התנגדות של הדיירים בקומה הראשונה לבניית מעלית

התנגדות של הדיירים בקומה הראשונה לבניית מעלית

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 11.6.2007 בבקשה מס' 06/0419.0, בבניין הנמצא ברח' סוקולוב 6, ירושלים.

רקע:


מדובר בבקשה להתקנת מעלית פנימית בבית קיים.
העוררים הנם, מן הסתם, הדיירים המתגוררים בדירה בקומה הראשונה.
בפתח החלטה זו מן הראוי להבהיר את מסגרת הדיון שבפנינו, לאור השתלשלות העניינים המתוארת להלן:
בהתאם לדרישות חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, ביום 8.4.06 התכנסה האסיפה הכללית של הבנין נשוא הדיון וקבלה החלטה ברוב הדרוש (לכאורה) לשם הקמת מעלית. נציין, כי ככל הנראה לעורר טענות כנגד החלטה זו, אולם טענות אלו אמורות להתברר, וכפי שהבנו אכן מתבררות, בפני המפקח על רישום המקרקעין, ולצורכי דיון זה אין צורך להיכנס למחלוקת זו.
המשיב 2, בשם ועד הבית, הגיש בקשה להיתר להקמת המעלית.
העורר הגיש התנגדות מנומקת למשיבה 1, וביום 4.12.06 נתקיים דיון אצל המשיבה מס' 1. העורר היה מיוצג בהליך בפני המשיבה מס' 1, וטענותיו נשמעו בהרחבה בדיון שנתקיים.
ביום 4.12.06 נתקבלה החלטת המשיבה מס' 1 לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה להיתר וזאת בכפוף למספר תנאים שנכתבו בהחלטה, בין היתר, אישור מהנדס לגבי הקטנת רוחב הפודסט מתחת ל 1.00 מ' ואישור מכבי אש.
יוטעם ויודגש, בהחלטה זו אושרה המעלית במתכונתה הנוכחית. העורר לא הגיש ערר על החלטה זו, לא בזמן המותר להגשת ערר על פי דין ואף לו לאחר מכן.
ביום 12.2.07 ביטלה המשיבה מס' 1 מקצת מהתנאים להיתר, ביניהם התנאי לגבי אישור מהנדס העיר לגבי הקטנת רוחב הפודסט, וכן התנאי בדבר אישור מכבי אש. לאור החלטה זו הונפק היתר הבניה מספר 57493.
לאחר טענות של העורר לענין הצורך באישור מהנדס העיר לרוחב הפודסט וכן החובה באישור מכבי אש, פנה ב"כ המשיב מס' 2 וציין את הטעות שנפלה בהחלטה שפטרה את המשיב מס' 2 מאישור מהנדס העיר וכן מאישור מכבי אש.
לאור האמור לעיל, החליטה המשיבה מס' 1 ביום 9.5.07 להתלות את היתר הבניה שניתן וזאת עד לקבלת אישור מהנדס העיר כנדרש בהחלטה הראשונה וכן אישור מכבי אש.
ביום 31.5.06 שלח העורר מכתב נוסף אשר הסב את המשיבה מס' 1 לנושאים נוספים העולים מהבקשה להיתר.
לאחר שניתנו אישורי מהנדס העיר ומכבי אש (לטענת המשיבים) התקיים דיון נוסף אצל המשיבה מס' 1 וזאת ביום 11.6.07, ובדיון זה הוחלט לבטל את ההתליה, כמו כן, כללה ההחלטה התייחסות מנומקת לטענות ב"כ העורר במכתבו מיום 31.5.06.
לענין האישורים ציינה המשיבה בהחלטתה 1 כי אישור מהנדס העיר ניתן ביום 4.6.07 וכי אישור מכבי אש ניתן ביום 10.6.07. לגבי יתר טענות ב"כ העורר התייחסה המשיבה כסדרן ודחתה את כולן, כאשר לגבי אחת הטענות המליצה המשיבה מס' 1 כי למעלית יותקן פתח דו צדדי, אך לא חייבה זאת.

נקודת המוצא:


מן האמור לעיל עולה, כי נקודת המוצא של ועדת הערר בדיון בערר זה, הינה החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4.12.06, אשר דחתה את ההתנגדויות ואשרה את הקמת המעלית.
כאמור על החלטה זו לא הוגש ערר, ולפיכך, לצורך הדיון בערר זה, היא החלטה חלוטה (כמובן, בכפוף לכללי שינוי החלטות מוסד תכנון).
כל שניתן לבחון במסגרת הערר הנוכחי הינם הנושאים שעלו במסגרת החלטתה האחרונה של המשיבה מס' 1, אולם עצם הקמתה של המעלית הינה עובדה מוגמרת וזאת לאור ההחלטה מיום 4.12.06.
עוד נציין, כי במהלך הדיון נעשו על ידנו נסיונות מאומצים להביא את הצדדים לידי הסכמה, אולם, לצערנו, נסיונות אלו לא צלחו.
לפיכך, נדון בטענות העורר, ככל שהן מתייחסות להחלטת המשיבה מס' 1 מיום 11.6.07, לפי סדרן:

האישורים הנדרשים:


אין מחלוקת בין הצדדים, כי הפגם שהיה בהעדר אישור מהנדס העיר לרוחב הפודסט נרפא לאחר קבלת האישור האמור ביום 4.6.07.
אלא, שטוענים העוררים, כי אף שנתקבל האישור לענין רוחב הפודסט לא נתקבל אישור מהנדס העיר למידות רוחב פרוזדור מול פתח המעלית, מידות תא המעלית וכן למידות רוחב המדרגות.
טוענת המשיבה מס' 1, כי אישור מהנדס העיר על גבי התוכניות מהווה אישור לכל הפריטים הנדרשים על פי חוק, בהתאם לדרישות העוררים.
לאחר שבחנו את תוכניות הבקשה להיתר (המתוקנות שהוצגו בפנינו), הרי ברור כי אין מניעה לאשר את התוכניות בכפוף לאישור מהנדס העיר לגבי הפריטים: רוחב הפודסט, רוחב חדר מדרגות, ומידות חדר מעלית.
המשיבה מס' 1 טוענת כי אישור מהנדס העיר שניתן הינו אישור גורף לגבי כלל הפרטים, היות וזה בחן את הבקשה בכללותה, ואין מדובר באישור נקודתי לענין הפודסט.
אכן, יש הגיון רב בעמדת המשיבה מס' 1, כי כאשר מוצגת למהנדס העיר תוכנית להקמת מעלית המכילה כמה סטיות המצריכות אישורו לא יתייחס זה רק למקצתן ואת היתרה ישאיר תלוי באוויר ואישורו הינו אישור לכלל התוכנית. לפיכך, בהתאם להסבר המשיבה מס' 1, ניתן לדחות את הטענה.
עם זאת, ולמען הסר ספק, אנו קובעים כי תנתן הבהרה, או אישור מפורש, של מהנדס העיר או של פקיד שהוסמך על ידו, גם לגבי יתרת הפרטים.
יובהר, כי אין צורך לקיים דיון נוסף אצל המשיבה מס' 1, או לזמן את הצדדים, אלא שיונפק מסמך מתאים לתיק הרישוי החתום על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו והמאשר את טענת המשיבה מס' 1 בפנינו, כי אישור מהנדס העיר חל לגבי כלל הפרטים.

מספר הקומות:


העוררים טוענים, כי יש לתקן את הבקשה, כך שיובהר כי הבנין בן 7 קומות.
אנו דוחים טענה זו, אין מדובר בבניין בן שבע קומות, והעובדה כי יש שבעה מפלסים אינה הופכת אותו לבנין בן 7 קומות.
חתכי הבקשה להיתר הינם מדויקים ומראים בצורה טובה ביותר את הבניין ואין בהם כל הטעיה. אשר על כן, טענה זו נדחית.

תחנות עצירת המעלית:


טוענים העוררים, כי יש לתכנן את המעלית כך שזו תעצור בכל מפלס (כלומר גם בחצאי הקומות).
ראשית נציין, כי נושא זה הוכרע כבר בהחלטתה הראשונה של המשיבה 1, ומשלא הוגש עליה ערר בשעתו, אין מקום להעלות טענה זו כיום. גם מבחינת דיני השיהוי, לא ניתן לעלות טענה זו.
עם זאת, היות וועדת הערר הינה מוסד תכנון, הרי חרף טענות הסף המוצדקות של המשיבים, בחנו את הנושא לגופו.
המסקנה הינה ברורה, לא ניתן לבצע 7 תחנות עצירה למעלית:
ראשית, אין חולק כי התקנה שכזו תחייב הריסת כל מהלך המדרגות הקיים ובנייתו מחדש, דבר שכרוך בעלויות גבוהות לכלל דיירי הבנין.
שנית, אף במקרה שהיו הורסים את כלל מהלך המדרגות, היו נוצרים בעיות בלתי פתירות במפלס התחתון והעליון אשר לא היו מאפשרות הקמת מעלית בהתאם לחוק ולתקנות.
אשר על כן, טענה זו נדחית.

מיקום תחנות עצירת המעלית:


נראה שגם העורר מודע לכך שלא ניתן להקים מעלית שתעצור בכל מפלס, ולכן הוא מלין על מיקום תחנות המעלית, אשר לטענתו משרתות את המשיב מס' 2, אשר פתח המעלית מצוי במפלס קומתו.
משהכרענו, כאמור, כי לא ניתן מקצועית (ואף אין זה הגיוני מבחינת העלויות) כי המעלית תעצור בכל מפלס, הרי המסקנה הבלתי נמנעת הינה, כי לגבי חלק מהמפלסים המעלית תעצור חצי קומה מעל או מתחת למפלסים אלו.
לפיכך, יהיו התחנות אשר יהיו, תמיד יהיו כאלו שהמעלית תעצור במפלס שלהם וכאלה שהמעלית תעצור חצי מפלס מפתח דירתם.
ההכרעה באילו מפלסים תעצור המעלית אינה הכרעה תכנונית אלא הכרעה של דיירי הבניין. במקום שבו רוב דיירי הבניין הכריע על מפלסי עצירה מסויימים מוסדות התכנון לא יתערבו בכך, אלא אם מדובר בהכרעה חסרת כל הגיון תכנוני אשר מקפחת את המיעוט באופן בולט.
במקרה שלפנינו אין מחלוקת, כי רוב דיירי הבנין תומכים במיקום המתוכנן של מפלסי המעלית, בכך יש גם תשובה לעורר לגבי הטענה כי מפלסי העצירה משרתים רק את העורר. היה וכך היו הם פני הדברים היינו מצפים לגלות עוררים נוספים מלבד העורר, אולם כאלו איין.
בחנו גם את התכנון לגופו ומצאנו, כי יש גם הגיון תכנוני במפלסים כפי שאלו תוכננו. העורר בעצמו מודה כי שינוי מפלסי העצירה יחייב שינוי במהלכי המדרגות ויגרום לעלויות רבות לדייר הבנין, ובסופם של דברים הרי ממילא המעלית לא תעצור בכל המפלסים. לפיכך, אין לעורר כל הסבר מדוע להעדיף את הפתרון שלו, אשר יכביד עלויות על הבית המשותף ותוצאתו לא תהיה שונה לגבי כלל דיירי הבנין (עדין יהיו כאלו שהמעלית לא תעצור במפלס שלהם).
נציין, כי ייתכן ואף תכנון אחר של המעלית כך שזו תעצור בפתח דירתו של העורר ולא של המשיב מס' 2 הינו סביר, אך שהרוב מבקש את התכנון הנוכחי ומשתכנון זה הגיוני וסביר, אין מוסדות התכנון מתערבים והטענה נדחית.


כיווני היציאה של המעלית:


בהחלטתה המליצה המשיבה 1 ליזם להתקין מעלית עם שני כיווני פתיחה.
ראשית נציין, כי לטעמנו הפרקטיקה של מוסד תכנון הנותן "המלצה" ליזמים אינה פרקטיקה ראויה. מן הראוי שמוסד תכנון יורה, ולא ימליץ, ליזמים כיצד לנהוג.
בכל מקרה משנהגה המשיבה 1 בלשון של המלצה, הרי ברור כי מדובר בהמלצה בלבד ולא בחיוב.
אנו מצאנו הגיון רב בהקמת מעלית בת שני פתחים. אף עם המעלית לא תעצור בכל מפלס, הרי מעלית בת שתי פתחים תועיל ותשפר תכנונית את מרחב הכניסה לבנין, כך שהכניסה למעלית תהיה טבעית ולא מאולצת.
לפיכך, המלצנו לצדדים להגיע לפשרה ולפתרון של מעלית דו צדדית.
אלא שהמשיב מס' 2, לאחר שבדק את הנושא, טען כי הדבר אינו אפשרי מבחינה טכנית (או שהדבר יפגע קשות באיכות המעלית).
לאור חשיבות הנושא, קבענו דיון מיוחד שייתמקד בשאלת היתכנות הקמת מעלית בעלת פתח דו צדדי.
אלא, שבפתח הדיון המיוחד, טען המומחה מטעם העורר, ארכ' ריקרדו קטן, כי הדבר אינו אפשרי מבחינה טכנית.
בנסיבות אלו, כאשר הן המומחים מטעם המשיב מס' 2 והן המומחה מטעם העורר, קובעים, כי לא ניתן טכנית להתקין מעלית ראויה עם פתח דו צדדי, אין לנו מנוס אלא לדחות את המלצת המשיבה מס' 1, ואת טענות העורר, בנקודה זו.


רוחב המדרגות:


טוען העורר כי אישור מהנדס העיר ניתן למדרגות ברוחב 95 ס"מ ואילו לפי דו"ח הפיקוח (וכפי שמצויין בתוכנית המתוקנת) המדרגות הינן ברוחב של 92 ס"מ בלבד.
לאור החלטתנו דלעיל, כי ממילא תנתן הבהרה של מהנדס העיר בדבר האישורים, הרי אף אם נפל פגם בענין זה, ואיננו קובעים כך, הרי פגם זה יבוא לידי פתרון עם קבלת אישור מהנדס העיר כאמור לעיל.


מיקום חדר המכונות:


המשיבה מס' 1 החליטה כי חדר המדרגות ייוותר על כנו במיקומו בקומת הקרקע.
טוען העורר, כי מן הראוי להקים את חדר המכונות על גג הבניין.
לטעמנו, אין כל מקום להעביר את חדר המכונות לגג הבניין.
ראשית, לא מצאנו כל אפשרות תיכנונית למקם את חדר המכונות במבנה שלטענת העורר מתאים לכך, וטענות המשיב מס' 2 בענין נכונות.
ברי, כי אין גם כל מקום לחייבים את הדיירים להקים מבנה חדש ומיוחד על הגג לצורך חדר מכונות. ראשית, הדבר יחייב פרסומה של הקלה ועלול להוות פגיעה בשכנים, כך שכלל אין ערובה לכך שההקלה תתקבל.
גם מבחינה ארכיטקטונית אין זה רצוי לאשר מבנה חדר מכונות על הגג בשעה שקיים פתרון אחר. יתרה מזו, חדר מכונות שכזה עלול להפריע בעתיד למצות זכויות נוספות על הגג השייכות לכלל דיירי הבנין.
לפיכך, אנו קובעים, כי נכון פעלה המשיבה מס' 1 בשעה שלא הכריחה את היזם להקים חדר מכונות על גג הבנין.
לגבי מיקום חדר המכונות בקומת הכניסה, הרי ועדת הערר סבורה כי הן המקום המצוין בבקשה להיתר והן המיקום בחדר ההסקה הינם מיקומים ראויים תיכנונית, כל עוד ייעשו הבידודים הנדרשים בפני מטרדי רעש ורעידות.
מבין השורות של כתבי טענות העורר עולה, כי העורר מעדיף דווקא כי חדר המכונות ימוקם בחדר ההסקה במיקום שהינו מתחת למרפסת העורר.
איננו רואים כל בעיה תכנונית בכך, וניתן, ואף ראוי, להענות לבקשתו זו של העורר. אלא, שבדיון האחרון בפנינו הועלתה טענה כי אף למיקום שכזה מתנגד העורר.
לפיכך אנו קובעים, כי היה והעורר יגיש למשיבה 1 בתוך 7 ימים הודעה כי הינו מסכים למיקום חדר המכונות בחדר ההסקה, הרי חדר המכונות יועבר למיקום זה. במקרה שכזה, היזם יידאג לכל הפעולות הנדרשות מבחינת בטיחות, בשים לב, כי חדר המכונות ממוקם סמוך להסקה, וכן לבידוד בפני רעש ורעידות.
לא הוגשה הסכמה שכזו, ייבנה חדר המכונות במיקומו המסומן בהיתר הנוכחי. גם במקרה שכזה, ייעשו כל הפעולות הנדרשות מבחינת בידוד בפני רעש ורעידות.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר, ומאשרים את החלטת המשיבה 1, בכפוף לאמור להלן:
יינתן אישור או הבהרה של מהנדס העיר לגבי הפרטים הנדרשים בחוק לאישורו, כמפורט לעיל.
חדר המכונות יוזז לחדר ההסקה (בכפוף להודעה על הסכמה למיקום זה של העורר בתוך שבעה ימים).
ייערך בידוד אקוסטי לחדר המכונות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נפילה לפיר מעלית

  2. היטל השבחה על מעלית

  3. חילופי שטחים בין בעלי חלקות

  4. הקלות ניוד שטחים ומעלית גג לקומה א'

  5. תאונת מעלית - אחריות טכנאי מעליות

  6. באיזה שעות מותר להפעיל מעלית שבת ?

  7. ביטול היתר לבניית מעלית בבית משותף

  8. אישור להפעלת מעלית ע''י מכון התקנים

  9. בקשה להיתר לבניית מעלית בבנין בן 3 קומות

  10. התקנת מעלית תביעה למפקח על בתים משותפים

  11. התנגדות של הדיירים בקומה הראשונה לבניית מעלית

  12. עלות תחזוקת מעליות גבוה ללא אפשרות החלפת ספק

  13. תביעה של חברת מעליות נגד נציגות הבית המשותף

  14. בקשה להיתר להקים מעלית האמורה להתחבר ליחידת דיור

  15. הרוב הדרוש 2/3 בבקשה להיתר להוספת מעלית בבית משותף

  16. בקשה להקמת מעלית חיצונית בבניין קיים רק לאנשים חולים

  17. השיקולים להתרת בניית מעלית חיצונית בתוך מרווחי הבנייה

  18. בניית תוספת קומה, פיר מעלית ומתקנים טכניים מזגנים וצנרת

  19. בקשה לתוספת מעלית פנימית בבית משותף, הריסת מדרגות ובנייתן מחדש

  20. היתר בניה לבניית מעלית חיצונית פתוחה לציבור בשטח המיועד ל "מעבר להולכי רגל"

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון