בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

רקע
התכנית שבפנינו הינה תכנית בסמכות ועדה מקומית אשר מטרתה העקרית הינה לשנות מיקום של תוספות בנייה בבניין.

מדובר בבניין שנבנה בשנות ה- 60 וזאת בהתאם לתפיסה האדריכלית המודרניסטית ובסגנון המושפע מהאדריכל הצרפתי לה-קורבוזייה.

הבניין בנוי כבניין ארוך וצר, ובו 64 יחידות דיור.

אין מחלוקת כי מאז בניית הבניין ועד היום שמר הבניין על צורתו המודרניסטית האופיינית והוא אינו סובל מעבירות בנייה או פגיעה באדריכלות זו.

בשנות ה- 80 הוחלט לאשר הרחבות לתוספות לבניין. בתחילה אושרה תכנית 2215 אשר אפשרה הרחבות דיור בעורף הבניין (בצד הפונה לרחוב חקלאי זאב), ולאחר מכן בשנת 1985 אושרה תכנית נוספת, 2215 א' אשר שינתה במקצת את תנאי תכנית 2215, אולם העיקרון של ההרחבות והתוספות בעורף הבניין נותר על כנו.

תכנית 2215 א' הביאה בחשבון את ערכו האדריכלי של המבנה וקבעה כי סוג התוספות יהיה אחיד והבנייה תיעשה בעמודות שלמות בעת ובעונה אחת. תוספות הבנייה מכוח תכנית 2215 א' לא בוצעו עד היום.

המשיב מס' 2 אשר גר בקצהו של הבניין בקומה הראשונה מעוניין לבצע הרחבה לדירתו, וזאת עקב מצוקת דיור עליה הצביע. למשיב מס' 2 קיימת אפשרות לממש את התוספת לדירתו מכוח תכנית 2215 א'. אלא שתכנית זו, כפי שציינו לעיל, דורשת בנייה בעמודה אחת בעת ובעונה אחת, ולטענת המשיב מס' 2 אין בידיו הסכמה של כל בעלי הדירות בעמודה להרחבה המבוקשת.

לפיכך, יזם המשיב מס' 2 תכנית בניין עיר, תכנית 8821, אשר מטרתה כפי שזו מוגדרת בתקנון הינה ביטול חלק מתוספות הבנייה שאושרו בחזית המערבית וקביעת בינוי להקמת תוספות בנייה חדשות במקומן בחזיתות הדרומית והצפונית.

במילים אחרות, המשיב מס' 2 מבקש לשנות את מיקום תוספת הבנייה לדירתו ולדירות שנמצאות מעליו, כך שתוספת זו תינתן בקצהו של הבניין ולא בעורפו.

עוד מבקש המשיב מס' 2 במסגרת התכנית לבטל את התנאי של בנייה בהינף אחד ובעת ובעונה אחת, כך שיוכל לבנות את התוספת שלו מבלי שייבנו מעליו יתרת התוספות.

ההליך התכנוני
תכנית 8821 הופקדה למתן תוקף בחודש דצמבר 2003. בתקופת ההפקדה, התקבלו 32 התנגדויות של בעלי דירות אשר התנגדותם העיקרית הייתה בגין פגיעה באופי הארכיטקטוני של הבניין, פגיעה בעיקרון השוויון וטענות נוספות.

מהנדס העיר דאז המליץ לדחות את התכנית היות וזו פוגעת באופי האדריכלי של הבניין והיות שלפחות מחצית מהדיירים בבניין מתנגדים לתכנית, וכן כי התוכנית משרתת רק את המיעוט.
למרות עמדתו זו של מהנדס העיר, החליטה הועדה המקומית ביום 29/3/2004 לאשר את התכנית.

על החלטה זו הוגש ערר לועדת הערר, שמספרו 1-121/04. ועדת הערר קיבלה את הערר ופסלה את ההחלטה של המשיבה מס' 1 היות וההחלטה לא כללה כל נימוק מדוע לא קיבלה המשיבה מס' 1 את המלצת מהנדס העיר.

התכנית שבה לדיון בפני הועדה המקומית וזו שוב אישרה את התכנית ביום 27/12/2004, וגם הפעם לא ניתן כל הסבר מנומק מדוע לא קיבלה המשיבה מס' 1 את המלצת מהנדס העיר.

גם על החלטה זו של המשיבה מס' 1 הוגש ערר, שמספרו 1-21/05. גם בערר זה קיבלה ועדת הערר את הערר ושוב מהטעם כי למרות ההנחיות הברורות של ועדת הערר בהחלטה הקודמת, לא ניתן כל נימוק מדוע לאשר את התכנית חרף התנגדות חריפה של הצוות המקצועי לאשרה.

ביום 26/11/2007, או בסמוך לכך, נתקיים דיון נוסף בתכנית, ושוב הוחלט ע"י המשיבה מס' 1 לאשרה. נציין כי אין זה ברור בדיוק מהו התאריך בו ניתנה החלטת המשיבה מס' 1 היות ויש מסמכים סותרים בנושא. לצורך ערר זה אנו רואים במכתב רכזת הועדה המקומית הגב' ישראלי מיום 24/3/2008 כהחלטת הועדה המקומית בעניין.

העררים
על החלטה זו של המשיבה מס' 1 הוגשו שני עררים. ערר 82/08 הוגש ע"י 21 דיירים בבניין, וערר נוסף (104/08) הוגש ע"י מר זוהר לויברבוים, שאף הוא מתגורר בבניין.

בעררים טוענים העוררים כי יש לבטל את החלטת המשיבה מס' 1 וזאת ממספר נימוקים.

הנימוק הראשון הינו נימוק אדריכלי ואסתטי. לטענת העוררים לאור ההיסטוריה האדריכלית של הבניין ולאור אופיו המיוחד, לא ניתן לאשר את התוספת המבוקשת אשר תפגע באיכות הבניין.

טענה נוספת הינה כי התכנית מעדיפה אינטרס צר של בעל דירה אחת בלבד מתוך 64 דיירים, על פני האינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין, או למצער של רוב בעלי הדירות בבניין.

עוד טוענים העוררים כי המשיבה מס' 1 לא נתנה משקל ראוי לעמדת מהנדס העיר והצוות המקצועי אשר אינם תומכים באישור התכנית.

העוררים מציינים כי אף מתוך 8 בעלי הדירות שלכאורה ייהנו מהתוספת המבוקשת, קיימים בעלי דירות שאף הם אינם חפצים כלל בזכויות הבנייה שהמשיבה מס' 1 התירה להם.

לטענת העוררים הבנייה אף תהרוס שטחים מטופחים שמשמשים כיום ככניסה ראשית וכניסה לגן הילדים של הבניין.

טענה נוספת הינה במישור הקנייני, והעדר אפשרות של המיעוט הקנייני לכפות תוכנית על הרוב שמתנגד לתוכנית.

לעוררים יש גם טענות טכניות ופרוצדוראליות לגבי ניהול הפרוטוקול ע"י המשיבה מס' 1 וכן כי ההחלטה אינה החלטה כדין, שכן מדובר ב"דיווח בלבד".

ההליך בפני ועדת הערר
לאחר שהוגשו העררים כאמור, ניתנה ביום 10/4/2008 החלטת ביניים של יו"ר ועדת הערר על פיה נתבקשה המשיבה מס' 1 להמציא חוות דעת מהנדס העיר הנוכחי כלפי התכנית המבוקשת.

טרם הדיון הוגשו תשובות המשיב מס' 2 לעררים.

אף כי לא הוגשה עמדת מהנדס העיר בכתב, הבהירה נציגת המשיבה מס' 1 באופן ברור כי מהנדס העיר מתנגד לאישור התכנית וכי לטעם הצוות המקצועי מדובר בפגיעה אסתטית שאינה ראויה ואין לאשרה.

הצדדים טענו את טענותיהם באריכות בפני ועדת הערר ולאחר שמיעת הטענות קיימה ועדת הערר סיור ממושך בשטח.
דיון
תכנית 8821 מעלה סוגיה של ניגוד אינטרסים בין המשיב מס' 2 (וייתכן מבקשים נוספים) לבין העוררים וכן האינטרס הציבורי.

תפקידם של מוסדות התכנון הינו לבחון את האינטרסים של כל אחד מן הצדדים ולנסות לאזן ביניהם בצורה הראויה ביותר, וכך נעשה במקרה שלפנינו.

אינטרס המשיב מס' 2 הינו ברור. המשיב מס' 2 מתגורר בדירה קטנה וסובל ממצוקת דיור קשה. לפיכך, המשיב מס' 2 רוצה לממש את קניינו בצורה הטובה ביותר ולהרחיב את דירתו ולשפר את איכות חייו. כאמור, ייתכן ואינטרס דומה קיים לבעלי דירות נוספים שייהנו מהשינוי במיקום ההרחבה.

אף אינטרס העוררים ברור. העוררים מתגוררים בבניין מטופח בעל מבנה אדריכלי מיוחד ובעל משמעות ובודאי שהם לא ייהנו מהתוספות המבוקשות. יתרה מזו, התוספות המבוקשות יפגעו בכניסות לבניין ועלולות לגרום לירידת ערך דירותיהם שלהם.

האינטרס הציבורי הינו כי תוספות הבנייה והבינוי החדש לא יפגעו במרקם הארכיטקטוני ובחזותה של העיר.

איזון האינטרסים
לאחר שבחנו לעומקם את האינטרסים השונים של הצדדים אנו סבורים כי במקרה זה יש להעדיף את האינטרסים של העוררים ושל הציבור על פני האינטרס של המשיב מס' 2, ונבאר:

מבחינת המשיב מס' 2 ומבקשים נוספים, אף כי כפי שציינו לעיל האינטרס שלהם בהרחבת הדירה הינו ברור, הרי הם יכולים להגשים אינטרס זה בהתאם לתכניות המאושרות במקום, תוכניות אלו המאפשרות את הרחבות דירותיהם.

יובהר, כי אין בפנינו סיטואציה בה המשיב מס' 2 מבקש להרחיב את דירתו ואין לו כל אפשרות אחרת לכך, במקרה שכזה ייתכן והיה מקום ליתן משקל רב יותר לבקשתו, אלא, שבפנינו סיטואציה בה למשיב מס' 2 קיימת אפשרות מכוח תכנית מאושרת להרחבת דירתו. אכן אפשרות ההרחבה הקיימת אינה נוחה למשיב מס' 2 עקב חוסר יכולתו לגייס את בעלי הדירות בעמודה לבנייה משותפת, אולם עדין מדובר באפשרות סטטוטורית קיימת.

לפיכך, דחיית בקשתו של המשיב מס' 2- אינה מהווה פגיעה קשה בקניינו, היות ואין משמעותה כי המשיב מס' 2 לא יוכל להרחיב את דירתו כלל, אלא רק כי ייאלץ להרחיבה בהתאם לתכנית המאושרת.

מבחינת העוררים, אנו סבורים כי אכן הבניין הוא בעל ערך ארכיטקטוני. כפי שמוסבר היטב בחוות דעת אדר' מאיה פארן מטעם העוררים, לבניין יש ערך חברתי והיסטורי והשינוי המוצע יהווה פגיעה אסתטית ועיצובית בבניין זה.

מסקנה דומה עולה גם מעיון בספרו של אדר' קוריאנקר, "ירושלים- מבט ארכיטקטוני".

בנושא האדריכלי והאסתטי יש לתת משקל גם לעמדת מהנדס העיר והצוות המקצועי של המשיבה מס' 1. כאמור עמדתם, ומדובר בעמדה אחידה לאורך השנים, הינה כי אין לאשר את התכנית וכי יש לשמר את הבניין במצבו הנוכחי.

אכן, המשיבה מס' 1 אינה מחויבת לקבל את עמדת מהנדס העיר והצוות המקצועי, אולם יש לתת לעמדה זו משקל ראוי ובמקרים שלא מקבלים עמדה זו, יש ליתן נימוקים מהותיים ומשמעותיים לכך, ולא מצאנו כל נימוק שכזה.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור הביקור שערכה ועדת הערר במקום, ביקור ממנו עולה, כי אכן הבניה המבוקשת תפגע בחזות הבניין בכלל ובכניסות והשטח הירוק הצמוד לה בפרט.

לפיכך, מסקנתנו הינה כי הבנייה המבוקשת ע"י העוררים תפגע בבניין מבחינה אדריכלית וכן בכניסות לבניין.

נציין שאיננו מקבלים את הטענה כי מדובר בתוספת של מטרים בודדים לבניין ארוך ממילא, היות ותוספת זו משנה את אופיו של הבניין וכן פוגעת במרחבים הקיימים משני צדי הבניין אשר הינם מרחבי הכניסה של הבניין, ותהווה פגיעה ממשית באיכות חיי הדיירים בבניין.

זאת ועוד, התכניות שאושרו בעבר להרחבות הדיור שמו דגש מיוחד על כך שאם יתבצעו תוספות הבנייה, יהיו אלו תוספות אחידות ושהבנייה תתבצע בעמודות שלמות בעת ובעונה אחת.

מתן אישור כיום לתכנית כפי שזו מבוקשת ע"י המשיב מס' 2, משמעותו המעשית הינה כפולה. ראשית, הדבר יהווה תקדים לבנייה שלא בעמודות ובהינף אחד, כך שמוסדות התכנון לא יוכלו למנוע בעתיד תוספות בנייה שלא בעמודות, תוספות אשר יהרסו כליל את חזותו של הבניין. שנית, הדבר יהווה הלכה למעשה חסימה של יישום התכניות המאושרות היות והתמריץ הקיים כיום לבנות על פיהן כמקשה אחת, לא יהיה קיים עוד.

מבחינת האינטרס הציבורי, מדובר בבניין המצוי בנקודה גבוהה יחסית ואשר חזיתו נשקפת הן מבית החולים שערי צדק והן מרחובות אחרים באזור.

לפיכך, לציבור יש אינטרס כי המבנה ישמור על צורתו המקורית והמיוחדת ולא ייפגם ע"י תוספות שאינן שומרות על חזות זו. בהקשר זה יש לזכור כי התכנית המבוקשת אינה כוללת הוראה בדבר בנייה בהינף אחד ובעמודה אחת. ההפך הוא הנכון: אחת ממטרות התוכנית הינה לבטל את החובה להקים את התוספת בעמודה אחת, ולפיכך בהכרח התכנית תוביל לפגיעה בחזותו של הבניין גם כלפי הציבור.

מן המקובץ עולה, כי שקלול ואיזון של האינטרסים של הצדדים מוביל למסקנה ברורה וחד משמעית כי אין לאשר את תכנית 8821, וזאת היות ומחד, סירוב לתוכנית אינו מהווה פגיעה קשה במשיב מס' 2 (היות וקיימת לו אפשרות מאושרת להרחבת דירתו) ומאידך, אישור התוכנית יכונן פגיעה בבניין ובעוררים, וכן באינטרס הציבורי.

לאור מסקנתנו זו אין צורך לדון בטענות הפרוצדוראליות של העוררים וכן בשאלה הנכבדת- האם התכנית ראויה מבחינה קניינית לאור התנגדות מרבית בעלי הזכויות בבניין.

נציין כי בהחלטתנו זו הבאנו בחשבון את העובדה כי המשיבה מס' 1 סברה שיש לאשר את התכנית, אולם כפי שנקבע בפס"ד בעע"ם 4897/06 ועע"ם 1204/07 רבקה בוקובזה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית מחוז ירושלים ואח', ועדת הערר הינה מוסד תכנון לכל דבר ועניין, ואנו סבורים כי במקרה זה שגתה המשיבה מס' 1 באישור התכנית ולא נתנה משקל ראוי לפגיעה בעוררים, לעמדת הצוות המקצועי ומהנדס העיר שלה ולעובדה כי למשיב מס' 2 קיימת אפשרות אחרת ומאושרת להרחיב את דירתו.

סיכום
אשר על כן, אנו מבטלים את החלטת המשיבה מס' 1 לאשר את התכנית ומקבלים את העררים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוספת קומה בניה קלה

  2. היתר בניה לתוספות בבנין

  3. אישור חלקי של תוספות בניה

  4. בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

  5. ביטול אישור תוספת אחוזי בניה

  6. סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

  7. הוספת תוספות בנייה למושכר ללא הסכמה

  8. בקשה לבנות תוספת בניה ולשנות את המצב הקיים

  9. בקשה לתוספת בניה בקומת קרקע כשטח עיקרי ומחסן

  10. בתוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה

  11. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת לבניין מגורים קיים

  12. אי קיום החלטה של המפקח על הבתים המשותפים לפרק תוספות בניה

  13. השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון