התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 3.4.2008 אשר התנתה את מתן היתר השינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה לגובה של עד 2.4 מטר.

רקע:


מדובר על בקשות להיתרי בניה להקמת בית מגורים במושב שואבה.
הבקשה להיתר הראשונה להקמת הבית נדונה לראשונה עוד בשנת 2005, ולאחר דיונים שנערכו בה, הוצא על פיה, ביום 21.3.2007, היתר בניה.
אין חולק, כי בהיתר הבניה זה שהונפק לעוררים נכללה גם חניה מקורה וזאת בגובה של 3.45 מטר.
על ההחלטה דאז ליתן את ההיתר הוגש ערר (לא על ידי המשיבים 2) וזאת בתיק ערר 190/07. במהלך הדיון בערר 190/07 הושגה פשרה במסגרתה נדרשו העוררים לערוך מספר שינויים בהיתר.
לאור הערר, והפשרה שהוגשה במסגרתו, אכן הוגשה בקשה לשינויים בהיתר.
השינויים בהיתר אושרו על ידי המשיבה 1, אולם אישור זה ניתן בכפוף למספר תנאים. בין יתר התנאים, הורתה המשיבה 1 כי יש לתקן את ההיתר הקודם שניתן בעניין מבנה החניה, ולהנמיכו לגובה של עד 2.40 מטר.


הערר והדיון בערר:


על החלטה זו, ובפרט על התנאי של הנמכת החניה המקורה, הוגש הערר שבפנינו.
העוררים טענו בשני מישורים: הפרוצדוראלי והמהותי.
במישור הפרוצדוראלי קבלו העוררים על ההליך שהתנהל בפני המשיבה 1. כך, טוענים העוררים כי ההחלטה נתנה ללא שזומנו להופיע בפני המשיבה 1 וממילא ללא שנשמעה עמדתם. עוד טוענים העוררים, כי ההחלטה כלל לא נומקה.
במישור המהותי, העוררים מסבירים, כי כלל אין מדובר בתנאי בהיתר, היות וכבר ניתן היתר לחניה המקורה בגובה של 3.45 מטר. לפיכך, לעמדתם, מדובר למעשה בביטול חלק מהיתר שניתן בעבר. לטעמם של העוררים, בשלב בו מצויה הבנייה אין כל סמכות למשיבה לבטל היתר, או חלקו.
המשיבה 1 וכן המשיבים 2 הגישו תגובות לערר.
המשיבה 1 הבהירה בתגובתה כי בהתאם לתוכנית החלה על המקרקעין (מי/200) גובה חניה מקורה לא יעלה על 2.40 מטר, ולפיכך ההיתר שניתן, בו לכאורה אושר גובה רב יותר, וזאת ללא הליך של הקלה, אינו חוקי. אשר על כן, לטעמה, אין מנוס מהצהרה על בטלות חלק זה של ההיתר.
המשיבים 2 שטחו בפני ועדת הערר קשת של טענות. אולם, היות ולא הוגש ערר מטעמם, נתמקד אך ורק בטענותיהם לגבי גובה החניה המקורה.
לטעמם של המשיבים 2, גובה החניה המקורה לא רק שנוגד את התוכנית החלה ולכן אסור, אלא אף גורם להם פגיעה ממשית של חסימת נוף. המשיבים 2 אף המחישו טענותיהם בתמונות.


דיון:
הטענות הפרוצדוראליות:


ועדת הערר מקבלת את עמדת העוררים, כי ההחלטה בדבר הנמכת גובה החניה המקורה אינה יכולה להינתן במסגרת "תנאים" להיתר השינויים.
גובה החניה המקורה נקבע בהיתר שניתן ונחתם על ידי המשיבה.
היתר בניה הינו מסמך סטטוטורי בעל חשיבות רבה בדיני התכנון והבניה, בהיותו, בין השאר, האסמכתא הסטטוטורית לשינוי המצב הקיים בסביבה מסוימת. על היתר הבניה מסתמכים (כדין!) הן מבקשי ההיתר והן בעלי זכויות בסביבה. לפיכך, לא ניתן לבטל היתר בניה או חלקו כבדרך אגב וזאת על ידי קביעת תנאי בהיתר שינויים שנתבקש.
ההליך הנכון במקרה שלפנינו, היה נקיטת הליך שבמסגרתו תוכרז בטלות החלק בהיתר הנוגע לגובה קירוי החניה וזאת לאור היותו נוגד תוכנית. ברי, כי טרם הכרזה שכזו, היה צורך לזמן את בעל ההיתר וליתן לו להשמיע טענותיו. מובן גם כי החלטה שכזו יש לנמק כדבעי ובפרט להבהיר מדוע ההיתר שניתן אינו חוקי ויש לבטלו.
אין מחלוקת, כי ההליך המתואר לעיל לא נעשה על ידי המשיבה 1. אשר על כן, באופן עקרוני, היה עלינו להחזיר את הדיון אל המשיבה 1, על מנת שתשמע את מקבל ההיתר ותקבל החלטה מנומקת בעניין.
אלא, שבענייננו, ויתרו העוררים על הליך זה, והסכימו כי ועדת הערר תדון ותכריע בנושא לאור טענות הצדדים בפניה. נציין, כי להסכמה זו של העוררים הגיון רב, היות ולמעשה עמדת המשיבה 1 נומקה בפירוט במסגרת תגובתה לערר, ואילו עמדת העוררים הן באופן כללי והן ביחס לתגובת המשיבה 1 נשמעה בהרחבה בפני ועדת הערר, כך שהחזרת התיק להליך בפני המשיבה 1, בשלב זה, תהווה סרבול מיותר.
בכל מקרה, לאור הסכמת העוררים, נדון בטענות לגופם של דברים.

הטענות לגופם של דברים
סמכות מוסדות התכנון לבטל היתר שאינו חוקי:


הטענה הראשונה שטוענים העוררים לגופם של דברים הינה, כי המשיבה 1, ומכאן גם ועדת הערר, אינן מוסמכות לבטל את ההיתר או את חלקו במקרה שההיתר כבר ניתן והבניה כבר החלה.
בטענה זו מסתמכים העוררים על ס' 216 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), הקובע:

"ניתן לאדם אישור או היתר לפי חוק זה על סמך פרטים בלתי נכונים ולא חל על המקרה סעיף 215, רשאית הועדה המקומית, לאחר שנתנה לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו, לבטל את האישור או ההיתר, הכל לפי הענין, אולם כשהיה האישור או ההיתר לענין בניה, לא תעשה כן אחרי שהחל אותו אדם בבניה."


איננו מקבלים טענה זו. ועדת הערר זו בשתי החלטות מפורטות ומנומקות הבהירה, כי סעיף 216 לחוק התכנון והבניה, אינו מונע הכרזה על בטלות ההיתר (או חלקו) במקרה של אי חוקיות ההיתר.
ראה לענין זה ערר (ירושלים) 137/07 ד"ר כאהן קלמנט ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (), אשר בו נקבע:

"לטעמה של ועדת הערר, סעיף 216 מקנה לוועדה המקומית סמכות לבטל היתר במקרים המפורטים בו (קרי, היתר שניתן על סמך פרטים לא נכונים) ובדרך המפורטת בו, אולם ודאי שהוא אינו ממצה את סמכות הוועדה המקומית ו/או ודעת הערר להכריז על היתר כבטל במקרים אחרים שאינם מסירת פרטים לא נכונים."


וכן ראה עמדה זהה של ועדת הערר בערר (ירושלים) 128/08 גלעדי נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (להלן: "עניין גלעדי").
נציין, כי החלטות אלו של ועדת הערר מבוססות היטב על פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים, בין היתר, בפסיקות בענין:

- עת"מ (ירושלים) 616/07 חליפה נ. ועדת הערר מחוז ירושלים ואח';
- בעת"מ (ת"א) 1121/01 י. דורי בניה והשקעות בע"מ נ. ועדת הערר תל אביב ואח' ();
- ובעת"מ (חי') 2402/04 ג'מאל סלים חסון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעת אלונים" ואח' ()
אשר צוטטו בהחלטות ועדת הערר דנן.


אשר על כן, המשיבה 1, וכן וועדת הערר, מוסמכות לבחון את חוקיות ההיתר, ובמקרה שהן קובעות כי ההיתר אינו חוקי, להצהיר על בטלותו, בכפוף לכללי הבטלות היחסית. ראה בערר גלעדי לעיל:

"מובן, כי סמכות זו לבטל היתר שניתן בהעדר חוקיות מתוחמת בדוקטרינת הבטלות היחסית (או התוצאה היחסית), אשר על פיה אין עוד "בטלות מעיקרא" אלא הגוף המינהלי, או השיפוטי, רשאי לשקול שיקולי איזון נוספים בהכריזו על הבטלות. בכל מקרה, אף לאור דוקטרינת הבטלות היחסי, הגוף המנהלי מוסמך להכריז על בטלות במקרה של אי חוקיות."

האם ההיתר אינו חוקי?


על החלקה נשוא הערר חלה תוכנית מי/במ/816. סעיף 7 לתוכנית זו קובע, כי על תכנית זו חלות גם ההוראות הכלולות בתוכנית המתאר למטה יהודה, תוכנית מי/200.
אין מחלוקת בין הצדדים כי החלקה שבנדון נכללת באזור חקלאי ב' בתוכנית המתאר מי/200, קרי חלים עליה הוראות פרק י', הקובעות בסעיף 8:

"בנין עזר:
א....
ב. גובהו המכסימאלי של בניין עזר לא יעלה על 2.40 מ"ר, כולל עובי התקרה ושטחו לא יעלה על 25 מ"ר."


לאור פרק ההגדרות בתוכנית מי/200 הרי חניה מקורה (או בלשון התוכנית "מוסך") הינם בנייני עזר.
פועל יוצר מן האמור עד כה הינו, כי על החלקה נשוא הערר חלים הוראות מי/200 לגבי בנייני עזר בכלל, ולמוסך (חניה מקורה) בפרט, ואלו מגבילים את גובה החניה המקורה לגובה של 2.40 מטר.
לפיכך, ההיתר שהוצא בגובה של 3.45 מטר הינו היתר שאינו תואם תוכנית, והיות ולא פורסמה בגינו כל הקלה, הרי שמדובר בהיתר שאינו חוקי.
העוררים טענו, בשפה רפה אמנם, לעניין זה כי הגובה בתוכנית מתייחס לגובה התקרה ולא לסך הגובה המותר, והיות וגובה התקרה בהיתר הינו פחות מ- 2.40 מטר והגובה הנוסף הינו רק גג רעפים משופע, אין הפרה של הוראות התוכנית. אלא, שטיעון זה נסתר מניה וביה על ידי לשונה הברורה של התוכנית, הכולל את עובי התקרה בסך הגובה המותר.
לפיכך, סך הגובה המותר, עד לגובה שיא רום קצה הגג, הינו 2.40 מטר, כך שאין ספק כי ההיתר הראשון הינו היתר שאינו תואם את התוכנית לעניין הגובה.
הפסיקה בעניין זה הינה חד משמעית, וקובעת כי היתר שניתן בניגוד לתוכנית וללא פרסום הקלה, הינו היתר בלתי חוקי הבטל מעיקרא, בכפוף לדוקטרינת הבטלות היחסית. ראה: ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נגד מדינת ישראל, פ"ד נ"ה (2) 112, בעמ' 126:

”משמע, עדיין אפשר שהיתר בניה אשר ניתן שלא כדין יהיה בטל מעיקרו, ולכן אף ניתן יהיה להרשיע אדם שבנה על פי היתר כזה, אך הדבר תלוי במהות הפגם שנפל בהיתר ובנסיבות אחרות של המקרה. בהתאם לכך פסק מ"מ הנשיא י' כהן כי מתן היתר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ללא אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מקום שהחוק דורש אישור כזה, הוא בגדר חריגה מן הסמכות מבחינה פונקציונלית, ולכן היתר כזה הינו בטל מעיקרו. השופט ברק, שהסכים עמו, הוסיף כי גם אי-פרסום הודעה על מתן הקלה הינו פגם העושה היתר בטל מעיקרו” (ההדגשה שלי – ג.ה.).


אשר על כן, לאור קביעתנו כי ההיתר שניתן אינו חוקי, והיות והוא סותר את התוכנית החלה על המקרקעין, הרי באופן עקרוני ההיתר בטל מעיקרא וניתן להצהיר עליו ככזה.
אלא, שכיום אין עוד חלה דוקטרינת הבטלות מעיקרא, ובמקומה חלה דוקטרינת "הבטלות היחסית" או "התוצאה היחסית". לפיכך, יש לבחון האם לאור דוקטרינה זו, יש מקום להצהיר על ההיתר או חלקו כבטלים.


האם יש להצהיר על בטלות ההיתר לפי דוקטרינת הבטלות היחסית:


בפסק הדין בענין עת"מ 1002/07 ועד מקומי יקנעם נ. ועדת הערר מחוז צפון () נקבע, כי וועדת הערר מוסמכת לשקול שיקולי בטלות יחסית. בית המשפט באותו עניין אף מציין את מסגרת השיקולים שיש לשקול:

"על כן, משמעה העיקרית של תורת הבטלות היחסית הינה, כי גם אם נפל בהחלטתה הנדונה פגם משפטי, יש לבדוק את מכלול הנסיבות האופפות את העניין, ולהתאים את הסעד שינתן למכלול נסיבות אלה." (ראה פסקה 20 לפסק הדין).


לפיכך בעניינו יש לבחון את הנסיבות האופפות את העניין שבפנינו, ולהתאים את הסעד הנדרש.
ראשית נציין, כי עמדתנו הינה כי כאשר היתר (או חלקו של היתר) אינם תואמים תוכנית ובלתי חוקיים, נקודת המוצא הינה, כי יש להצהיר על בטלותו של ההיתר, ונטל הראיה וההוכחה שלא לבטלו הינו של זה המבקש להותירו על כנו. ראה ההחלטה בעניין גלעדי דלעיל:

"לטעמנו, נקודת המוצא בדיון זה, הינה כי החלק הבלתי חוקי הינו בטל, ולכן יש צורך להראות נסיבות ספציפיות על מנת שנסטה מהכלל ולא נצהיר על בטלותו של היתר שאינו חוקי. נסיבות שכאלו יכולות להיות, הסתמכות מקבל ההיתר או הציבור על ההיתר, שיקולים שבטובת הציבור וכדומה."


לא מצאנו בענייננו נסיבות חזקות דיין שלא לבטל את חלקו הבלתי חוקי של ההיתר הנוגע לגובה החניה, ונבאר:
מבחינת העוררים הנזק בביטול ההיתר אינו גדול. ראשית, החניה טרם נבנתה בפועל, כך שאין מדובר בהסתמכות חזקה מכוחה הוצאו הוצאות וכספים בפועל, אלא בהסתמכות רעיונית בלבד. שנית, ביטול חלק זה של ההיתר אינו גורם פגיעה פונקציונאלית כלשהי בבית העוררים, ונבאר:
אין מחלוקת כי השימוש בחניה המקורה הינו לחניה בלבד. אין עוררין, כי לצורך חניה גובה של 2.40 מטר הינו די והותר. לפיכך, הנמכת גובה גג החניה מגובה של 3.45 מטר לגובה של 2.40 מטר אינה גורמת לכל פגיעה פונקציונאלית במבנה העוררים ו/או במבנה החניה, ומדובר, לכל היותר, בפגיעה אדריכלית, בכך שבמקום גג רעפים יאלצו להקים גג שטוח.
נבהיר, כי ייתכן שקיימת פגיעה אדריכלית מסוימת, אך בתכנון נכון ניתן למזערה אף בחניה בגובה של 2.40 מטר, ובכל מקרה אין בפגיעה אדריכלית שאינה גדולה כשלעצמה על מנת למנוע ביטול חלק מהיתר שנוגד תוכנית.
זאת ועוד. אל מול פגיעה אדריכלית זו (ככל שיש פגיעה שכזו) עומדות זכויות המשיבים 2. השתכנענו, כי אכן הגבהת החניה מעל הגובה המותר בתוכנית פוגעת במשיבים 2 ובנוף הנשקף מדירתם. המשיבים 2 זכאים להסתמך על התוכנית הקיימת ועל כך שלא תבנה חניה מקורה בגובה שעולה על 2.4 מטר.
יתרה מזו, התוכנית החלה מתירה את הקמת מבנה החניה מחוץ לקווי הבניין, כבר בכך יש פגיעה בשכנים. עם זאת, התוכנית מאזנת פגיעה אפשרית זו על ידי מגבלת גובה לאותו מבנה החניה. במקרה שלפנינו, ביקשו העוררים להנות מכל העולמות - גם למקם את החניה המקורה מחוץ לקווי הבניין וגם להגביה אותה מעבר למותר בתוכנית. בכך, כאמור, יש פגיעה בשכנים.
לפיכך, אף במישור האיזון בין הפגיעה בעוררים כתוצאה מביטול ההיתר הבלתי חוקי לבין הפגיעה בשכנים כתוצאה מהותרת ההיתר על כנו, יש להעדיף, באופן מובהק, את זכויות השכנים.
לא מצאנו אף שיקולים של "טובת הציבור" להותרת ההיתר על כנו.
אשר על כן, אף לאור דוקטרינת הבטלות היחסית, אנו סבורים כי המקרה שלפנינו הינו מקרה בו ראוי ונכון להצהיר על החלק בהיתר אשר אינו תואם תוכנית כבטל.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר, ומצהירים בזאת על בטלותו של החלק בהיתר הקובע כי גובה החניה המקורה הינו 3.45 מטר.
במסגרת ההיתר המתוקן (לאור הבקשה לשינויים בהיתר) יתוקן גם מבנה החניה, כך שסך הגובה לא יעלה על 2.40 מטר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להיתר הקלה בקומה

  2. היתר לניהול לשכה פרטית

  3. בקשה להיתר להשלמת קומת גג

  4. תקופת ההתיישנות לדמי היתר

  5. החזר שכר דירה ששולם ביתר

  6. היתר להובלת חומרים מסוכנים

  7. היתר להשכרת סירות בחוף הים

  8. השגה על דמי היתר בגין מגרשים

  9. בניה בלי היתר מהועדה המקומית

  10. היתר לתוספת בניה בבניין עתיק

  11. הריסת מבנה שיש לו היתר בטעות

  12. דמי היתר למינהל על תוספת בניה

  13. היתר לתוספת שירותים והגדלת חדר שינה

  14. בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

  15. אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

  16. התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

  17. הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

  18. זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות להיתר

  19. בקשת פרטנר להחלפת תורן קיים בהיתר לתורן משותף לחברות פרטנר ומירס

  20. הוספת אנטנות ותורן בזק במקום אנטנות ותורן שנשרפו זהה לתורן בהיתר

  21. אישור בקשה להיתר הסותרת החלטת וועדת הערר בהעדר שינוי נסיבות מהותי

  22. אישור תכנית שינויים מהיתר תוספת חדר למערכות טכניות, בשטח 8.84 מ"ר בקומה א

  23. היתר לשינוי בגווני הטיח והאלומיניום של הבית אשר נמצא בשלבי בנייה על פי היתר קודם

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון