תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

האם תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת, ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם, מאפשרת הוצאת היתר להריסה לשם ביצוע הבניה המותרת ?

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 16.3.2008 לאשר הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 4 קומות וגג רעפים ברחוב חיים עוזר בירושלים.
רקע:


מדובר על בקשה להריסת בנין קיים ובניית בניין חדש במקומו בהתאם לתוכנית 4156.
הבקשה להיתר לוותה במספר הקלות: תוספת קומה, גובה וקווי בניה.
לבקשה הוגשה התנגדות אחת והיא של דייר מוגן המתגורר בבניין המיועד להריסה.
לדייר אין כל התנגדות תכנונית לבקשה להיתר ולהקלות המבוקשות, והתנגדותו היחידה הינה במישור המשפטי.
לטענתו של הדייר המוגן- אין המשיבה 1 מוסמכת ליתן היתר הריסה לבניין רגיל, אלא רק לבניינים רעועים או שאינם ראויים לדיור מטעמי בריאות.
המשיבה 1 דחתה טענה זו של הדייר המוגן וקבעה, כי אין מניעה חוקית ליתן היתר להריסה.


הערר:


על החלטה זו של המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו.
בערר טוען העורר, כי המשיבה 1 לא הייתה מוסמכת ליתן היתר הריסה.
ראשית, טוען העורר, כי התוכניות החלות על הנכס, קרי תוכניות 4156 וכן 4383 אינן מתירות הריסת בניינים אלא רק בנייתם, ולפיכך ההיתר שניתן אינו תואם תוכנית.
לחלופין, טוען העורר, כי אף אם נפרש את התוכניות כמקנות סמכות ליתן היתר להריסה, הרי התוכניות עצמן אינן חוקיות, היות והחוק מתיר לקבוע הוראות להריסת בניין רק כאשר מדובר בבנין רעוע או מסוכן לבריאות הציבור.
בדיון בעל פה הוסיף העורר כי לעניין הריסת בניינים, המשיבה 1 מוגבלת לנושאי הפקעה או הריסה מכוח סמכות הפיקוח (סעיפים 232-233 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

דיון:


אין בידנו לקבל את טענות העורר, ונפרט:

מישור פרשנות התוכנית:


השאלה העקרונית הנשאלת הינה: האם תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת, ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם, מאפשרת הוצאת היתר להריסה לשם ביצוע הבניה המותרת.
לטעמנו, התשובה הינה ברורה וחד משמעית - תוכנית המתירה בניה מסוימת במקום מסוים, מתירה אף את ההריסה הנדרשת לשם ביצוע אותה הבניה.
כך, לעמדתנו, אם תוכנית מתירה בניית בניין בן 3 קומות בחלקה פלונית, הרי יש בעצם קביעה זו בתוכנית, כי בחלקה ייבנה בניין בן 3 קומות משום מתן אפשרות להרוס כל בניה קיימת בחלקה לשם בניית הבניין החדש.
יתרה מזו, לדעתנו, אף אם נבנה בנין חדש בן 3 קומות מכוח התוכנית החלה על החלקה, ובשלב מאוחר יותר, מעוניין הבעלים להרוס בניין זה ולבנות אחר תחתיו, עדיין ראוי ונכון לפרש את התוכנית כך שזו שמתירה את ההריסה של הבניין שנבנה בהתאם לתוכנית לשם בנית בניין חדש בהתאם לתוכנית.
קבלת פרשנות העורר, על פיה, תוכנית המתירה בניה אינה מתירה הריסת הקיים לשם ביצוע הבניה, משמעותה פגיעה לא סבירה בזכות הקניין של בעל המקרקעין ושיתוק לא סביר שוק הנדל"ן. ונדגים: נניח תוכנית המתירה בניית יחידת דיור אחת על מגרש, ואכן בעל מקרקעין בנה את ביתו באותו המגרש. כעת, נרכש המגרש על ידי בעלים חדש, והוא מעוניין להרוס את הבית הקיים ולהקים את בית חלומותיו על המגרש. על פי פרשנות העורר, הבעלים החדש אינו יכול להקים את בית חלומותיו על המגרש והוא מחויב להתגורר בבית הישן אז שזה יהיה "רעוע" או אינו ראוי לדיור "מטעמי בריאות". ברי, כי מדובר בפרשנות אבסורדית.

ודוק. פרשנות העורר אף מרחיקה לכת וקובעת, כי אף במקרה שהתוכנית קובעת מפורשות כי מותרת הריסה, הדבר לא יעזור לבעלים החדש, היות ולטעם העורר אין זה בסמכות התוכנית לקבוע הוראות בעניין הריסה, אלא בתנאי שהבית יהפוך רעוע. ברור כי מדובר בתוצאה אבסורדית שאינה הגיונית.


ככל הנראה, טעותו של העורר לגבי פרשנות התוכנית נעוצה בהעדר ההבחנה בין הריסה המבוקשת על ידי בעל המקרקעין, לבין הריסה המבוקשת על ידי רשויות השלטון והוועדה המקומית בניגוד לעמדת הבעלים.
כאשר אנו עוסקים בהריסה המבוקשת על ידי הבעלים, הרי לא רק שאין בהיענות לבקשת ההריסה משום פגיעה בזכות הקניין שלהם, אלא שיש בכך הגשמת זכותם בקניין. לעומת זאת, כאשר הרשויות מבקשות להרוס בכפיה מבנים של אזרח, אזי קיימת פגיעה בזכות הקניין של האזרח.
לפיכך, הסעיפים אליהם מפנה העורר בעניין הריסה אגב הפקעה או אגב צווי הריסה מנהליים ושיפוטיים, רלוונטיים רק כאשר הרשות רוצה להרוס את בניינו של הפרט בניגוד לרצונו. אולם, אין להם כל רלוונטיות לסיטואציה שבפנינו, בה האזרח הוא זה המבקש להרוס את הבית שלו ולהקים אחר תחתיו. נבחין. במקרה שלפנינו אין חולק כי הרשות אינה יכולה לכפות על האזרח הוצאת היתר להריסת הקיים או הריסתו של הקיים בפועל, אולם, המשיבה 1 זכאית ומוסמכת להיעתר לבקשת האזרח להוצאת היתר הריסה ובניה מחדש.
בעת"מ 1257/06 גיא ברזל ואח' נ. הוועדה מקומית תל אביב ואח' עלתה טענה דומה לטענה בענייננו בעניין הריסת אולם "אוסשקין" בתל אביב, וכך קבע בית המשפט לעניינים מינהליים:

"אכן המבנה הקיים נבנה, ככל הנראה, כדין שכן תוכנית 58 מתירה לוועדה המקומית להחליט מעת לעת על הקמת מבנה המשמש למטרה ציבורית וממוקם ב"מגרש ציבורי". אלא ש"הפה שאסר הוא הפה שהתיר". הוועדה המקומית רשאית הייתה לקבל החלטה על ביטול השימוש במבנה ועל הריסתו."


ומכוח קל וחומר נכונים הדברים לענייננו, כאשר בעל הזכויות במקרקעין הוא זה המבקש לממש את זכויות הבניה המוקנות לו מכוח התוכנית תוך הריסת הבנוי כיום.
לאור האמור לעיל, היות והתוכנית במקרה שלפנינו מתירה (בכפוף להקלות שנתבקשו) את הבניה המבוקשת, הרי במסגרת זו היא מתירה גם את הריסת הקיים לשם ביצוע הבניה החדש. לפיכך, במישור זה הבקשה תואמת את האמור בתוכנית ואין מקום לסרב לה.

מישור בטלות התוכנית:


כאמור טוען העורר, כי אף אם התוכנית מתירה את ההריסה המבוקשת, הרי יש בכך חריגה מסמכות ויש לבטל הוראות אלו בתוכנית.
ראשית נבהיר, כי התוכנית החלה הינה תוכנית בסמכות ועדה מחוזית שאושרה על ידי הוועדה המחוזית. לפיכך, אף אם יש סמכות לועדת הערר לבטל הוראות של תוכנית בסמכות ועדה מחוזית בתקיפה עקיפה, הרי סמכות זו תופעל רק במקרים קיצוניים וחריגים. ראה: ערר (דרום) 07/08 פרימק נ. הוועדה המקומית אשדוד ():

"אכן, לועדת הערר יש סמכות עקרונית לבטל הוראות בתוכנית, לרבות בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית, בדרך של תקיפה עקיפה, אך סמכות זו תופעל רק במקרים קיצוניים ונדירים.
הדרך הנכונה והראויה לתקוף תוכנית בסמכות ועדה מחוזית הינה הדרך שקבע חוק התכנון והבניה – הגשת ערעור (או רשות ערעור למועצה הארצית) או עתירה מנהלית. אין זה ראוי כי תוכנית בסמכות מחוזית לא תיתקף לאחר אישורה, אלא ימתינו לשעת כושר בועדת הערר לתקוף את חוקיותה בתקיפה עקיפה."


בכל מקרה, לא מצאנו כל אי חוקיות בהוראות התוכניות החלות על המקרקעין.
סעיף 69(6) אליו מפנה העורר בוודאי שאינו ממצה, ואינו אמור למצות את סמכויות הוועדה המחוזית, לקביעת הוראות בתוכנית, ובוודאי שאינו יכול למנוע מהוועדה המחוזית לקבוע, כי תותר בניה בחלקה מסוימת תוך הריסת הקיים כיום על החלקה.
אין צורך להרחיב מילים בענין, ורק נציין, כי טענת העורר שהסעיף קובע "רשימה סגורה" של נושאים נסתרת מניה וביה על ידי הוראות הסעיף עצמו הקובעות:

"69. כל עוד אין הוראות מתאימות בתכנית מיתאר, מותר לקבוע בתכנית מפורטת הוראות לכל ענין שיכול להיות נושא לתכנית מיתאר מקומית לפי סעיף 63, וכן מותר לקבוע בה הוראות בענינים אלה:..." (הדגשה שלי – ג.ה.).


לפיכך, המילה "וכן" מלמדת אותנו שרשימת הנושאים המנויים בסעיף 69 וודאי שאינה "רשימה סגורה" של נושאים.
אשר על כן, אנו דוחים את הטענה כי הוועדה המחוזית לא הייתה מוסמכת לאשר במסגרת התוכנית הריסת המבנים ובניית אחרים תחתיהם, וקובעים כי בהחלט מדובר בלב ליבה של סמכות הוועדה המחוזית.
במאמר מוסגר נציין, כי בענין זה העורר נתפס לכדי טעות כאשר טען כי "אמור מעתה: אין סמכות לוועדה המקומית לכלול בתוכנית מפורטת...", היות וכאמור התוכנית אושרה על ידי הוועדה המחוזית.

סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר.
אנו סבורים, כי מקרה זה הינו המקרה הנכון לחייב את העורר בהוצאות. לפיכך, אנו מחייבים את העורר בתשלום הוצאות המשיב 2 בלבד (היות והמשיבה 1 לא הגישה תגובה לערר) בסך כולל (הכולל מע"מ ושכר טרחת עורך דין) של 750 ₪.
מובן, כי אין בהחלטה זו להוות קביעה קניינית כלשהי.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פגיעה מתוכנית

  2. תכניות בינוי

  3. תכנית משביחה

  4. בקשה תואמת תכנית

  5. סטיה ניכרת מתכנית

  6. סטיה ניכרת מתכנית

  7. תוכנית שיקום מחצבה

  8. מה זה תוכנית בינוי ?

  9. טעות בתוכנית בנין עיר

  10. פרשנות תכנית בניה על מגרש

  11. מתן "פרשנות הרמונית" לתוכנית

  12. תכנית הרחבת הישוב לפידות

  13. פרשנות תכליתית של תוכנית בניה

  14. היתר תואם תכנית - היטל השבחה

  15. מה נחשב "סטיה ניכרת מתכנית" ?

  16. ערר לאשר את תכנית לדחות התנגדות

  17. מניעת הפקדת תכנית עקב זיהום מים

  18. סירוב לאשר תכנית בינוי למרכז מסחרי

  19. פרשנות תב"ע - תכנית בניה עירונית

  20. פגיעה במקרקעין פיצויים בגין נזקי תכנית

  21. האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ?

  22. בקשה לאישור תוכנית מפורטת לבניית בניין

  23. ניוד זכויות בנייה באמצעות תכנית בינוי

  24. האם יש צורך בפרסום מחודש של הפקדת התכנית

  25. התאמה בין תרש"צ לבין תכנית החלה במקרקעין

  26. ביטול פגיעה במקרקעין על ידי תכנית מאוחרת

  27. פיצויים על תכנית שהשביחה את ערך המקרקעין ?

  28. פגיעה בפוטנציאל של קרקע בגלל אישור תכנית

  29. האם אפשר למנוע תוכנית הבראה של העירייה ?

  30. התנגדות לאישור תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית

  31. הערכת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית פוגעת

  32. עתירות מנהליות כדי להמריץ את הרשות לקדם תכניות

  33. נטען כי אישור תוכנית בניה תעכב פינוי פולשים מהקרקע

  34. האם יש היטל השבחה על אישור תכנית ארצית או מחוזית ?

  35. סמכות ועדת ערר לבחון האם התכנית חוקית מבחינה תכנונית

  36. נטען כי תוקף התכנית פג ולא ניתן לאשר מכוחה היתר בניה

  37. האם מותר לבנות בריכת שחיה, כשהתכנית שותקת בעניין זה ?

  38. תכנית השינויים להגדלת פתח בקומת הקרקע והפיכת חלק לדלת

  39. אין להגביל היתר בניה על סמך תכנית עתידית שטרם אושרה

  40. לא כל הדיירים ביקשו לממש את תוספת הבניה המותרת בתוכנית

  41. ערעור מינהליים שאוחדו בגין פגיעה בערך מקרקעין עקב תכנית

  42. ערר על החלטה לדחות התנגדות לבקשה לתכנית שינויים של בנייה

  43. שמי שבחר לבנות לפי התכנית הקודמת לא תחול עליו התכנית החדשה

  44. גילה לראשונה כי על פי התכנית ה"ממוחשבת" דרך נמצאת על ביתו

  45. האם ניתן לאשר היתר בניה על פי תוכנית שהופקדה לפני 1.1.96 ?

  46. טענה כי לא מדובר בתכנית בניה חדשה אלא בהצעה איך לממש את זכויות

  47. טענה כי מומחה טעם בית המשפט התייחס "בטעות" לתכנית אחרת שקדמה לתוכנית

  48. בניית מבנה בודד מקום בו התכנית מחייבת בניית שני מבנים לא מהווה סטיה ניכרת

  49. האם שינוי בקוי הבנין בתוכנית פוגעת באפשרות הרחבת כבישים העתידית של במקום ?

  50. כאשר התכנית המשביחה נכנסה לתוקף לפני מועד ההכרזה על שכונת שיקום לא חל הפטור

  51. נטען כי יש לקחת בחשבון לעניין הוראות התכנית גם הליכים משפטיים מאוחרים לתכנית

  52. תוכנית הקובעת בניה בחלקה מסוימת ללא התייחסות להריסת הבנוי על החלקה במצב הקודם

  53. המועד הקובע לפיו מחשבים נזק שנגרם ע"י תכנית הוא מועד פרסום ההודעה על אישור התכנית ברשומות

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון