בקשה להגדלת שיפוע גג

בקשה להגדלת שיפוע גג

רקע:


החלטה זו עניינה ערר על החלטת המשיבה 1 בבקשה מס. 76/0156.4 בבניין הנמצא בשכונת ימין בירושלים.
מהותה העיקרית של הבקשה הינה הגבהת רום הגג של דירת המשיב 2 בכ– 70 ס"מ וכתוצאה מזה הגדלת שיפוע הגג. כמו כן כוללת הבקשה שינויים נוספים הנובעים מהגבהת הגג כגון: הגבהה של מפלסי הקומות, סגירה ופתיחה של חלונות וכן שינוי מיקום המרפסת.
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בענין הגבהת רום הגג, כך שמחד טוענת העוררת, כי ההגבהה תגרום לה נזק ובעיקר הסתרת נוף ואוויר, ומאידך טוען המשיב 2 כי ההגבהה תשפר בצורה ניכרת את איכות הדיור שלו, תתאים את שיפוע הגג למקובל בשכונה ולא תגרום נזק לעוררת. לעוררת טענות נוספות, אשר נדון בהן כסדרן.
טרם נדון בטענות העוררת נציין, כי הוועדה ערכה ביקור ממצה בנכס העוררת וכן בנכס המשיב 2, לרבות תצפית על הנכסים מנקודה שולטת והתרשמה באופן בלתי אמצעי מהמצב בפועל ומהמצב המתוכנן.
עוד נבהיר, כי תיק זה נשמע בתחילה בפני עו"ד אהרון ברוכין כיו"ר הוועדה, ולאחר מכן נשמע מתחילתו, פעם נוספת, על ידי הח"מ.
עוד נציין בפתח הדברים, כי מדובר בשכונה ייחודית מאין כמותה, שכיית חמדה של ממש, אשר משקפת ערכים היסטוריים וארכיטקטוניים וציבוריים חשובים. לפיכך, כל בניה, ולו הקטנה ביותר, יש לעשות בזהירות ותוך בחינה עמוקה של השפעתה על המרקם הייחודי של השכונה.


טענות העוררת ודיון בהן:
חוסר סמכות ופגיעה בזכויות דיוניות של העוררת:


העוררת טוענת כי החלטת המשיבה 1 ניתנה בחוסר סמכות ותוך פגיעה בזכויות דיוניות שלה. נבחן טענה זו.
הדיון הראשון בפני המשיבה 1 נתקיים ביום 23.10.06. בדיון זה נכחו שני הצדדים ונתקיים דיון ארוך בו נטענו בהרחבה טענות הצדדים כפי שניתן ללמוד מהפרוטוקול. בסיומו של הדיון לא נתקבלה החלטה לגופם של דברים, אלא המשיבה 1 הותירה בידי העוררת והמשיבה 2 שהות על מנת להגיע להסדר ביניהם. החלטתה הסופית של המשיבה 1 לאשר את הבקשה נתקבלה רק לאחר שהמשיב 2 הודיע למשיבה 1, כי הצעת הפשרה מטעמו נדחתה על ידי העוררת והצדדים לא הגיעו להסכמה אחרת.
העוררת טוענת, איפוא, שלאחר מכתב המשיב 2 בו הודיע על כשלון הפשרה, היה צורך לקיים דיון נוסף, בנוכחות הצדדים, ולכן ההחלטה שניתנה ללא נוכחות הצדדים הינה בלשון העוררת: "החלטה שאינה חוקית, חריגה מסמכות הוועדה המקומית...".
אין בידנו לקבל טענה זו.
המשיבה 1 קיימה דיון ארוך וממצה ביום 23.10.06 ושמעה באריכות את טענות העוררת ובא כוחה וכן את טענות המשיב 2. אין חולק, כי בסיומו של הדיון המשיבה 1 היתה רשאית לקבל החלטה בענין שבנדון. אלא, שהמשיבה 1 נתנה שהות לצדדים לנסות ולהגיע להסכמה ביניהם. איננו רואים כל פסול בצעד זה, ההפך הוא הנכון, מדובר בנסיון חיובי לעודד פשרה בין שני שכנים בטרם הכרעה.
מובן, כי בבסיס ההסכמה עמדה העובדה, כי היה והפשרה צולחת מתייתר הצורך לקבל הכרעה שתפגע באחד הצדדים, והיה והפשרה אינה צולחת תכריע המשיבה 1 בענין ללא שמיעה נוספת של הצדדים, וזאת ללא כל קשר למה קרה במסגרת הליכי הפשרה (וכאמור לאחר שכבר שמעה את טענות הצדדים לגופם).
לפיכך, איננו רואים כל סיבה מדוע היה צורך לקיים דיון נוסף בנוכחות הצדדים לאחר שנכשלה הפשרה. הרי הטענות לגופן של דברים כבר נטענו, ואילו טענות חדשות שעניינן הליכי הפשרה ומי האחראי לפיצוץ המשא והמתן כלל אינן רלוונטיות לצורך ההכרעה ואין כלל מקום לשמוע אותן.
עוד נציין, כי עריכת דיון נוסף בנוכחות הצדדים לאחר שהצדדים נשלחו לנסות ולהגיע להסכם אינה רצויה אף כענין שבמדיניות, היות וזו עלולה לסכל באיבם נסיונות לפשרה, כך שמבקש ההיתר ימנע מנסיון הפשרה עקב החשש של הימשכות הליכי הרישוי היה והפשרה לא תצלח.
בכל מקרה נצין, כי אף אם היה פגם בענין זה, ואיננו סבורים כך, הרי פגם זה נרפא על ידי שמיעת כל הטענות על ידי ועדת הערר לרבות טענות המכוונות כנגד מכתב המשיב 2.
לפיכך, אנו דוחים טענה זו.


הבקשה מטעה ואינה עומדת בדרישות דיני התכנון והבניה:


טענה נוספת של העוררים הינה כי הבקשה מטעה, היות ותיאור הבקשה אינו מכיל את כל המבוקש בבקשה.
דין טענה זו להדחות. יש לראות את כל מסכמי ההיתר הנכללים בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") כמקשה אחת. אכן בתחילתה של ההרמוניקה ("הגרמושקה" כפי שהיא מכונה בז'רגון המקצועי) יש תבנית בה יש למלא את תיאור הבקשה. בתבנית זו יש למלא את עיקר הבקשה ואין כל דרישה בחוק ו/או בתקנות, כי כל המבוקש בהיתר יכלל בתיאור הבקשה (ראה טופס 1 לתוספת הראשונה לתקנות הבקשה להיתר).
מובן, כי במסגרת כלל מסמכי ההיתר יש צורך שכל בניה מבוקשת אכן תכלל ותסומן באופן ברור, וראה את הדרישות בתקנה 9 לתקנות הבקשה להיתר, אך אין צורך שכך יעשה בתיאור הבקשה.
בענייננו בתיאור הבקשה נכלל: "בקשה לשינוי שיפועי הגג, והגבהת גג בנין קיים, ללא תוספת שטחים". אכן אין מחלוקת, כי במסגרת הבקשה נכללת בניה נוספת כמתואר לעיל. אולם, אנו סבורים כי תיאור הבקשה מבהיר נכון את מהותה של הבקשה והיא הגבהת הגג ושינוי השיפוע, יתר השינויים הינם בעיקר פועל יוצא של שינוי זה. יצויין, כי יתר השינויים המבוקשים מסומנים בברור על פני הגרמושקה ואינם מוסתרים או מוחבאים.
במילים אחרות, מפתיחת ה"גרמושקה" ניתן ללמוד בנקל את המבוקש בהיתר, ותיאור הבקשה אכן עונה על עיקרה. לאור זאת דין הטענה להדחות.
עוד טוענת העוררת בפרק זה, כי יש הוספת שטח עיקרי לאור העובדה שהמרתף מוגבה ולפיכך הופך משטח שירות לשטח עיקרי. בטענה זו היה אולי הגיון אילו במצב הקודם היה המרתף מוגדר כשטח שרות.
אלא, שבדיקת ההיתר מגלה שעוד במצב טרם הבקשה הנוכחית סומן המרתף כשטח עיקרי וחושב בחישוב השטחים כשטח עיקרי. כלומר ההיתר הקיים החמיר עם המשיב 2 וקבע שיש לחשב את שטחו של המרתף כשטח עיקרי וזאת למרות שעל פי גובהו ניתן היה לחשבו כשטח שירות בלבד.
לפיכך, אין בבקשה החדשה להיתר כל הוספת שטח עיקרי. ההפך הוא הנכון, יש התאמה בפועל של המרתף להגדרתו בהיתר כשטח עיקרי.
הטענה האחרונה של העוררת בפרק זה הינה, כי אין בבקשה להיתר חזית מערבית. יש לדחות טענה זו, היות ולבית המשיב 2 אין חזית מערבית אלא קיר משותף עם העוררת. בכל מקרה, אי הצגת חזית אינה פגם המצדיק דחיית בקשה להיתר וניתן להורות על תיקונו, היה והדבר היה נדרש.


אי התאמתה של הבקשה לתוכנית המבנה:


טוענת העוררת, כי הבקשה להיתר אינה תואמת לתוכנית המבנה. אלא שהעוררת אינה מפרטת ואינה מנקמת מדוע היא סבורה כן (ראה סעיפים יד' וטו' לערר) ואף בדיון בעל פה לא ירדנו לסוף דעתה של העוררת בענין.
בכל מקרה, הבקשה להיתר נבדקה על ידי ועדת הערר ומלבד ההקלה שנתבקשה לא מצאנו אי תאימות אחרת, ולפיכך טענה זו נדחית.

הבקשה לא נבדקה על-ידי ועדה מקצועית כנדרש בתוכנית:


טוענת העוררת, כי תנאי לאישור ההיתר הינו המלצת הוועדה המקצועית שפועלת לידי החברה לפיתוח מזרח ירושלים בע"מ, וזאת בהתאם לנדרש בסעיף 8 לתוכנית ע.מ. 19.
אין מחלוקת בין הצדדים כי אדר' קרטיס בחן את התוכנית, ונתן אישורו בכתב, וזאת לאחר מספר הערות. נציין, כי הערותיו ואישורו של אדר' קרטיס הוצגו בפני הוועדה המקומית, המשיבה 1, וכן בפני ועדת הערר.
לאור זאת טענת העוררת הינה, כי אדר' קרטיס אינו יכול להוות את אותה ועדה מקצועית נדרשת.
כתשובה לכך טוענת המשיבה 1, כי אין כל מניעה בתוכנית כי הועדה המקצועית תמנה איש אחד בלבד. מדובר בועדה שמייעצת לחברה פיתוח מזרח ירושלים בע"מ. החברה רשאית לבחור ועדה מקצועית המונה אדריכל בלבד, וכך עשתה. עוד ציינה המשיבה 1 כי גם החברה עצמה אישרה את ההיתר. בנוסף בתחום התוכנית הוצאו היתרים רבים באישורו של אדר' קרטיס כועדה מקצועית.
המשיב 2 טוען כי יש לבחון את מהות האישור ולא את נייר המכתבים עליו נרשם. לגופם של דברים, לטענת המשיב 2, אדר' קרטיס משמש כועדה המקצועית מזה שנים רבות והיתרים רבים בתחום השכונה הוצאו לאחר אישורו. עוד טוען המשיב 2 שאדר' קרטיס בחן לעומקה את הבקשה להיתר והתייחס לכל פרט ופרט ממנה, ואף נתן הערות בהתאם, הערות שכובדו על ידי המשיב 2.
דעתנו בענין זה הינה, כי אישורו בכתב של אדר' קרטיס עונה על דרישת התוכנית, וננמק:
אכן דעתנו אינה נוחה מכך שהועדה המקצועית מונה איש אחד בלבד, אולם אין כל איסור בתוכנית או במקור אחר שכך יהיה. תפקידה של הועדה המקצועית הינו תפקיד אדריכלי מקצועי טהור שתכליתו לשמור על אופיה הארכיטקטוני של השכונה (ראה סעיף 9א' לתוכנית). לפיכך, ברי כי אדריכל מומחה לשימור ומומחה לשכונה יהיה חבר בועדה המקצועית. אולם, אין כל חובה כי יהיו חברים נוספים בועדה המקצועית. אכן מוטב היה, כי בועדה המקצועית מלבד אדר' קרטיס יהיו חברים נוספים ובכך היתה מוגשמת בצורה טובה יותר תכליתה של התוכנית. אולם, העובדה כי ניתן היה להקים ועדה מקצועית טובה יותר אין בה בכדי לפסול את כשירותה של הועדה הקיימת, אף שזו מונה רק חבר אחד.
לעניין כשירותה של הועדה המקצועית המונה את אדר' קרטיס בלבד יש להוסיף עוד שני נימוקים חשובים:
הנימוק הראשון הינו כי מבחינה מהותית התרשמנו שאדר' קרטיס בחן ברצינות ולעומקה את הבקשה להיתר ולא נתן את אישורו עד שנחה דעתו, כי ההיתר המבוקש אינו פוגע באופיה הכה מיוחד של השכונה, ואף משפרה. כלומר, אף אם ייתכן כי מבחינה פרוצדורלית יש פגם כלשהו בכך שהועדה מונה רק את אדר' קרטיס, הרי מבחינה מהותית התכלית של הועדה המקצועית נשמרה בקפדנות על ידי אדר' קרטיס.
הנימוק השני עניינו דיני ההשתק וההסתמכות. כפי שלמדנו מהמשיבה 1 הרי הנוהג כי אדר' קרטיס חותם כועדה המקצועית לגבי היתרים בשכונה ננהג מזה שנים רבות והוצאו מכוחו התרים רבים. יתרה מזו, עיון בהיתר שניתן לעוררת מגלה שגם זה אינו חתום על ידי "ועדה מקצועית" אלא על ידי אדר' סעדיה מנדל כ"ועדה מקצועית", וזאת בהערה בכתב יד על היתר הבניה. בנסיבות אלו, כאשר ההיתר של העוררת עצמה ניתן בהליך דומה של בדיקה על ידי אדר' יחיד ששימש כועדה מקצועית, אין מקום לפסול את היתר המשיב 2 שניתן לאחר פרוצדורה דומה.
לפיכך נדחית טענת העוררת, כי יש לסרב להיתר לאור פגם בכשירותה של חוות דעת הועדה המקצועית.


הבקשה מהווה סטיה ניכרת מהתוכנית:


טוענת העוררת כי הבקשה מהווה סטיה ניכרת מתוכנית, אלא שסתמה העוררת ולא פרשה מדוע הבקשה מהווה סטיה ניכרת ולאיזה מהתקנות הרלוונטיות היא מתכוונת.
למען הסר ספק נבהיר, כי לטעמנו אין בבקשה כל סטיה ניכרת, ואין בתקנות סטיה ניכרת כל איסור על הגבהת רום הגג.
כפי שפרטנו לעיל, אין בבקשה כל תוספת שטחים, היות ושטח המרתף כבר היה כלול בחישוב השטחים. נציין, כי הטענות בדבר תוספת שטחים חזרו ונבדקו על ידי המשיבה 1 לאור החלטת ביניים של ועדת הערר והמסקנה הינה כי אין בבקשה כל תוספת שטחים.
לאור האמור לעיל הטענות בדבר סטיה ניכרת נדחות.


הפגיעה הספציפית בעוררת:


לאחר שדחינו לעיל את כל הטענות הפרוצדורליות של העוררת, יש להתייחס לטענתה המרכזית של העוררת והיא הפגיעה הספציפית בה.
מובן, כי מלבד הגבהת הגג אין ביתר השינויים המבוקשים בהיתר כל פגיעה בעוררת ולכן אין מקום לדון בהם, וניתן להתרכז בהגבהת הגג.
לאור הפגיעה הנטענת בעוררת יש לערוך איזון בין האינטרסים של המשיב 2, האינטרסים של העוררת וכן האינטרס הציבורי, ועל סמך שקלול האינטרסים יש להכריע בבקשה.
האינטרס של המשיב 2 בבקשה ברור. הגבהת הגג תשפר את איכות המגורים של המשיב 2 בצורה ניכרת. השיפור הינו הן לגבי הקומה בה מצוי הגג, אשר כיום הינה בעלת מבנה בעייתי וסובלת מבעיות ניקוז קשות כפי שלמדה ועדת הערר גם מביקור בפנים הנכס, והן לגבי יתרת הבית אשר חלוקה נכונה יותר של הגבהים תשפר את איכות המגורים בכל חלקיו. גם מבחינת שיפוע הגג, השיפוע כיום מתון מדי ויוצר בעיות ניקוז, יתרה מזו הצורה החיצונית של שיפוע הגג הקיים אינה תואמת את השיפועים בשכונה והגג נראה פחוס משהו, כך שהגבהת רום הגג תשפר בעיתייות זו.
מבחינת אינטרס הציבור חשוב כי אופיה של השכונה יישמר וכי בניה חדשה בה תעשה בקפדנות תוך שמירה על אופי השכונה, החל בחומרי הבניה וכלה בפרטים הקטנים ביותר. לטעמנו, אינטרס הציבור נשמר בבקשה זו. הגבהת שיפוע הגג רק משפרת את המראה החיצוני של הבנין ומשווה אותו לשיפועים המקובלים בשכונה, גם יתר השינויים המבוקשים שומרים על אופי הבניין ואופי השכונה ואין בהם שינוי של ממש לקיים. בענין זה מקובלת עלינו חוות דעת אדר' קרטיס והערותיו, אשר לענין זה מייצג את אינטרס הציבור. לאור האמור לעיל קבלת הבקשה לא תפגע בציבור ויש בה אף להואיל לציבור.
המסקנה הינה, כי היה ולא היתה פגיעה בעוררת, לא היתה כל מניעה לאשר את המבוקש בהיתר. לפיכך, נותר לבחון רק את הפגיעה בעוררת ואת המסקנה הנובעת מכך.
כאמור, ועדת הערר ערכה ביקור במקום לרבות בתוך נכס העוררת על מנת להתרשם מהפגיעה הנטענת.
ועדת הערר אכן סבורה שיש פגיעה בעוררת. החזית המזרחית של העוררת פונה לנוף המרהיב של כנסית דורמציון וכן חומות העיר העתיקה, והגבהת הגג כמבוקש תחסום חלקית את נצפות הנוף מהחלונות בצד זה.
עם זאת חשוב לציין, כי מדובר בפגיעה בשלושה חלונות מתוך ארבעה הקיימים לכיוון זה. כאשר לגבי שני החלונות המצויים בצפון הדירה, כבר כיום הנוף הנצפה חסום ברובו (ראה תמונות נספח ז' לערר). כך שלמעשה הפגיעה האמיתית מתמצת בחלון אחד הממוקם במרכז הדירה לערך ואשר הנוף הנשקף ממנו ייחסם בחלקו. עוד יובהר, כי החלון המרכזי לא ייחסם כליל על ידי הגבהת הגג, אלא חלק מהנוף הנשקף ממנו ייחסם, אך עדין יישאר חלקו העליון של החלון פתוח לנוף, אור ואוויר.
הנה כי כן, הגבהת הגג אכן תפגע בנוף הנשקף מבית העוררת, אך אין מדובר בפגיעה דרמטית. לגבי שתי החלונות הצפוניים הרי כבר כיום הנוף הנשקף הוא חלקי ואף לאחר ההגבהה לא תהיה חסימה מלאה של אור ואוויר, ואילו לגבי החלון האמצעי, ממנו נשקף היום נוף מרהיב, אין מדובר בחסימה מלאה, אלא בחסימה חלקית אשר עדין תאפשר נצפות של הנוף מזוויות מסוימות. החלון הדרומי אשר אף ממנו נשקף נוף מרשים לא ייפגע כלל.
נדרש, איפוא, לערוך איזון בין האינטרס המובהק של העורר לבין הפגיעה הקיימת (אם כי שאינה דרמטית) בעוררת.
באופן רגיל האיזון אינו מתחיל ממצב מאוזן בין הצדדים. הצד של מבקש ההקלה הינו נחות יותר במאזני האיזון היות והוא זה המבקש לבנות בניגוד למצב הקיים וב"הקלה" מתוכנית קיימת. ראה ניתוח מקיף של מוסד ההקלה והאיזון הנדרש בפסק דין ע"א 6291/95 בן יקר חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין ואח' פ"ד נא (2) 825, 863.
לפיכך, במקרה הרגיל, בו קיימים חלונות בהיתר מלא הפונים לנוף היתה נוצרת דילמה של ממש. אלא, שכפי שנבהיר להלן, אין בפנינו מקרה רגיל, ולפיכך צורך להכריע בדילמה במצבה הקשה.
המקרה שלפנינו הינו שונה בתכלית, וזאת היות והחלונות הפונים מזרחה, אותם אלו שייפגעו מהבניה, הוגדרו מראש כזמניים, כך שמראש ידעה העוררת כי אלו ייחסמו בעתיד אלו על ידי בניה. ונפרט:
משביקשה העוררת (או מי מטעמה) להרחיב את דירתה בשנת 1982 ולפתוח חלונות לצד מזרח, קמה התנגדות להרחבה זו ובפרט לפתיחת החלונות, וזאת מהטעם כי בעתיד עלולה לבוא טענה מצד העוררת שתמנע המשך פיתוח המבנה ובפרט פיתוח ביתו של המשיב 2. כלומר, כבר בשנת 1982 צפו רשויות התכנון את העתיד לבוא ולא רצו שהבניה אז של העוררת, ובפרט החלונות מזרחה, ימנעו את פיתוח הבניה של בית המשיב 2.
לדעתה של ועדת הערר מדובר בדוגמא נאה של תכנון הצופה פני עתיד. עוד בזמן מתן ההיתר לעוררת הבינו מוסדות התכנון שיהיה בעתיד צורך להגביה את בית המשיב 2, ועוד בזמן מתן ההיתר לעוררת נקבע ברורות, כי חלונות אלו מאושרים, רק בתנאי שלא יהיה בהם למנוע בניה בבית המשיב 2.
לפיכך, נכלל בהיתר תנאי מפורש, המופיע ממש מתחת לאישור אדר' מנדל את הבקשה, הקובע:

"החלונות הפונים אל המזרח (הקיר הגובל בחלקה 121) הינם זמניים וידוע לחוכר כי עשויה לחול בניה בחלקה הגובלת.
הסכמת בעל הנכס מסווגת לכך כי ברישיון הבניה, יצויין שהחלונות הנ"ל הם זמניים והמבקש מוותר מראש על כל התנגדות לבניה מחלקה הגובלת וכן על כל תביעה בגין חסימת אור, אויר וכיו"ב"


יתרה מזו, תנאי זה נכתב פעם נוספת בהיתר וזאת בחתך החזית המזרחית המראה את החלונות.
הנה כי כן, בהיתר הוגדרו החלונות כזמניים, והעוררת ידעה מקדמת דנא כי הנוף הנשקף מחלונותיה זמני וכי בעתיד תבוא בניה בחלקה הסמוכה ותחסום את החלונות.
נבהיר שלטעמנו, אין בתנאי זה על מנת לחסום את זכות ההתנגדות של העוררת, ולא ניתן לעמדתנו לוותר מראש על זכות ההתנגדות עתידית. עם זאת, מבחינה תכנונית ברור כי בהיתר הוגדרו החלונות כזמניים.
מוסד תכנון רשאי להתנות היתר בניה או חלק ממנו בתנאים (ראה תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל 1970), וכך אכן נעשה בהיתר בית העוררת שאישר את החלונות.
נבהיר, כי הגדרת החלונות כזמניים בהיתר אינה מחייבת את מוסדות התכנון לאשר את ההקלה בכל מקרה של פגיעה בעוררת, אלא שנתון זה הינו מהותי לצורך האיזון.
כך שלאור הגדרת החלונות בבית העוררת כזמניים, תוך התייחסות מפורשת לבניה בבית המשיב 1, ברי כי אינטרס ההסתמכות של העוררת קטן בהרבה ממקרה בו מדובר בחלונות רגילים בהיתר, ונקודת המוצא באיזון האינטרסים הינה כנגד העוררת.
העוררת טענה עוד במהלך הדיון בעל פה, כי הכוונה בתנאי זה היתה רק לגבי בניה במסגרת התוכנית הקיימת ללא הקלות. איננו סבורים כך. לאחר שבחנו את תיק הבניה במסגרתו ניתן ההיתר לעוררת והנסיבות בהם ניתן ואת ההתנגדות לחלונות לצד מזרח, מסקנתנו כי הכוונה היתה לבניה עתידית למלוא גובה קומת העוררת. כלומר תכלית התנאי שהוכנס להיתר העוררת היה לאפשר בניה בקיר משותף לכל גובה הקומה עד לחסימה מלאה של חלונות העוררת. ניתן ללמוד זאת אף מהמכתב מטעם העוררת, נספח ח' לערר, בה מבקשת העוררת (או מי מטעמה) כי תשמר זכות ההתנגדות שלה לגבי בניה: "מעל לגובה הגג הקיים שם עתה".
לפיכך, המבוקש בבקשה זו על ידי המשיב חמור הרבה פחות מחמת העוררת, מאשר הכוונה המקורית של התנאי שנקבע בהיתר שלה.
לאור זאת שקלנו מצד אחד, את התועלת למשיב 2, את העדר פגיעה (ואולי אף שיפור) מצד האינטרס הציבורי, ומצד שני את העובדה כי הפגיעה בעוררת אינה כה קשה, ובכל מקרה, היתה צפויה מזה זמן רב, ואף אפשרה את הוצאת ההיתר לעוררת, והמסקנה הינה, כי בנסיבות אלו יש להעדיף באופן ברור את האינטרס של המשיב 2 ולאשר את הבניה.
עוד מפנה העוררת לעת"מ 2803/05 (ת"א) אפיק הירדן ייזום בע"מ נ. ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ירושלים ואח' (להלן: "אפיק הירדן") כתמיכה לעמדתה. ועדת הערר סומכת ידה על האמור בפסק הדין בענין אפיק הירדן, אלא שאין בו בכדי להועיל לעוררת ונבאר:
כמו במקרה אפיק הירדן, כך גם במקרה שלפנינו, ועדת הערר ערכה ביקור בתוך הנכס הטוען כי נפגע. אלא, שבניגוד לפסיקה בענין אפיק הירדן, בענייננו מסקנת ועדת הערר שהפגיעה בעוררת קיימת אך אינה כה חמורה. עוד נציין, כי בענין אפיק הירדן אף הוגשה חוות דעת מומחה לענין הפגיעה דבר שלא נעשה בענייננו. הנקודה השניה, אשר לא היתה קיימת בענין אפיק הירדן, הינה העובדה כי בענייננו הבניה בחלקת המשיב 2 היתה צפויה ונכלל בגינה תנאי מפורש בהיתר הבניה של העוררת. תנאי זה לא היה קיים בענין אפיק הירדן.
לפיכך, ועדת הערר ערכה את אותו מבחן האיזון הזהיר הנדרש לפי הלכת אפיק הירדן, אלא שבמקרה שבפנינו לאור הפגיעה שאינה כה חמורה בעוררת ולאור היתר הבניה המסויג לחלונות המחלוקת, תוצאת האיזון הינה אחרת מהתוצאה של אפיק הירדן.


חיזוק הקיר וניקוז


העוררת טוענת עוד, כי הבניה המבוקשת עלולה לגרום לקריסת הקיר שלה ולבעיות ניקוז (סעיף לב לערר).ברור,כי אין בטענה זו בכדי להוות טעם לסרב לבקשה להיתר ולהקלה, ומקובלת עלינו הצעת העוררת לעניין זה, כי מתן ההיתר יותנה בחוות דעת מהנדס מוסמך שיאשר העדר פגיעה בקיר העוררת ופתרון ניקוז.


סיכום


מן האמור לעיל עולה, כי דין הטענות הפרוצדורליות של העוררת להדחות.
עוד עולה, כי הפגיעה בעוררת קיימת אך אינה קשה, ובכל מקרה, פגיעה זו, ואף פגיעה פוטנציאלית קשה יותר, היתה צפויה תיכנונית, כך שנקבע בהיתר הבניה של העוררת כי החלונות הינם זמניים. לאור נתונים אלו, באיזון האינטרסים בין העוררת לבין המשיב 2 נוטה הכף לטובת המשיב 2.
אשר על כן אנו דוחים את הערר. עם זאת, אנו קובעים כי לא יינתן היתר אלא לאחר שהמשיב 2 ימציא חוות דעת מהנדס אזרחי רשום לנושא הקיר המשותף ופתרון הניקוז.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון