התנגדות שכנים לאיטום חלון בשל חסימת אור השמש

התנגדות שכנים לאיטום חלון בשל חסימת אור השמש

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 14.4.2008 לתוספת בניה במפלס 7.54 + בירושלים (בקשה מס. 88/1053.3)

רקע:


מדובר על בקשה להיתר לתוספת בניה במפלס 7.54.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי הבניה המבוקש תואמת את תוכניות 2422 ו- 2422א' החלות על הנכס, הן מבחינת הבינוי והן מבחינת אחוזי הבניה.
עוד אין מחלוקת בין הצדדים, כי הבניה מבוקשת עד קו אפס, ולמעשה בקיר משותף עם נכס העוררות, כך שהבניה המבוקשת תחסום כליל חלון קיים בדירת העוררות.
המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר ובהתנגדות העוררת והחליטה לאשר את הבקשה. המשיבה 1 נמקה את עמדתה בכך שמדובר בבניה תואמת תוכנית, וכי הפגיעה בעוררות אינה כה מהותית היות וקיימים פתחים נוספים לחדר בו נאטם החלון.


הערר:


על החלטה זו של המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו.
בערר מטעמן מבהירות העוררות, כי מדובר בדירה קטנה וחשוכה, אשר מקור האור המרכזי, וכן האוורור, בה הינו אותו החלון שייאטם על ידי הבניה המבוקשת.
העוררות מבהירות, כי אין מדובר בחסימה חלקית או מוגבלת אלא בחסימה מלאה לחלוטין, ולמעשה מדובר בביטולו של חלון שקיים מזה עשרות שנים ומשמש כמקור אור ואוורור לדירה כולה.
העוררות מסבירות, כי אף שנכון שיש שני פתחים נוספים לחדר בו נאטם החלון, הרי שפתחים אלו חסרי אפקטיביות מעשית בהיותם פונים לסמטה צרה.
במהלך הדיון הרחיבו העוררות את מסגרת טיעוניהן וטענו, כי התוכניות החלות לא הובאו לידיעתן והן מתנגדות לאמור בהן.



דיון:
היתר תואם תוכנית:


בחנו היטב הן את התוכניות החלות על המקרקעין והן את נספחיהן, והמסקנה הינה חד משמעית: ההיתר המבוקש תואם את התוכניות החלות.
יתרה מזו, לתוכנית 2422 אשר, כאמור, חלה על המקרקעין קיימים נספחי בינוי ופיתוח מפורטים.
במסגרת נספחים אלו מסומנת תוספת הבניה המבוקשת בענייננו, וזו מסומנת בקיר משותף ותוך חסימת חלון העוררות.
כלומר, כבר במסגרת תוכנית 2422 נקבעה הפגיעה בעוררות, כך שתוספת הבניה תוכננה בקיר משותף עם הנכס שלהן תוך חסימת החלון.
כך, למעשה, הבקשה להיתר שבפנינו תואמת לחלוטין את התוכניות ונספחי הבינוי ומהווה יישום שלהן.
אשר על כן, לפנינו היתר אשר הינו היתר תואם תוכנית.


העדר בטלות של התוכניות החלות:


טוענות העוררות, כי אין תוקף לתוכניות החלות, היות ואלו לא פורסמו כדין ולא הובאו לידיעתן.
התוכניות עליהן מלינות העוררות הינן תוכניות בסמכות וועדה מחוזית.
סמכויות ועדת הערר מוגדרות בסעיף 12ב' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ובמסגרת סמכויות אלו, לא נתונה לוועדת הערר כל סמכות לדון בעררים ו/או השגות על תוכניות שהינן בסמכות הוועדה המחוזית ואושרו על ידי הוועדה המחוזית.
דרכי ההשגה על תוכניות בסמכות וועדה המחוזית קבועים בסימן ו' לחוק, והן אינן כוללות ערר לוועדת ערר זו.
יתרה מזו, תוכנית, מרגע שפורסמה למתן תוקף (ועל כך אין חולק) מהווה דין (ר' עת"מ (ירושלים) 1052/04 טאובר נ. הועדה המחוזית ירושלים ואח' (). דין זה מחייב הן את האזרח והן את מוסדות השלטון.
במאמר מוסגר נציין, כי במקרים קיצונים ונדירים, ניתן לתקוף גם בתקיפה עקיפה תוכנית בסמכות וועדה מחוזית [ראה ערר (דרום) 07/2008 פרימק נ. הוועדה המקומית אשדוד ()], וזאת כאשר קיימת טענת אי חוקיות בולטת המובילה ל"בטלות מעקרא" (למשל: זיוף התוכנית). אך, כאמור מדובר במקרים קיצוניים ונדירים, ובוודאי שטענה כי התוכנית לא פורסמה כיאות או לא הובאה לידיעת העוררות אינה מסוג טענות אלו.
אשר על כן, תוכניות 2422 ו- 2422 א' הינן נקודת המוצא השרירה והקיימת לדיון שבפנינו.


המשמעות של היותו של ההיתר תואם תוכנית:


מתן היתר בניה הינו השלב המשלים את הליך התכנון, בהיותו המסמך הסטטוטורי האמור להוציא מהכוח אל הפועל את התכנון הקיים.
באופן עקרוני, ואף מעשי, השקלא והטריא התכנוניים נעשים בשלב התכנון (קרי התוכנית) ולא בשלב הרישוי.
שלב התכנון הוא השלב המתאים לשקול את היתרונות והחסרונות התכנוניים של הבניה המבוקשת, ובמסגרת זו אף את הפגיעה בסביבה ובשכנים. התוכנית היא זו אשר מפורסמת להתנגדויות, והיא זו אשר מוכרעת על ידי גוף רב גווני האמור להוביל לתוצאה התכנונית הטובה ביותר.
לעומת זאת שלב הרישוי אינו שלב מתאים לעריכת איזונים ושיקולים, זהו שלב שמתבצע ללא פרסום, ואשר יכול להיות מוכרע על ידי וועדת הרישוי המצומצמת.
יתרה מזו, מיום שנתפרסמה התוכנית הרי הינה כ"דין", ובעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות (ואף החובות) מכוח הדין, כך שהליך הרישוי אינו אמור לגרוע או להוסיף על הזכויות והחובות שנקבעו בהליך התכנון וגובשו במסגרת התוכנית.
לפיכך, ההלכה הברורה והחד משמעית הינה, כי כאשר היתר בניה תואם את התכנון החל על המקרקעין, יסרבו מוסדות התכנון לאשרו רק במקרים נדירים וקיצוניים. ראה, למשל, בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב ואח' נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' ( פד' מז' 5, 573). וראה גם בג"צ 18/82, חברה קדיש"א גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ת"א ואח', פ"ד לח(1), עמ' 701, אשר צוטט בהסכמה בהחלטות רבות מספור של מוסדות התכנון למיניהם.
המקרה שבפנינו אינו מקרה נדיר וקיצוני על פיו יהיה זה נכון לסרב לבקשה להיתר שהינה תואמת תוכנית, ולמעשה אין בידי העוררות כל נימוק רלוונטי מדוע לסרב לבקשה להיתר ככזו במובחן מהתנגדותן לאמור בתוכניות החלות.
ערר העוררות אינו תוקף למעשה את הבקשה להיתר אלא את התוכניות החלות, וכאמור וועדה זו אינה הפורום הנאות והמוסמך לדון בתקיפה של תוכנית בסמכות וועדה מחוזית.
נציין, כי איננו מקלים ראש בפגיעה לה טוענות העוררות. אכן מדובר בחסימה מלאה (אטימה) של חלון חשוב בדירה אשר קיים מזה עשרות בשנים.
אלא, שהאטימה והסגירה אינן פרי הליך הרישוי ו/או פרי הבקשה להיתר אותה תוקפות כיום העוררות, אלא אטימת החלון זו נולדה ואושרה עוד בשלב התוכנית, ומופיעה בברור בנספח הבינוי של התוכנית. כך שמתכנני התוכנית ומאשריה סברו, כי נכון לאשר את התוספת המבוקשת למרות שזו אוטמת את החלון.
אשר על כן, לא היתר הבניה המבוקש גורם את הנזק הנטען לעוררות, אלא התוכנית היא זו שקבעה כבר את מצב זה וזאת לפני כעשור.
נחזור ונבהיר, הלכה למעשה, מהווה היתר הבניה שלפנינו יישום של התוכנית ואין בו כל חידוש או שינוי ביחס לתוכנית.
במצב דברים זה, אף כי לטעמנו אכן הבניה המבוקשת תגרום נזק לעוררות בדמות איטום החלון, הרי מדובר בבניה תואמת תוכנית שאושרה זה מכבר, ותרופת העוררות אינה במישור הרישוי.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומאשרים את החלטת המשיבה 1 לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לתנאים שקבעה המשיבה 1.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קללות בין שכנים

  2. שיפוצים אצל השכנים

  3. ריחות מהמטבח של השכנים

  4. תביעה נגד שכן על קללות

  5. תביעה נגד שכנים השתתפות בתשלום

  6. התגרות מצד שכן הגשת תלונות שקריות

  7. תביעה בגין סכסוך שכנים במשך שנים רבות

  8. התנגדות שכנים לפתיחת גן ילדים בבית פרטי

  9. התנגדות שכנים לאיטום חלון בשל חסימת אור השמש

  10. תביעה בין שכנים שחתמו על הסכם שיתוף ביניהם

  11. תביעת נזקי גוף בגין הנובעת מסכסוך בין שכנים בבית משותף

  12. תביעה ותביעה שכנגד אודות סכסוך בין שני שכנים המתגוררים במגרש משותף

  13. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון