הפיכת דירת מגורים לגן הילדים

הפיכת דירת מגורים לגן הילדים

המסגרת התיכנונית:


הבעיה התיכנונית של שימוש חורג בדירות מגורים לצורך גני ילדים הינה בעיה מוכרת המעסיקה רבות את מוסדות התכנון ובתי המשפט.
הצורך להשתמש במכשיר השימוש חורג להפיכת דירות מגורים לגני הילדים נובע מהמחשבה התיכנונית והמערכתית המוטעת ששלטה במשך שנים רבות. מחשבה מוטעת זו התבססה על ההנחה, כי ילדים עד גיל חובה (או טרום חובה) אינם צריכים מסגרת מסודרת, ולפיכך על המערכת הציבורית לדאוג לצרכי הילדים רק מגן חובה ואילך.
עקב הנחה מוטעת זו, בתוכניות שאושרו במשך השנים אמנם קיימת התייחסות מפורטת לבית ספר ולגני חובה (ולעיתים טרום חובה), כולל הקצאת שטחים ומשאבים לצורך זה, אולם לענין גני ילדים לפעוטות קיימת שתיקה, כאילו אין כל צורך שכזה. במילים אחרות, תוכניות בנין עיר ישנות לא הקצו שטחים ומשאבים לגני ילדים פרטיים.
ככל הנראה מחשבה מוטעת זו התבססה על התפיסה שכל עוד הילד קטן האם נשארת בבית ומטפלת בו. אלא שאורח החיים השתנה, האמהות יצאו לעבוד, ובשכונות המגורים נוצרה דרישה לגני ילדים לפעוטות.
מכיוון שהרשויות אינן יכולות לספק שטחי ציבור לגני ילדים אלו, נוצר הכורח להשתמש בדירות מגורים לגני ילדים. במקרים רבים נעשה הדבר בהליך של שימוש חורג.
הנה כי כן, המסקנה הינה, כי במצב התיכנוני הקיים, הפתרון של שימוש חורג לדירות מגורים לצורך גני ילדים לגיל הרך הינו פתרון הכרחי, כאשר אין פתרון אחר לגני ילדים לגיל הרך. וראה לענין זה דבריו הברורים של כב' השופט ד"ר מודריק בעת"מ 1155/00 משולם צעירי נ' וועדת ערר ואח' אשר צוטטו בהסכמה באין ספור החלטות של ועדות התכנון:

"מנגד, בשכונת מגורים, במיוחד שכונה שחתך הגילים של יושביה צעיר, עשוי להתהוות צורך של ממש לקיים פעוטון באחד הבתים (לפעמים יותר מאחד). כל כך מפני שתחום הגילים הצריך לשירותי פעוטון אינו נתון לאחריות גורמי החינוך הממלכתיים או המוניציפליים. לכן, לא יימצאו מבנים יעודיים לפעוטונים ויש הכרח לשכנם - על דרך היתר לשימוש חורג - בבתים פרטיים. צורך הרבים הוא וצורך הפרט נדחה מפניו עד גבול מסויים.
מדברים שאמרתי עד הנה יוצא ששיכונו של פעוטון בבניין מגורים פרטי הוא הכרח לא יגונה, אך ברור שבכל מקום שבו ימצא פעוטון כזה את משכנו, שם תהיה הפרעה סביבתית מסויימת. לכן, טענתו של צעירי היא מן הסוג המכונה בלעזNIMBY (NOT IN MY BACK YARD), ובשפת עבר אולי לבא"ש' (לא בחצר האחורית שלי). טענה כזאת, בדרך כלל לא תצלח (ראה למשל: בג"צ 458/98 עיריית ב"ש נ' ממשלת ישראל)".


עם זאת, גם כאשר מאשרים שימוש חורג שכזה, יש לוודא קיומם של שני פרמטרים חשובים.
הראשון, כי הפגיעה בשכנים הינה מאוזנת וסבירה. ודוק. במרבית המקרים שימוש חורג מדירת מגורים לגן ילדים אכן יגרום פגיעה מסויימת בשכנים, אלא שתפקידם של מוסדות התכנון הינם לוודא כי מדובר בפגיעה מאוזנת וסבירה לאור התכלית הציבורית החשובה של גני הילדים.
הפרמטר השני הינה תקופת הזמן של השימוש החורג. לא ניתן באמצעות מכשיר השימוש החורג לשנות ייעודה של דירת מגורים לגן ילדים לצמיתות. מכשיר השימוש החורג הינו מכשיר שנועד ליתן פתרון זמני עקב מצוקה תכנונית (וכפי שהסברנו מצוקה שאכן קיימת), אך אינן הוא המכשיר המתאים לעריכת שינוי ייעוד לצמיתות.
וראה: בעת"מ (חי') 1324/05 הלנה קוטליאר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה חיפה ():

" נראה עוד כי ההיתר לשימוש חורג נועד בעיקרו להוות הסדר זמני של שימוש בנכס ולא הסדר קבוע. מקום שמתבקש שימוש החורג מן התכנית לפרק זמן ממושך, הרי שככלל תהא הדרך הנאותה לפעול לשינוי התכנית "


שינויי יעוד מדירת מגורים לגן ילדים לצמיתות מחייב עריכת תוכנית. במסגרת התוכנית יינתנו הפתרונות התיכנוניים הנדרשים בשינוי ייעוד שכזה, כגון תנועה, חניה, אקוסטיקה וכו'.
מובן, כי שימוש במכשיר של תב"ע ייתן לשכנים הגובלים אפשרות לקבל פיצוי על ירידת הערך (היתה ואכן קיימת ירידת ערך) באמצעות תביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה.

מן הכלל אל הפרט:


בבואנו להכריע בתיק זה יש לבחון את האינטרס הציבורי בגני הילדים אל מול הפרמטרים שמנינו לעיל.
השתכנעו, כי אכן יש צורך בשכונה זו בגן ילדים וגן הילדים משרת נאמנה את הצורך של דיירי השכונה, לכן יש לבחון את היקף הפגיעה ואת תקופת השימוש החורג.

הפגיעה בשכנים והאיזון:


לגבי הפגיעה בשכנים, אכן אין מחלוקת כי קייימת פגיעה כלשהי בעוררים, אם כי זו אינה בלתי סבירה. על היותה של הפגיעה סבירה ניתן ללמוד מהעובדה כי מלבד העוררים לא הוגשו כל התנגדויות אחרות לגן הילדים, לא משכנים אחרים ולא מדיירי הבניין עצמו. העדרן של התנגדויות כלשהן יכול ללמדנו, כי המטרד של גן הילדים אינו כה חמור, אחרת היו יתר השכנים, ובוודאי בעלי דירות אחרים בבנין, מתקוממים גם הם.
העוררים טענו, כי הגן נפתח בשעה מוקדמת בבוקר (6:30) ונסגר בשעה מאוחרת (18:00). לטעמנו, היה וכך הם פני הדברים, מדובר בשעות בלתי סבירות לפעילות גן ילדים, שעות אשר יש בהן לפגוע באיכות חייהם של השכנים מעבר לנדרש.
לאור האמור לעיל, אנו דוחים בחלקו את הערר לענין זה. ואנו קובעים, כי יינתן היתר לשימוש חורג, אולם, על מנת למתן את הפגיעה בשכנים, וליצור איזון נאות, בתנאי השימוש החורג יכללו התנאים הבאים:
מספר הילדים בגן לא יעלה על 24 ילדים.
שעות הפעילות בגן יהיו מהשעה 7:30 ועד 17:00.
הילדים לא יורשו להמצא בחצר הגובלת בעוררים עד השעה 8:30 בבוקר וכן בין השעות 14:00 ל 16:00 אחה"צ.
המבקשים יתקינו בחלונות הפונים לבית העוררים זכוכיות מבודדות כפולות האוטמות רעש.

תקופת השימוש החורג:


כפי שהבהרנו לעיל לא ניתן לשנות ייעוד לצמיתות על ידי שימוש במכשיר של שימוש חורג. כך, שאם בכוונת מבקשי ההיתר להשתמש לצמיתות בדירה כגן ילדים עליהם להכין תוכנית מתאימה.
גן הילדים כבר פועל במסגרת של שימוש חורג במשך שלוש שנים, כך שאישור חמש שנים נוספות יגרום לתוצאה שהגן פועל במצטבר במתכונת של שימוש חורג שמונה שנים. לטעמנו מדובר בזמן רב ולא מאוזן.
תקופה של שלוש שנים נוספות הינה תקופה מספקת על מנת להכין תוכנית מפורטת לשינויי הייעוד, והיה ולא תוכן תוכנית שכזו הרי אין מקום להאריך את תקופת השימוש החורג מעבר לשש שנים במצטבר.
אשר על כן, אנו מקבלים חלקית את הערר, כך שתקופת השימוש החורג תעמוד על פרק זמן של שלוש שנים בלבד, אשר במהלכם, היה ומבקשי ההיתר מעונינים בשינוי ייעוד קבוע, תוכן תוכנית מתאימה.


חתימות נדרשות:


במהלך הדיון נוכחנו לדעת כי הבקשה להיתר אינה חתומה על ידי כל בעלי המקצוע הנדרשים על פי הדין, ובפרט על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות).
ברצוננו להבהיר, כי בהתאם לתקנות אלו אין הבדל לענין הדרישות בין בקשה לשימוש חורג לבין בקשה להיתר, ונצטט:

13א. (א)
בקשה להיתר לשימוש חורג בקרקע או בבנין, תיערך לפי הדרישות הקבועות בתקנות אלה לעריכת בקשה להיתר בניה, לרבות הדרישות בנושאי עומסים וביסוס הבנין, דרכי מילוט, בטיחות ונגישות, תברואה ובריאות ותקני חניה;"


לפיכך, ובוודאי שאנו עוסקים בשימוש חורג לגן ילדים, יש להקפיד כי כל החתימות הנדרשות על פי חוק והתקנות יוחתמו על הבקשה לשימוש חורג, כבכל בקשה אחרת להיתר.

סיכום:


לאור הנימוקים המפורטים לעיל אנו מקבלים את הערר בחלקו, וקובעים כי יונפק היתר לשימוש חורג וזאת בתנאים הבאים:
שימוש החורג יוגבל לשלוש שנים החל מיום 15.10.07.
מספר הילדים בגן לא יעלה על 24 ילדים.
שעות הפעילות בגן יהיו מהשעה 7:30 ועד 17:00.
הילדים לא יורשו להמצא בחצר הגובלת בעוררים עד השעה 8:30 בבוקר וכן בין השעות 14:00 ל- 16:00 אחה"צ.
המבקשים יתקינו בחלונות הפונים לבית העוררים זכוכיות כפולות האוטמות רעש.
על מנת להסיר כל ספק, לא יוצא ההיתר לשימוש חורג, אלא לאחר שיושלמו כל החתימות הנדרשות על פי החוק והתקנות, לרבות חתימת מתכנן שלד הבניין.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוב כספי לגן ילדים

  2. אפליה בגן ילדים דתי

  3. הסכם שכירות גן ילדים

  4. שימוש חורג לגן ילדים

  5. מכרז לבניית גני ילדים

  6. נפילה מסולם בגן ילדים

  7. גן ילדים בדירת מגורים

  8. תלונת שווא נגד גן ילדים

  9. פגם במשטח גומי לגן ילדים

  10. הפיכת דירת מגורים לגן הילדים

  11. צו מניעה נגד פתיחת גן ילדים

  12. סגירת דלת על אצבע בגן ילדים

  13. היתר לשימוש חורג לגן ילדים

  14. גן ילדים טרום חובה ללא רישיון

  15. השתתפות המדינה בהוצאות גן ילדים

  16. פיצויים בגין התעללות בגן ילדים

  17. תקצוב גני ילדים מוכר שאינו רשמי

  18. השכרת דירה בבית משותף לצורך גן ילדים

  19. היתר לפתיחת גן ילדים עם 10 ילדים בלבד

  20. מבנה שלם שהוסב לגן ילדים בלב שכונת מגורים

  21. תביעה להחזרת הכסף אשר שולם כשכר לימוד לגן ילדים

  22. שימוש "חורג מהיתר אחר" שניתן בעבר לצורך לגן ילדים

  23. בקשה לשימוש חורג ממגורים לגני ילדים במתחם קוטג'ים

  24. שימוש חורג בחלק ממבנה המיועד לתעשיה זעירה ומלאכה לגן ילדים

  25. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון