דיון: המחלוקת בענייננו הינה למעשה מחלוקת פרשנית של סעיף 197. העוררים מבקשים לפרש את סעיף 197, כך שזה מעניק לבעל זכות מסוימת במקרקעין זכות לפיצויים, אף כאשר ערך המקרקעין כולו עלה. לעומת זאת, המשיבים טוענים, כי תנאי סף לזכאות לפיצוי הינו כי ערך המקרקעין ירד. אנו סבורים, כי הפרשנות הנכונה והראויה הינה פרשנות המשיבה. לטעמנו, במקום בו אין ירידת ערך למקרקעין אין זכאות לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, וזאת אף עם בעל זכות חלקית כזו או אחרת במקרקעין הוכיח כי זכותו הספציפית נפגעה. ונבאר: נקודת המוצא להכרעה במחלוקת הפרשנית שבפנינו הינה קודם כל לשון החוק (ר' ע"א  1240/00 פקיד שומה תל-אביב 1 נ' יצחק סיוון, פ"ד,  נט(4), עמ' 588) ונתחיל ממנה. וכך קובע סעיף 197 לחוק התכנון והבניה: "197. (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר, לשון החוק דורשת, כי כתנאי לזכאות לקבלת פיצויים יש צורך להוכיח פגיעה במקרקעין ("נפגעו", "מקרקעין"). אין מחלוקת בין הצדדים, כי המשמעות במונח "נפגעו" מקרקעין, הינה ירידת ערכם של המקרקעין. ר' לענין זה: ע"א 474/83 הוועדה המקומית לבנייה ראשון לציון נ' חממי ואח' וערעור שכנגד, פ"ד מא(3) עמ' 370. במקרה שלפנינו, אף לעמדת העוררים, ערכם של המקרקעין נשוא הערר הידועים כגוש 30014 חלקה 150 לא ירד כתוצאה מהתוכנית. ההפך הוא הנכון, ערכם עלה ב - 3,200,000$. לכן, אין במקרה שלפנינו פגיעה במקרקעין ככאלו. חשוב להדגיש, אף לפי עמדת העוררים, לרבות לפי עמדת השמאית מטעמם, התוכנית השביחה את המקרקעין בסכום של כ- 3,200,000$ וזאת לאחר ניכוי היטל השבחה בגין התוכנית. כלומר, העוררים מסכימים כי מדובר בתוכנית המשביחה את המקרקעין והמחייבת בהיטל השבחה (ראה עמ' 5 לחוות הדעת מטעם העוררים). לפיכך, ניתן היה כבר בשלב זה לומר, כי לאור לשונו הברורה של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, היות ואין פגיעה במקרקעין (כאמור אף לעמדת העוררים), הרי אין גם זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 ודין התביעה להדחות. אלא שהעוררים מעלים, כאמור, טענה פרשנית מעניינת לעניין זה. לעמדת העוררים אין לבחון את הפגיעה במקרקעין אלא את הפגיעה בזכויות במקרקעין. כלומר, העוררים אמנם מסכימים כי המשמעות של פגיעה במקרקעין הינה ירידת הערך של המקרקעין, אולם טוענים כי אין להתייחס למקרקעין כמכלול אלא לבחון את הזכויות הספציפיות במקרקעין. לטענתם היות וקיימת קשת של זכויות במקרקעין, יש לבחון לגבי כל זכות וזכות בנפרד האם קיימת פגיעה בזכות זו, ואם אכן קיימת פגיעה בזכות מסוימת על הוועדה המקומית לשלם פיצויי בגין הפגיעה בזכות הספציפית שנפגעה וזאת אף אם ערך כלל הזכויות במקרקעין עלה. איננו מקבלים טענה זו של העוררים, אשר אינה מתיישבת - לא עם לשון החוק, לא עם תכליתו של החוק ואף לא עם ההיגיון המשפטי. מבחינת לשון החוק, הרי הוראת סעיף 197 המצוטטת לעיל ברורה: ראשית יש להוכיח כי "נפגעו" ה"מקרקעין" עקב התוכנית, ורק לאחר הוכחת הפגיעה במקרקעין יש לבחון את זכאותו של הבעלים, או כל בעל זכות אחרת במקרקעין, לפיצויים. יוטעם, לשון סעיף 197 מבחינה היטב בין "המקרקעין" לבין הזכויות במקרקעין, כך ראשיתו של הסעיף מציבה ברורות את הדרישה כי נפגעו "מקרקעין", ואילו המשכו של הסעיף, הדן בזכאות, מבחין בין הזכאים השונים לפיצויים החל מ- "בעל המקרקעין" וכלה ב- "בעל זכות בהם". כלומר, המחוקק היה מודע להבדל בין המקרקעין לבין בעלי הזכויות בהם. המחוקק קבע מחד, כי תנאי לזכאות יהיה פגיעה במקרקעין כמכלול, ומאידך, משנפגעו המקרקעין, לא שלל המחוקק את זכאותו לפיצוי של בעל זכות פחותה מזכות הבעלים, אך עדיין זכאות זו של בעל זכות אחרת מותנית בכך שאכן נפגעו המקרקעין. לפיכך, על מנת לקבל פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק, על התובע להוכיח קודם כל כי אכן נפגעו המקרקעין כתוצאה מהתוכנית, ולאחר מכן להוכיח בהתאם לזכותו שלו (בעלים, חוכר או כל זכות אחרת) את שיעור זכאותו לפיצויי מכלל הפגיעה. לפיכך, בהתאם ללשון החוק, לצורך הוכחת יסוד הפגיעה במקרקעין, אין לעשות הבחנה בין הזכויות השונות במקרקעין, אלא להתייחס לשוויים המלא של המקרקעין, קרי לשווי סך הזכויות בהם. כך, שיש להוכיח כי שווי המקרקעין, שהינו למעשה שווי סך הזכויות במקרקעין, ירד כתוצאה מאישור התוכנית. ניתן להדגים את הכוונה ליסוד ה"פגיעה במקרקעין" בשפה פשוטה, בכך כי פגיעה במקרקעין תתרחש כאשר מחיר מכירת המקרקעין (כלומר מכירת כלל הזכויות בהם) לאחר אישור התוכנית יהיה נמוך יותר מאשר מחיר מכירה כאמור טרם התוכנית הפוגעת. לא למותר להוסיף, כי הפרוש דלעיל, על פיו לצורך תביעה לפי סעיף 197 יש להוכיח קודם כל פגיעה ב"מקרקעין" כמכלול, ללא פירוק הפגיעה לזכות זו או אחרת, או לאדם זו או אחר, מעוגנת היטב בפסיקת בית המשפט העליון. כך, למשל, קובע ברורות בית המשפט העליון בענין ע"א 1188/92 הועדה המקומית ירושלים נ. ברעלי (): "סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין. אדם בא והולך, ואילו המקרקעין לעולם עומדים." (הדגשה שלי - ג.ה.). ובית המשפט העליון ממשיך בענין ברעלי דנא ומסביר כיצד יש לקבוע את הפגיעה במקרקעין: "כיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה." ודוק. בית המשפט העליון קובע שיש לבדוק את שווי המקרקעין לפי מבחן אובייקטיבי ולפי תכונותיהם ולא לפרק שווי זה לשווי זכויות חלקיות בהם. דהיינו, יש לבחון את שוויים של המקרקעין, כלל המקרקעין. כך גם פוסק בית המשפט העליון בע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה ואח', פ"ד מז (2) 410: "הלכה פסוקה היא, כי פגיעה כמשמעה בסעיף 197 (א) היא גריעת ערכם הכלכלי של המקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם קודם להחלתה של התכנית הפוגעת." ושוב, מדובר על ערך המקרקעין ולא ערך זכות ספציפית בהם. גם תכליתם והגיונם של דברים מובילה למסקנה פרשנית דומה, כך שקבלת פרשנות העוררים כי יש להפריד בין הזכויות השונות במקרקעין, וכי די בפגיעה באחת הזכויות, אף כי הערך הכולל של המקרקעין עלה, מובילה לתוצאות אבסורדיות. דוגמא של תוצאה אבסורדית אפשרית הינה כפל פיצויי, או קבלת פיצויי ללא נזק. כך, יתרחש לדוגמא, כאשר בהתאם לפרשנות המוצעת על ידי העוררים, בעלים יקבל פיצויי בגין ירידת ערך לאור העובדה שחוכר או שוכר קיבל זכויות נוספות (כמו במקרה שלפנינו). אולם, בתום תקופת השכירות (בין אם בתום התקופה חוזית ובין אם עקב סיומה לאור ביטול ההסכם) יקבל לידיו הבעלים את מלוא הזכויות במקרקעין לרבות הזכויות שנוספו. לפיכך, קבלת פרשנות העוררים, מובילה למצב האבסורדי בו בתום תקופת השכירות הבעלים מקבלים לידם את מלוא הזכויות במקרקעין, לרבות השווי הנוסף מכוח התוכנית, וכן פיצויי מהוועדה המקומית. יתרה מזו, גם מטעמי מדיניות משפטית ראויה, כאשר אין פגיעה במקרקעין, אין מקום להפריד בין בעלי הזכויות השונות במקרקעין לצורך חישוב פגיעה חלקית בזכות חלקית, היות ולא ניתן להשתית תשלום פיצויים (כאשר כאמור בסך הזכויות אין פגיעה) על מצב הסכמי זה או אחר בין בעלי זכויות במקרקעין. מצב הסכמי זה הרי יכול להשתנות מעת לעת, ובכך לשנות את עצם הזכאות לפיצויים ולמעשה לאיין אותה כליל (היות וכאמור סך הזכויות במקרקעין לא נפגע). זאת ועוד, מתן פיצוי לבעל זכות פלונית חלקית במקרקעין בשעה שערך המקרקעין עלה, מעודדת עריכת מניפולציות בין בעלי הזכויות במקרקעין על מנת להביא להתעשרות שלא כדין של חלק מהם על חשבון הקופה הציבורית. ניתן להדגים חשש זה על המקרה שבפנינו, נניח כי העוררים מגיעים מחר להסכם עם חוכרי המשנה על חלוקת הזכויות שנוספו לחלקה בינם לבין חוכרי המשנה. הרי, מה מונע מהעוררים להמשיך בתביעת הפיצויים שבפנינו, ולקבל גם את פיצויים מהמשיבה לשיטתם וגם חלק מהזכויות מחוכרי המשנה? ואם תאמר שאין לחשוד בכשרים, ושבמקרה שכזה ידווחו העוררים לרשויות וימשכו את תביעתם, אזי נקשה ונשאל מה יהיה הדין עם העוררים, לאחר שקבלו את הפיצויים ויגיעו עם חוכרי המשנה להסכם חדש בדבר חלוקת הזכויות. האם אז יחזירו את הפיצוי שקיבלו? חלק הימנו? בכל מקרה, ברי כי מבחינת מדיניות משפטית אין להשתית תשלום פיצויים (או החזרתם) על רצונו הטוב של התובע בעתיד. ברי, אפוא, כי אין כל הגיון משפטי לקבל את פרשנות העוררים, אשר על פיה הפיצוי המשולם לאזרח מאת הרשות תלוי בהסכם של האזרח עם אזרח אחר. יתרה מזו, על פי פרשנות זו שיעור הפיצוי אינו ידוע ואינו קבוע ויכול להשתנות לפי המערכת ההסכמית בין בעלי הזכויות במקרקעין, והכול כאשר סך הזכויות במקרקעין לא נפגעו. על הפרשנות הראויה ניתן ללמוד גם דרך היקש מההלכה הקובעת כי בחישוב הפגיעה במקרקעין יש להביא בחשבון הן את המרכיבים הפוגעים בתוכנית והן את המרכיבים המשביחים בתוכנית. ר' דבריו הברורים של בית המשפט העליון בע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה ואח', פ"ד מז (2) 410: "ודוק: במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם." מהלכה זו ניתן להקיש גם לענייננו, כך שיש לבחון את השפעת התכנית על כלל הזכויות במקרקעין, הן את הזכויות שהושבחו כתוצאה מהתוכנית והן את הזכויות שנפגעו כתוצאה ממנה, ולבחון את התוצאה "המשוקללת" של השפעת התוכנית על כלל הזכויות המאוגדות במקרקעין, ורק עם השפעה זו הינה שלילית, קרי קיימת ירידת ערך של המקרקעין, על כלל הזכויות בהם, תהיה זכאות לפיצויי. מן המקובץ לעיל מצטיירת תמונה בהירה וחדה - על מנת להיות זכאי לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק יש קודם כל להראות, כי המקרקעין כמכלול נפגעו, קרי כי שווים של המקרקעין אחרי התוכנית נמוך משוויים לפני התוכנית, ורק לאחר מכן ניתן לבחון מהו נתח הפיצוי המגיע לכל בעל זכות במקרקעין מכלל הפגיעה. במקרה שלנו אין עוררין, כי שווי כלל הזכויות במקרקעין לאחר התוכנית גבוה משוויים לפני התוכנית, כך שאם יתאגדו כלל בעלי הזכויות במקרקעין נשוא הערר (הבעלים, החוכרים וחוכרי המשנה) וימכרו את המקרקעין לצד ג', הרי התמורה הכוללת שיקבלו בגין המקרקעין לאחר התוכנית תהיה גבוה במידה ניכרת (לעמדת העוררים ב- 3,200,000$) מהתמורה אותה יכלו לקבל לפני התוכנית. סיכום ביניים: לאור האמור עד כאן, הפרשנות הראויה לסעיף 197 הינה כי זכאות לפיצויים מחייבת הוכחת פגיעה במקרקעין, קרי ירידת ערך של המקרקעין בעקבות אישור התוכנית, וכי אין נפקות לכך שזכות מסוימת וספציפית נפגעה, וזאת כאשר ערך המקרקעין עלה. עוד עולה, כי אין עוררין במקרה שלפנינו כי ערך המקרקעין לא רק שלא נפגע אלא אף עלה והושבח. לפיכך, במקרה שלפנינו לא מתקיים יסוד הפגיעה במקרקעין בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ודין התביעה והערר להדחות. אי עמידה בנטל ההוכחה: למעלה מהצורך נציין, כי אף אם היינו מקבלים את פרשנות העוררים לסעיף 197, הרי גם אז דין התביעה להדחות וזאת לאור כך שהעוררים לא עמדו בנטל ההוכחה, ונבאר: העקרונות הבסיסיים של נטלי ההוכחה ונטלי הראייה החלים במשפט האזרחי חלים גם על תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ובפרט הכלל המכונן של "המוציא מחברו עליו הראיה". ר', לשם הדוגמא, ע"א 1968/00 חב' גוש 2842 חלקה 110 בע"מ נ. הוועדה המקומית נתניה, פ"ד נח(1) עמ' 550: "נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה מוטל, מטבע הדברים, על התובע פיצוי". כלומר, על העוררים במקרה שלפנינו הנטל להוכיח, כי אכן זכות הבעלות שלהם נפגעה למרות העובדה כי שווי המקרקעין עלה. אין במסגרת החומר שהוגש למשיבה 1 ולוועדת הערר כל ראיה אשר יכולה להוליך למסקנה אותה מבקשים העוררים להוכיח. חוות דעת השמאית, הראיה המרכזית שהוגשה מטעם העוררים, מטרתה, לפי לשונה לה, אינה להעריך את הפגיעה במקרקעין. וכך מציינת חוות הדעת עצמה את מטרתה: "להעריך את שווי זכויות הבנייה שהתווספו לחלקה 150 כתוצאה מאישור תוכנית 8814" (עמ' 2). לפיכך, חוות דעת שמאית אשר נערכה במטרה להעריך שווי זכויות בניה שנוספו אינה יכולה להוות ראיה או הוכחה לפגיעה במקרקעין. נציין, כי בחוות הדעת מטעם העוררים השמאית מציינת מפורשות, כי הטענה בדבר הפגיעה היא של העוררים ולא חוות דעתה שלה, ונצטט: "לאור החלטת הוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית 8814, רואות טרה סנטה וחברת מקור באישור התוכנית פגיעה בערכן של זכויות הקניין שלהן בחלקה 150 ומתעתדות לתבוע פיצוי על כך" הנה כי כן, השמאית מטעם העוררים אינה קובעת בחוות דעתה כי יש פגיעה בזכויות העוררים, אלא כי העוררים רואים באישור התוכנית פגיעה בזכויות הקניין שלהם. השמאית אף מסבירה כי "לפיכך התבקשתי להעריך את שווי זכויות הבניה שנוספו לחלקה 150..". ודוק, השמאית מעריכה את שווי הזכויות שנוספו לחלקה ולא את הפגיעה בזכויות העוררים. זאת ועוד, כל כולה של התזה שבונים העוררים מתבססת על הטענה הכפולה: כי בהתאם לחוזי החכירה הזכויות העתידיות במקרקעין אינן שייכות לחוכרי המשנה, וכי התוכנית העניקה זכויות אלו דווקא לחוכרי המשנה. טענה זו הינה טענה עובדתית הנדרשת להוכחה בראיות. כאמור, על העוררים, הייתה החובה והנטל להוכיח בראיות, כי אכן הזכויות הפוטנציאליות שייכות רק להם וכי אכן הם לא ייהנו מזכויות אלו. העוררים לא העמידו בפני המשיבה 1 ובפני וועדת הערר אפילו ראשית ראיה לכך. כך לשם הדוגמא, לא צורפו הסכם החכירה בין העורר 1 לבין העוררת 2, ולא צורפו הסכמי החכירה עם חוכרי המשנה. כך, שאין בפנינו כל ראיה ממנה ניתן ללמוד על חלוקת הזכויות הנטענת בין הצדדים לערר זה. יוטעם, כל כולה של הטענה בערר זה מתבססת על ההנחה שבהתאם לחוזי המכר לחוכרי המשנה זכות שימוש בדירות בלבד, אך הנחה זו אינה בגדר ידיעה שיפוטית והיא נדרשת הוכחה. בענייננו, היא לא הוכחה, ולו בשמץ, עד כדי כך שהעוררים לא צרפו אפילו את אותם חוזי המכר אשר מהם ניתן, אולי, ללמוד בדבר טענה זו. אשר על כן, אף אם היינו מקבלים את פרשנות העוררים לסעיף 197 ובוחנים רק את הפגיעה בזכויות העוררים במנותק מעליית ערך המקרקעין, הרי שאלו לא הוכיחו כל פגיעה בזכויות אלו. השמאית מטעמם נתבקשה וערכה שומה של הזכויות שנוספו ולא של פגיעה, ואילו ההסקה שאותם זכויות שנוספו שייכות בעצם לעוררים מבוססת על הסכמי מכר עלומים שלא צורפו ולא הוכחו. סיכום: לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר ומכאן דוחים גם את התביעה. לעניין החיוב בהוצאות הבאנו בחשבון את סכומה הגבוהה של התביעה (כ- 14,500,000 ₪) מחד, ואת ההליך הקצר יחסית שהתנהל מאידך. לפיכך, אנו מחייבת את העוררים, ביחד ולחוד, בתשלום הוצאות המשיבה 1 בסך של 7,500 + מע"מ וכן הוצאות המשיב 2 בסכום של 7,500 ₪ + מע"מ. מקרקעיןפיצויים