התליית היתר בניה להקמת מרפסת זיז

התליית היתר בניה להקמת מרפסת זיז

בחזית המערבית של הבנין ברוחב של 2 מ' ובשטח של 9.56 מ"ר.



על מנת להבין את החלטת המשיבה 1 נסקור את השתלשלות העניינים שהובילה להתליית ההיתר על ידי המשיבה 1.
העוררת הגישה בקשה להיתר מלווה בבקשה להקלה להקמת המרפסת כאמור. אין עוררין, כי הבקשה נחתמה על ידי כל בעלי הזכויות בבניין ולפיכך אושר על ידי המשיבה 1 לפרסם הקלה בגינה.
ביום 11.4.06 הושלם הפרסום בדבר ההקלה, כך שביום 25.4.06 נסתיים המועד להגשת התנגדויות לבקשה.
ביום 15.5.06 נתקיים דיון בועדת המשנה, וללא התנגדויות, ניתנה החלטה המאשרת את המבוקש. ביום 15.8.06 הופק היתר הבניה. ולמעשה החל מיום זה, הייתה רשאית העוררת לבצע את הבניה המבוקשת.
ביום 18.6.06 (כחודש לאחר המועד האחרון להגשת התנגדויות ולאחר שכבר הופק היתר) הוגשה התנגדות המשיבים 2 להקמת המרפסת.
המשיבה 1 למרות שהונפק כבר היתר, ולמרות האיחור בהגשת ההתנגדות, קבעה כי יש להחזיר את הדיון לועדה. ביום 11.6.07 החליטה המשיבה 1, מבלי לשמוע את עמדת העוררת, להתלות את ההיתר שניתן ולזמן את הצדדים לדיון.
ביום 9.7.2007 נתקיים דיון בנוכחות הצדדים, ולאחר שמיעת הצדדים החליטה המשיבה 1: "להתלות את היתר בניה שמספרו 56609 עד מציאת מיקום חלופי למרפסת לדירת גב' עמרם..."
היות והעוררת אינה מעוניינת במיקום חלופי למרפסת, והיות וכבר בוצעו עבודות להקמת המרפסת מכוח ההיתר, הגישה העוררת ערר זה, בו היא מבקשת, כי ההחלטה המתלה את ההיתר תבוטל, וכי ההיתר הראשון שניתן לה יעמוד בתוקפו.


דיון:
כללי:


בתיק שבפנינו עומדת סוגיה של ביטול היתר שהונפק. על מנת להכריע בשאלה של ביטול, או בטלות, היתר יש לחלק באופן מתודי את הדיון לשני חלקים.
בחלק הראשון בוחנים האם ההיתר שניתן לעוררת הינו חוקי.
בחלק השני, בוחנים לאור ההכרעה בדבר חוקיות ההיתר בחלק הראשון, האם אכן יש לבטלו לאור דוקטורינת "הבטלות היחסית" או "התוצאה היחסית" (ראה לענין הדוקטרינה רע"פ 2413/99 טור' רחמים גיספן נגד התובע הצבאי הראשי) או בהתאם לסעיף 216 לחוק התכנון והבניה.


חוקיות ההיתר:


כאמור השאלה הראשונה העומדת לפתחנו האם ההיתר שניתן ביום 15.8.06 הינו חוקי.
מבחינת ההתאמה לתוכנית הרלוונטית אין מחלוקת כי ההיתר חוקי. ההיתר תואם ברובו לתוכנית החלה על המקרקעין, ובחלק שאינו תואם, פורסמה הקלה כנדרש, ולפיכך, אין כל טענה של אי חוקיות לענין זה.
טענת האי חוקיות הינה לגבי הליך הוצאת ההיתר, כך שהמשיבים 2 טוענים, כי החתימה על הבקשה להיתר נעשתה עקב כפיה וכי ההיתר ניתן ללא שהם נשמעו, למרות שהגישו התנגדות במועד.

נדון בטענות אלו:


אין מחלוקת כי חתימת המשיבים 2 קיימת על הבקשה להיתר המבוקש. משאלו פני הדברים, הנטל על המשיבים 2 להוכיח כי חתימתם ניתנה שלא כדין.
בעניינו אין טענה של זיוף החתימה, אלא טענה של כפיה, קרי כי המשיבים 2 נכפו לחתום על הבקשה להיתר, בכך שהעוררת איימה שללא חתימתם תפעל לסגירת הגן הבלתי חוקי הפועל במקרקעי העוררים.
בענין דיני החוזים בתי המשפט קבעו, לא אחת, כי זה הרוצה להוכיח טענת כפיה עליו להביא ראיות מוצקות וברורות, היות והכלל הינו כי האדם חותם מתוך רצון חופשי.
לטעמנו הדין לגבי ביטול חתימה על בקשה להיתר אמור להיות אף נוקשה יותר מביטול חתימה חוזית.
החתימה על היתר הבניה הינה חתימה על מסמך סטטוטורי אשר אינה נעשית לאחר יד והינה חתימה משמעותית הנושאת בחובה תוצאות, לעתים אף במישור הפלילי. לפיכך, לא בנקל ייקבע כי חתימתו של אדם על היתר הבניה אינה מחייבת אותו.
בעניינו לא הציגו המשיבים 2 כל ראיה ממשית לענין הכפיה, למעט אמירות בעלמא, שהוכחשו מכל וכל על ידי העוררת. במצב דברים זה, הרי המשיבים 2 לא עמדו בנטל ההוכחה הנדרש.
יתרה מזו, טענת המשיבים 2 הייתה כי הכפייה הלכאורית נעשתה ב"איום" כי העוררת תקבול לרשויות על קיום גן לא חוקי בביתם של המשיבים 2.
לפיכך, אף אם היו מוכחים המשיבים 2 כי אכן נשמע "איום" שכזה, ובנטל זה לא עמדו, ספק בליבנו האם עמידה של העוררת על זכותה החוקית להתלונן על מעשה שאינו חוקי יכולה להוות כפיה.
כאמור טענתם השניה של המשיבים 2 היתה, כי התנגדותם הוגשה בזמן ולכן ההיתר שניתן ללא שמיעתם הינו בלתי חוקי.
גם בענין זה הנטל להוכיח כי ההתנגדות הוגשה בזמן הינה של המשיבים 2, אלא שבמקרה זה הנטל הינו קל, כל שעל המשיבים 2 להראות הינה כי חותמת הנתקבל של המשיבה 1 הינה טרם חלף המועד להגשת התנגדויות. חותמת זו מהווה, כמעט תמיד, ראיה חותכת למועד הגשת ההתנגדות.
במילים אחרות: בהתאם לחזקת כשרות המעשה המינהלי, הרי ללא ראיות מוצקות אחרות, רואים במועד החותמת של המשיבה 1 על טופס ההתנגדות את מועד הגשתה.
בענייננו אין מחלוקת כי החותמת הינה מתאריך 18.6.07, כלומר זמן רב לאחר תום המועד להתנגדות, ואף לאחר שניתן ההיתר.
אמנם המשיבים 2 טוענים כי החותמת נחתמה בזיוף, אך טענה זו אין בה כל ממש. ראשית, המשיבים 2 לא הביאו שמץ של ראיה לכך שאכן החותמת נחתמה בזיוף. יתרה מזו, אין גם כל הגיון למשיבה 1 לזייף חותמת על הבקשה להתנגדות, כזכור המשיבה 1 אף קיבלה לבסוף את טענת המשיבים 2.
במאמר מוסגר נציין, כי דעתנו אינה נוחה מהקלות בה מטיחים המשיבים 2 בפקידי הציבור האשמות כה חמורות של זיוף חותמות וזאת ללא כל ביסוס. למרות האמרה הידועה, לטעמנו הנייר אינו סובל הכל ומוטב היה שמשיבים 2 היו נמנעים מהאשמות אלו מבלי שיש בידם ראיות כלשהן.
מן האמור עד כה עולה, כי ההיתר שניתן היה חוקי לגמרי הן מבחינת תוכנו (ועל כך אין חולק) ואין מבחינת ההליך בו ניתן.
למען שלמות התמונה נציין, כי אף עמדת המשיבה 1 היתה שההיתר שניתן ניתן כדין ונצטט:

"באשר לבעלת היתר הבניה, לועדה אין עוררין כי היתר הבניה הוצא כנדרש..."

ביטול או התליית ההיתר:


משלמדנו שההיתר שניתן הינו חוקי, הרי לטעמנו המשיבה 1 אינה יכולה לבטלו, אלא בנסיבות סעיף 216 לחוק התכנון והבניה בו נדון להלן, או בקיום הליך תיכנוני חדש, ונבאר:
היתר הינו מסמך סטטוטורי אשר מהווה אישור למימוש זכות הקנין של האזרח.
לפיכך, משניתן ההיתר, ומשהיתר זו חוקי, הרי האזרח, ואף הציבור, רשאים להסתמך על היתר זה כדין ממש.
כך, האזרח יכול לקדם את ביצוע הבניה על סמך ההיתר ולבצעה בפועל, וכך הציבור יכול להסתמך על ההיתר הן לעניין השימוש המותר במקרקעין נשוא ההיתר והן לענין אחוזי הבניה הנותרים לאחר הוצאת ההיתר.
הפסיקה אף הגדילה לעשות וקבעה כי במקום שהיתר שניתן קובע שימוש מסויים למקרקעין וכעת מבוקש על אותם מקרקעין שימוש אחר התואם את התוכנית החלה על המקרקעין, עדין יש לפרסם שימוש חורג מהיתר, וזאת לאור הסתמכות הציבור על היתר קיים, וראה בבג"צ 53/86 ירמיהו עייני בע"מ – חברה לבניה ואח' נ' ראש עירית קרית מוצקין ואח', פ"ד מ (4) 45
לפיכך, אין בידי המשיבה 1 כל אפשרות כיום להחליט על ביטול ההיתר, לאחר שנקבע על ידה שהיתר זה חוקי.
נבהיר, כי אין כוונתנו שהמשיבה 1 כבולה לעד בהתרים שנתנה ובוודאי שהינה רשאית לשנות את המצב התיכנוני הקיים במקרקעין מסויימים, לרבות היתר. אך, הדרך לעשות זאת אינה על ידי ביטול התרים שניתנו לאותם המקרקעין, אלא עליה ליזום הליך תיכנוני חדש אשר רק במסגרתו, ובסופו, יוצאו התרים חדשים (בהליך של שימוש חורג מהיתר קודם) המאיינים את ההתרים שניתנו קודם לכן. אין חולק שהליך שכזה לא נעשה בענייננו.
עוד נציין, כי משלא ניתן לבטל את ההיתר ברי, כי גם לא ניתן להתלותו, היות והמשמעות המעשית של התליה ללא תקופת זמן הינה ביטול.
למען שלמות התמונה נציין, כי דרך אחרת לביטול היתר שניתן הינו לפי סעיף 216 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, הקובע:

"ניתן לאדם אישור או היתר לפי חוק זה על סמך פרטים בלתי נכונים ולא חל על המקרה סעיף 215, רשאית הועדה המקומית, לאחר שנתנה לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו, לבטל את האישור או ההיתר, הכל לפי הענין, אולם כשהיה האישור או ההיתר לענין בניה, לא תעשה כן אחרי שהחל אותו אדם בבניה."


בענייננו אין חולק כי לא ניתנו פרטים לא נכונים ולכן לא ניתן לבטל ההיתר גם על פי סעיף זה.


חוסר תום לב ומילים לגופם של דברים:


מן האמור עד כה עולה, כי דין הערר להתקבל כך שהחלטה על התליית ההיתר מבוטלת וההיתר הראשון שניתן הינו חוקי ועומד בתוקפו.
למעשה יכולנו לסיים את ההחלטה כאן, עם זאת מצאנו לנכון להתייחס לשתי נקודות נוספות.
בתי המשפט וועדות הערר כבר כתבו רבות על כך שמבקש היתר, אשר עבר עבירות בניה, עבירות אלו יכולות להוות, כשלעצמן, שיקול שלא לאשר את בקשתו, ראה פסק הדין בענין בג"צ 609/75 מתתיהו ישראלי נ' ראש עירית ת"א-יפו פ"ד ל (2) עמ' 304.
לטעמנו דין דומה חל גם על מתנגדים, ומתנגדים אשר באמתחתם עבירות בניה, עבירות אלו יש ויהוו טעם לדחיית התנגדותם.
בענין שבפנינו הודו המשיבים 2 בפה מלא, כי הם מקיימים גן ילדים בדירתם. אין עוררין, והמשיבים 2 אף לא טוענים אחרת, כי לגן זה לא ניתן כל אישור לשימוש חורג. לפיכך, בהתאם להודאתם, המשיבים 2 מפעילים גן ילדים תוך ביצוע עבירות בניה.
במצב דברים זה, בו המשיבים 2 הינם עברייני בניה, ועוד טוענים כי השימוש המבוקש יפגע בפעולה העבריינית שלהם, הדבר מהווה שיקול נוסף לדחות את עמדתם ולאשר את היתר הראשון שניתן.
נציין, כי לעומת המשיבים 2, פעלה העוררת בתום לב וכראוי. בין היתר, בכך שמרצונה, וללא כל מחויבות חוקית לכך, עכבה את פעולות הבניה כך שאלו לא יתבצעו בתקופת הלימודים.
למען הזהירות בלבד, בחנו גם את ההיתר המבוקש לגופו. אכן בכל בנית מרפסת עלולה ליצור פגיעה כלשהי בדירה שמתחתיה, ובכל זאת תוכנית המתאר הקיימת מתירה בנית מרפסות, ומפרסות אכן נבנות. לא מצאנו כי הפגיעה במקרה שלפנינו חורגת מהסביר ובשונה מכל פגיעה שעלולה ליצור מרפסת כלשהי.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר.
ההיתר שניתן לעוררת ביום 15.8.06 יעמוד בתוקפו, וכל החלטה להתלות או לבטלו מבוטלת בזאת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הצמדת מרפסת לדירה

  2. כניסה לדירה דרך המרפסת

  3. בניית תוספת מרפסת ללא היתר

  4. היתר בניה למרפסת זיז לא מקורה

  5. שבירת קיר חיצוני של גג מרפסת

  6. צו הריסה על סגירת מרפסת פתוחה

  7. קירוי שנוצר כתוצאה מהרחבת המרפסת

  8. התליית היתר בניה להקמת מרפסת זיז

  9. סגירת מרפסת ללא היתר בתל אביב

  10. ארנונה על גג - ארנונה על מרפסת

  11. בקשה לבנות מרפסת בדירה עם חיבור לסלון

  12. ערר שלא לאשר אלמנט מצליל במרפסת זיזית

  13. האם מרפסת חלק משטח הדירה או שטח מוצמד לדירה

  14. בקשת שינוי מהלך מדרגות ותוספת מגורים על מרפסת גג

  15. האם צריך לשלם היטל השבחה על הרחבת מרפסת מכוח תכנית ?

  16. ערר לאשר בקשה להרחבת דירה, תוספת חדרי שינה וסגירת מרפסת

  17. התנגדות לבניית מרפסות בטענת "פגיעה ארכיטקטונית" בפרויקט

  18. ההבדל בין ''גג פתוח'' לבין ''מרפסת גג'' לצורכי ארנונה

  19. בקשה לסגור חלק ממרפסת פתוחה במפלס העיקרי והגדלת עליית הגג

  20. בקשה להיתר סגירת מרפסת קיימת בקומת הקרקע וריצוף של גינת הבית

  21. בקשה להיתר לסגירת מרפסת, ריצוף חצר ובניית מדרגות חיצוניות לחצר

  22. בקשה להקמת בית דו משפחתי צמוד קרקע ושתי בריכות שחייה במרפסת גג

  23. בקשת לסגירת מרפסת ובניה בגג, הבקשה כללה הקלה בהצמדות למעקה הגג

  24. דירת דופלקס: תוספת בניה להשלמת קומת גג ומרפסת פתוחה מעל התוספת

  25. האם יש לקבל את הנחיות מהנדס העיר, לגבי צורת מרפסות הגג המותרות ?

  26. בקשה לסיפוח שני גגות משותפים שמעל קומה מסחרית והפיכתם למרפסות פתוחות לדירה

  27. בניית בריכה במרפסת קומת חדרים על הגג, חדר מכונות והגבהת מעקה ע"י זכוכית דקורטיבית

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון