האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?



בפני בקשת רשות לערור על פי סעיף 111 (א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 ( להלן: חוק התכנון והבניה" ) על החלטת ועדת הערר המחוזית מיום 24/5/07 בענין עררים וערר שכנגד שהוגשו על החלטת הועדה המקומית ירושלים מיום 7/9/06 בעניין תכנית שבסמכותה מק/11347 המתיחס למגרש הנמצא בפינת הרחובות אליעזר הלוי , קרית משה ירושלים גוש 30157 חלקה 61.
לטענת המבקשים החלטת ועדת הערר חורצת את גורל יזמי הפרוייקט נשוא הערר ומנעת מהם את ניצול זכויות הבניה בנכס.
כמו כן טוענת המבקשת כי אין יסוד למסקנת ועדת הערר כי שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות העתידית של הרחבת הכבישים במקום.
נציין כבר עתה כי אין ממש בטענות המבקשת לגוף הענין ואף לא השכילה המבקשת לנמק , לאור הפסיקה הקיימת מדוע יש לאפשר את הגשת הערר לועדה המחוזית.
לצורך כך נסקור את ההלכות העוסקות בכך כדלהלן :


רשות הערעור


סעיף 111 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), מקנה זכות, לצדדים המנויים בו, לערור לועדה המחוזית על החלטת ועדת ערר בעניין אישור תוכנית בסמכות ועדה מקומית, ברשות יו"ר ועדת הערר.




לפיכך, ככלל, המחוקק סבר כי אין מקום לדון בשלישית בעניין אישור תוכנית בסמכות ועדה מקומית. לאור זאת, דיון בתוכנית כאמור בפעם השלישית ייערך אך ורק ברשות יו"ר ועדת הערר- זהו היוצא מן הכלל.




אין ספק כי רשות כאמור, אשר עצם האפשרות לתתה נשענת על העיקרון הכללי של מיצוי זכות הערר, אל מול הצורך שלא להכביד על מוסדות התכנון העמוסים לעייפה בדיונים אינסופיים ללא סיבה מוצדקת, מצריכה טעמים כבדי משקל. אחרת, שיקול הדעת המוקנה ליו"ר ועדת הערר בהחליטו האם ליתן רשות, כאמור, אם לאו, היה מתרוקן מתוכן.




יפים לעניין זה דברי כב' השופט ברלינר, במסגרת עת"מ (חיפה) 387/01, חברת ציפחה בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית- חיפה ואח', פורסם בתקדין מחוזי 2001 (2), עמ' 8368, כלהלן:


"בסופו של דבר, עדיין מדובר בהליך ערעורי שני הטעון רשות. המחוקק לא היה מתנה את הזכות להגיש ערעור כזה ברשות, אלמלא חפץ לתת להחלטת מעניק הרשות שיקול דעת וסמכות להחליט בקשר לכך. ככל שמדובר בהליך שהשפעתו נרחבת על אזורו ועל האוכלוסייה המושפעת ממנו, כך נוטה הכף להענקת רשות ערעור. אם להחלטת ועדת הערר, כבמקרה שבעניינינו, השפעה מצומצמת יותר, סביר שלא תינתן רשות הערעור".



אשר על כן, יש לבחון האם הטעמים המוצגים בידי המבקשת מצביעים על עניין בעל חשיבות אזורית או האם מצביעה המבקשת על טעות מהותית אשר נפלה בהחלטת ועדת הערר או על פגם בהליכים אשר התנהלו בפניה. במידה והתשובה לכך שלילית, אין להרשות רשות ערעור נוספת בתוכנית נשוא עניינינו.








טעם המצדיק מתן רשות ערעור על החלטת ועדת הערר.


בעניין זה ראוי להביא מדברי בית המשפט המחוזי בעת"מ (חיפה) חברת ציפחה נ' ועדת הערר המחוזית חיפה, תקדין מחוזי 2001 (2) עמ' 8368. העתירה באותו המקרה נסבה כנגד החלטתו של יו"ר ועדת הערר המחוזית- מחוז חיפה לדחות את בקשת רשות הערעור שהוגשה לו.



בית המשפט המחוזי בחיפה החליט, באותו המקרה, שאכן אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, ועל כן לא הותר ערעור על אותה החלטה. ואלו הדברים שנאמרו בהקשר זה על ידי בית המשפט:


"... מכל מקום, החלטת ועדת הערר, נראית לי "אחת ההחלטות הסבירות שניתן היה לקבל" בנסיבות שבעניינינו, ועל כן אין הצדקה להתערב בה (ר' בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד מה678 (3) בעמ' 688 והאסמכתאות הנזכרות שם)...

כמו כן, סבורני שמידת ההתערבות בהחלטות ועדת הערר צריכה להיות מוגבלת, באשר עניינינו בועדה שהיא ערכאה שניה בהליך התכנוני, מעין מוסד ערעורי שההתערבות בהחלטותיו מוגבלת בהשוואה לבקרה על ההליך הראשון. ההתערבות בהחלטת ראש ועדת הערר באשר להרשאת הגשת ערעור אל הועדה המחוזית צריכה גם היא להיות מצומצמת. יפים בנידון זה דבריה של כב' השופטת וסרקרוג, בעת"מ (חיפה) 30068/97 צילה מרטין נ' הועדה המחוזית חיפה, פ"מ כרך א' תשנ"ו, עמ' 423, בעמ' 431 ואילך, התומכת במדיניות "ליברלית" בקשר לכך, זאת בהשוואה למסגרת המצומצמת של אפשרות הערעור בבקשת רשות לערער, כמותווה בר"ע 108/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ פ"ד לו(123). עיינתי גם בהחלטות כב' השופטת גילאור בעת"מ 136/99 תרזליט בע"מ נ' יו"ר הועדה המחוזית חיפה, תקדין מחוזי 2000 (3) 415 ובעת"מ (חיפה) 70/99 זהבה ויעקב סנטו נ' הועדה המחוזית חיפה, תקדין מחוזי 2000 (2) עמ' 1128, והגישה כמוסבר שם, נראית לי. אולם, בסופו של דבר, עדיין מדובר בהליך ערעורי שני, הטעון רשות. המחוקק לא היה מתנה את הזכות להגיש ערעור כזה ברשות, אלמלא חפץ לתת להחלטת מעניק הרשות, שיקול דעת וסמכות להחליט בקשר לכך..."




עוד ראוי להביא בעניין זה מדברי בית המשפט בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו (3) עמ' 123, אשר הינו פסק הדין המנחה בתחום בקשות רשות ערעור.




ואלו הם העקרונות שנקבעו בפסק דין זה:


"ידן של ערכאות השיפוט קצרה מלהושיט סעד לכל מבקש, הדורש בירור עניינו בשלוש ערכאות או יותר, ועשיית הצדק אף אינה מחייבת בירור כה מקיף של כל עניין...
פשוט וברור הוא, כי המחלוקת המועלית בהליך שיפוטי פלוני, אינה באה על פתרונה על ידי עצם הבאתה לפני הגורם השיפוטי המוסמך לכך, אלא תמצית השפיטה היא ההכרעה בה. כל הסדר חקיקתי ממוסד אינו אלא פשרה בין הרצוי והאופטימלי מבחינת הראות הסובייקטיבית של צד פלוני לבין בר הביצוע מבחינה אובייקטיבית. תולדתה של הפשרה היא בעיצובה של השיטה הנ"ל בידי המחוקק, לפיה בא ההליך השיפוטי בדרך כלל למיצויו על ידי הדיון בו בשתי ערכאות... תפיסת היסוד של המחוקק, לפיה יידון עניין בדרך כלל לפני שתי ערכאות, ואשר לפי דבריו אין גם בדרך כלל פנייה ישירה לערכאה גבוהה יותר, תוך פסיחה או קפיצה על ערכאת הביניים, חייבת להנחות גם את הערכאה הדנה בבקשה לרשות לערער. כפועל יוצא מכך, גם מתבקשת קביעתן של אמות מידה שיפוטיות, כדי שתעלה מתוכן מגמה אשר פישרה נהיר לפונים אל הערכאה המוסמכת לכך..." (הדגשות לא במקור)




בהמשך פסק הדין מסכם בית המשפט וקובע כי המקרים לגביהם יש ליתן רשות ערעור הנם, בעיקרם:


"... מקרים בהם יש חשיבות עניינית לבעיה המשפטית המועלית בהם בין כעמדה בפני עצמה ובין מבחינת הקשרה או זיקתה לנושאים משפטיים אחרים, מקרים בהם יש חשיבות ציבורית בעניין. במילים אחרות: מקרים בהם החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת..."

(הדגשות לא במקור- א.ב.)

מתן רשות ערעור של יו"ר ועדה



בימ"ש מחוזי בירושלים, בעת"מ 334/01 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' דן בענין דומה וכך נכתב:


כב' השופטת מוסיה ארד, סגנית נשיא בימ"ש מחוזי:

"... ככלל, מוכנה אני לקבל כי אין לצמצם את רשות הערר לועדה הארצית רק למקרים המחייבים היבט תכנוני ארצי. המחוקק לא הגביל את זכות הערר לנושאים אלה בלבד, ואין מקום לקבוע כלל נוקשה בעניין. עם זאת, אין צורך שאכריע בדבר בעתירה שלפני וזאת משום שגם אם המבחן רחב מזה שהוגדר בתשובת משיב 2, הרי שבנסיבות המקרה, אין לומר כי החלטת משיב 2 לסרב להתיר רשות לערור, היא בלתי סבירה באופן המחייב את ביטולה.
התכנית הנדונה הנה תכנית מקומית נקודתית. אף העותרת איננה חולקת על כך (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון). עניינה הקמת מלון קטן ונמוך יחסית על שטח של 1,680 מ"ר בשכונת עין כרם. מדובר במחלוקת בעלת אופי מקומי, הן מבחינת התוכן והן מבחינת ההיקף. התכנית נדונה בועדה המחוזית וניתנו פתרונות לבעיות שהועלו. בנסיבות אלה, החלטת יו"ר הועדה המחוזית, שלא להתיר ערר לועדה הארצית, איננה חורגת ממתחם הסבירות, ואין להתערב בה".

מתן רשות ערר על החלטת יו"ר ועדה



ההתערבות בהחלטת יו"ר ועדת הערר באשר להרשאת הגשת ערעור אל הועדה המחוזית צריכה גם היא להיות מצומצמת. יפים בנידון זה דבריה של כב' השופטת וסרקרוג, בעת"מ (חיפה) 30068/97 צילה מרטין נ' הועדה המחוזית חיפה, פ"מ כרך א' תשנ"ו, עמ' 423, בעמ' 431 ואילך, התומכת במדיניות "ליברלית" בקשר לכך, זאת בהשוואה למסגרת המצומצמת של אפשרות הערעור בבקשת רשות לערער, כמותווה בר"ע 108/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ פ"ד לו(3) 123.




יש לראות גם את החלטות כב' השופטת גילאור בעת"מ 136/99 תרזליט בע"מ נ' יו"ר הועדה המחוזית חיפה, תקדין מחוזי 2000(3), 415. ובעת"מ (חיפה) 70/99 זהבה ויעקב סנטו נ' הועדה המחוזית חיפה, תקדין מחוזי 2000(2), עמ' 1128. כמו כן ר' עתמ 3663/02 ועד שכונת בית הכרם נגד הועדה המחוזית י-ם.




אולם בסופו של דבר, עדיין מדובר בהליך ערעורי שני, הטעון רשות. המחוקק לא היה מתנה את הזכות להגיש ערעור כזה ברשות, אלמלא חפץ לתת להחלטת מעניק הרשות, שיקול דעת וסמכות להחליט בכך . ככל שמדובר בהליך שהשפעתו נרחבת על אזורו ועל האוכלוסייה המושפעת ממנו, כך נוטה הכף להענקת רשות ערעור. אם להחלטת ועדת הערר, כבמקרה שבענייננו, השפעה מצומצמת יותר, סביר שלא תינתן רשות הערעור.


סמכות יו"ר ועדה למתן רשות ערעור



בעת"מ 226/01 החברה להגנת הטבע (ע"ר) – המועצה לשימור מבנים ואתרי התיישבות נ' מר מתתיהו חותה, יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים ואח'.


שניתן מפי כב' הנשיא השופט ורדי זילר נאמר בענין דומה כי:

"...ההליך התכנוני המוסדר בחוק (בדומה בעניין זה להליך המשפטי) הוא הליך צורך זמן. התכנון עצמו והדיונים בו בהיקף רחב כל כך של אנשים, על רקע ההתנגדויות והדיון בהם, וכשיש להביא בחשבון את השינויים שיש לעשותם וכל כיוצא בזה, יוצרים סחבת של זמן. אכן לא מעט ביקורת מוטחת בשל "בלמי זמן" אלו. המחוקק היה ער לכך, והוא ביקש למצוא איזון מסוים בין דיון ענייני מצד אחד לצריכת הזמן מצד שני. אחד מאיזונים אלו מוצא ביטויו בקביעה שהחלטות ועדות מחוזיות לא תהיינה נתונות לערעור אוטומטי למועצה הארצית. בהוראת חוק זו מקופלת הבנת המחוקק שנוכח קשת הייצוג הרחבה בועדות מחוזיות אין זה ראוי להשהות את ההליך התכנוני על ידי הגשת ערעור נוסף והקפאת הפיתוח הכלול בתכנית, אלא במקרים המצדיקים זאת. לעומת כל אלו, ברור שהעובדה בלבד שמתנגד לתכנית מחזיק בהתנגדותו, איננה סיבה, היא עצמה, למתן רשות ערעור, שאם לא תאמר כן, ביטלת את ההסדר החוקי של "מסננת" למתן רשות ערעור, והמרת אותה במתן זכות ערעור ללא מגבלה..."


בחינת המקרה בבקשת רשות ערור זה.



לעניין זה אשר לפנינו. לאחר שסקרנו עיניננו בפסיקה, המשקפת את הגישה החלה כיום לעניין הזכות לערעור עצמה והתנאים למתן רשות ערעור, לא נותר אלא לברר את נסיבותיו המיוחדות של מקרה זה שבפני.




כפי שנראה להלן, הרי שהכלל הידוע, והראוי לעניות דעתנו הוא כי מידת ההתערבות בהחלטות ועדת הערר צריכה להיות מוגבלת–כנקודת פתיחה , שכן התערבות הערכאה השיפוטית הינה בהתאם להתערבות בג"ץ וזאת עוד לפני שבררנו האם קיימים טעמים מיוחדים לקבלת רשות הערעור שלפני.




בעיניננו לא מצאנו חשיבות מיוחדת לערב את הועדה המחוזית בענין שכן מלכתחילה ההתערבות על פי הפסיקה מצומצמת ביותר ויש לאפשר לועדות המחוזיות לנצל את זמנן המצומצם לתכנון אזורי מרחבי ולא לקוי בנין במגרש נקודתי כבמקרה דנן.




אין לדעתי חשיבות לשינוי קוי הבנין מעבר לחשיבות של המבקשת דנן ולפיכך אין מקום לאפשר את מתן הערעור בענין נקודתי זה לועדה מחוזית אשר מתפקידה לעסוק בתכנון כולל ולא נקודתי , לדברים אלו משנה תוקף נוכח תיקון 43 אשר יצר רפורמה תכנונית חדשה אשר מאפשרת לועדות המחוזיות לעסוק כאמור התכנון יותר רחב ולהקטין את הצורך בניצול זמנן לתוכניות נקודתיות.




גם אין אני סבור שנפלה טעות בהחלטת ועדת הערר ובודאי לא טעות משמעותית המצדיקה בנסיבות מיוחדות את האפשרות למתן רשות ערעור.




סברנו אז ואף סבור אני גם עכשיו כי ההחלטה נכונה וסבירה מנימוקיה.




נראה כי לא נפלה טעות מהותית בהחלטת ועדת הערר. טענותיהן של המבקשות לא הוכיחו כי טעות מהותית שכזו אכן קרתה ואם אכן הייתה קורת-הייתה טעות זו מצוינת בבהירות. כמו כן לא נמצא פגם כלשהו אף בהליכים שהתנהלו בפני ועדת הערר וגם לעניין זה –היו המבקשות מציינות זאת בבקשתן.





אף לא מצאתי כל טענה כי יש חשיבות ציבורית לבדיקה נוספת של החלטת ועדת הערר.


ומכל מקום סבורני כי אין כל הצדקה ציבורית לבדיקה נוספת של ועדת תכנון מחוזית.



מכל האמור לעייל, מסקנתי הינה כי יש לדחות את הבקשה למתן רשות ערעור.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון