התנגדות לבניית מרפסות בטענת "פגיעה ארכיטקטונית" בפרויקט ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4.2.2008 לאשר בנית שתי מרפסות זיז בקומה שישית ושביעית של בנין בן 7 קומות ברחוב משה שרת בירושלים. רקע: מדובר על בקשה להוספת מרפסות זיז בשתי דירות בקומות 6 ו-7 בפרויקט מגורים ברחוב משה שרת בירושלים (להלן: "הפרוייקט"). מדובר על פרויקט בקנה מידה גדול המורכב מחמישה בניינים ויח"ד רבות. כל אחד מהבניינים מורכב מחלק תחתון של דירות מדורגות ומעליהם מגדל מגורים בבניה רוויה. לכל אחת מהדירות המדורגות מרפסת גדולה, במגדלי המגורים לא תוכננו, וממילא לא נבנו, מרפסות. המרפסות המבוקשות בבקשה להיתר נשוא הערר הינן עבור שתי קומות באחד ממגדלי המגורים מעל הדירות המדורגות. המשיבה מס' 1 דנה בבקשה דנא למרפסות. הדיון בבקשה זו נמשך על פני זמן רב, כאשר בתחילה סירבה המשיבה 1 לאשר את הבקשה למרפסות, וזאת לאור ההתנגדויות הרבות והעדרה של תוכנית צל הנותנת פתרון לכלל הבניינים. אף לאחר הכנת תוכנית צל סירבה המשיבה 1 לאשר את הבקשה מטעמים אדריכליים. לבסוף, לאחר שנציגי המשיבה 1 ערכו סיור בשטח, ולאחר שבעקבות הסיור הוצגה תוכנית צל אחרת ומשופרת (לעמדת המשיבה 1) למרפסות במגדלי הבנייה הרוויה, אושרה הבקשה שלפנינו. נציין, כי בהתאם לתוכנית הצל, נאסרה הקמת מרפסות בנישות העמוקות של הבניינים וכן בצד הפונה לחניה. עוד נציין, כי בהתאם לתוכנית הצל אין פתרון למרפסות לכלל הדירות אלא למרביתן. תוכנית הצל לא הועברה להתייחסות או התנגדות דייר הבניין. הערר: על החלטה זו של המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו. הערר מוגש בעיקר על ידי בעלי הזכויות בדירות המדורגות, כאשר באופן גס בערר נטענות שתי טענות עיקריות: פגיעה בזכויות ובדירות העוררים ופגיעה ארכיטקטונית בפרויקט. בנושא הפגיעה בזכויות העוררים טוענים אלו, כי הפרויקט מראש תוכנן כך שבדירות המדורגות קיימות מרפסות ואילו בבניה הרוויה אין מרפסות. כך שמרפסות הדירות המדורגות נהנות מפרטיות. לטענת העוררים, על סמך מצב תכנוני זה רכשו את דירותיהם, וכל שינוי בדמות אישור מרפסות פוגע בזכויותיהם וברכושם, הן בנושא הפרטיות והן בחסימת אור ואוויר. עוד טוענים העוררים, כי אישור שתי מרפסות כמבוקש בבקשה להיתר שבפנינו, משמעו אישור מרפסות לכלל דיירי הבנייה הרוויה והעצמת הפגיעה. במישור הארכיטקטוני, טוענים העוררים כי מדובר בפגיעה ארכיטקטונית משמעותית, במיוחד לאור נפח הבניה הגדול בלאו הכי והפגיעה באחידות. הדיון בפני ועדת הערר: וועדת הערר שמעה באריכות את טענות הצדדים השונים בדיון שנערך בפניה. לאור העובדה, כי המחלוקת נסבה על שתי נקודות עיקריות - פגיעה בעוררים ופגיעה ארכיטקטונית - החליטה ועדת הערר לערוך ביקור במקום, על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי הן מהפגיעה הנטענת בעוררים והן בהשפעת המרפסות על המראה הארכיטקטוני. ביום 27.5.08 נערך ביקור במקום בנוכחות הצדדים. וועדת הערר התרשמה הן מדירות העוררים, הן מדירות המשיבים, וכן מחזותו של הבניין. דיון: מסגרת הדיון: בפתח הדברים ראוי להבהיר, כי אף כי לכאורה אנו דנים בשתי מרפסות בלבד, הרי משמעות אישור שתי המרפסות בהליך זה הינה, אישור מרפסות לכלל הבניין. לנוכח עקרון השוויון, שהינו ערך מוגן בשיטת המשפט שלנו, הרי במידה ויאושרו המרפסות בהליך זה, לא ניתן יהיה לסרב לאשר מרפסות אחרות לכלל הדירות (או למצער למרביתן) במגדלי המגורים, דירות אשר הינן במצב דומה לדירות בהן מבוקשת מרפסת כיום. נציין, כי אף המשיבה 1 הייתה ערה לכך ולכן דרשה, כי אישור המרפסות יותנה בהכנת "תוכנית צל" למרפסות לכלל הבניין. ואכן תוכנית צל שכזו הוכנה והוצגה בפני המשיבה 1, ולאחר שזו סורבה, הוכנה תוכנית צל מתוקנת, אשר אושרה לבסוף על ידי המשיבה 1, ורק לאור תוכנית צל זו, אישרה המשיבה 1 את המרפסות נשוא הדיון. נציין, כי המשיבה 1 ציינה מפורשת את חשיבות התוכנית הכוללת: "...אך יחד עם זאת, הייתה חשיבות רבה למציאת פתרון כוללני למרפסות הבניין, הניתן, תוך שמירה על פרטיות הדירות בבניין ושמירה על אופיו הארכיטקטוני של הבניין" אין מחלוקת, כי תוכנית הצל למרפסות, לא זו שנפסלה ולא זו שאושרה, לא הוצגה לכלל דיירי הבניין ו/או לסביבה. החובה באישור תוכנית מרפסות לכלל הפרויקט: לאור האמור לעיל, וועדת הערר סבורה, באופן חד משמעי, כי המשיבה 1 פעלה ראוי ונכון כאשר התנתה את אישור המרפסות המבוקשת בהליך זה בהכנת תוכנית מרפסות לכלל הפרויקט. יובהר, לטעמנו, לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר שבפנינו, או כל בקשה למרפסת בפרויקט זה, אלא על סמך תוכנית מאושרת למרפסות לכלל הבניינים בפרויקט. מדובר על פרויקט בעל איכות אדריכלית, ושינוייה של איכות זו אסור שייעשה על ידי הוספה מבוזרת של מרפסות פה ושם לפי רצון של בעל דירה זה או אחר. הדרך היחידה הראויה להוספת מרפסות למגדלי הדירות, הינה על ידי אישור תוכנית כוללת של מרפסות לכלל מגדלי המגורים, תוכנית אשר תבטיח פתרון אדריכלי מאוזן ואחידות. בכך אנו מאמצים את החלטת המשיבה 1 המצוטטת לעיל. לפיכך, תנאי לאישור הבקשות להיתר במקרה שלפנינו הינו אישור תוכנית כללית למרפסות בפרוייקט. הדרך הראויה לאישור תוכנית המרפסות: בשלב הראשון יש, אפוא, לדון - האם הדרך בה אושרה תוכנית הצל למרפסות הינה ראויה. לטעמנו הדרך בה אושרה תוכנית הצל למרפסות הינה פסולה, ונבאר: במסגרת הבקשה להיתר שלפנינו, נשלחו הודעות לסרבני החתימה מכוח תקנה 2ב לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"). אלו שקיבלו הודעות, קיבלו הודעות רק לגבי המרפסות המוצעות בקומות 6 ו - 7 במגדל מגורים אחד, במסגרת ההודעה ו/או הבקשה להיתר לא הוצגה לדיירים תוכנית הצל, על שינוייה, ולא הובהרה לדיירים המשמעות של אישור מרפסות אלו על כלל הפרוייקט. בכל מקרה ברור, כי תוכנית הצל למרפסות כלל לא הוצגה לדייר הבניין, ולמעשה אושרה בהליך בו שותפו רק המבקשים ואנשי המקצוע מטעם המשיבה 1 (ראה המלצת המחלקה המקצועית של המשיבה 1 מיום 23.1.2008). אנו סבורים, כי אישור תוכנית צל שכזו למרפסות לפרויקט המכיל מעל מאה יחידות דיור ומשפיע על הסביבה, אינו יכול לעשות בהליך בין מבקש היתר מסוים לצוות המקצועי של המשיבה 1, וזאת ללא שיתוף הציבור בכלל ודיירי הבניינים בפרט. מדובר על תוכנית המשנה את מראהו של הבניין והמשפיעה בצורה זו או אחרת כמעט על כלל הדירות בפרויקט, הן אלו אשר יאושרו להן מפרסות והן אלו שלא זכו במרפסת. יתרה מזו, ייתכן הקיימת השפעה של התוכנית אף על מקרקעין סמוכים ועל פרויקטים דומים בסביבה. לפיכך, לטעמנו, קיימת חובה לפרסם תוכנית זו לכלל דיירי הבניין, ואף לבעלי מקרקעין סמוכים, לשמוע התנגדויות, היה ויוגשו, ורק לאחר מכן ניתן לדון בתוכנית לעומקה ולאשרה (או לסרב לה). על הרציונל העומד מאחורי חובת הפירסום עמד לאחרונה בית המשפט העליון ב עע"ם 9168/05 מלכה [אמא] ורוני טווקולי נ' שוטה חובל, מנהל אגף רישוי ופיקוח בעיריית תל-אביב-יפו () (להלן: "הלכת טווקולי"): "יש לזכור את הרציונל בבסיס דרישת הפרסום: "ראשית, היא באה לעשות צדק עם בני-אדם, שהאינטרס שלהם עשוי להיפגע מההחלטה: שנית, היא באה לחדד ולגבש, בדרך של יצירת 'סכסוך' (lis) בין גורמים מעונינים שונים, את עיקר הבעייתיות, באופן שהגוף המחליט יוכל לראות את הבעיה על השלכותיה השונות, ובכך להגיע להחלטה ראויה ומאוזנת; שלישית, היא באה להבטיח קביעת משטר של הגינות ויושר בפעולותיה של הרשות השלטונית, ובכך אף להבטיח את אמון הציבור בפעולותיה" לפיכך, וללא הליך פרסום כלל, הרי אישור התוכנית כפי שנתבצע הינו פסול. הדרך הראויה לאישור תוכנית המרפסות: קיימות שתי אפשרויות לאישור תוכנית המרפסות כאמור לעיל: הדרך הראשונה, הינה אישור לא פורמאלי של תוכנית "צל". כלומר פרסום בדרך כלשהי של תוכנית הצל שכבר הוכנה, ואישורה על ידי המשיבה 1 לאחר שמיעת התנגדויות. הדרך האחרת הינה אישור תוכנית סטטוטורית, בסמכות וועדה מקומית, וזאת בהתאם לסעיף 62א(5) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). אנו סבורים, כי במקרה שבפנינו הדרך הראויה לעשות כן הינה בתוכנית סטטוטורית, וזאת מהטעמים הבאים: הטעם הראשון הינו, כי המסגרת של חוק התכנון והבניה והכללים המפורטים בו מבטיחים, כי אכן יתקיים פרסום ראוי והליך שמיעת התנגדויות מוסדר (ראה הלכת טווקולי לעיל). הטעם השני, ועבורנו, הטעם המשמעותי ביותר, הינו כי אישור תוכנית סטטוטורית מבטיח הן יציבות ואחידות תכנונית והן וודאות, ונבאר: ראשית, תוכנית "צל" שתאושר מבלי שיינתן לה מעמד סטטוטורי עלולה להשתנות, וזאת מבלי שדיירי הפרויקט ידעו על השינוי. טלו, לדוגמא, את המקרה שבפנינו, בו בעבר סירבה המשיבה 1 כליל לאשר מרפסות, ולאחר תקופת מה אשרה תוכנית המאשרת מרפסות בצורה מסוימת. לאור תקדים זה, מי יישורנו כי תוכנית הצל שתאושר היום לא תשונה "במעמד צד אחד" אגב בקשה להיתר בודדת בעוד מספר שנים? לעומת זאת בתוכנית סטטוטורית יובטח, כי זו תוותר על כנה, ותובטח אחידות אדריכלית, וזאת כל עוד לא ננקט הליך פרסומי וסטטוטורי חדש. שנית, תוכנית סטטוטורית מבטיחה ידיעה של כל דייר כיום וכל דייר עתידי בדבר פרטיה. כך, כל רוכש יחידת דיור, הן בבניה הרוויה והן במדורגים, שיעיין בדף המידע, אשר המשיבה 1 מחויבת להנפיק מכוח חוק התכנון והבניה, יגלה כי קיימת תוכנית לגבי המרפסות. כמובן, כי זה זכאי לעיין בה (והיא אף מפורסמת באתר האינטרנט) כך שיידע בדיוק היכן מתוכננות המרפסות. לעומת זאת, היה ותאושר תוכנית צל בלבד, לרוכש דירה עתידי שכזה אין כל דרך חוקית לדעת כי אכן אושרה לבניינים תוכנית "צל" למרפסות ומהי תוכנית צל זו. הטעם השלישי הינו כי במסגרת תוכנית סטטוטורית ניתן לקבוע שלבי ביצוע והוראות אדריכליות שונות, למשל בניה ב"הינף אחד" חלקי או מלא, לגבי עמודות או קומות. הוראות אלו יבטיחו, כי גם בשלבי הביניים של הקמת המרפסות, ועוד טרם ייבנו כל המרפסות, תשמר חזות הפרויקט. הטעם הרביעי הינו האפשרות להיפרע בגין ירידת ערך במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. העוררים בערר זה טוענים, כי אישור המרפסות עלול לפגוע בערך דירתם. איננו מכריעים בסוגיה זו. אולם, אישור תוכנית סטטוטורית ייתן להם את האפשרות לנסות ולהיפרע על ירידת ערך דירתם, היה ואכן קיימת ירידת ערך כאמור. הטעם החמישי הינו אפשרות הפיקוח הנתונה לשלטון המרכזי, אשר הוא למעשה אישר את תוכנית הפרויקט, על תוכנית המרפסות וזאת מכוח סעיף 109 לחוק התכנון והבניה. אל מול יתרונות אלו של הכנת תוכנית סטטוטורית קיים חסרון אחד בולט והינו יעילות ההליך. בעוד אישור תוכנית צל, שאינה סטטוטורית, יכול להיעשות במהירות וביעילות, הרי אישור תוכנית סטטוטורית דורש הליך מרוכב יותר וארוך יותר. איננו מקלים ראש בשיקולי היעילות, ולעתים עצם גרירת האזרח להליך סטטוטורי לשם הקמת מרפסת עלולה לסכל את המהלך התכנוני כולו, ויצא שכרנו בהפסדנו. אלא, שבנסיבות המיוחדות של פרויקט זה, כאשר מדובר ביחידות דיור רבות, במסת בניה קיימת גדולה ובפרויקט שמתכונן באחידות, אנו סבורים, כי במקרה ספציפי זה ומבלי לקבוע מסמרות לעתיד לגבי בניינים אחרים, יהיה זה נכון, ראוי וצודק, כי התוכנית למרפסות תהיה תוכנית סטטוטורית, וזאת למרות שתוכנית שכזו תארך זמן מה. פגיעה בזכויות העוררים: לאור החלטתנו לעיל בדבר החובה באישור תוכנית סטטוטורית למרפסות לכלל הבניינים כתנאי לאישור הבקשה להיתר, הרי מתיתר הצורך לדון בפגיעה הספציפית בזכויות העוררים כנטען בהליך זה, ואלו יידונו במסגרת הדיון בתוכנית, היה ואכן העוררים יתנגדו לתוכנית. עם זאת, מצאנו לנכון לציין, כי לא מצאנו פגיעה בעוררים שיש בה הצדקה לסירוב על הסף לתוכנית להקמת מרפסות. סיכום: לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר בחלקו ומבטלים את החלטת המשיבה 1 לאשר את הבקשה להיתר נושא הערר, וזאת מהטעם כי תנאי לאישור בקשה שכזו יהיה אישור תוכנית סטטוטורית למרפסות בכלל הפרויקט. לפיכך, כשלב ראשון לאישור מרפסות בפרויקט הנדון, יש לנקוט בהליכי אישור תוכנית סטטוטורית, בסמכות וועדה מקומית, המסדירה את כלל המרפסות לבניינים אלו לרבות: מיקומן, חומרי הגמר, שלבי הביצוע וכל פרט אדריכלי וארכיטקטוני אחר שתסבור המשיבה 1 שמן הראוי שייכלל במסגרת התוכנית. בניהמרפסתהתנגדות לבניה