התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

רקע:


החלטה זו עניינה ערר על החלטת המשיבה 1 בבקשה מס. 05/0875.1 בבניין.
נושא הערר הינה בקשה לבנית מחסן במפלס 2.5- בשטח של 19.3 מ"ר.
לאור גודלו של המחסן פורסמה בקשה להקלה, ואכן הוגשה התנגדות. לאחר שהמשיבה 1 דחתה את התנגדותם, הגישו ערר על החלטת המשיבה 1.


טענות העוררות:



ניתן לחלק את טענות העוררות לשני חלקים עיקריים: החלק הראשון עניינו טענות לגבי עצם ההליך אצל המשיבה 1, והחלק השני טענות לגבי ההקלה גופה, ונפרט את הטענות בתמצית.
לגבי ההליך בפני הוועדה המקומית טוענות העוררות, כי המשיבה 1 פעלה "בניגוד עניינים חמור" היות ומר איתי בצלאל, שכן באותו הבנין ואשר ייצג את המבקשת לטענת העוררות, ביקש מחברי וועדה כלשהם, ובפרט ממר שלומי אטיאס, לעזור לו בענין.
עוד טוענות העוררות, כי החלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות היות ודרושה הסכמת כלל הדיירים לבניה ו"אין די בהסכמת רוב".
לגופה של ההקלה, טוענות העוררות, כי הבקשה הינה למראית עין ואין בדעת המשיבה 2, הגב' רבקה גורדון, לבנות מחסן, כי אם דירת מגורים.


דיון:

טענת ניגוד העניינים:


העוררות ניסו להציב בכתב הערר תשתית לקשרים בין מר איתי בצלאל לבין מי מחברי המשיבה 1, קשרים בגינם הצבעת חברי המשיבה 1 עלולה לכונן ניגוד עניינים אסור ופסול.
מובן כי המשיבים מכחישים מכל וכל טענות אלו, ואף מציינים כי מר שלומי אטיאס, לגביו נטענה טענה ספציפית בענין, כלל לא השתתף בדיון.
אלא, שלענייננו, כלל איננו נדרשים להכריע בשאלת קשריו של מר בצלאל. מבקשת ההיתר שבפנינו הינה הגב' רבקה גורדון, והיא גם בעלת הזכויות בנכס, והמשיבה 1 הכריעה בתיק זה לגבי בקשתה של הגב' גורדון בלבד.
לגבי הגב' רבקה גורדון לא נטען בכתב הערר כל חשש לניגוד עניינים כזה או אחר, או כל קשר שהוא בינה לבין לחברי הוועדה, ואף בדיון שבפנינו לא נטענה טענה שכזו כנגדה.
כמו כן, לא הוכח בפנינו, מלבד טענות בעלמא, כי מר יאיר בצלאל מייצג את הגב' גורדון או שייצגה בעבר וממילא לא הוצג כל מסמך בענין. נציין, כי ב"כ הגב' גורדון מכחיש כל קשר בינה לבין מר בצלאל. אף מעיון בתשריט הבקשה ניתן ללמוד, כי המחסן של מר בצלאל אמנם סמוך למחסנה של הגב' גורדון, אך מאישור בקשת הגב' גורדון תהנה היא בעצמה ולא מר בצלאל. יתרה מזו, קיים פוטנציאל לניגוד אינטרסים בין מר בצלאל לבין הגב' גורדון (וראה הכרזת דירתה של הגב' גורדון כמסוכנת עקב פעולות מר בצלאל).
לפיכך, אנו סבורים כי בכל הנוגע לגב' גורדון, ולבקשה נשוא ערר זה, הרי חברי המשיבה 1 לא היו בניגוד עניניים ולא נפל בהחלטה פגם.


טענת חוסר סמכות של המשיבה 1:


כאמור, העוררות טוענות, כי משלא חתמו כל השכנים על הבקשה להיתר הרי המשיבה 1 אינה מוסמכת לדון בבקשה.
בטענה זה נתפסו העוררים לכלל טעות, בין היתר, בכך שעירבו שלא לצורך את הנושא הקנייני עם הנושא התכנוני.
מבחינה תיכנונית, קובעות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") את התנאים הנדרשים לשם דיון בבקשה להיתר.
כאשר לגבי בית משותף אמנם קובעת תקנה 2א'(4), כי בבית משותף החתימה הנדרשת הינה:

"(4) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף;"


אלא, וזה העיקר לעניננו, התקנות מוסיפות וקובעות גם מה יקרה במצב שבו לא חתמו על הבקשה להיתר כל מי שחתימתם נדרשת. במצב שכזה, יישלחו הודעות ליתרת הבעלים, אשר יהיו רשאים להתנגד מטעמים תיכנוניים בלבד, ונצטט:

"2ב' (1)
היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש;"


הנה כי כן, תקנה 2ב' קובעת שלא רק שהמשיבה 1 מוסמכת לדון בבקשה להיתר בבית משותף גם כאשר לא חתמו כל בעלי הזכויות בנכס, אלא שההתקנות אף קובעות מסלול לדיון זה.
לפיכך, המצב החוקי לענין חתימות חלק מבעלי הזכויות בנכס אינו כפי שטוענות העוררות, אלא קיימת סמכות למשיבה 1 לדון בבקשה גם כאשר יש מקצת מחתימות בעלי הזכויות.
עוד נבהיר לענין זה, כי ההלכה שנקבעה, בין היתר, בענין בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, וכפי שנתקבעה בפסיקות רבות נוספות(ראה למשל, עת"מ 1948/06  דוד תג'ר נ' עיריית תל-אביב, הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' ) הינה כי המשיבה 1 אינה אמורה להכריע בעניינים קניינים סבוכים, והיא תדון בבקשה להיתר המונחת לפניה, אלא אם הוכח על פני הדברים כי אין כל זכות קניינית למבקש, כך שמדובר בדיון סרק.
יובהר, אין הכוונה כי בכל מקרה תדון המשיבה 1 בכל בקשה להיתר, אלא שהכוונה הינה שהמשיבה 1 אינה אמורה להכריע במחלוקות קנייניות, אלא רק לבחון האם על פניו מבקש ההיתר עומד בדרישות הקנייניות.
בעניינו, הדברים ברורים, המבקשת הינה בעלת זכות קניינית ועל כך אין חולק, על הבקשה להיתר חתומים כלל בעלי הזכויות האחרים בנכס, לכן וודאי שאין כל מקום לקבוע כי על פניו הבקשה אינה אפשרית קניינית, וברור שהיתה חובה על המשיבה 1 לדון בבקשה.
לענין הטענה כי הבניה תפגע ברכוש המשותף, הרי ברי כי המשיבה 1, כמו גם ועדת הערר, אינן מוסמכות להכריע בנושא זה ואינן הערכאה הנכונה לבחון זאת.
לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הטענה בדבר חוסר סמכות הוועדה המקומית. כמו כן, אין אנו דנים בטענה בדבר הפגיעה ברכוש המשותף, היות וטענה זו אינה בתחום סמכותה של ועדת הערר.


טענות לגופם של דברים:


בחינת טענות העוררות לגופם של דברים מגלה, כי לעוררות אין למעשה כל טענה תכנונית לגבי הבניה המבוקשת בהיתר, כלומר לגבי בניה של מחסן בגודל של 20 מ"ר.
כל טענותיהן נסובות על כך שהגב' גורדון אינה מבקשת לבנות מחסן, אלא דירת מגורים נוספת.
נציין, כי ב"כ העוררות ציין בדיון בהגינותו כי לבנית מחסן בגודל 20 מ"ר הוא אינו מתנגד ואין לו כל טענה בענין (אף שלאחר מכן סייג דבריו אלו וטען שאלו מתייחסים לגבי מחסן מר בצלאל). בכל מקרה, אין הבדל תיכנוני בין מחסן בצלאל למחסן הגב' גורדון, ובכל מקרה לא נטענה כל טענה תיכנונית נגד המחסן. ב"כ העוררות הבהיר כי התנגדותו נובעת מכך שבפועל לא מתוכנן להבנות מחסן, כי אם דירת מגורים.
נציין, כי באופן כללי קיימת סמכות למשיבה 1, ובוודאי לועדת הערר, לבחון את התכלית האמיתית של הבקשה להיתר אף שזו מסווה באמירה ו/או בהצהרה אחרת, ובמקרה שהמטרה האמיתית של ההיתר אינה עומדת בקנה אחד עם התכנון החל במקום, לפסול בקשה שכזו להיתר. וראה לדוגמא החלטת ועדת הערר תל אביב בענין: 5159/01  מנחם בראון נ' ועדה מקומית תכנון ובניה - תל אביב ואח' , אשר פסלה היתר בו היו חללים בלתי מוסברים אשר "הזמינו" סגירה בעתיד.
אלא, שמדובר בסמכות שתופעל רק במקרים חריגים ורק במקרה בו ברור מעצם הבקשה להיתר, כי מתוכנן דבר אחר מאשר עליו מוצהר.
הנחת המוצא הינה שהאזרח מבקש הבקשה הינו שומר חוק ואומר אמת ואשר מבוקש בבקשה יבוצע על ידו. על מנת לסתור הנחת מוצא זו יש צורך בנימוקים של ממש, אשר נלמדים בעיקר מההיתר גופו ואשר מובילים למסקנה, כי המבוקש אינו העומד להבנות או עומד להבנות אחרת. כך, לדוגמא, כאשר מבחינים בבקשה להיתר בחלל כפול שאינו מוסבר תכנונית, רשאים מוסדות התכנון שלא לאשר זאת מהחשש פן חלל זה יחולק לשני קומות לאחר הבניה.
במקרה שלפנינו לא מצאנו לא מעצם הבקשה להיתר, ואף לא מראיות חיצוניות כלשהן, כי קיימת כוונה לשימוש אחר מאשר מחסן. צורת המחסן מאורכת, גובהו נמוך והפתחים מצומצמים, כול אלו מעידים כי הוא עומד לשמש כמחסן ולא כדירת מגורים.
אמנם, ייתכן, כי הכל למראית עין, ובעצם גב' גורדון מתכוונת לאחר מתן ההיתר לערוך שינויים מרחקי לכת בבניה ולהפוך את המחסן לדירה. אך לועדת הערר אין כל כוח נבואי לגבי מעשיה העתידיים של הגב' גורדון ואין לה גם כל בסיס להניח כך לרעת הגב' גורדון. לשם שמירה על גב' גורדון נועדו מוסדות הפיקוח והענישה. היה והגב' גורדון תסטה מההיתר שניתן לה, ותקים דירת מגורים, הרי שמורה לעוררים הזכות להגיש תלונה וקיימת מערכת אכיפה וענישה מסודרת. לא ניתן כיום להעניש את הגב' גורדון על עבירה שאולי, אם בכלל, תעשה בעתיד.


תקנות התכנון והבניה – ערבות בנקאית


חשוב לציין, כי במקרה של תוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה ולכן מידת הפיקוח של המוסדות על הבניה המבוצעת קטן יותר.
לפיכך תיקן מתקין התקנות את תקנות הבקשה להיתר והוסיף וקבע, כי:

"21א.
(א)   ועדה מקומית תתנה מתן היתר בניה להוספה לבנין קיים, שינויו או תיקונו בכך שבעל ההיתר יפקיד בועדה המקומית ערבות בנקאית אוטונומית (להלן - הערבות) להבטחת קיום תנאי ההיתר, על ידי בעל ההיתר; סכום הערבות יהיה צמוד למדד כמשמעו בתקנה 19א(ג)."


הנה כי כן, מתקין התקנות, קבע בלשון חובה ("תתנה מתן היתר") שלא יינתן היתר בניה לתוספות ללא ערבות בנקאית מתאימה.
משום מה, המשיבה 1 התעלמה מתיקון זה בתיק הנוכחי. נציין, כי אף שהתקנות מעניקות סמכות למשיבה 1 לפטור בעל היתר מערבות בנקאית, הרי הפטור יינתן רק במקרים חריגים וזאת "מטעמים מיוחדים שיירשמו".
המקרה שבפינו, בו מועלה על ידי צד ג' חשש כי ייתכן ויש מניע נסתר למבקש, הוא מקרה מובהק שבו יש לקיים את הוראות התקנות ולדרוש ממבקש ההיתר ערבות בנקאית בהתאם לתקנות, וכך אנו פוסקים.


סיכום


מן האמור לעיל, אנו דוחים את הערר.
עם זאת, לא יינתן היתר בניה למשיבה 2, אלא לאחר שתופקד ערבות בנקאית בהתאם לתקנה 21א' לתקנות הבקשה להיתר, כאשר העתק מכתב הערבות יישלח לעוררים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון