חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

אחד מעקרונותיו הבסיסיים של שיטת המשפט הישראלי, הינו העקרון של החזקה המכונה "חזקת החפות". על פי חזקה זו, כל אזרח מוחזק בגדר חף מפשע עד שלא הוכח אחרת.

חזקה זו עומדת לעורר גם במקרה שלפנינו ולתחולתה של חזקת החפות בכל הליך בו עלול להפגע האזרח, ראה דבריו הברורים של בית המשפט העליון בבש"א 7797/07 צוריאל מימון נ. נציבות שיורת המדינה ():

"חזקת החפות עומדת לנאשם בתיק משמעתי כבתיק פלילי; על כך לא יתכן חולק, ואין צורך להכביר מלים. דבר זה הוא בשר מבשרה של שיטת המשפט הישראלית בכל הליך שיש לו רכיב של הטלת כתם, אם פלילי ואם משמעתי"


ערר על החלטת הרשות המאשרת בהתאם לסעיף 157א(ו') לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, מיום 24/06/2007 להפסיק את מתן שרותי החשמל והמים לנכס בצור באחר, ירושלים.
רקע:


מדובר על בית מגורים בשכונת צור באחר בירושלים.
העורר קיבל היתר בניה לנכס ביום 11.6.2002.
ביום 31.8.03 ניתן לעורר טופס 2 לפי תקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) , התשמ"א – 1981 (להלן: "תקנות האישורים").
אין חולק, כי העורר ביצע עבודות בנכס, ולטענתו השלים את בניית הבית, והוא מתגורר בו ומשתמש בחשמל ובמים מכוח החיבור שניתן בהתאם לטופס 2.
המשיבה טוענת, כי העורר לא בנה את המבנה על פי היתר הבניה, ולטענתה קיימות סטיות מהותיות מההיתר.
בין יתר הסטיות שמציינת המשיבה נכללים הסטיות, כדלקמן: בקומת המרתף הגדילו את שטחי הבניה ושינו את הייעוד למגורים. בקומת הקרקע לא נבנה ממ"ד וכן הוספו 7.5 מ"ר לשטח העיקרי ותוספת דומה לשטח העיקרי נתבצעה גם בקומה א'.
העורר מכחיש את הבניה הבלתי חוקית, ולטענתו הבניה הינה בהתאם להיתר.
עוד טוענת המשיבה, כי העורר מעולם לא השלים את האישורים מהמחלקות השונות, כגון: כיבוי אש, תברואה וכו', ומעולם לא קיבל טופס 4 לחיבור לחשמל.
העורר מודה בפה מלא, כי מעולם לא קיבל טופס 4 למבנה, וכי הוא מתגורר ומשתמש במבנה מזה שנים ללא טופס 4.


הערר:


העורר טוען בכתב הערר, כי לא ניתן לנתק אותו מחיבור החשמל היות ולא הוגש כנגדו כתב אישום וללא שהוכחה אשמה כלשהי.
עוד טוען העורר, כי לא קיבל כל פרוט בדבר העבירה שכביכול הוא מואשם בה, והנקיטה בצעד של ניתוק חשמל ומים הינו צעד בלתי סביר בנסיבות הענין.
העורר מודה בערר כי לא קיבל מעולם טופס 4, אולם טוען כי המבנה ראוי לשימוש, ואין כל מניעה חוקית לקבל בגינו טופס 4.


דיון

הסטיה מההיתר:
כללי:


הנה כי כן, גם לעורר שבפנינו עומדת חזקת החפות, ועל המשיבה הנטל להוכיח כי אכן העורר פעל בניגוד לדין.
בענין זה ראוי ומהותי להבהיר, כי באופן עקרוני ועדת הערר אינה המקום הראוי, הנכון והמתאים, להוכיח אשמתו של אזרח בעבירות בניה, בפרט שקיימים חילוקי דעות עובדתיים משמעותיים.
המחוקק ייחד ערכאה ספציפית ומתמחה אשר מומחיותה הינה קביעת העובדות והאשמה במקרים של טענות בגין עבירות בניה. ראה סעיפים 54 עד 58 לחוק בתי המשפט, תשי"ז-1957 המקימים את בית המשפט לעניינים מקומיים.
בית המשפט לעניינים מקומיים הינו הערכאה הנכונה לברר את אשמתו של האזרח בענייני עבירות בניה, שם מתוחמים התביעה והנאשם בהוראות סדר הדין הפלילי, שם ניתן לזמן עדים ולחקרם בחקירה ראשית ונגדית, ושם קיים מדרג ענישה חוקי. למעשה, אין עוררין, כי בית המשפט לעניינים מקומיים הינו הערכאה הנכונה, אשר על פי חוק, אמורה להכריע באשמתו של האזרח ואף לגזור את דינו.
מאידך, ועדת הערר אינה המקום להכריע בדבר אשמתו של האזרח. אין לה את הכלים הפרוצדורלים לעשות כן, כך למשל, היא אינה כפופה להוראות סדר הדין הפלילי, עדויות וחקירות נשמעים רק במקרים נדרים וכו'. אף מבחינה מהותית הכרעה באשמתו של האזרח אינה מסוג העניינים שהמחוקק התכוון שועדת הערר תכריע בהם.
לפיכך, לטעמנו, אין ועדת הערר אמורה להכריע במחלוקות עובדתיות בדבר אשמתו של האזרח וקיומן של עבירות הבניה, אלא במקרים נדירים.
במילים אחרות: ניתוק מים וחשמל יעשה רק כאשר אין מחלוקת עובדתית בדבר עבירת הבניה שנעברה ובדבר הסטיה מהיתר, ובכל מקרה של מחלוקת כאמור, הרי מן הראוי ליתן לבית המשפט לעניינים מקומיים להפעיל את סמכותו החוקית, וזאת למעט מקרים נדירים שנדרש ניתוק דחוף עקב בעיות בטיחות.
מתי נאמר שאין מחלוקת עובדתית? לטעמנו קיימים שני מקרים מובהקים. המקרה הראשון הינו כאשר קיימת הרשעה של האזרח בבית המשפט לעניינים מקומיים, ואז, כמובן, מכבדת ועדת הערר את ההכרעה של בית המשפט לעניינים מקומיים. המקרה השני, כאשר האזרח מצהיר בפני ועדת הערר כי בוצעה עבירת בניה.
נציין, כי במקרים נדירים, כאשר קיימת דחיפות של ממש בהפסקת השירותים, רשאית ועדת הערר להכריע גם בנושא העובדתי, לזמן את הצדדים להעיד ולהחקר בפניה, ואף למנות מומחה מטעמה אשר ייבחן האם קיימות עבירות בניה. אולם, כמובהר לעיל, זוהי אינה דרך המלך והיא תנקוט בדרך זו רק במקרים נדירים.


טענת הבניה בסטיה מההיתר בעניננו:


כאמור, במקרה שלפנינו קיימת למשיבה טענה כפולה. הטענה הראשונה נוגעת לביצוע בניה בניגוד להיתר, הטענה השניה נוגעת באכלוס המבנה בניגוד לתנאי ההיתר ובהעדר טופס 4.
באשר לטענה הראשונה, הרי כאמור לעיל, אין בידנו כל אפשרות להכריע במחלוקת העובדתית. המשיבה ציינה בדיון ביום 20.11.07 כי "בימים הקרובים" יוגש כתב אישום, אולם עד היום, אף שעברו למעלה מחודש ימים לא הוגש כתב אישום כאמור.
יתרה מזו, המשיבה לא הגישה כל תצהיר המעיד על ביצוע עבירות הבניה בסטיה מההיתר. המינימום הנדרש במקרה שכזה על מנת שינותק בית מגורים מחשמל וממים, הינו כי העובדות הנטענות ייתמכו בתצהיר של עובד מוסמך מטעם המשיבה המצהיר על עבירות הבניה הקיימות לטעמו וכן צירוף של תמונות מתאימות לתצהיר מטעמו.
במקרה שלנו, אין חולק כי לא צורף כל תצהיר כאמור.
בהעדר תצהיר של המשיבה בדבר עבירות הבניה, הרי כל שיש בפנינו הינה טענת (להבדיל מהצהרת) ב"כ המשיבה לעומת טענת העורר. בנסיבות שכאלו פועלת חזקת החפות לטובת העורר.
נציין, כי שקלנו ליתן הזדמנות למשיבה להגיש תצהיר מטעמה וליתן לעורר הזדמנות לחקור את נותן התצהיר. אולם, כאמור, חקירה שכזו תעשה רק במקרים נדירים בהם הניתוק הינו חיוני ודחוף, ובכל מקרה, היא מתייתרת לאור האמור להלן בהחלטה זו.
אשר על כן, במקרה שלפנינו עצם הטענה על ביצוע עבודות בסטיה מהיתר, כאשר לא הוצגה כל ראיה לכך (תצהיר, עדות, תצלומים, הכרעת דין וכו'), אינה יכולה לשמש בסיס עובדתי מספק לניתוק חשמל ומים.


טענת האיכלוס בניגוד להיתר ובהעדר טופס 4:


טענה נוספת של המשיבה הינה כי המבנה אוכלס ללא שניתן טופס 4 וללא שמולאו תנאי ההיתר.
העורר מודה בטענה זו. הוא אף מסביר, כי במגזר הערבי לא נהוג לבקש טופס 4.
אשר על כן, לענין זה אין צורך להכריע במחלוקת עובדתית, ונותר רק לבחון את המשמעות המשפטי של איכלוס ללא טופס 4.


מסקנות:


מן האמור עד כה עולה, כי המשיבה לא הוכיחה כנדרש כי בוצעה בניה בסטיה מההיתר ולכן טעם זה שלעצמו אינו יכול להוות עילה לניתוק המבוקש על ידה. לעומת זאת, אין מחלוקת עובדתית, כי העורר איכלס את המבנה ללא קבלת טופס 4 ובניגוד לתנאי ההיתר שניתן לו.
האם יכול האיכלוס בניגוד להיתר וללא טופס 4 להוות עילה לניתוק השירותים? לטעמנו התשובה בהחלט חיובית. ונבהיר:
ניתוק השירותים יכול להתרחש בשני מצבים: המצב הראשון, בו כבר ניתן טופס 4 , והמצב השני, במקרה בו לא ניתן עוד טופס 4.
לטעמנו, במצב הראשון, במקרה בו ניתן טופס 4 למבנה יש לקבוע תנאים מחמירים ונוקשים לניתוק השירותים. לעומת זאת, במצב בו אין כלל טופס 4, למעשה אין חיבור חוקי של המבנה לשירותים, ולכן ניתוק החיבור, שהינו ממילא זמני, יכול להעשות גם בתנאים מקלים (ראו בהיקש ההבחנה בין אי מתן רשיון לבין שלילת רשיון בג"ץ 799/80 שללם נ' פקיד הרישוי לפי חוק כלי הירייה תש"ט-1949, פ"ד לו(1) 317 וכן ראו פרופ' יצחק זמיר הסמכות המינהלית כרך ב 1001)
ודוק. באופן עקרוני כלל לא נזקקת הרשות המאשרת לניתוק השירותים במקרה שבפנינו. חיבור השירותים ממילא ניתן לפרק זמן מוגבל של עבודות הבניה ולאחר סיומם, מבחינה עיונית, אישור זה פוקע.
ונדגיש, אף אם הבניה נתבצע בדיוק בהתאם להיתר ואף אם היה ממלא העורר את כל התנאים בהיתר, עדיין היה צורך לנתק את החיבור הזמני מכוח טופס 2 ולקבל חיבור של קבע מכוח טופס 4.
כמובן, שהעובדה שמגזר מסוים לא נוהג לפעול בהתאם לחוק ולבקש טופס 4 אינה יכולה להואיל לעורר, וראה הניתוח המפורט לטענת האפליה בעררים המאוחדים 71/04 ואח' דלעיל. בכל מקרה, "מנהג" זה לא הוכח ולו בשמץ של ראיה במקרה שלפנינו.
לפיכך, במקרה שלפנינו, לאור הודאת העורר עצמו, הרי משניתן טופס חיבור לחשמל המוגבל רק לביצוע העבודות (ועל כך אין חולק) ושהעבודות נסתיימו (וגם על כך אין חולק) פג תוקף האישור ונכון וראוי לנתק את המבנה מהחיבור הזמני, ולפעול לקבלת אישור חוקי מכוח טופס 4.
אשר על כן, אנו קובעים, כי הפסקת השירותים, שמראש ניתנו באופן זמני, הינה ראויה במקרה שלפנינו והערר נדחה.
עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה, כי בנכס מתגוררים אזרחים, וכי אלו טוענים שהנכס נבנה בהתאם להיתר. כך, שהיה וטענתם נכונה, הרי אין להם כל מניעה מהותית לקבל טופס 4.
לטעמנו, במצב דברים זה, כאשר לא הוכחה עבירת בניה, וכאשר הניתוק מבוסס (וכאמור בדין מבוסס) על סיום תקופת העבודות ופקיעת האישור הזמני, יש ליתן לעורר שהות להשלים את הדרישות לטופס 4 בטרם הניתוק.
מתן השהות מהווה לטעמנו איזון נכון בין אינטרס הציבור במניעת עבירות בניה ומניעת אכלוס שלא כדין, לבין זכויות האזרח וטענותיו במקרה זה.
אשר על כן, אנו מעכבים את ניתוק המים והחשמל למשך 10 חודשים החל מהיום, תקופה בה יפעל העורר להוצאת טופס 4 כחוק. היה ויוצא טופס 4 כאמור, יבוטל הניתוק והחיבור הזמני יהפוך חיבור קבע. לא יינתן טופס 4 כאמור, יופעל הניתוק מייד בתום התקופה.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו קובעים, כדלקמן:
אנו מאשרים את הודעת הניתוק מהשירותים נשוא הערר מיום 24.6.07.
כניסת הודעת הניתוק לתוקף נדחית כך שהשירותים ינותקו רק החל ביום 28.10.08, וזאת היה ולא יוצא טופס 4 למבנה עד לאותה עת.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון