תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב, 2002, בסעיף 9 (א) מאפשר ממילא פיצול ותוספת יחידות מסוימת במסגרת הליך של הקלה.

5. התיקון האמור לתקנות, הוסף על רקע המגמה העכשווית לניצול יעיל יותר של משאב הקרקע, במיוחד במקרקעין המיועדים לצרכי מגורים. בהיבט זה אנו סבורים כי אין כל הצדקה למגרשים של 900 מ"ר, לצורך בניית יחידת דיור אחת. מנגד, ברי לנו כי מגרש כזה והיקף הבנייה המותר בו על פי התכניות שבתוקף יאפשר בנייתן של שתי יחידות דיור ראויות לרווחת המשתמשים.


6. לסיום נציין כי מקום בו אפשריות שתי פרשנויות יש לבחור את זו שמיטיבה עם זכות הקניין ופוגעת בה כמה שפחות. ר' עת"מ1041/98 שוב נגד הועדה המקומית ת"א, עת"מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז, שם נפסק כדלקמן:

"לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו".
עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט.

סיכומם של דברים, במחלוקת שלפנינו, הן על פי לשונה, הן על פי תכליתה והן על פי השיקולים הרלוונטיים התכנוניים והמשפטיים, עדיפה פרשנות העורר על פרשנות הועדה המקומית.

הסתייגות נציגת מתכנן המחוז גב' אורית חפר-רוגובין:
בין שתי התוכניות לא קיימת הלימה במובן של מספר מבנים בחלקת המקור ומספר יח"ד באותה חלקה ועל כן אני סבורה כי יש לנקוט בהליך של ידיע הציבור במסגרת הליך על פי החוק.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון