טוענים כי ההצמדות של הגג נעשו שלא כדין והרישום נוגד התחייבות חוזיות

טוענים כי ההצמדות של הגג נעשו שלא כדין והרישום נוגד התחייבות חוזיות

עוד טוענים העוררים לגבי פרשנות דווקנית של התקנון המוסכם, פרשנות אשר אינה מאפשרת, לטעמם, את כל הבניה המבוקשת בהיתר, אלא רק תוספת בניה מסויימת.



להשלמת התמונה נציין, כי הוגשה על ידי העוררים תביעה למפקח על רישום המקרקעין בירושלים, תביעה שהועברה לבית המשפט המחוזי והוחזרה למפקח, ובכל מקרה אין חולק שטרם הוכרעה לגופה.
העקרון בדבר אופי בחינת נושא קנייני על ידי מוסדות התכנון בכלל, וועדת הערר בפרט, נוסח כבר בשורה של פסיקות של בתי המשפט וכן בהחלטות קודמות של ועדה זו (ראה, מלשל, בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, עת"מ 1948/06  דוד תג'ר נ' עיריית תל-אביב, הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' ועוד).
העקרון שנקבע בהלכות אלו הינו, כי על מוסד התכנון לבחון בחינה ראשונית, מבחינת תנאי סף, האם למבקש ההיתר הזכויות הקנייניות הנדרשות על מנת לבנות את המבוקש על ידו.
היה ומבחינה ראשונית זו אכן קיימת זכאות שכזו, הרי שמוסד התכנון ידון בבקשה וייבחן אותה מבחינה תכנונית, ורק במקרה שכבר על פני הדברים ניתן לראות שאין למבקש זכויות קניין המאפשרות הוצאת היתרי בניה, הרי שמוסד התכנון לא יידון בבקשה, היות ודיון שכזה יהיה דיון סרק ויהווה בזבוז משאבים לציבור.
חשוב להבהיר, עצם הסכמת מוסד התכנון לדון בבקשה להיתר אינה קובעת דבר לגבי טיב הזכויות הקנייניות של המבקש, כל שיש בכך לומר הינו שמוסד התכנון סבור שעל פני הדברים יש למבקש זכויות. אולם, מוסד התכנון מעבר לבחינה ראשונית של הזכויות לא נכנס למחלוקות קנייניות ובוודאי שאינו מכריע בהן.
בענייננו, בחינה ראשונית של זכויות המשיבים מגלה שהם עוברים את תנאי הסף הנדרשים. הגגות עליהם מבוקשת הבניה מוצמדים אליהם, ותקנון הבית המשותף מקנה להם זכויות הבניה ולפיכך, לכאורה, הינם זכאים לבנות את המבוקש בהיתר.
משעברו המשיבים את תנאי הסף הללו, ועדת הערר אינה מוסמכת, ואף אין בידיה את הכלים, להכריע בטענות העוררים, טענות המבקשות לקעקע את זכויות הקנין של המשיבים.
לפיכך, משהוכח לועדת הערר שהרכוש עליו מבוקשת הבניה מוצמד למשיבים ומשהוכח לועדת הערר שהתקנון המוסכם מקנה זכויות בניה למשיבים, הרי המשיבים עבור את תנאי הסף וועדת הערר תדון בהיתר לגופו, ולא תכנס לשאלות הקנייניות המורכבות שמעלים העוררים בדבר הצמדות שלא כדין או פרשנות אחרת של התקנון. לשם בחינת טענות אלו קיימות ערכאות מתאימות.
נחזור ונדגיש למען הסר ספק, כי העובדה שוועדת הערר דנה בהיתר לגופו אין בה כדי לקבוע שטענות העוררים בדבר הפגמים בקנין המשיבים אינן נכונות, אלא רק שהמשיבים הראו על פני הדברים זכויות קניין מספקות. ואילו טענות העוררים ידונו בפני הערכאה המתאימה.
על כן הטענה הקניינית נדחית.

טענות לגופם של דברים:


עיון מעמיק בטענות העוררים מגלה, כי למעשה אין הם מבקשים לתקוף את עצם ההחלטה של הוועדה המקומית, המשיבה 1, ליתן את ההיתר בתנאים, אלא דווקא את יישומה ובפרט את התקיימותם העתידית של התנאים.
כלומר, לעוררים אין למעשה כל טענה תכנונית לגבי עצם הבניה המבוקשת, היות ואין חולק כי זו תואמת את התוכנית שאושרה רק לאחרונה לבניה הספציפית המבוקשת, ולפיכך, הטענות הינן לגבי יישום הבניה, וזאת מבחינה קונסטרוקטיבית, חניה, מיגון וכו'.
לפיכך, אין למעשה בטענות אלו כדי להועיל לעוררים בהליך זה, ונבהיר: המשיבה 1 החליטה לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים בדבר חניה, קונסטרוקציה, מיגון וכו', וזאת ההחלטה הנתקפת בהליך זה. לגבי החלטה זו אין למעשה לעוררים כל טענה, אלא טענותיהם הינן כי המשיבה 1 לא תקפיד על מילוי התנאים שהיא קבעה. ברי שטענות מסוג זה אינן יכולות להביא לבטלות ההחלטה לאשר את הבקשה בתנאים.
אשר על כן, רק מטעם זה, כי כנגד החלטת המשיבה 1 לאשר את הבקשה בתנאים, אין לעוררים כל טענה ממשית, יכולנו לדחות את הערר.
בכל זאת, ועל מנת להבטיח כי אכן המשך ההליך יהיה תקין ונכון, מצאנו לנכון להתייחס לטענות העוררים גם לגבי תנאי ההחלטה, וכן לטענות נוספות.

קונסטרוקציה:


לעוררים טענות קשות כנגד בעיות קונסטרוקציה העלולות להתעורר עקב הבניה המבוקשת.
נציין, כי הוועדה המחוזית היתה מודעת לבעיות הקונסטרוקציה שעלולות להווצר, ולפיכך קבעה תנאי מיוחד בתוכנית לענין זה. וכך נקבע בסעיף 10 לתוכנית:

"10. חוות דעת הנדסית:
תנאי למתן היתר בניה יהיה חוות דעת הנדסית ותצהיר של מהנדס מוסמך כי החישובים הסטטיים של התוספת לוקחים בחשבון גם את הקיים ואין בתוספת כדי לפגוע ביציבות הבנין הקיים".


מדובר בתנאי לא שגרתי בתוכנית ויש בו על מנת להראות את החשיבות הרבה של החישובים הקונסטרוקטיביים במקרה זה.
נציין, כי אף המשיבה 1 בהחלטתה התנתה את הוצאת ההיתר בחוות דעת מהנדס כאמור.
ועדת הערר התרשמה כי אכן קיים חשש מבעיות קונסטרוקציה בבניית המבנה. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 קובעות את החתימות והחישובים הנדרשים על מנת להבטיח את יציבות המבנים.
בכל זאת, למרות האמור בתקנות, התוכנית הרלוונטית לא הסתפקה באמור בתקנות דלעיל וקבעה תנאי מפורש הדורש חוות דעת של מהנדס לגבי היציבות, לרבות יציבות החלק הבנוי כיום.
לטעמנו יש לפרש הוראה זו בצורה המחמירה. כלומר, כי מלבד החתימות וחוות הדעת הנדרשות לפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970, יש צורך בחוות דעת נוספת לפי הוראות התוכנית.
לפיכך, אנו מורים כי תנאי להוצאת היתר בניה יהיה הגשת חוות דעת, בהתאם לאמור בתוכנית, וזאת בנוסף לחתימות וחוות הדעת הנדרשות על פי התקנות. חוות הדעת הנוספת תימסר גם לעוררים אשר יהיו רשאים להעיר הערות מקצועיות לגביה וזאת בתוך 14 יום. היה ולעוררים יהיו השגות מקצועיות לגבי חוות הדעת ייבחן אותן מהנדס המשיבה 1 ויכריע בעניין.

בטיחות:


טוענים העוררים, כי בניה בהיקף שכזה עלולה לפגוע בבטיחות הדיירים המתגוררים כיום בבניינים.
המשיבה 1 התייחסה לנושא זה וקבעה כי תנאי להיתר הינו כי ינתנו "מתן פתרונות בטיחותיים לביצוע העבודה".
מובן, כי מדובר בנושא מהותי וחשוב ואנו סבורים כי יש להבטיח את התקיימות התנאי.
לפיכך, ועל מנת להסיר ספק, אנו מורים, כי בהתאם להחלטת המשיבה 1, המשיבים יגישו למשיבה 1 תוכנית בטיחות מפורטת, חתומה על ידי יועץ בטיחות מוסמך. העתק מתוכנית הבטיחות תועבר לידי העוררים, אשר יהיו רשאים להתייחס אליה מבחינה מקצועית וזאת בתוך 14 יום. מהנדס המשיבה 1 ייבחן את תוכנית הבטיחות ואת התייחסות העוררים ויכריע בנושא.

חניה:


העוררים טוענים בכתב הערר כי יש פגם בפתרון המוצע לחניות ויש בהן פגיעה בעוררים.
אלא, שטענה זו נטענה ללא כל נימוק, וגם במהלך הדיון לא נימקו העוררים טענתם זו.
נציין, כי פתרון החניה שהוצע נראה סביר. בכל מקרה, לפי החלטת המשיבה 1 לא יוצא היתר הבניה עד לאחר שפתרון זה יאושר על ידי יועץ תנועה מטעם המשיבה 1.

סטיה מהקבוע בסעיף 5.3 לתוכנית:


סעיף 5.3 לתוכנית קובע, כי לא תותר הבניה במגרש 53/א' ללא ביצוע פיתוח בשטח במגרש 38 וחלק ממגרש 37, וזאת בתנאים הקבועים בתוכנית.
טוענים העוררים, כי פיתוח שכזה לא בוצע, וגם לא יבוצע בעתיד לאור בעיות קנייניות.
כפי שהסברנו גם לעיל, אין בטענה זו בכדי להואיל לעוררים, היות והמשיבה 1 אינה חולקת על טענות העוררים, ובהחלטתה נקבע מפורשות, כי תנאי להוצאת ההיתר יהיה "שלבי ביצוע לפי ס' 5.3 לתוכנית".
לפיכך, התנאי הקבוע בסעיף 5.3 לתוכנית הינו ברור, המשיבה 1 אינה מתכחשת לתנאי זה, והוא אף מהווה חלק בלתי נפרד מהחלטתה.
לפיכך, לא ברורה טענת העוררים בענין כנגד המשיבה 1. הרי המשיבה 1 עצמה קבעה בהחלטתה כי ללא שלבי הביצוע לפי ס' 5.3 לתוכנית לא יוצא ההיתר, וזה בדיוק הסעד המבוקש על ידי העוררים.

מיגון – פיקוד העורף:


העוררים טענו כי פתרונות המיגון שמציעים המשיבים אינם עומדים בכללים שקבע פיקוד העורף לענין זה, ואף הוצגו מסמכים, ומסמכים סותרים, לענין זה.
המשיבה 1 הבהירה הן בהחלטתה והן בדיון, כי לא יוצא ההיתר עד לאישור הג"א (צריך להיות פיקוד העורף), בכך למעשה יש תשובה לטענות העוררים בדבר העדר מיגון מספיק.
עם זאת, בענין זה ברצוננו להבהיר, כי שיקול הדעת בסופם של דברים הינו של המשיבה 1 ולא של פיקוד העורף. כלומר, המשיבה 1 אינה מחוייבת לקבל את אישור פיקוד העורף והינה מוסמכת להחמיר את הדרישות שקבע פיקוד העורף ביחס למיגון.
יש כמובן לזכור, כי פיקוד העורף הינו הגוף המקצועי ובעל המומחיות בעניין, ולעמדתו חשיבות רבה. עם זאת, עדיין שיקול הדעת הינו של המשיבה 1.
לאור זאת אנו מורים לעניין המיגון, כי הבקשה תועבר לאישור פיקוד העורף כנדרש בהחלטת המשיבה 1. אישור ו/או הערות פיקוד העורף יועברו גם לב"כ העוררים אשר יהיה רשאי להגיב עליהם לפני הועדה המקומית בתוך 14 יום, והועדה המקומית תחליט האם לקבל את אישור פיקוד העורף ובאילו תנאים.

עבירות בניה:


טוענים העוררים כי בנכס קיימות עבירות בניה, ובפרט מחסנים בקומת הכניסה שהוסבו למגורים.
לפיכך, טוענים העוררים, כי למעשה קומת הכניסה הפכה ממחסנים למגורים ולכן בבקשה שבפנינו יש חריגה ממספר הקומות המותר על פי התוכנית.
ראשית יובהר, כי בהתאם לתוכנית ובהתאם להיתרים שניתנו הקומה הראשונה הינה קומת מחסנים ולפיכך אין בשימוש הנעשה בהם בפועל על מנת להוות שינוי ייעוד למגורים. בוודאי שאין בשימוש הבלתי חוקי בכדי לספור קומה זאת במסגרת קומות המגורים בבניין. ההפך הוא הנכון, על המשיבה 1 להפעיל את כוח הפיקוח והאכיפה שלה על מנת להבטיח כי קומה זו תישאר קומת מחסנים בהתאם לקבוע בהיתר ובתוכנית.
עבירות הבניה הינם רעה חולה בתחום התכנון והבניה ויש להלחם בהן בכל המישורים לרבות במישור הרישוי.
ועדת הערר בהחלט מסכימה כי ביצוע עבירות בניה על ידי מבקש ההיתר יכול, וצריך, להוות שיקול שלא לאשר את הבניה המבוקשת, ואנו לא נהסס לפעול כך.
אלא, שבמקרה שבפנינו, לא הוכח כי המשיבים הם אלו שאחראים לעבירות הבניה. אכן מהתמונות שהוגשו לנו ניתן ללמוד כי מקצת המחסנים משמשים למגורים, אך ברור כי אין מדובר בכל המחסנים בקומה. אין בפנינו כל הוכחה כי אותם מחסנים שנעשה בהם שימוש שלא כדין שייכים למשיבים. יתרה מזו, המשיבים מכחשים זאת בתוקף.
במצב דברים שכזה לא ניתן להעניש את המשיבים על עבירות שעשו אחרים ולא לאשר להם את הבניה המבוקשת, בכך תהיה הענישה ענישה קולקטיבית שאינה מוצדקת.
עם זאת אנו סמוכים ובטוחים שכעת שעבירות הבניה הינן בידיעת המשיבה 1, היא תעשה את כל הדרוש להביא את העבריינים לדין ולהחזיר את המצב לקדמותו, כך שקומת המחסנים תוותר קומת מחסנים.

חוות הדעת אדריכליות


לכתב הערר צורפה חוות דעת אדריכלית בדבר פגמים שנמצאו בבקשה להיתר ואדר' גרוס מנחם מטעם העוררים אף הסביר על פגמים אלו בפני ועדת הערר.
המשיבים הגישו חוות דעת נגדית מטעם אדר' יגאל לוי והמשיבה 3 אף הסבירה בפני הוועדה את תשובותיה לטענות.
לאחר שבחנו לעומקם את טענות אדר' גרוס ואת התשובה להם, אנו סבורים כי אין בטענות אלו על מנת לסרב לבקשה להיתר.
מדובר בטענות טכניות לגבי ההיתר שאף אם יש בהם ממש (ובחלק מהן הודתה המשיבה 3 שיש בהן ממש), הרי הן ניתנות לתיקון.
מטבעו של ההליך התיכנוני שלא תמיד הבקשה העומדת לדיון הינה מושלמת ולאחר הדיון בוועדה המקומית יש צורך לערוך תיקונים טכניים, וכך הוא גם הדבר בענייננו.
עם זאת, מצאנו לנכון להעיר למשיבה 1 שמוטב כי הבקשות להיתר יבדקו בצורה קפדנית יותר טרם הדיון לרבות נושא החתימות הדרושות.
המשיבים ציינו כי מרבית הערות אדר' גרוס תוקנו על ידם. לפיכך, עקרונית, אין מקום להתערבות ועדת הערר בענין.
אולם, ועל מנת למנוע ספק, אנו מורים, כי המשיבים יגישו את התוכניות המתוקנות למשיבה 1 ולעוררים. העוררים יהיו רשאים להתייחס (לענין התיקונים בלבד) בתוך 14 יום, ולאחר קבלת התוכניות המתוקנות והתייחסות העוררים, והיה ותידרש הכרעה במחלוקת, תכריע בעניין המשיבה 1.


סיכום:


מן האמור לעיל עולה, כי מדובר בבקשה התואמת את התוכנית החלה על המקרקעין ואשר אושרה לא מכבר, כך שאין למעשה טענה אמיתית כנגד הבקשה.
מרבית טענות העוררים מתרכזות בתנאים להוצאת ההיתר כגון: קונסטרוקציה, בטיחות, חניה וכו'.
בנסיבות אלו החלטנו לדחות את הערר, אולם, עם זאת לקבוע הליך מוסדר, בבקרת העוררים, להבטחה כי אכן התנאים שקבעה המשיבה 1 יתקיימו.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. רישום כיהודי

  2. רישום בן ממשיך

  3. רישום המחאת חוב

  4. רישום משכון רכב

  5. רישום יתר לטיסה

  6. רישום מתנה בטאבו

  7. אי רישום תקבולים

  8. רישום זכות קדימה

  9. רישום נחלות בטאבו

  10. רישום פלילי של עד

  11. רישום שכירות בטאבו

  12. רישום כמובטל בלשכה

  13. רישום בפנקס השטרות

  14. רישום במשרד הרישוי

  15. רישום משכנתא בטאבו

  16. רישום פסק דין בטאבו

  17. רישום ירושה של שכירות

  18. רישום חוכר לדורות במושב

  19. רישום לאום במשרד הפנים

  20. רישום עובד ביטוח לאומי

  21. אי רישום תקבול ע''י עובד

  22. רישום סירוב בלשכת התעסוקה

  23. רישום עצמאי בביטוח לאומי

  24. רישום ילד במרשם האוכלוסין

  25. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. רישום בפנקס התכשירים ליבוא

  27. רישום בעלות על מחצית מהנכס

  28. רישום סירוב עבודה בגלל גיל

  29. רישום הערה במרשם המקרקעין

  30. רישום שעבוד על תגמולי ביטוח

  31. רישום הסדר מחיקת חובות בבנק

  32. רישום בספר המיסים המנדטורי

  33. רישום לא נכון בכרטיס נוכחות

  34. רישום כ''שכיר'' בביטוח לאומי

  35. רישום בנק כבעל זכויות משכנתא

  36. רישום תקנון בית משותף בטאבו

  37. רישום קבלנים - עתירה לבג''צ

  38. רישום בית משותף חריגות בניה

  39. רישום חברת נדל''ן כעוסק מורשה

  40. רישום חלק יחסי במגרש מטעמי מס

  41. רישום עובד עצמאי בביטוח לאומי

  42. רישום חסר בתביעת רשלנות רפואית

  43. פסילת ספרים בגין אי רישום תקבול

  44. רישום לבית ספר מחוץ לאזור רישום

  45. רישום המילים לביטחון בלבד על צ'ק

  46. רישום משכנתא כתנאי להלוואה מהבנק

  47. רישום מוריש בעל זכויות בקרקע כנאמן

  48. רישום בעלות רכב מעביד על שם העובד

  49. רישום הערת אזהרה עם יפוי כוח מזויף

  50. רישום ילדים של תושב קבע במשרד הפנים

  51. רישום לא מסודר של חשבונות - מס הכנסה

  52. רישום שעבוד על רכב בהליכי פירוק חברה

  53. רישום חברה לאחזקות נדל''ן כעוסק מורשה

  54. רישום אישה עובדת אצל הבעל בביטוח לאומי

  55. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  56. רישום הערה בטאבו על הצעה לקנות מקרקעין

  57. טען כי שפת אמו ערבית והתקשה להקפיד על רישומי העסק

  58. רישום עצמאי בביטוח לאומי חודשיים לאחר תאונת עבודה

  59. רישום מקרקעין (מחוץ לתחום השיפוט) על שם רשות מקומית

  60. טוענים כי ההצמדות של הגג נעשו שלא כדין והרישום נוגד התחייבות חוזיות

  61. רישום גרושה כמוטבת בפוליסת ביטוח רק כדי שתעביר את הכסף לילד המשותף הקטין

  62. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון