האם יש לספור את קומת המרתף כקומת מגורים ?

האם יש לספור את קומת המרתף כקומת מגורים ?

מספר הקומות בבנין:


המחלוקת המהותית בין הצדדים הינה על מספר הקומות בנין. יובהר, אין מחלוקת על גובה הבניין או על החלוקה הפנימית של קומותיו, אלא רק על סיווג המרתף ומכאן על מספר הקומות.
העוררים טוענים שיש לספור את קומת המרתף כקומת מגורים, ולכן גובה הבנין בטרם ההקלה הינו 4 קומות, ואילו לאחר ההקלה בקומת הגלריה הינו 5 קומות (ייתכן, ואין זה ברור מטיעון העוררים, שטענתם הינה שהבנין הינו בין 3 קומות ולמעשה מבוקשת הקלה לחמש קומות).
לעומת זאת טוענים המשיבים, כי הבנין הינו בין 3 קומות וההקלה המבוקשת לקומת הגלריה תביא את הבנין ל- 4 קומות. המשיבים מסתמכים לענין זה על האמור בסעיף 10(י)(3) לתוכנית 4457, כי "מרתף קיים שאינו משמש למגורים לא ייחשב במנין הקומות". לאור זה אף פורסמה הקלה משלוש לארבע קומות ולא מארבע קומות לחמש קומות.
לאור האמור לעיל, המחלוקת בדיון התמקדה האם המרתף משמש או לא משמש למגורים.
מכיוון שמדובר בבניין ישן, לא נמצא היתר הבניה המקורי של הבנין, ולכן לא ניתן לדעת האם בהיתר הבניה המקורי המרתף משמש למגורים האם לאו. כל אחד מהצדדים הביא מסמכים התומכים, לטענתו, בעמדתו לגבי מהות המרתף.
לטעמנו, אין צורך להכריע בסוגיה זו, ונבהיר מדוע:
גם אם היינו מכריעים, כי יש לספור את המרתף במספר הקומות, הרי גם אז ניתן לבקש ולקבל את ההקלה המבוקשת, מארבע קומות לחמש קומות, ואין מדובר בסטיה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת) . אף אם נלך לגישה הכי מחמירה של העוררים, כי מדובר על הקלה משלוש קומות לחמש קומות (ואיננו מבינים כיצד המרתף לא נספר במצב הקיים אך נספר במצב המבוקש) הרי עדין אין מדובר בסטיה ניכרת בהתאם לתקנות סטיה ניכרת וניתן לאשר ההקלה.
לפיכך, אין כל מניעה מהדין לאשר את הבניה וההקלה המבוקשת אף אם היינו סופרים את קומת המרתף במסגרת הקומות.
עם זאת, היה ואכן המרתף נספר במסגרת הקומות, הרי נפלה טעות בנוסח הפרסום, כך שבמקום הקלה משלוש לארבע קומות, היה צריך לבקש הקלה מארבע לחמש קומות.
נשאלת השאלה האם טעות שכזו בנוסח הפרסום מצדיקה פרסום מחדש של הבקשה?
לטעמנו, בנסיבות תיק זה, התשובה על כך שלילית, ונבאר:
הכלל המנחה בנושאים אל,ו הינו כי כאשר נפל פגם במהלך אישור היתר יש לבחון פגם זה לאור "עקרון הבטלות היחסית" (או "התוצאה יהחסית" כפי שזה נקרא לעתים), ראה לענין הדוקטרינה בג"צ 3483/05 די.בי.אס שרותי לווין (1998) בע"מ ואח' נ. שרת התקשורת ואח'.
בהתאם לעקרון זה לא כל פגם בהליך המינהלי מביא לבטלות המעשה המינהלי, אלא יש אזן את הפגם הנטען אל מול אינטרסים אחרים. במקרים של פגם בהליך הרישוי, כבר נפסק שלא תמיד פגם בהליך יוביל לבטלות ההיטל, ראה: עת"מ (נצרת) 1072/76 ד"ר דיאב נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה נצרת (נציין כי באותו ענין נפסל בסופו של דבר ההיתר היות והייתה חריגה באחוזי הבניה):

"ברי, כי כאשר מדובר בפגם טכני גרידא, או בפגם בהליכי האישור, כאשר לגופו של עניין, המעשה המנהלי מצוי בד' אמותיה של סמכותה של הרשות המנהלית, הרי עסקינן בפגם הניתן לתיקון." (הדגשה שלי – ג.ה.).


במקרה שלפנינו אף אם נפל פגם בפרסום ההקלה, הרי אין בפגם זה להביא לבטלות המעשה המינהלי, לאור איזון האינטרסים.
ונבהיר את שיקולנו:
במישור התיכנוני, אין חולק שהבקשה להיתר שעמדה הן בפני המשיבה 1 והן בפני המתנגדים תהיה זהה לחלוטין לבקשה שתעמוד היה ויידרש פרסום נוסף. למעשה אין כל הבדל תיכנוני בין הבקשות, ההבדל היחיד הינו בספירת קומת המרתף כמגורים.
ודוק. אין עוררין, כי גם במסגרת הבקשה העומדת לדיון כיום מסומן המרתף בגודלו הנוכחי ובגובהו הנוכחי, כך שכל ההבדל בין הבקשה בה דנו לבקשה עתידית יתמצה בספירת אותו המרתף למגורים. זאת ועוד, אף מבחינה חיצונית אין כל משמעות לספירת המרתף כקומת מגורים, הבית המתוכנן יוותר בדיוק כפי שהוא מתוכנן כיום, אין מדובר בהגבהה לעומת המצב כיום ואין מדובר על כל שינוי בחזיתות, אפילו אין שינוי בייעוד המרתף שאינו חלק מההיתר. שוב, כל השינוי הינו בכך שסופרים את קומת המרתף כמגורים.
לפיכך, מבחינה תיכנונית אין משמעות מעשית להליך הפרסום הנוסף, והשיקולים שעמדו בפני המשיבה 1 אז יעמדו גם לאחר הפרסום נוסף.
במישור השקיפות, יכולה לעלות הטענה, כי הפרסום הקודם הטעה מתנגדים פוטנציאלים. אנו סבורים, כי אף שקיימת אפשרות שכזו אין בה בכדי לחייב פרסום נוסף. כאמור, הוגשו התנגדויות לבקשה להיתר ואילו נדונו בהרחבה, כך שבוודאי שלגבי הצדדים לתיק זה לא תהיה כל תועלת מפרסום נוסף.
לגבי מתנגדים פוטנצאלים שאינם דיירי הבנין, הרי היות ואין כל שינוי תכנוני מהבקשה שנדונה ואושרה, ואין אף כל שינוי חיצוני, אלא מדובר בענין טכני של ספירת קומות, הרי היה ולא היתה להם התנגדות לבקשה כפי שזו פורסמה, הרי ממילא לא תהיה להם התנגדות לבקשה החדשה, היות ומבחינת מראה המבנה והתכנון שלו אין כל הבדל בין הבקשות.
נבהיר, כי בהחלטתנו זו, שקלנו גם את שיקולים בדבר יעילות ההליך התכנוני. על הליכי התכנון בכלל והליכי הרישוי בפרט להיות יעילים ומהירים ככל האפשר. הבקשה שלפנינו מתגלגלת כבר זמן רב במוסדות התכנון ולטעמנו הגיעה השעה להכריע בה לכאו או לכאן. שליחת העוררים להליך של פרסום נוסף, כאשר ההבדל בין הפרסומים הינו טכני בעיקרו, הייתה גורמת לבזבוז של משאבי ציבור ללא תועלת של ממש ולהתארכות נוספת של הליכי הרישוי.
בשקלנו את כלל השיקולים המפורטים לעיל, וכן את העובדה כי בכלל ספק אם אכן יש לספור את המרתף בגדר הקומות, הרי שאף אם נפלה טעות בנוסח ההקלה (ואיננו קובעים מסמרות לענין זה) הרי מדובר בטעות אשר אינה מביאה לבטלות ההחלטה.


טענות טכניות:


העוררים קובלים על כך שהבקשה אינה מושלמת מבחינה טכנית, לרבות נושאי חישוב שטחים. ועדת הערר התרשמה שהבקשה תוקנה במקצועיות ותוך כוונה לתקן את הערות המשיבה 1. עם זאת, ייתכן כי נשמטו פרטים טכניים נדרשים. אלא, שאין בכך להוות נימוק לסרוב לבקשה.
כאשר מדובר בפרטים טכניים שאינם מהותיים ופרטים אלו ניתנים לתיקון, הרי אין בכך להוות טעם מספיק לסירוב לבקשה.
לפיכך, אנו קובעים, כי המשיבה 1 תבחן האם אכן נשמטו פרטים טכניים, והיה והתשובה חיובית, תנחה את המשיב 2 להגיש בקשה מתוקנת לענין פרטים אלו.


"רלסים" וצנרת על הגג:


העוררים הציגו תמונות מהם עולה, כי קיימת צנרת על גבי הבנין וכן רלסים הפוגעים בחזות המבנה.
המשיב 2 הסביר, כי הוא מנוע מלטפל במפגעים אלו כל עוד קיים צו המונע ממנו לבצע כל פעולה בנכס.
לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי הפעולות הראשונות שיבוצעו לאחר שיוסר הצו (היה ויוסר) יהיו הסרת ה"רלסים" והסדרת הצנרת, שאכן פוגעת בחזות המבנה.


מעלית וגרם מדרגות:


במהלך הדיון העלו העוררים טענה, שלא נזכרה בערר, לגבי המעלית וגרם המדרגות.
אם כל הרצון הטוב לא יירדנו לסוף דעתם של העוררים לגבי טענותיהם בענין המעלית.
בכל מקרה, וועדת הערר בחנה את מיקומה המתוכנן של המעלית, ואת ההקלה שפורסמה בענין קו הבנין באזור זה, ומצאה כי המעלית ממוקמת באופן סביר, ובוודאי שאין בה בכדי לפגוע בעוררים, אשר ממוקמים בצידו האחר של הבנין.


פגיעה בעוררים:


העוררים טענו כי הבניה תגרום להם מפגעים והיזק ראיה.
יש לזכור, כי בערר זה אנו עוסקים רק בבקשה להיתר שלפנינו, ולא בבקשה הקודמת שאושרה לבנין זה. בחנו ולא מצאנו כל מטרד משמעותי שעלול להגרם לעוררים מהבניה המבוקשת בהיתר זה.
גם היזק הראיה נטען, לאור החתכים שהוצגו בבקשה הינו קטן, אם בכלל קיים.
לאור האמור לעיל, המבוקש בבקשה זו אינו גורם מפגעים של ממש לדירות העוררים.


סיכום:


עיון במכלול הדברים מגלה שבפנינו, בסך הכל, בקשה של תוספות מינוריות לבנין קיים. למעשה בקשה זו הינה רק השלמה לבקשה להיתר שכבר ניתנה בעבר, והיא בגדר עריכת שינויים לא מהותיים בהיתר שאושר.
מרבית השינויים הינם בכלל שינויים תואמי תוכנית אשר התערבות ועדות התכנון בהם תהיה מצומצמת ביותר. גם מרבית ההקלות שנתבקשו הינן הקלות לא משמעותיות אשר העוררים לא השכילו להראות כיצד אלו פוגעות בהם, והן אכן אינן פגועות בהם.
ההקלה המשמעותית היחידה הינה תוספת קומת הגלריה. לענין זה קיימת מחלוקת האם הפרסום היה תקין, קרי הקלה משלוש קומות לארבע קומות, או שמא נדרש פרסום אחר מארבע קומות לחמש קומות.
לטעמנו, אין צורך להכריע במחלוקת זו, היות ואף אם נפלה טעות בפרסום, הרי מדובר בטעות שאינה מביאה לבטלות המעשה המינהלי, ובמכלול איזוני האינטרסים והשיקולים, מצאנו לנכון שלא לשלוח את הצדדים לסיבוב נוסף, ולטעמנו מיותר וחסר תכלית, ולאשר את הקשה.
אשר על כן, הערר נדחה והבקשה מאושרת בזאת.
עם זאת, אנו מורים כי תנאי בהיתר הבניה שיינתן יהיה, כי העבודות הראשונות שיבוצעו הינן הסרת המסומן להריסה ובפרט ה"רלסים", וכן הסדרת חזות הבנין מבחינת הצנרת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון