תביעה לפיצוי על ירידת ערך של אישור בניית מקווה

תביעה לפיצוי על ירידת ערך של אישור בניית מקווה

התביעה והערר


לאור אישור התכנית החדשה, הגישו העוררים תביעה לפי סעיף 197 לחוק לוועדה המקומית, בה הם טענו כי אישור התכנית לגבי המגרש הגובל בביתם בכלל, ואישור המקווה במגרש הגובל במסגרתה בפרט, גורמים לירידת ערך של ביתם בסך של 175,000 ₪ . התביעה הסתמכה על חוות דעתו של השמאי מר דובי בנדל.
המשיבה דחתה את התביעה, וזאת לאור הטענה כי התכנית לא פגעה בערך המקרקעין של התובעים. עמדתה זו של הועדה המקומית נומקה בניתוח התכנון הסטטוטורי החל על המגרש הגובל. המסקנה העולה מניתוח זה, לעמדת המשיבה, הינה כי התוכנית החדשה לא שינתה מייעוד המגרש הגובל.
לעמדתה של המשיבה, השימוש למקווה היה מותר עוד קודם לתכנית החדשה, ולכן אין מבחינת השימוש כל שינוי בין המותר לפני התכנית החדשה לבין המותר אחריה.
אף לעניין היקף הבנייה, מסבירה המשיבה, כי אין כל הגדלת היקף בנייה.
על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר מסבירים העוררים, כי השימוש במגרש הגובל בהתאם למצב הסטטוטורי הקודם היה שימוש לאזור מגורים 5, וכי לא ניתן היה להקים עליו מקווה מכוח התכניות שחלו עליו.
לפיכך, לטענת העוררים, התכנית החדשה שינתה את המצב התכנוני במגרש הגובל לעניין הייעוד והשימוש, כך שהתירה לשימוש וייעוד מקווה וזאת במקום מגורים בהיקפים המותרים לאזור מגורים 5.
שינוי זה גורם לטענתם ירידת ערך למקרקעין שבבעלותם.


דיון
המצב התכנוני


אין מחלוקת בין הצדדים כי על מנת לאמוד את הפגיעה (או העדרה של פגיעה שכזו) במקרקעי העוררים יש לבחון את הדלתא ("פער") בתכנון החל על המגרש הגובל בין התכנון הקודם לבין התוכנית החדשה, פער זה הוא היוצר לטעמם של העוררים את הפגיעה במקרקעיהם.
הצדדים אף אינם חלוקים על המצב התכנוני של המגרש הגובל על פי התוכנית החדשה, והמחלוקת, כמפורט ברקע לעיל, הינה לגבי המצב התכנוני של המגרש הגובל במצב קודם.
ניתוח המצב התכנוני של המגרש במצב הקודם, טרם התכנית החדשה, מוביל לטעמנו למסקנה חד משמעית כי המגרש הגובל היה מיועד לאזור מגורים 5, וזאת בהתאם לתכנית מי/274 וכן בהתאם לתכנית הל/מח/250/ד', ונבאר:
תכניות אלה, קובעות מפורשות את המגרש נשוא הערר כמגרש המיועד למגורים באזור מגורים 5.
יובהר בתוכנית מי/274, אשר הינה תוכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתרי בניה, צבוע המגרש הגובל כאזור המיועד למגורים 5 בדיוק באותו האופן בו צבוע בית העוררים.
אכן, יש בתכנית מי/250 אפשרות להקמת אזור שירותים קהילתיים באזורי מגורים, אולם בשעה שתכנית מפורטת הגדירה מגרש מסוים כמגרש לאזור מגורים 5, הרי זהו השימוש המותר בו, ושינוי של הייעוד או השימוש בו, מחייב הכנת תכנית או בקשה לשימוש חורג.




במילים אחרות, לא ניתן לפרש את תוכנית מי/250 כמתירה את כל השימושים שנכללו בה תחת הגדרת "אזור מגורים" במגרשים שייעודו בתוכנית מפורטת למגורים באופן ספציפי.
יתרה מזו, התכנית החדשה עצמה מגדירה במטרות התכנית, כי מטרת התכנית הינה שינוי מאזור מגורים 5 לאזור שירותים קהילתיים. זאת ועוד, אף השוואה בין המצב המאושר למצב המוצע בתכנית החדשה, מגלה כי בתוכנית החדשה נכתב מפורשות כי המצב המאושר הינו אזור מגורים 5 עם אחוזי הבנייה המותרים למגורים, ואילו המצב המוצע הוא אזור שירותים קהילתיים, והוגדרו שטחי הבניה לצורך המקווה.
לפיכך, אין זה סביר, ואף לא ראוי, לפרש את תוכנית מי/250 בניגוד לאמור בתוכנית החדשה, ויש להעדיף פרשנות המייצרת הרמוניה בין שתי התוכניות.
במאמר מוסגר נציין, כי אף אם מבחינה פרשנית תיאורטית ניתן היה במצב הקודם לייעד את המגרש הגובל לשירותים קהילתיים, הרי לצורך הדיון שבפנינו אין לעסוק בפרשנות תיאורטית של התוכנית, אלא יש לבחון את הייעוד בפרמטרים שמאיים, ובפרט לאור הפרשנות שהיה נותן קונה סביר למצב התכנוני הקודם. לטעמנו, הקונה הסביר, היה לומד מעצם העיון בתכנית החדשה, אשר לגביה נטען כי היא תכנית פוגעת, כי המצב הקודם אינו לשירותים קהילתיים אלא למגורים 5, היות וכך נכתב מפורשות בתוכנית.
לפיכך, אנו סבורים, כי לצורך הבחינה השמאית של השפעת הייעוד של המגרש הגובל על בית העוררים, הייעוד להשוואה הינו לאזור מגורים 5 לרבות אחוזי הבניה המוקנים לאזור זה.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מהיתר הבנייה שהוצא למגרש הגובל, ואף אותו יש להביא בחשבון לצורך בחינת ה"פער" בין מצבי התכנון של המגרש הגובל.
היתר זה מייעד את המגרש מפורשות למקווה, ואף קובע את שטחי הבנייה ואת מבנה המקווה. היתר זה בתוקף מזה זמן רב, ולא עלתה כל טענה כנגד חוקיותו.
יתרה מזו, המקווה נבנה וקיים במגרש שנים רבות.
לפיכך, אותו קונה סביר במצב טרם התכנית היה יודע כי הייעוד של המגרש הגובל הינו למגורים 5, אך היה גם יודע שבמגרש קיים מקווה, וזאת בשטחים ובאופן הקבוע בהיתר.
לפיכך, לצורך בחינת המצב הקודם, מנקודת ראות שמאית, השימוש במצב הקודם יכול היה להיות או למגורים 5 בהתאם לתכניות שפורטו לעיל, או המשך השימוש למקווה בהתאם להיתר הקיים.


השאלה השמאית:


לאור הניתוח המפורט לעיל, הפער התכנוני לגבי המגרש הגובל הינו בין מגרש המיועד למגורים 5 או למקווה בהתאם להיתר הקיים לבין מגרש המיועד למקווה בהתאם לשטחים ולתוכנית הבינוי של התוכנית החדשה.
לפיכך השאלה השמאית הנדרשת להכרעה הינה: האם השתנה ערך המקרקעין של העוררים, כתוצאה משינוי המצב התכנוני של המגרש הגובל ממגרש המשמש למקווה בהתאם להיתר או ממגרש בעל פוטנציאל לשימוש למגורים 5, למגרש המשמש למקווה בשטחים הקבועים בתכנית החדשה.


מינוי שמאי מכריע


בפתח הדברים נציין כי לטעמנו שמאי מכריע הינו כלי עזר לוועדת הערר להכרעה בשאלות שמאיות המונחות לפתחה.
מינוי שמאי מכריע אינו אומר בהכרח כי אכן יש פגיעה או כי אכן יש יסוד מוצק לתביעה, אלא כל שיש בו לומר הינו כי בפני וועדת הערר נצבת שאלה שמאית הנדרשת הכרעה.
במקרה שלפנינו, אנו סבורים כי השאלה שהצבנו לעיל הינה שאלה שמאית מובהקת, אשר צריכה להיות מוכרעת ע"י שמאי מכריע.
לפיכך, יש למנות שמאי מכריע אשר ידון בשאלה זו, עם הנחייה ברורה כיצד בדיוק לערוך את השומה לאור החלטתנו זו.


סיכום


לאור האמור לעיל אנו מחליטים למנות שמאי מכריע שיידון בתביעה וזאת לאור הנחיותינו להלן.
השמאי המכריע יערוך את שומתו כהשוואה שווי בית העוררים בשני המצבים הבאים:
המצב טרם התוכנית החדשה – שווי בית העוררים כבית הגובל במקווה בנוי וקיים מכוח היתר חוקי בשטח הקבוע בהיתר, או כבית הגובל במגרש המיועד למגורים 5 בזכויות הבנייה בהתאם לתכניות החלות. השווי לצורך בחינת הפגיעה הינו השווי הנמוך מבין שתי האופציות הנזכרות לעיל (היות ושתי האופציות ניתנות למימוש ללא צורך בהליכי תכנון או הקלה).
המצב לאחר אישור התוכנית החדשה – שווי בית העוררים כבית הגובל במגרש המיועד למקווה בשטחים המפורטים בתוכנית החדשה ובבנוי הקבוע בנספח הבינוי.
יובהר למען הסר כל ספק, כי אין בעצם מינוי השמאי המכריע בכדי לקבוע או אף לרמז, כי וועדת הערר סבורה שיש פגיעה בערך המקרקעין. נבהיר, כי לא מן הנמנע כי תוצאות בחינה השווים כמפורט לעיל על ידי השמאי המכריע תוביל למסקנה כי אין פער בשווי ואין פגיעה בעוררים.
היה והשמאי המכריע יקבע כי אכן נגרמה פגיעה, ידון השמאי המכריע גם במשמעות סעיף 200 ותחולתו לעניין הפגיעה שנקבעה על ידו.
הצדדים יגישו בתוך 14 יום שם של שמאי מכריע המוסכם על ידם, בהעדר הסכמה יגישו בתוך 14 ימים רשימה מוסכמת בת 7 שמאים וועדת הערר תבחר שמאי מכריע מתוך הרשימה.
בהעדר הגשת שם או רשימת שמאים בפרק הזמן האמור, תמנה וועדת הערר שמאי מכריע לפי ראות עיניה.
המזכירות תשלח החלטה זו לשמאי המכריע מיד עם מינויו.
הצדדים יפנו לשמאי המכריע בתוך 14 ימים מיום המינוי, ויהיו רשאים להגיש כל חומר מטעמם, החל משומות, דרך מסמכים שונים וכלה במפות ותשריטים.
השמאי המכריע יזמן את הצדדים לדיון בהתאם ליומנו.
שומת השמאי המכריע תיערך בהתאם לתקינה הקיימת לגבי שומות מקרקעין.
בעלות שכ"ט השמאי המכריע ישאו הצדדים בשלב זה בחלקים שווים.
לאחר קבלת השומה המכרעת ולאור ההכרעה בה, יהיו רשאים הצדדים לפנות לוועדת הערר בבקשה לפסיקת הוצאות ושכר טרחת הליך זה, ההליך בפני השמאי המכריע וכן לעניין שכר טרחת השמאי המכריע.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ירידת ערך - מטרד

  2. פגיעת שאסי ירידת ערך

  3. רכב קיבוץ - ירידת ערך

  4. פיצוי על ירידת ערך בית

  5. פיצוי על ירידת ערך הנכס

  6. ירידת ערך רכב מיצובישי

  7. ניכוי בגין ירידת ערך מלאי

  8. ירידת ערך בגלל בניה מסתירה

  9. ירידת ערך עקב אישור תכנית

  10. חישוב ירידת ערך לאחר תאונה

  11. ירידת ערך דירה בגלל דייר מוגן

  12. חישוב ירידת ערך רכב לאחר תאונה

  13. ערעור על פיצויים בגין ירידת ערך

  14. תאונת דרכים ירידת ערך הרכב של 1.5%

  15. פיצוי בגין ירידת ערך ביטוח נזקי מים

  16. ירידת ערך הדירה עקב בניה של השכנים

  17. ירידת ערך הקרקע עקב אישור תכנית בניה

  18. פיצוי על ירידת ערך דירה עקב ליקויי בניה

  19. חישוב ירידת ערך רכב על בסיס תמונות בלבד

  20. תביעה בגין ירידת ערך אופנוע עקב תאונת דרכים

  21. תביעה לפיצוי על ירידת ערך של אישור בניית מקווה

  22. תביעה בגין ירידת ערך קרקע בשל קרבה לבסיס תחמושת

  23. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון