הקלה של 3% בשטחי הבניה

הקלה של 3% בשטחי הבניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 20.2.08 בבקשה מס' 2008001 בניין הנמצא ברחוב דליה בבית שמש.

רקע:


מדובר על בקשה לשינויים בהיתר ותוספת שטחים בעיקר בקומת המרתף וכן התייחסות למדרגות חיצוניות.
במסגרת הבקשה נתבקשה, ופורסמה, הקלה של 3% בשטחי הבניה ולא פורסמה הקלה בקווי הבנין.
בעקבות פרסום ההקלה הוגשה התנגדות העורר שבפנינו.
המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר והחליטה לאשר את הבקשה באופן עקרוני. עם זאת, קבעה המשיבה 1 כי לאור העובדה כי המדרגות החיצוניות חורגת מקו הבניין, הרי יש לערוך פרסום לנושא זה, וההחלטה לגבי המדרגות תינתן רק לאחר הפרסום ושמיעת ההתנגדויות.
למקרא ההחלטה אין זה ברור האם יינתן היתר חלקי ללא המדרגות טרם הפרסום. אולם במהלך הדיון, הבהיר ב"כ המשיבה 1 בצורה חד משמעית שלא יוצא היתר בניה עד לאחר סיום הליך ההקלה לעניין קווי הבניין, לרבות שמיעת ההתנגדויות, היה ויוגשו בעניין.


ערר:


על החלטה זו של המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר טוען העורר את הטענות הבאות:
מבקשי ההיתר מבצעים עבירות בניה ושימוש, ומטעם זה אין לאשר להם את הבקשה.
מהות הבקשה הינה הקלה של כ- 6% ולא 3% כפי שפורסם, וזאת היות ובעבר אושרה כבר במסגרת הליך הקלה תוספת של 2.9%. לאור הפגם בפרסום טוען העורר, כי החלטת המשיבה 1 פסולה.
תשריט הבקשה להיתר אינו משקף במלואו את המצב הקיים, ובפרט אינו תואם את דו"ח הפיקוח.
לאור האמור לעיל מבקשים העוררים שורה של סעדים: ביטול החלטת המשיבה 1 נשוא הערר, ביטול היתר בניה מיום 2.1.2003, מתן הוראה למשיבה 1 להוציא צו הפסקת שימוש וכן להורות למשיבה 1 שלא לדון בבקשות להיתר כל עוד לא הוסרו כל עבירות הבניה.
המשיבה 1 הגישה תגובה מפורטת מטעמה לערר.


דיון:
נושא הסעדים:


בחינת הסעדים המבוקשים בערר מגלה, כי מלבד הסעד העוסק בביטול החלטת המשיבה 1 מיום 9.3.08 (למעשה מיום 20.2.2008) אלו אינם בגדר סמכותה של ועדת הערר בדיון זה ונפרט:
לגבי סעד ביטול ההיתר מיום 2.1.2003, הרי היה ולעורר היו טענות כנגד היתר זה היה עליו להעלותו עוד בשנת 2003. בכל מקרה, על מנת שנדון בתוקף היתר זה כיום, היה על העורר להגיש בקשה מנומקת להארכת מועד להגשת ערר על ההחלטה שאשרה את אותו ההיתר. בקשה שכזו כלל לא הוגשה.
למעלה מן הצורך נציין, כי אף לא מצאנו בערר כל טענה לאי חוקיות בולטת לגבי ההיתר שניתן לפני כחמש שנים המצדיקה תקיפתו כיום. אשר על כן, אנו דוחים סעד זה.
לגבי הסעד המתייחס לנקיטת הליכים פליליים, הרי עיון בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 מלמדנו, כי ועדת הערר אינה מוסמכת לעסוק בתחום הפלילי של חוק זה, והמחוקק ייחד לצורך זה ערכאות אחרות.
אשר על כן, ועדת הערר אינה מוסמכת להורות למשיבה 1 לפעול להוצאת צווים בתחום הפלילי, ולפיכך אנו דוחים סעד זה מחוסר סמכות.
לגבי הסעד של אי קיום דיון אלא לאחר הריסת כל החריגות במקרקעין והפסקת השימוש החורג, הרי גם סעד זה יש לדחותו.
לעניין חריגות הבניה, הרי במסגרת ההיתר יסומנו חלק מהחריגות להריסה וחלק אחר יוכשר, ולפיכך אין כל הגיון למנוע מראש דיון בבקשה להיתר.
כמובן, כי עצם העובדה שמתקיים דיון אין בה כדי להכשיר עבירות בניה במקרקעין, והמשיבה 1 תביא בחשבון את קיומן של עבירות הבניה במסגרת השיקולים השונים לאשר או לדחות את הבקשה. לעניין עבירות השימוש, הרי אין כל הוכחה כי אלו אכן קיימות, ואין בעצם הטענה בדבר עבירות השימוש למנוע את הדיון. בכל מקרה, המשיבה 1 תקיים את הדיון לאחר שבפניה יהיה דו"ח פיקוח מעודכן המתייחס גם לעבירות השימוש הנטענות. היה וקיימות עבירות שימוש יש לוודא כי אכן יינקטו הליכים פליליים מתאימים בגינן.
אשר על כן, למעט הסעד העוסק בהחלטת המשיבה 1 מיום 20.2.08, אנו דוחים את יתר הסעדים. נתייחס כעת לטענות העורר ביחס להחלטה זו.

קיימות עבירות בניה ושימוש במקרקעין:


לעניין זה יש להפריד בין עבירות הבניה לעבירות השימוש:

עבירות הבניה:


העוררים מונים את עבירות הבניה הבאות: בניית מדרגות חיצוניות מעבר לקווי הבניין, בניית מרפסת ופרגולה (אשר לטענת העוררים כלל אינה פרגולה) שלא לפי ההיתר הקיים ובחלקן מחוץ לקווי הבניה.
לענין המדרגות החיצוניות, הרי אין כל החלטה של המשיבה 1 לאשרן, ולפיכך מדובר בערר מוקדם. כאמור בענין זה הורתה המשיבה 1 לקיים הליך פרסום ורק בסופו תתקבל החלטה, אשר אף עליה תהיה זכות ערר. לכן יש לדחות טענות אלו בהיותן מוקדמות.
ביחס למרפסת ולפרגולות, אכן יש מקום לקבל את הערר לעניין זה. על הבקשה להיתר לשקף את כלל המצב הקיים, ובסופה להראות כי אין עוד עבירות בניה במקרקעין.
המשמעות לענייננו הינה, כי יש לבצע התאמה מלאה בין דו"ח הפיקוח שהוצג לנו בערר לבין הבקשה להיתר בניה, כך שכל השטחים שנבנו ללא היתר, ואינם מסומנים להכשרה בבקשה להיתר נשוא הערר, יסומנו בצהוב להריסה.
אשר על כן, אנו קובעים כי הבקשה להיתר תתוקן כך שיסומנו כל השטחים הקיימים כיום, לרבות פרגולות, וכי כל מה שאינו מוכשר במסגרת הבקשה להיתר ובמסגרת שטחי הבנייה המותרים יסומן להריסה.


עבירות השימוש:


העוררים טוענים כי קיימות עבירות שימוש במקרקעין והציגו מסמכים שלטענתם תומכים בכך, המשיבים מכחישים טענה זו ואף הציגו מסמך ממנו לכאורה עולה אחרת.
וועדת הערר אינה הגוף המתאים לדון להכריע בטענות אלו היות ואין לה את הכלים שיש לערכאות המוסמכות לעניין.
יתרה מזו, לצורך הבקשה להיתר המונחת בפנינו אין אף צורך להכריע בכך. הבקשה להיתר שלעצמה אינה מגלה יחידות דיור נוספת ואינה מכשירה יחידות דיור נוספות. לפיכך, היה ואכן קיימות יחידות דיור נוספות במקרקעין, הרי אין בבקשה שלפנינו להכשירן או להעניק להן גושפנקא כלשהי. לפיכך, ובכל מקרה, על המשיבה 1 לפעול באמצעים העומדים לרשותה להפסקת השימוש האסור.


הפרסום ה"מטעה":


טוענים העוררים, כי הפרסום היה מטעה היות ובעבר כבר ניתנה הקלה של כ- 3%, לפיכך ההקלה המבוקשת כיום הינה השלמה להקלה של 6% ולא רק של 3%.
לטעמנו, אין מדובר בפגם מהותי בפרסום ההופך את החלטת המשיבה 1 לבטלה בגינו, ולא היה בפגם זה בכדי לאיין את זכות ההתנגדות של הציבור.
אלא, והיות וממילא קבעה המשיבה 1 פרסום נוסף לעניין קווי הבניה, וממילא לא יוצא היתר בניה חלקי, אנו סבורים כי לא ייגרם כל נזק למבקשי ההיתר או למשיבה היה ובמסגרת הפרסום תפורסם, למען הסר ספק, גם הבהרה לנושא ההקלה בשטחי הבניה.
לפיכך, אנו קובעים כי במסגרת הפרסום להקלה בקווי הבניין לצורך אישור המדרגות תתפרסם גם ההקלה, כי ההקלה המבוקשת של 3% בזכויות הבניה הינה בנוסף להקלה שנתבקשה בעבר.


תשריט הבקשה להיתר אינו משקף במלואו את המצב הקיים:


לטענה זו התייחסנו לעיל, ואכן מדו"ח הפיקוח שהוצג לועדת הערר עולה, כי הבקשה להיתר אינה מבקשת את מלוא המצב הקיים.
לפיכך, אנו מורים על תיקון הבקשה להיתר כאמור בסעיף 24 לעיל.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר בחלקו ודוחים אותו בחלקו, וקובעים:
הבקשה להיתר תתוקן כך שיסומנו כל השטחים הקיימים כיום, לרבות פרגולות, וכי כל מה שאינו מוכשר במסגרת הבקשה להיתר ובמסגרת שטחי הבנייה המותרים יסומן להריסה.
במסגרת פרסום ההקלה בעניין קווי הבניה תתבצע גם הבהרה לעניין ההקלה בזכויות הבניה.
לאחר הפרסומים, תדון המשיבה 1 בהתנגדויות שיוגשו, במידה ויוגשו, ותקבל החלטה לגופם של דברים. בעת הדיון בהתנגדויות יעמוד בפני המשיבה 1 דו"ח פיקוח מעודכן, המתייחס גם לטענות בדבר עבירותה שימוש.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון