תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 16.3.2008 לאשר הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 4 קומות וגג רעפים ברחוב חיים עוזר בירושלים בתיק מספר 5/499.2.

רקע:


מדובר על תוספת בניה לבניה קיימת. התוספת כולל 4 יחידות דיור בשני מפלסים מעל דירות קיימות.
כמו כן, מבוקשת הקמת מעלית.
נציין, כי על בניין זה קיימת בקשה להיתר נוספת (בתיק 5/499.1) אשר אינה חלק מהדיון שבפנינו.
אין מחלוקת, כי הבניה המבוקשת הינה במסגרת תוכנית המתאר 62 והיא תואמת להוראות התוכנית.
לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות של דיירי הבניין.
המשיבה 1 דנה בהתנגדויות שהוגשו והחליטה לאשר את הבקשה להיתר בהיותה תואמת תוכנית.


העררים:


על החלטה זו של המשיבה 1 הוגשו העררים שבפנינו.
ערר 117/08 הוגש על ידי הגב' X. בערר זה מעלה הגב' X שתי טענות עיקריות: האחת הינה טענה קונסטרוקטיבית, אשר על פיה, הבניין הקיים לא ישא את הבניה המבוקשת.
הטענה השנייה, נוגעת למיקום המעלית, כך שלטענתה המעלית תפגע בזכויותיה ותגרום לה נזק. בעניין זה מבהירה העוררת X כי אין כל חובה בבית בן 4 קומות להתקין מעלית.
עוד מעלה העוררת טענה קניינית וכן טענה בדבר מחסור במקומות חניה.
ערר 133/08 הוגש על ידי גברת X. בערר זה טוענת הגב X, כי המעלית תחסום את חלון ביתה.
כמו כן, טוענת גב' X, כי הבניה המבוקשת תפגע בשווי דירתה, ותגרום לה ירידת ערך.
עוד חוזרת גב' X על טענות הגב' X בעניין הקונסטרוקציה ופגיעות המבנה.
טענה נוספת של הגב' X נוגעת לערך השימור של המבנה.
נציין, כי לעררים אלו הוגשה גם תגובת המשיב 3, אשר אף הוא מצטרף לטענות העוררות, בעיקר בעניין הסכנה הקונסטרוקטיבית.

דיון:
המישור הקנייני:


עמדת ועדה זו בענין בחינת הנושא הקנייני בבקשות להיתר הינה כי על מוסד התכנון לבחון האם על פני הדברים הוכיח המבקש זכויות קנייניות המאפשרות לו את הבניה המבוקשת.
לטעמנו המבחן שעלינו להעמיד הינו: "מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין" (כפי שהוגדרה באופן נאה בענין בש"א  7698/01  עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בירושלים נ' עו"ד מתתיהו חותה, יו"ר הועדה המחוזית .
ורק במקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות מוסדות התכנון רשאים לסרב לבקשה להיתר.
במקרה שלפנינו, לפחות על פני הדברים, מבקש ההיתר הינו בעל זכויות הקניין הנדרשות לשם ביצוע העבודות המבוקשות בהיתר, לרבות המעלית וזאת בהתחשב בעובדה שטרם נרשם בית משותף.
לפיכך, אין במישור הקנייני בכדי להוות מניעה לאישור הבקשה להיתר.
למען הסר ספק נבהיר, כי אין בקביעתנו זו להוות הכרעה בנושא הקנייני, אלא כל שיש בקביעתנו לומר הוא שלצורך מבחני הסף התכנוניים, ולצורך זה בלבד, לא ניתן לומר שעל פני הדברים אין למבקש את הזכויות הקנייניות הנדרשות.

הנושא הקונסטרוקטיבי:


אין עוררין, כי מדובר במבנה ישן וממילא כל בניה עליו עלולה לסכנו.
אשר על כן, קיימת חובה להקפיד שבעתיים בביצוע הבניה המבוקשת, כך שלא ייגרם אסון.
אנו סבורים, כי בעניין זה לא נעשה די, ויש להבטיח שאכן בוצעו כל הבדיקות הקונסטרוקטיביות ואכן הבניה תתבצע רק לאור תוכנית קונסטרוקציה מאושרת.
אשר על כן אנו מורים, כי תנאי להוצאת היתר בניה תהיה הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה המבוקשת, תוכנית זו, והחישובים הסטטיים, יתייחסו מפורשות למבנה הקיים ולהשפעת הבניה המבוקשת עליו.
תוכניות הקונסטרוקציה והחישובים, יחתמו על ידי בעלי המקצוע הרלוונטיים ויועברו לעיון העוררות והמשיב 3, אשר יהיו רשאים להגיב עליהם בכתב בתוך 7 ימים מיום שאלו נמסרו לידם.
התוכניות, החישובים וכן תגובת העוררים והמשיב 3 יועברו למשיבה 1, ובמקרה של מחלוקת שתתעורר עקב תגובות העוררות ו/או המשיב 3, יכריע בכך מהנדס המשיבה 1.


המעלית:


אין עוררין, כי הבניין אינו מחויב על פי חוק בהקמת מעלית.
אלא שעצם העובדה שהחוק אינו מחייב הקמת מעלית אין בה בכדי לרמוז שאין צורך תכנוני במעלית או כי לא ראוי להתקין מעלית.
במקרה שלפנינו ההיפך הוא הנכון. מדובר בבניין בן 4 קומות, ואין ספק שטיפוס רגלי לקומות השלישית והרביעית הינו קשה לילדים, קשישים, נשים בהריון וכמובן לבעלי מוגבלות פיזית. לפיכך, תכנון והקמת מעלית הינם רצויים וראויים מבחינה תכנונית.
המחוקק ומחוקק המשנה אף הבהירו את עמדתם בדבר הצורך לעודד הקמת מעליות (ולאו דווקא הכין שהחוק מחייב הקמת מעלית, הרי אז לא נדרש העידוד) וזאת בשורה של תיקונים לחוק התכנון והבניה וכן לחוק המקרקעין.
כך, למשל, מסביר המחוקק בהצעת חוק המקרקעין (תיקון 20) (התקנת מעלית ברכוש משותף), התשנ"ו – 1996 את עמדתו:

"כמו כן תעודד הצעת החוק רכישת דירות בבתים ישנים ותביא להחייאת שכונות ישנות ע"י כניסת אוכלוסיה צעירה אליהן והעלאת רמת החיים בהן, באמצעות התקנת מעליות בבתים"


לפיכך, יש לאזן בין התועלת התכנונית הנובעת מהתקנת מעלית לבין הפגיעה הנטענת בעוררות.
בחנו היטב את מסמכי הבקשה להיתר ואת מיקום המעלית ביחס לדירות העוררות, ומסקנתנו הינה, כי הפגיעה בעוררות כתוצאה מהמעלית קטנה ביותר.
מיקום המעלית נבחר בקפידה, כך שהחסימה לחלונות העוררות הינה קטנה ביותר, וטענת העוררת כי החלון נחסם כליל אינה נכונה. דווקא מצאנו כי המתכנן הציב את המעלית במקום בו זו תפגע בצורה המועטה ביותר בדירות העוררות.
נבהיר, כי כמובן פגיעה כלשהי קיימת בעוררות. אולם זו טבעה של מעלית, היא משנה את המצב הקיים ותמיד תגרום הפרעה לדירה כלשהי יחסית למצב בהעדר מעלית. לפיכך ברור, כי לא כל פגיעה של מעלית בדירה מסוימת משמעותה תהיה אי הקמת מעלית, הרי כך לעולם לא תתאפשר הקמת מעלית.
אלא, שיש לבחון את סבירות הפגיעה לאור התועלת העולה מהמעלית.
במקרה שלפנינו מצאנו, כי הפגיעה הקיימת בדירות העוררות כתוצאה מהתקנת המעלית הינה קטנה וכמעט זניחה ואין בה בכדי למנוע את הקמתה של המעלית. חסימת האוויר והאור הינה חלקית ביותר וגם זה ביחס לחלון אחד בלבד, ואין מדובר בפגיעה מהותית אשר מצדיקה סירוב לבקשה להקמת מעלית.
אשר על כן אנו דוחים את הערר בכל הנוגע להקמת המעלית.


טענות נוספות:


לעניין הטענה בדבר מקומות החניה – הרי שהבקשה להיתר מגלה מקומות חניה בהתאם לתקן הנדרש.
לעניין הטענה בדבר רוחב חדר מדרגות, הרי זו נטענה ביחס לתקנות 3.33 ו- 3.34 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970. אלא שהעוררות מתעלמות מסימן ט' לתקנות הללו (התקנת מעלית ומעלון בבנין קיים) בו נקבעו מידות מינימום אחרות כאשר מתקנים מעלית בבית קיים.
למען שלמות התמונה נציין, כי אין מחלוקת כי מדובר בבקשה להיתר התואמת את התוכנית החלה על המקרקעין. במקרה של בקשה תואמת תוכנית יסרבו רשויות התכנון לבקשה להיתר רק במקרים קיצונים, ר' בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב(2), עמ' 133, ואין לפנינו מקרה קיצוני שכזה.


סיכום:


לאור המפורט לעיל, אנו מקבלים את הערר בחלקו ודוחים את חלקו האחר, כך שניתן יהיה להוציא היתרי בניה על סמך הבקשה להיתר שאושרה, וזאת בכפוף להליך הנדרש בעניין תוכניות הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים, כמפורט לעיל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון