סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה



טענה אחרת של המשיבה 1 הינה שלילת סמכותה של ועדת הערר במקרה שההיתר כבר ניתן והבניה כבר בוצעה. בכך מסתמכת המשיבה 1 על ס' 216 לחוק התכנון והבניה, הקובע:

"ניתן לאדם אישור או היתר לפי חוק זה על סמך פרטים בלתי נכונים ולא חל על המקרה סעיף 215, רשאית הועדה המקומית, לאחר שנתנה לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו, לבטל את האישור או ההיתר, הכל לפי הענין, אולם כשהיה האישור או ההיתר לענין בניה, לא תעשה כן אחרי שהחל אותו אדם בבניה."


אנו סבורים כי אין לקבל טענה זו וכי סעיף 216 לחוק התכנון והבניה אינו שולל את סמכות ועדת הערר לבטל היתר שניתן באופן בלתי חוקי גם לאחר שבוצעה הבניה.
לטעמה של ועדת הערר, סעיף 216 מקנה לוועדה המקומית סמכות לבטל היתר במקרים המפורטים בו (קרי, היתר שניתן על סמך פרטים לא נכונים) ובדרך המפורטת בו, אולם ודאי שהוא אינו ממצה את סמכות הוועדה המקומית ו/או ודעת הערר להכריז על היתר כבטל במקרים אחרים שאינם מסירת פרטים לא נכונים. נניח, כי היתר בניה נחתם בזיוף והבניה בוצעה, האם יעלה על הדעת שמקרה שכזה לא יהיה היתר זה בטל? האם הוועדה המקומית לא רשאית להצהיר עליו כבטל או אף כבטל מעקרא? השאלה שאלה והתשובה בה.
דין דומה חל בכל מקרה שההיתר בלתי חוקי. מובן, כי סמכות זו לבטל היתר שניתן בהעדר חוקיות מותחמת בדוקטרינת הבטלות היחסית (או התוצאה היחסית), אשר על פיה אין עוד "בטלות מעיקרא" אלא הגוף המינהלי, או השיפוטי, רשאי לשקול שיקולים איזון נוספים בהכריזו על הבטלות, אך בוודאי שהגוף המינהלי מוסמך להכריז על בטלות במקרה של אי חוקיות.
עמדה זו של ועדת הערר, על פיה סעיף 216 מגובל לנושא של ביטול היתר עקב אין מתן פרטים ואינו מגביל את סמכות הוועדה המקומית ו/או ודעת הערר לבטל היתר במקרים אחרים של אי חוקיות, מבוססת היטב גם על פסיקותיהם של בתי המשפט. ראה, לדוגמא, פסיקתו המפורטת של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה המתייחסת למקרה דומה בעת"מ (חי') 2402/04 ג'מאל סלים חסון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעת אלונים" ואח' ():


"רשות מינהלית איננה אמורה להמשיך ולדבוק במצב שאיננו חוקי, אדרבא, חובתה של הרשות לתקן את הפגם (עיינו: בג"צ 17/63 וירצר ושות' בע"מ נ. עירית רמת-גן, פ"ד י"ז (4) 2813).
משמע, ככל שתגיע הוועדה המקומית, במקרה שבפנינו, למסקנה, לאחר בדיקת ובחינת כל הנתונים העדכניים והנכונים של התשריט, ולאחר שתשמע גם את דברי המודד מר מוהנא, והמודד מר ג'ריס, שקיימת סטייה מהוראות התכנית המופקדת, ג'/11383, ושעקב סטייה זו הסמכות למתן ההיתר לא היתה בידי הוועדה המקומית, אלא בידיה של הוועדה המחוזית, כי אז ההיתר שניתן חסר תוקף.
עולה מן האמור לעיל שאין זו רק שאלה של אי-מתן פרטים נכונים, אלא המדובר הוא בהעדר סמכותה של הוועדה המקומית למתן היתר, ובמקרה כזה אין תוקף להיתר שניתן, בגין העדר סמכות כאמור.
אני מפנה ל-עת"מ 1245/03 (חיפה), אוריה השקעות חדרה בע"מ נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מיום 11.3.05, (). באותו מקרה טענו העותרות שנוכח הוראת סעיף 216 של חוק התכנון והבניה מנועה הוועדה המקומית, וכן הוועדה המחוזית הבאה בנעליה, מלבטל את היתר הבניה שניתן לעותרות, הואיל ואלה כבר החלו בהליכי בניה.
דחיתי, שם, טענתן זו של העותרות מן הטעם שהחלטתה של הוועדה המקומית באותו ענין ניתנה שלא בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, ובשים לב להלכה לפיה היתר שניתן על ידי הוועדה המקומית, ללא אישור הוועדה המחוזית, מקום בו החוק מחייב אישור שכזה, דינו להתבטל הואיל ומתן היתר כזה הינו בבחינת חריגה מסמכות. (פיסקה י"ג של פסק הדין). כל זאת, כאמור, חרף העובדה שהליכי הבניה כבר החלו."


וכאמור אנו סומכים ידנו על נימוקים אלו.
לפיכך, היה ונגיע למסקנה כי ההיתר הינו בלתי חוקי, הרי יש סמכות לבטלו אף לאור הוראות סעיף 216. במאמר מוסגר, נצין כי גם במקרה של ביטול עקב מסירת פרטים להיתר שאינם נכונים קיימת סמכות לוועדה המקומית לבטל את ההיתר אף לאחר שהחלה הבניה וזאת בתנאי סעיף 158 י"א לחוק התכנון והבניה (לענין ניתוח תחולת 158 י"א ראה עת"מ (חי') 2402/04 ג'מאל סלים חסון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעת אלונים" ואח')




הגענו למסקנה כי ועדת הערר מוסמכת לדון בערר שבנדון, ובמקרה שתקבע שההיתר ניתן באופן בלתי חוקי מוסמכת היא אף לבטלו בהתאם לעקרונות הבטלות היחסית.




סטיה מתוכנית הבינוי של תוכנית 2745


התוכנית החלה על הבנין נשוא הבקשה הינה תוכנית 2745 ולא 5237 כפי שטענה המשיבה 2 בבקשה להיתר.
תנאי להוצאת היתר לפי סעיף 10 לתקנון תוכנית 2745, הינו תשריט בינוי בקנ"מ 1:500. תשריט שכזה לא הוצג בפני רשות הרישוי ואף לא הוצג בפני ועדת הערר. יתרה מזו, לאור החלטת ועדת הערר בדיון, שקבעה שעל המשיבה 1 להמציא את תשריט תוכנית 2745, הומצא התיק לועדת הערר וגם בו לא נמצא תשריט בינוי בקנ"מ 1:500, אלא רק תשריט הבינוי של התוכנית בקנ"מ של 1:1250.
בכל מקרה, גם מתשריט הבינוי של התוכנית בקנ"מ של 1:1250 ניתן ללמוד בנקל כי אין בו כל אפשרות למרפסת בולטת כמבוקש. לפיכך, הבלטת המרפסת כמבוקש מהווה שינוי לתשריט הבינוי.
סעיף 8א' לתוכנית 2745 קובע כי כל תיקון בבינוי יעשה "באישור הוועדה המקומית והסכמת הוועדה המחוזית". אין מחלוקת בענייננו, כי לא ניתן אישור של הוועדה המקומית לשינוי הבינוי (אלא רק של רשות הרישוי) וודאי שאין את הסכמת הוועדה המחוזית.
כאשר היתר מסוים דורש את אישור (או הסכמת הוועדה המחוזית) ואישור שכזה לא ניתן, הרי גם פגם שכזה הינו פגם של אי חוקיות המצדיק את ביטול ההיתר, וראה ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נגד מדינת ישראל, פ"ד נ"ה (2) 112, לעיל.
מסקנתנו הינה, כי הן לאור העובדה שלא פורסמה הקלה מתוכנית המתאר 62, והן לאור העובדה כי לא אושרה על ידי הוועדה המקומית בהסכמת הועדה המחוזית תוכנית בינוי מתוקנת המראה את הבניה המבוקשת, ההיתר אינו חוקי.
כפי שציינו לעיל אין די בעובדה שההיתר אינו חוקי על מנת לבטלו, אלא לפי דוקטרינת הבטלות היחסית יש לבחון האם יש שיקולים אחרים שיש לאזנם על מנת שלא לבטלו.
לעמדתנו, אין כל שיקול של ממש שלא לבטל את ההיתר. ונפרט:
מצד אחד, העוררים פעלו כראוי, לא השתהו בהתנגדותם ובהגשת הערר, ומיד התחלת הבניה התריעו על כך שהבניה בלתי חוקית בעל פה ובכתב (ראה סעיף ז' לערר והנספחים הרלוונטים).
מצד שני, קיימת העובדה כי המשיבה 2 סיימה כבר את הבניה וההריסה תגרום לה נזק כספי. לטעמנו, אין בעובדה זו בכדי לשלול את ביטול ההיתר.
המשיבה 2 היתה אמורה להיות מודעת לפגמים החמורים בהיתר שניתן לה, ולא להתחיל בבניה עד לבירור הערר ובוודאי שלא להמשיך בבניה לאחר תלונות העוררים. נציין בהקשר זה, כי שתי החלטות של רשות הרישוי אשר פסלו את ההיתר מטעמים של חוסר חוקיות נשלחו למשיבה 2. עוד נציין, כי המשיבה 2 יכלה לדעת על פסיקה דומה של ועדת הערר במקרה דומה, בין היתר, לאור העובדה כי פסיקה זו צויינה בהחלטתה הראשונה של רשות הרישוי.
לפיכך, באיזון האינטרסים, הרי האינטרס של שמירה על שלטון החוק גובר על האינטרס של המשיבה 2 בפרט לאור חומרת הפגמים הידיעה עליהם.


שיקולים לגופו של ההיתר:


מצאנו לנכון לציין כי ועדת הערר בחנה גם את ההיתר לגופו והינה סבורה כי מדובר בהיתר שאינו ראוי.
לענין שיקולים אלו, הרי ועדת הערר מאמצת את הנימוקים שניתנו בהחלטתה בתיק 295/06 פרופ' שפירא ואח' נ. ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח' מיום 28.12.06 וזאת לגבי בנין סמוך ברחוב צונדק 14.
ועדת הערר סבורה כי גם במקרה שלפנינו כאשר המרפסת מתקרבת מרחק של 1.2 מטר בלבד לחלקה הסמוכה מהווה הדבר מטרד לא סביר לעוררים.
כמו כן, מהווה המרפסת המבוקשת פגם אסתטי חמור בבנין וזאת לאור מיקומה ונצפותה. מדובר במתחם שהינו צפוף ובעייתי כך שכל שינוי בו עלול להרוס אתה איזון העדין גם כך.
כאמור פגיעות אלו חמורות יותר היות והן נעשות על ידי החלטה ספורדית, ללא כל תוכנית בינוי כוללת, החלטה שעלולה להוות תקדים שיהרוס כליל את הבינוי של השכונה.
לפיכך, גם לגופו של ההיתר לא סבורה ועדת הערר שיש מקום לאשרו.

משמעות אישור בקשה דומה בתיק 99/622


המשיבה 1 מתבססת בהחלטתה על בקשה דומה שכביכול אושרה בתיק 622/99.
אלא למרות שהוגש ערר ולמרות שלמשיבה 1 היתה הזדמנות להציג לועדת הערר את הבקשה בתיק 622/99, המשיבה 1 לא הגישה בקשה זו לועדת הערר ולא בארה בפני ועדת הערר במה דברים אמורים כגון: היכן הבקשה ממוקמת, על סמך איזו תוכנית, איזה גודל מרפסת וכדומה.
ברור, כי עצם אי הצגת הבקשה "הדומה" בפני ועדת הערר מהווה ויתור על טענה זו. חזקה על המשיבה 1 שלו אכן היה מדובר בבקשה שיכולה להואיל לה היתה זו מוצגת לועדת הערר ואי הצגתה משמעה כי זו לא היתה יכולה להואיל למשיבה 1.
בכל מקרה ברי, כי היה והבקשה בתיק 622/99 סובלת מאותם פגמים של הבקשה שבפנינו הרי לא היה בכך בדי להואיל למשיבות, הרי העובדה שניתנה החלטה בלתי חוקית (ובהעדר כל ראיות בענין איננו יכולים לקבוע דבר לענין זה) במקום מסוים אינה יכולה להוות בסיס לקבל החלטה בלתי חוקית במקום אחר.


סיכום ומסקנות


מן האמור לעיל עולה כי ההיתר שניתן בבקשה 7/167.1 הינו בלתי חוקי ובטל.
לא ניתן לסיים החלטה זו מבלי למתוח ביקורת על התנהלות המשיבה 1 בתיק זה, וזאת: הן לגבי התעלמות מהמלצות הצוות המקצועי ללא כל נימוק, הן לגבי עריכת דיון נוסף ללא כל נימוק תקף ולאחר שנתקבלו שתי החלטות מנומקות והפוכות, הן לגבי התעלמות מהחלטת ועדת הערר במקרה דומה ובפרט לגבי הנפקת היתר שאינו תואם את התוכניות החלות וזאת ללא פרסום הקלה, ללא שמיעת מתנגדים, בהליך סמוי בועדת הרישוי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון