התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 על פיה נדרשו העוררים לשלם כופר חניה בסך של 98,156 ₪ עבור מקום חניה וחצי.

רקע:


העוררים הינם בעלי נכס ברחוב מעון 2 בנחלאות בירושלים. העוררים הגישו בקשה להיתר בניה בנכס.
המשיבה נעתרה לבקשה להיתר בניה, אולם התנתה זו בתשלום כופר חניה בגין חניה וחצי ובסך הכל 98,156 ₪.
דרישת המשיבה מבוססת על חוות דעת כללית לגבי עלויות חניונים שנתן השמאי מר אברהם כהן ז"ל בשנת 2001 (להלן: "חוו"ד כהן ז"ל")
העוררים לא כפרו בעצם החבות בתשלום כופר החניה, אלא רק על גובה הסכום. לטענת העוררים, סכום כופר החניה בגין חניה אחת הינו 6,800$ ולפיכך היה עליהם לשלם סך הכל 10,200$. טענתם של העוררים התבססה על החלטת ועדת הערר במקרה דומה בתיק ערר (ירושלים) 87/06 קלדרון נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' (להלן: "ענין קלדרון").
משדחתה המשיבה את טענות העוררים לגבי הסכום לתשלום, שילמו העוררים את מלוא הסכום, והגישו ערר זה בו נדרשת המשיבה להשיב לעוררים סך של 55,000 ₪, סכום המהווה את ההפרש בין מה ששולם על ידי העוררים לסכום שנקבע בענין קלדרון.
מן האמור עד כאן עולה, כי הצדדים אינם חלוקים על עצם החובה בתשלום כופר החניה, אלא על גובהו בלבד. כאשר, המשיבה מסתמכת על חוות דעת השמאי מר כהן ז"ל ואילו העוררים מסתמכים על קביעת ועדת הערר בנושא קלדרון.
בטרם נקיים דיון בטענות הצדדים נסקור בקצרה את ההליכים שנתקיימו בענין קלדרון ואשר רלוונטים לענייננו.


ערר קלדרון:


בערר קלדרון נדונה סוגיה דומה לסוגיה שבפנינו, כאשר באותו המקרה נדרש מר קלדרון לשלם כופר חניה עבור בניה בנחלאות.
הכופר נדרש עבור בנית חניון בן-צבי אשר מצוי בקרבת מקום, ואין חולק כי זהו החניון בגינו נדרש הכופר במקרה שלפנינו.
גם במקרה קלדרון סברה המשיבה שיש לחייב את מר קלדרון בהתאם לחוות דעת מר כהן ז"ל. מר קלדרון חלק על כך והגיש חוות דעת שמאי מטעמו.
ועדת הערר בענין קלדרון, פסלה את חוות דעתו של מר כהן ז"ל. הנימוק לפסילת חוות דעת מר כהן ז"ל היה כפול, משפטי וענייני.
מבחינה משפטית בארה ועדת הערר, כי קרן חניה אינה בגדר הליך מיסוי נוסף, אלא יש לה מטרה ספציפית והיא בנית החניון הציבורי אשר מאפשר את החניה הנקבעת על פי התוכנית הרלוונטית. נציין כי קביעה זו של ועדת הערר מבוססת על אדנים משפטיים יציבים. לפיכך, קבעה ועדת הערר בענין קלדרון, כי חוות דעת כהן ז"ל אשר עוסקת בקווים כלליים בעלויות חניונים וחניות אינה יכולה להיות ישימה למקרה הספציפי.
מבחינה עניינית קבעה ועדת הערר, כי חוות דעת מר כהן ז"ל ניתנה לפני שנים רבות כך שגם מטעם זה יש בה פגם. עוד ציינה ועדת הערר, כי חוות הדעת נערכה עבור עיריית ירושלים ולא באופן אובייקטיבי.
לאור פסילת חוות דעת מר כהן ז"ל מינתה ועדת הערר שמאי אובייקטיבי, מר ברגמן יגאל , שיישום את שווי החניה לחניון הספציפי, חניון בן צבי.
השמאי הניטראלי, בחוות דעת מנומקת, קבע כי עלות חניה בחניון בן-צבי הינה 6,800$. וועדת הערר, לאחר שמיעת סיכומי הצדדים, אימצה את חוות דעתו של מר ברגמן, ובכך קבלה את הערר בחלקו.


העתירה המנהלית בענין קלדרון:


המשיבה לא קבלה על עצמה את החלטת ועדת הערר בענין קלדרון והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים בתיק 385/07.
בעתירה המנהלית העלתה המשיבה טענות רבות כנגד ההחלטה של ועדת הערר.
טענות המשיבה נחלקו לשני מישורים. במישור הראשון, טענה המשיבה כנגד פסילת חוות דעת מר כהן ז"ל ומינוי מר ברגמן , כך, טענה המשיבה כי אין צורך לחשב את העלות לגבי חניון הספציפי אלא מותר לערוך חישוב כללי (ראה סעיפים 11 עד 17 לעתירה). וכך טענה המשיבה, כי החישוב בחוות דעת מר כהן ז"ל אינו ישן, אלא משנת 2001 ואילו ההיתר משנת 2005 (סעיף 18 לעתירה).
במישור השני, העלתה המשיבה טענות לגופה של חוות דעת , והסבירה כי לטעמה נפלו בחוות הדעת טעויות רבות (ראה סעיפים 22 עד 26 לעתירה).
לעתירה המנהלית הוגשו תגובות הן מטעם ועדת הערר, וזאת באמצעות פרקליטות מחוז ירושלים (להלן: "הפרקליטות"), והן מטעם קלדרון.
הפרקליטות בתגובתה סמכה את ידיה על החלטת ועדת הערר וטענה, כי:

"החלטתה היא החלטה סבירה, אשר ניתנה בסמכות וסבירות, ובהסתמך, כאמור, על חוות דעת של מומחה אובייקטיבי, אותו מינתה ועדת הערר"


חשוב לציין, כי במישור העקרוני, הבהירה הפרקליטות היטב, כי יש לערוך תחשיב לגבי חניון ספציפי ולא תחשיב כללי, וזאת בין היתר, על סמך ההחלטה בעת"מ 1109/06 שחף שח. בנ. יזמות ובניה בע"מ נ. ועדת הערר ואח' תק-מחוזי 2007(2) עמ' 5239. ונצטט מתגובת הפרקליטות:

"מתכלית הוראות התוכנית ניתן ללמוד במפורש כי העירייה מוסמכת לגבות תקן חנייה לצורך בנייתו של חניון ספציפי"


לענין המישור הספציפי של חוות דעתו של מר ברגמן , דחתה הפרקליטות את מרבית הטענות.
לגבי טענה אחת בלבד והיא הצורך להתחשב בחניות שיוקמו על גג החניון, מציינת הפרקליטות בסעיפים 46 ו- 47 לתגובה, כי "לכאורה" היה מקום להידרש לטענות אלו, אלא שבשלב זה אין מקום לעשות כך, בין היתר, לאור העובדה כי המשיבה לא טענה זאת בערר, ולאור אינטרס הציבור בסיום ההליכים.
נימוק חשוב נוסף העולה מהתגובה לענין אי פתיחת חוות דעתו של ברגמן בנושא החניות על הגג הינו, כי התוצאה אליה הגיעה מר ברגמן ואותה אימצה ועדת הערר הינו תוצאה: "מידתית וסבירה בנסיבות העניין" (סעיף 47 לתגובה).
עוד הסבירה הפרקליטות בתגובה, כי החלטת ועדת הערר באה בנעליה של הוועדה המקומית וועדת הערר רשאית להחליף את שיקול דעת הוועדה המקומית.
לאחר שנתקיים דיון בפני בית המשפט לענייניים מינהליים, הודיעו העותרות, הודעה כדלקמן:

"העותרות מתכבדות להודיע לבית המשפט הנכבד כי בהתאם להמלצתו, הן חוזרות בהן מהעתירה בשל מכלול הנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ובין השאר לאור האמור בסעיפים 46 ו- 47 לתשובת המדינה.
אין בחזרתן מהעתירה כדי להשליך על מקרים אחרים, ואין בהודעה זו לשמש תקדים"


ביום 30.10.07 ניתן פסק דין בעתירה, כדלקמן:

"בהתאם להודעה שהגישו העותרות ביום 30.10.07 לפיהן הן חוזרות בהן המעתירה בשל מכלול הנסיבות הקונקרטיות של המקרה ובין השאר לאור האמור בסעיפים 46 ו- 47 לתשובת המדינה, הנני מורה על מחיקת העתירה"
ובכך נמחקה העתירה.

עמדות הצדדים בערר שבפנינו:


הערר שהוגש הינו קצר וענייני וכל מהותו הינה הסתמכות על חוות דעת ופסיקת ועדת הערר בענין קלדרון שאימצה את חוות דעת ברגמן . נציין, כי העורר אינו מסתמך על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ו/או על עצם מחיקת העתירה.
לעומת זאת תשובת המשיבה ארוכה ומורכבת.
ראשית, מציינת המשיבה כי נפלה טעות בהחלטת קלדרון וכי אין במחיקת העתירה בענין קלדרון בכדי להפוך את ההחלטה בענין קלדרון למחייבת.
לאחר מכן, חוזרת המשיבה על כל טענותיה במישור העקרוני שנדחו בענין קלדרון, וזאת לענין העדר הצורך בחישוב העלויות לגבי החניון הספציפי ומכאן הסתמכות על חוות דעת כהן ז"ל.
כמו כן, טוענת המשיבה טענות רבות לגבי עצם חוות דעתו של מר ברגמן וטעויות שלטענתה נפלו בחוות דעת זו.
למען השלמות התמונה נזכיר, כי עוד טענה המשיבה בתשובה לערר כי מקרה זה עוסק בחניון אחר ולא בחניון בן צבי. אלא, שהמשיבה חזרה בה מטענתה זו בפתח הדיון.
כך למעשה, כל כולה של תשובת המשיבה לערר הינה השגות על החלטת ועדת הערר בענין קלדרון.
חשוב ביותר להדגיש, כי לא צורף לתשובת המשיבה כל תחשיב אלטרנטיבי אחר לכופר החניה שלטעמה ראוי לשלם היה והיינו עורכים חישוב לגבי החניון הספציפי. כלומר המשיבה חזרה והסתמכה על חוות דעת כהן ז"ל, אשר נפסלה כאמור, ולא צרפה כל חוות דעת מטעמה לגבי חניון בן צבי נשוא הערר.
בהגינותה ציינה המשיבה כי היא שוקלת הכנת חוות דעת לגבי כל חניון וחניון, לרבות חניון בן צבי, אלא שחוות דעת שכזו טרם הוכנה.


דיון:
משמעות פסק הדין בעתירה 385/07


לטעמנו, אין ליתן לפסק הדין בעתירה משמעות משפטית בענין הערר שבפנינו. ונבהיר:
מבחינת העורר, הרי העתירה לא נדונה ונמחקה, כך שאין בעצם מחיקתה להוות מעשה מחייב או אף מנחה למוסדות התכנון, ובוודאי שאין בה מעשה בית דין בסוגיה.
מבחינת המשיבה, כל אשר צוין בהודעתה לבית המשפט הנכבד, כי בעצם החזרה מהעתירה לא יהיה בכדי להוות תקדים, ואכן אין בכך תקדים.
אך לא נאמר, לא בהודעה של המשיבה, ולא בפסק הדין, כי החלטת ועדת הערר מבוטלת או שהיא עצמה אינה מהווה תקדים (ככל שהחלטת מוסד תכנון מהווה תקדים ובכך נדון להלן).
ודוק. פסק דינו של בית המשפט הנכבד אינו קובע, כי הינו מוחק את העתירה לאור הנסיבות הקונקרטיות, אלא שהינו מוחק את העתירה לאור הודעת המשיבה שזו חוזרת מהעתירה לאור הנסיבות הקונקרטיות. מובן, כי אין מדובר בהבדל סמנטי, אלא בהבדל מהותי, היות ובית המשפט הנכבד כלל לא נכנס לסוגיה האם יש או אין נסיבות קונקרטיות, אלא רק מחק את העתירה לאור הודעת המשיבה.
לפיכך, לטעמנו לאור פסק הדין שמחק את העתירה, הרי אין נפקות משפטית להליך העתירה לא מצד העוררים ולא מצד המשיבה. לפיכך יש לבחון את הערר לאור קיומה של החלטת ועדת ערר, החלטה עליה לא הוגשה עתירה מנהלית.


משמעות החלטת ועדת ערר:


החלטת ועדת הערר מחליפה את החלטת הועדת המקומית, וכך קובע מפורשות חוק התכנון והבניה:

"152
.
(ד) החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי, לפי הענין."


כלומר, על המשיבה היה להתייחס להחלטה בעניין קלדרון, לכל פחות, כאילו מדובר בהחלטה שלה היא.
לא לשווא הדגשנו את המלים "לכל הפחות" היות ואף שהחלטת ועדת הערר הינה באה במקום החלטת הועדה המקומית, הרי עדין מדובר על החלטה של גוף תיכנוני אשר גבוה היררכית מהוועדה המקומית (ולענין זה ראה: עת"מ (נצ') 1138/06 שוקרון ואח' נ. ועדת הערר מחוז צפון ואח'), ולפיכך שינוי החלטה שכזו, אף כי אפשרי מבחינה משפטית, ייעשה רק במקרים נדרים.
אין עוררין, כי מדובר בהחלטה של מוסד תכנון אשר אינה מהווה מעשה בית דין או תקדים מחייב והינה ניתנת לשינוי.
אלא, שעל מנת שמוסד תכנון יחליט בניגוד להחלטה קודמת שלו עליו לעשות זאת רק בנסיבות חריגות ובצורה זהירה. פסק הדין המנחה לנושא זה הינו בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד ל(2), עמ' 133, בו נקבע:

"ועדת תכנון ובניה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטותיה ולחזור בה מהחלטה קודמת, ותורת 'מעשה-בית-דין' הנוהגת בהחלטותיהן של רשויות שיפוטיות אינה נוהגת כלפיה. רשות תכנון רשאית מבחינה עקרונית לשנות את דעתה, אם לטובת האזרח ואם לרעתו, כאשר השתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה... וכן היא יכולה להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנחוץ לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור".
(ההדגשה שלי – ג.ה.)


כלומר, שינוי ההחלטה יעשה בכובד ראש ורק במקרה של שינוי נסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה, או כאשר קיימים טעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור. וראה ניתוח מקיף של סוגיה החזרה מהחלטה וההלכות בענין בעת"מ (ירושלים) 214/07 תכפור אוהרנסיאן נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, היועץ המשפטי לעיריית ירושלים .
נציין כי במסגרת השיקולים לשינוי ההחלטה, יש לשקול את הסתמכות הציבור על ההחלטה הקודמת וכן את מועד קבלת ההחלטה.

וראה דבריו של בית המשפט העליון בענין ע"א 196/90, ירמיהו עיני, חברה לבנין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות ואח', פ"ד מז(2) 111:
"אולם כדי שהרשות תהיה רשאית לשוב ולדון בענין, עליה להביא בחשבון את החלטתה הקודמת, תוצאותיה, מה הטעם שהיה מונח ביסודה ומה הנתון החדש שנתגלה. אין היא יכולה במקרה כזה לנהוג כלאחד יד, אלא עליה לבחון את המצב החדש בכובד ראש, לשקול ולהעריך אם התקיימו נסיבות חריגות המחייבות מתן פתרון שונה למצב נתון ואם מתקיים במקרה נושא הדיון אינטרס ציבורי מובהק, הגובר על כל אינטרס צר יותר של הפרט או חוג אזרחים מסוים." (ההדגשה שלי – ג.ה.).


נקודה מהותית נוספת החשובה לעניינו הינה, כי מניתוח הפסיקה בנושא עולה, כי ככל שההחלטה הינה בעלת גוון מינהלי (או תכנוני), הנטייה לקבל את שינויה תהיה גדולה יותר, ואילו ככל שההחלטה נושאת גוון משפטי הרי הנטייה לסטות ממנה תהיה קטנה יותר.
לענין זה נציין, כי החלטת ועדת הערר הינה אמנם החלטת מוסד תכנון, עם זאת, ועדת הערר הינה גוף מעין שיפוטי, ובהחלטותיה גוון בולט של החלטה שיפוטית, ומטעם זה הכללים לשינוייה יהיו נוקשים יותר.
נסכם ונאמר: המשיבה רשאית לשנות מהחלטותיה, אך עליה לעשות זאת בנסיבות מיוחדות, כאשר קיים נימוק מהותי וענייני לשינוי העמדה, שחל שינוי נסיבות המצדיק את השינוי בעמדה ושקיימים טעמים לטובת הציבור. מכח קל וחומר, התנאים לשינוי החלטה יהיו נוקשים הרבה כאשר מדובר בשינוי החלטה של מוסד תכנון רם יותר בהירארכיה התכנונית, ובענייננו שינוי החלטת ועדת הערר.
קבלת פרשנות מקלה לשינוי החלטות ועדת הערר על ידי הוועדה המקומית תרוקן מתוכן הן את החלטות ועדת עדת הערר והן את תפקידו של בית המשפט לעניינים מינהליים. כך, שכל פעם שהמשיבה לא תשבע רצון מהחלטת ועדת הערר במקום להגיש עתירה מנהלית בנסיון לשנות את ההחלטה, תחזיר את התיק אליה ותקבל החלטה שונה. בוודאי שפרשנות זו אינה ראויה ויש לדחותה.
לפיכך, לטעמנו, ועל סמך ההלכות הקיימות, סמכות המשיבה לשנות מהחלטות ועדת הערר תהיה חריגה שבחריגה ומוגבלת למקרים שחל שינוי נסיבות משמעותי או שקיימים טעמים דחופים של טובת הציבור.
האם נהגה המשיבה בענין שבפנינו באופן הראוי בשינוי ההחלטה שנתקבלה על ידי ועדת הערר (ולמעשה על ידה שלה)? לטעמנו התשובה שלילית.
המשיבה בהחלטתה לגבות מהעוררים סכום לפי חוות דעת כהן ז"ל מתעלמת כליל מהחלטת ועדת הערר.
היא כופרת בהחלטה בענין קלדרון במישור העקרוני - משפטי כלומר בחובה להכין חוות דעת ספציפית לחניון ספציפי ומכוח זה היא כופרת בפסילה של חוות דעתו של מר כהן ז"ל, והיא כופרת בהחלטת ועדת הערר במישור הספציפי כאשר היא שבה ומעלה סייגים על חוות דעת מר ברגמן , והכל מבלי להגיש כל חוות דעת חדשה מטעמה.
אין בידנו לקבל גישה זו המתעלמת כליל מהחלטה קודמת, ולטעמנו לא הצליחה המשיבה להוכיח כי נתמלאו התנאים לסטות מההחלטה הקודמת בענין קלדרון. נבאר תוך כדי חלוקת הדיון למישור העקרוני ולמישור הספציפי:


במישור העקרוני:


במישור העקרוני, אשר הינו מישור משפטי הלכה למעשה, לא הראתה המשיבה כל נימוק של ממש מדוע יש לסטות מההחלטה הקודמת בענין קלדרון. למעשה לא חל כל שינוי עובדתי, משפטי או שינוי נסיבות אחר, אשר יכול להוות נקודת משען לשינוי החלטת ועדת הערר בעניין.
לפיכך, מן הראוי היה שלכל הפחות במישור העקרוני היתה המשיבה מבססת את תשובתה על סמך ההחלטה הקובעת כי יש לערוך שומה ספציפית לכל חניון וחניון, ולא על סמך חוות דעתו של כהן ז"ל.
בכל מקרה, ולמעלה מן הצורך, נבהיר כי גם לגופם של דברים, הרי ההחלטה במישור העקרוני, על פיה יש לערוך חישוב לכל חניון בנפרד הינה ראויה ונכונה משפטית, ואף נסמכת על פסיקה של בית המשפט לעניינים מינהליים בנושא, וראה פסק הדין בענין שחף לעיל (אמנם בהקשר קצת שונה) שקבע:

"ודוק, קרן החנייה אליה מתייחסות הוראות התוכנית אינה בגדר מנגנון של תשלום מס או אגרה שנועדו להעשיר את קופת העירייה בתמורה למתן היתר תוך ויתור על התקנת חנייה, אלא מנגנון שנועד לאפשר מתן היתר בלא התקנת חנייה בתחומי המגרש כאשר יש הצדקה לכך, ותוך שהדבר מותנה בהתקנת החנייה בחניון ציבורי סמוך."


ברור כי לאור העקרון שיש לערוך לכל חניון חישוב נפרד, אף ההחלטה לפסול את חוות דעת מר כהן ז"ל, אשר אין חולק שלא ערך שמאות ספציפית לחניון בן צבי, הינה ראויה ונכונה משפטית.
נציין במאמר מוסגר, כי בנושא העקרוני עמדת הפרקליטות בתשובה לבית המשפט המחוזי היתה חד משמעית, כמובהר לעיל.
לפיכך, אנו דוחים את טענות המשיבה בכל הנוגע למישור העקרוני, ושבים וקובעים שיש לערוך חישוב נפרד וספציפי לחניון בן צבי, ולאור זאת, לא ניתן להסתמך על חוות דעת כהן ז"ל.

במישור הספציפי:


במישור הספציפי של תקיפת חוות דעת , אנו סבורים כי עקרונית ניתן בהחלטה חדשה לסטות מחוות דעת ברגמן לגבי חניון בן צבי, וזאת בין היתר לאור הערות הפרקליטות בתגובה דלעיל.
אך הגם שניתן עקרונית לסטות מחוות דעת ברגמן , הרי שלא ניתן לעשות זאת באמצעות טיעונים מתפלמסים עם חוות דעת ועם החלטת ועדת הערר שאימצה חוות דעת זו, אלא היה על המשיבה להציג חוות דעת שמאית חדשה מטעמה. חוות דעת שכזו יכולה הייתה להוות שינוי נסיבות המצדיק סטיה מההחלטה שניתנה בענין קלדרון. ונבאר:
משניתנה חוות דעת ברגמן , ומשאומצה זו על ידי ועדת הערר, ומכאן גם על ידי הוועדה המקומית, הרי זוהי חוות הדעת המונחת בפני הציבור לגבי חניון בן צבי. חוות דעת זו היא זו העומדת בפני הציבור, והציבור רשאי וזכאי להסתמך עליה, הסתמכות זו הינה תקפה וחזקה כל עוד לא נעשתה חוות דעת אחרת, ובפרט שחוות הדעת מגובה בהחלטת ועדת הערר.
היה והמשיבה סבורה, כי נפלו בחוות הדעת ובהחלטת ועדת הערר טעויות במישור זה, היתה חייבת זו לעשות אחת משניים: או להגיש עתירה מנהלית ולעמוד עליה (וכאמור העתירה המנהלית נמחקה ומבחינה משפטית כאילו לא היתה קיימת) או להכין חוות דעת חדשה, אשר תחליף את חוות דעת . חוות הדעת החדשה יכולה להוות שינוי נסיבות המצדיק בחינה מחדש של ההחלטה בענין קלדרון. כאמור, חוות דעת שכזו לא הוכנה.
נבהיר, לו היתה המשיבה מציגה לאזרח חוות דעת חדשה של המשיבה המתייחסת לחניון בן צבי, ובגין חוות דעת זו היה מוגש ערר, לא היינו פוסלים חוות דעת זו על הסף ורואים מקום לבחון אותה לגופה וזאת אף כי קיימת ההחלטה בענין קלדרון. נדגיש, כי על המשיבה היה להציג חוות דעת זו לציבור, ולציבור היה הזכות להגיש עליה ערר. עוד נדגיש, כי כמובן אין זה אומר שהיינו מקבלים חוות דעת זו כלשונה, אך היה צורך לבחון חוות דעת זו לגופה.
אך, לטעמנו, כאשר אין כל אסמכתא שמאית או אחרת (למעט חוות דעת כהן ז"ל אשר כאמור אינה רלוונטית) וללא שחל כל שינוי נסיבות לא ניתן לפתוח ולשנות את ההחלטה בענין קלדרון.
נדגיש, אף אם ההחלטה בענין קלדרון היתה של הוועדה המקומית עצמה ולא של ועדת הערר, עדיין היינו סבורים כי הועדה המקומית אינה רשאית לשנותה או לסטות ממנה מבלי להכין חוות דעת שמאית חדשה וספציפית לחניון בן צבי, קל וחומר שאלו פני הדברים כאשר ההחלטה הינה של ועדת הערר.
עוד נצין, כי קבלת עמדת המשיבה בערר זה תגרום לחוסר יציבות ולחוסר וודאות. כך שמחד, לפי דעת המשיבה יש לפסול את חוות דעת ברגמן , אולם מאידך, היות ולא ניתן להסתמך על חוות דעת כהן ז"ל, אין חוות דעת כלשהי אחרת לגבי עלותו של מקום חניה בחניון בן צבי.
לפיכך, גם אם נקבל את עמדת המשיבה ונפסול את חוות דעת ברגמן , הרי בהעדר חוות דעת תקפה כלשהי כלל לא ניתן לגבות מהעוררים תשלום בגין חניון בן צבי.
יובהר בהקשר זה, כי אין בתשובת המשיבה כל תחשיב (מלבד תחשיב כהן ז"ל) לעלות מקום חניה בחניון בן צבי, כך שהיה ותפסל חוות דעת ברגמן אין בידנו כל תחשיב אחר לחיוב האזרח.
לאור האמור לעיל, הרי בהעדר חוות דעת חדשה לגבי החניון הספציפי לא נתקיימו התנאים המאפשרים למשיבה לסטות מהחלטה הקודמת והיה עליה לנהוג בהתאם לאמור בהחלטה בענין קלדרון.
לאור קביעתנו זה מתייתר הצורך לדון בהשגות המשיבה לגופה של חוות הדעת.


סיכום:


מן האמור לעילה עולה, כי דין הערר להתקבל:
ההחלטה בענין קלדרון אף שאינה תקדים מחייב הינה החלטה של מוסד תכנון גבוה היררכית מהמשיבה ולפיכך שינוי החלטה שלו ייעשה רק במקרים חריגים וכאשר הוכח שינוי נסיבות המצדיק את שינוי ההחלטה או טעם חיוני אחר.
בעניין שלפנינו, הרי במישור העקרוני לא חל כל שינוי נסיבות, ולמעשה לא הוצג טעם כלשהו לשינוי ההחלטה בענין קלדרון. זאת ועוד, ההחלטה בענין קלדרון נשענת על אדני משפט מוצקים. לפיכך, אנו חוזרים וקובעים כי יש לערוך תחשיב ספציפי לכל חניון וחניון בהתאם לתוכנית הרלוונטית.
במישור הספציפי, המשיבה לא הציבה תשתית ראייתית או שינוי נסיבות המצדיק סטיה מההחלטה בענין קלדרון. נציין כי אילו היתה המשיבה מציגה חוות דעת חדשה לחניון בן צבי, סביר שהיה בכך תשתית ראייתית או שינוי נסיבות אשר יצדיק בחינה מחדש של ההחלטה בענין קלדרון, אולם משלא הוצגה כל חוות דעת שכזו, הרי לא בשלו התנאים לשינוי ההחלטה בענין קלדרון.
ייתרה מזו, קבלת עמדת המשיבה לפסילת חוות דעת ברגמן , כאשר אין כל חוות דעת אחרת לא תועיל למשיבה, כי למעשה לא תעמוד כל חוות דעת אחרת בגינה ניתן לחייב את העוררים.
אשר על כן, אנו מורים למשיבה להשיב לעוררים סך של 55,000 ₪ שהם צמודים למדד ונושאים ריבית כחוק החל מיום התשלום ועד להשבתם בפועל.
לענין ההוצאות, סברנו כי אין מקום לחייב את המשיבה בהוצאות, וזאת לאור העובדה כי העוררים לא הגישו חוות דעת מטעמם והסתמכו למעשה רק על ענין קלדרון ולאור העובדה כי בגין דיון אחד כבר חוייבה המשיבה בהוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון