הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 18.12.06 בבקשה מס' 6/390.0 בבניין הנמצא בירושלים. המשיבה מס' 2 הגישה בקשה לבניית בית חדש הכולל 7 יחידות דיור ב- 5 קומות מעל קומת חניון. הבנייה המבוקשת איננה תואמת את התכנית החלה במקום. לפיכך, ביקשה המשיבה מס' 2 ליתן לה את ההיתר בהליך של הקלה. ההקלה כוללת את הדברים הבאים: הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר. הקלה במספר הקומות, 5 קומות במקום 3 קומות מותרות. הקלה במספר יחידות הדיור, 7 יחידות דיור במקום 6 יחידות דיור במסגרת 20% המותרים. הקלה בקו בניין ת"ק בשיעור 1.31 מ' ללא פתחים. הגבהת מפלס החניה למפלס 736.50 במקום 736.00 וגם הגבהת מפלס ה- 0.00 ב- 0.50 מ'. הקלה בגובה הבניין בשיעור 5.68 מ' מעל 10.3 מ' המותרים. בריכות שחייה בגינות בקומת הקרקע, מחוץ לקווי הבניין. לאחר ששמענו את הצדדים הגענו למסקנה שאין מדובר בהקלות פעוטות, אלא בבינוי חדש, כאילו מבוקשת כאן תכנית חדשה, אשר איננה מסתמכת על תכניות שחלות במקום ועל נספח בינוי מחייב. ההקלות המבוקשות הינן הקלות משמעותיות, שאינן סבירות בכללותן ובצירופן יחד, תוך התייחסות לבניינים הסמוכים. ההקלות גורמות לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית בבניינים הסמוכים, בהם מתגוררים חלק מהעוררים. ככלל, אין חובה ליתן הקלות ומתן ההקלות נמצא במסגרת שיקול הדעת של המשיבה מס' 1, אלא שהקלות שכאלו יש לבחון אותן בבחינה מדויקת ומדוקדקת, ובפרט כאשר מדובר כאמור לעיל בהקלות מאסיביות ורבות. לא רק שההקלות הינן רבות ומשמעותיות, אלא שהן יוצרות מבנה אשר כלל איננו דומה לבינוי אשר אושר במסגרת התב"ע 5541, בנספח הבינוי שבה. כך לדוגמא מדובר בהקלות לעניין גובה הבניין, מספר הקומות, מספר הדירות (תוספת יחידת דיור), 2 בריכות שחייה אשר מלכתחילה לא אמורות להיבנות שם וכיו"ב. גם ההגבהה המבוקשת הינה כאמור מאסיבית, אשר גורמת להצללה של חלק מדירות העוררים, גורמת להפרעה בזרימת האוויר ובעצם לדעתנו אף פוגעת בשווי נכסיהם של העוררים. כמו כן, ההקלות גורמות לפגיעה משמעותית בנוף אשר היה אמור להשתקף מחלק מדירות העוררים ומגינותיהם הצמודות. וזאת יש לזכור, כי מתן היתר בנייה בהליך של הקלה, איננו מאפשרים לעוררים או לבעלי דירות סמוכות אחרים, לקבל פיצוי בגין פגיעה בערך דירותיהם, שכן על פי סעיף 197-200 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965, ניתן לתבוע פיצוי בגין תכנית ולא בגין הקלה. הבינוי המבוקש, הכולל הקלות, גורם לחלק מדירות העוררים להימצא במצב שהן דירות "סגורות" ו"כלואות", עד כדי כך שהן תיפגענה באופן לא מידתי ולא סביר. אמנם אנו סבורים שההקלות הינן הליך חוקי לגיטימי, ויש לעיתים מקום להיעתר להן, אלא שאין כך במקרה דנן. אמנם לא טענו בפנינו העוררים שמדובר כאן בסטייה ניכרת, ולפיכך איננו נדרשים ליתן הכרעה בעניין, אך על פי תקנה 2.2 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב- 2002, לדעתנו יש סבירות גבוהה כי הבנייה מהווה שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתכנית אשר משנה את אופי הסביבה הקרובה ולפיכך, הקלות אלו- אם הן לא סטייה ניכרת, הן מאוד קרובות לכך. כוונתנו לסביבה הקרובה של רחוב ברכה צפירה. איננו קובעים מסמרות בעניין, אלא שמצאנו לנכון לציין זאת. אנו סבורים כי יש לקבל את הערר גם מהסיבה שהבקשה להיתר סותרת את רוח הדברים ואת המדיניות שהותוותה על ידי הועדה המחוזית, בעת שאישרה את תכנית 5541. על פי רוח הדברים שם, ניתן להבין כי הועדה המחוזית התכוונה לכך שלא תהיה תוספת גובה ואין זה ראוי כי תוספת זו תבוא היום בניגוד לרוח דברים אלו, בהליך של הקלה ועל ידי ועדה מקומית אשר נמוכה בהיררכיה מהוועדה המחוזית (ההיררכיה מחייבת). התפתחות היתר הבנייה במגרש נשוא ערר זה, מזכירה לשלילה את השקפת בית-המשפט העליון כפי שהובאה לידי ביטוי על-ידי כבוד השופט ברנזון נשנתה בדברי מ"מ הנשיא (לנדוי) כתוארו דאז בבג"צ 157/77, בודאכביש רי לוי ואח' נגד שר הפנים ואח' (פד"י ל"ב (2) 100). וכך כתב כבוד השופט לנדוי: "המקרה הזה מדגים יפה את אשר אמר השופט ברנזון בבג"צ 235/76, (2), בע' 583-584, על הסמכות המפליגה שניתנה לוועדות הבניה והתכנון המקומיות בתקנות הנ"ל על סטייה ניכרת, והסכנה הכרוכה בכך, שועדה מקומית תוכל להוציא היתר בנייה שהדמיון בינו ובין תוכנית מאושרת מקרי בלבד, כאילו התוכנית המאושרת היא רק מעין-משלט שממנו יוצאים יזמי הבנייה לכיבושים נוספים. מן הראוי ששר הפנים יתן דעתו מחדש על תקנות אלה, על מנת לצמצם את חופש הפעולה הרב מדי הניתן בהן לועדות המקומיות, ולהחזיר בזה לתוכניות מאושרות את תקפן הנכון לא רק להלכה אלא גם למעשה". בענייננו, נראה כי המשיבה מס' 2 הולכת עקב בצד אגודל, מכיבוש לכיבוש, בדרך שלדעתנו איננה דרך. אם אכן הבינוי המבוקש משתלב עם הסביבה, אזי שהיה להם את הזמן בפני הועדה המחוזית לשינוי תכנית, ואם סבורים הם כי עבר זמן והמדיניות התכנונית של ירושלים השתנתה, הרי שהדרך לעשות זאת היא בדרך המלך, באופן ישיר, ולא בדרך של כלאחר יד, במקרה זה, כאשר ההקלות הן רבות ומאסיביות. אנו סבורים גם כי הבינוי המבוקש מהווה פגיעה בפרטיות של חלק מהעוררים, וכפי שציינו לעיל, אף פגיעה בערך נכסיהם, והדרך הנכונה היא, כאמור לעיל, היא דרך של הכנת תכנית אשר תזכה את העוררים או דיירים אחרים שבסביבה, אשר הרואים עצמם כנפגעים בערך נכסיהם, באפשרות להגיש תביעה על פי סעיף 197. לפני שנסיים, מבקשים אנו להעיר כי מן הראוי היה שהמשיבה מס' 2, יזמת היתר הבנייה, הייתה מתכבדת ומגישה תשובה מפורטת מבעוד מועד, וזאת מעצם העניין וגם מעצם החלטתנו המקדמית בה הורינו לה לעשות כך, ולא להשאיר את העוררים בפני מצב של מתן תשובה לטענות אשר עלולות להפתיע אותם, ומכל מקום לא לאפשר להם מתן תשובה מסודרת. עוד נציין כי במהלך הדיון הוצגה בפנינו הדמיה, אשר בבדיקה פרטנית נראה לנו כי ההדמיה איננה תואמת את הבקשה להיתר אשר מונחת בפנינו. כמו כן, הבקשה אשר עליה דנה המשיבה מס' 1 לא הייתה ראויה להיות נדונה, מאחר והייתה חסרה את חתימתו של עורך הבקשה, כנדרש על פי החוק. מכל האמור לעיל החלטנו לקבל את הערר. תוכנית בניהבניההקלה (תכנון ובניה)בניין