סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1, אשר סירבה לדון בבקשה להיתר שעניינה תוספות בניה בבניין בירושלים.

רקע:


מדובר על בקשה להיתר לתוספות בניה וזאת מכוח תוכנית 2138 על תיקוניה (2138א', 2318ב' ו- 2138 ג').
בקשה להיתר דומה הוגשה על ידי העורר עוד בשנת 2006 וזאת במסגרת תיק מספר 0/306.2.
בסופו של הליך ממושך החליטה המשיבה 1 ביום 27.3.2007 לסרב לבקשה להיתר מספר 0/306.2, בהיותה, לעמדת המשיבה 1, אינה תואמת תוכנית ומהווה סטיה ניכרת לה.
על החלטה זו של המשיבה 1 הוגש ערר לוועדת הערר וזאת במסגרת תיק ערר 111/07.
בסופו של הערר השתכנע העורר, כי אכן הבקשה להיתר אינה תואמת תוכנית בעניין המרתף והצהיר, כדלקמן:


אני מקבל את הצעת הועדה, לפיה אני אגיש בקשה חדשה רק לגבי הנושאים בהם הוועדה המקומית מאפשרת את קבלת ההיתר, כלומר בין השאר לעניין הגובה וגג הרעפים. לגבי המרתף, אני ער לכך שישנה בעיה, ולפיכך אגיש בקשה רק לעניין זה או שאפעל לאשר את הבקשה להשלמת המרתף בהליך של שינוי תוכנית מפורטת נקודתית. בכפוף לאמור לעיל, אני מסכים למחיקת הערר."


לאור האמור לעיל, נמחק הערר.
כעת, ולאור הצהרתו בערר 111/07, הגיש העורר בקשה להיתר מתוקנת וביקש מהמשיבה 1 לדון בה.
נציין, כי ההבדל המהותי בין הבקשה להיתר שסורבה בעבר לבין הבקשה להיתר הנוכחית הינה בגובה קומת המסד ובסיווג השטחים הנכללים בה.
כך, בבקשה להיתר החדשה, מחולקת קומת המסד לשני חלקים: האחד באורך של 8 מטרים, מיועד לשטח עיקרי למגורים. החלק האחר, החורג מהאורך של 8 מטרים, הינו בעל תקרה נמוכה יותר בגובה של עד 2.20 ומיועד להוות שטחי שרות לממ"ד ומחסנים.
אין בפנינו החלטה מפורשות של המשיבה 1 לסרב לבקשה להיתר מתוקנת. אולם, הצוות המקצועי של המשיבה 1 סרב להביא את הבקשה להיתר לדיון, וזאת עקב החריגה הנטענת בקומת המרתף (במאמר מוסגר נבהיר כי קומת המסד מכונה לעתים "קומת מסד" ולעתים "קומת מרתף" אך הכוונה הינה לאותה הקומה).
יובהר, מלבד הסירוב על הסף בגין החריגה הנטענת בקומת המרתף/מסד, אין כל התייחסות של הצוות המקצועי של המשיבה 1 לגופה של הבקשה וליתר הפרטים הכלולים בה.


הערר:


על החלטה זו של המשיבה 1 (או, ליתר דיוק, של הצוות המקצועי של המשיבה 1) הוגש הערר שבפנינו.
העורר בערר אינו חולק, כי הוראות תוכנית 2138 על תיקוניה מגבילים את אורך קומת המסד ל - 8 מטרים בלבד. עוד אין העורר חולק, כי לא ניתן במסגרת הקלה להגדיל אורך זה, היות והמשמעות הינה תוספת אסורה של שטחי בניה.
עם זאת, טוען העורר, כי מגבלה זו חלה רק על שטחים עיקרים למגורים. אולם, אין מניעה מכוח התוכנית, כי אורך קומת המסד יהיה ארוך יותר משמונה מטרים, וזאת בתנאי כי היתרה שמעל שמונה מטרים תשמש כשטחי שירות בלבד.
העורר מסכים, כי ההליך של אישור האורך הנוסף ושטחי השירות הנוספים מחייב הליך של פרסום הקלה, אך הוא טוען כי אין מדובר בסטייה ניכרת ומדובר בהקלה אשר ניתנת לאישור בכפוף לשיקול דעת מוסדות התכנון.


דיון:
כללי:


כפי שעולה מן האמור לעיל, המשיבה 1 לא התייחסה לכלל הבקשה להיתר, אלא סירבה על הסף לבקשה רק לאור החריגה בקומת המרתף.
במהלך הדיון הסביר נציג המשיבה 1, כי הסירוב הינו לאור החריגה של קומת המסד מעבר לסך האורך של 8 מטרים המפורט בתוכנית.
הערר שהוגש מתייחס רק לנקודה זו.
לפיכך, הדיון יתמקד בשאלה- האם ניתן באופן עקרוני לאשר מכוח תוכנית 2138 על תיקוניה, קומת מסד באורך גדול יותר משמונה מטרים וזאת כאשר השטח החורג משמונה מטרים משמש כשטח שירות.
יובהר, כי מדובר בדיון עקרוני בלבד, והיה ונסבור כי אכן ניתן לאשר תוספת שכזו, הרי מוסכם כי הדבר עדיין מחייב פרסום הקלה ודיון בהתנגדויות לה, היה ויוגשו כאלו.

התוכנית:


התוכנית הרלוונטית לנושא קומת המסד והבניה בה, הינה תוכנית 2138א'.






תוכנית זו קובעת בסעיף 7ב) את ההוראות הבאות ביחס לקומת המסד:


במקום סעיף 7 (א) שבתכנית מס' 2138 יהיה סעיף ("ב                
7 (א) חדש כדלקמן:                  
(א) 1) מספר המקומות המירבי בכל בנין לא יעלה על שתי      7            
קומות, אולם הבנין שבו קיים קיר חיצוני של מסד                  
גלוי מעל מפלס הקרקע שגובהו אינו פחות מ-1.50                  
מטר ממפלס הקרקע החיצוני הסמוך לבנין, תותר בשטח                  
המסד בניה למגורים בכפוף לתנאים הבאים:                  
מידת האורך של הבניה בשטח המסד לא תעלה על 8 מטר מהקיר      (א            
החיצוני של המסד ולרוחב גבולות החלקה הקיימת.                  
הגובה הפנימי במסד לא יעלה על 2,70 מטר נטו.      (ב            
עיצוב הפתחים החיצוניים במסד יהיה תואם את צורת הפתחים      (ג            
הקיימים בבנין.                  
שטח המסד ישמש למגורים בלבד.      (ד            
בתוספת הבניה בשטח המסד לא תותר יחידת מגורים נפרדת, תוספת      (ה            
שטח להרחבת הדירות הקיימות תהווה חלק בלתי נפרד מיחידת                  
הדיור הקיימת בבנין. "                  


למקרא סעיף זה אנו למדים, כי התוכנית מתירה בניה למגורים בקומת המסד, אולם מתנה זו בשורה של תנאים.
בין יתר התנאים, קיים התנאי כי מידת האורך של הבניה בקומת המסד לא תעלה על שמונה מטרים. תנאי נוסף הינו כי שטח המסד ישמש למגורים בלבד.
לפיכך, בערר שלפנינו נשאלות השאלות הבאות: האם סעיף זה מונע בניה של שטחי שירות בשטח קומת המסד, והיה והתשובה על כך שלילית, האם ניתן לבנות שטחי שירות מעבר למגבלת 8 המטרים המצוטטת לעיל.
לטעמנו, אין כל מניעה לכלול שטחי שרות בקומת המסד. אמנם סעיף 7(ד) קובע כי קומת המסד תשמש למגורים בלבד. אלא, שהוספת שטחי השירות אינה גורעת מהשימוש הייחודי של קומת המסד למגורים בלבד. שטחי השירות, כשמם כן הם, נועדו לשרת את שטחי המגורים, ואין בהם על מנת לשנות את אופי השימוש למגורים בקומת המסד.
אף פרשנות תכליתית של הסעיף מובילה למסקנה דומה. סעיף 7(ד) מטרתו ותכליתו למנוע שימוש מסחרי (או משרדי) בקומת המסד, שימוש הגורם להשפעה על המבנה כולו ועל הסביבה, ומכאן ההיגיון התכנוני למנוע הוספת שטחי מסחר ו/או משרדים בקומות המסד של הבניינים השונים בתחום התוכנית וזאת ללא חשיבה תכנונית כוללת בעניין.
עם זאת, ברי כי אין כל הגיון תכנוני לאסור שטחי שרות, שטחים המשרתים את שטח מגורים, בקומת המסד.
לכן, הן לפי לשונו והן לפי תכליתו של הסעיף הרלוונטי בתוכנית, אין מניעה כי חלק מקומת המסד יהווה שטח שירות וחלק אחר שטח עיקרי, כל עוד הקומה בכללותה משמשת למגורים.
בכל מקרה, אף אם נפרש את הסעיף בדווקנות, כאוסר כלל שטחי שירות בקומת המסד, הרי אין כל מניעה לפרסם הקלה, כך שחלק מקומת המסד יהווה שטח שירות, והקלה שכזו אינה מהווה סטיה ניכרת כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") והתקנות שהותקנו מכוחו.
לפיכך, התשובה לשאלה הראשונה שהעלנו הינה, כי אין מניעה לייעד חלק מקומת המסד לשטחי שירות.
נדון, איפוא, בשאלה השנייה, והיא: האם ניתן להקים שטחי שירות מעבר למגבלת האורך של 8 מטרים.
לטעמנו, גם לכך אין כל מניעה מכוח התוכנית. ונבאר:
בעקרון אין כל מגבלה בחוק התכנון והבניה או בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת") לקבל הקלה מהתוכנית לעניין אורך של 8 מטרים שנקבע בתוכנית כאורך מקסימאלי של קומת המסד, וזאת היות ואין הוראה בחוק או בתקנות הקובעת כי שינוי מגבלת אורך בתוכנית תהווה סטייה ניכרת.
אלא, שכל עוד תוספת האורך משמשת כשטח עיקרי, הרי ההקלה ממגבלת האורך של קומת המסד משמעותה הוספת שטח עיקרי, והוספת שטח עיקרי אכן מהווה סטיה ניכרת לאור סעיף 151 לחוק התכנון והבניה.
ודוק. ההקלה מהאורך המותר שנקבע בסעיף 7 לעיל אינה מהווה שלעצמה סטיה ניכרת, מה שהופך את ההקלה דנא לסטיה ניכרת הינה הוראה 7(ב) בתוכנית 2138 הקובעת, כי זכויות הבניה ייקבעו בהתאם לקווי הבניה ומגבלות הבניה. כך שלמעשה הגדלת האורך המותר של קומת המסד מאפשרת זכויות בניה נוספות, ובכך מהווה סטיה ניכרת.
במילים אחרות, אילו היה קיים מקור אחר לזכויות בניה לחלקה, לא הייתה מניעה סטטוטורית לאשר הקלה באורך קומת המסד, אולם בהעדר מקור שכזה כל תוספת לאורך קומת המסד משמעה הוספת זכויות, וזו אסורה במסגרת של הקלה.
דין דומה חל על הוספת אורך לקומת המסד לצורך שטחי שירות, כך שהוספת אורך שכזו תהיה מותרת במסגרת הקלה אך ורק אם קיים מקור חיצוני לתוספת שטחי שירות, כך שאין בעצם הארכת אורך קומת המסד בכדי להוות תוספת אסורה של שטחי שירות.
במקרה שבפנינו, בניגוד לשטחים עיקריים אשר אין כל מקור חיצוני להוספתם, והוספתם במסגרת הקלה מהווה סטיה ניכרת, הרי קיימים מקורות חיצונים לשטחי שירות המאפשרים הגדלת שטחי שירות מבלי שיהיה בכך סטייה ניכרת.
כך, למשל, שטחי ממ"ד נחשבים שטחי שירות, ולפיכך ניתן לבקש הקלה באורך קומת המסד על מנת להוסיף שטחי ממ"ד.
מקור אפשרי אחר לשטחי שירות שאינו נובע מעצם הגדלת האורך המקסימאלי המותר טמון בהוראות המעבר של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב – 1992. סעיף 13.1 לתקנות אלו קובע:

"נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;"


קרי, סעיף זה מאפשר הוספת שטחי שירות לתוכנית. היה ואכן יוספו שטחי שירות מכוח סעיף זה, הרי אין מניעה לנצלם בקומת המסד במסגרת הקלה מהאורך המקסימאלי.
כמובן, כי אין צורך לחוות דעה במסגרת ערר זה על אופן שיקול הדעת של המשיבה 1 בהוספת שטחי שירות ועל מקורות אחרים לשטחי שירות ואלו יבחנו על ידי המשיבה 1.


סיכום:


לאור האמור לעיל, המסקנה הינה ברורה: אין כל מניעה ליתן הקלה באורך קומת המסד כך שאורך זה יעלה על שמונה מטר, וזאת בכפוף לשלושה תנאים מצטברים:
השטח הנוסף יהווה שטח שירות בלבד.
קיימים מקורות חוקיים תקפים להוספת שטחי השירות.
בוצע הליך פרסום הקלה כיאות.
לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר וקובעים כי אין מניעה לדון בבקשה להיתר ולהתיר פרסום הקלה, אף שזו כוללת קומת מסד הארוכה משמונה מטר, ובתנאי שמתקיימים שלושת התנאים המפורטים לעיל.
לפיכך, אנחנו מחזירים את הבקשה להיתר למשיבה 1 על מנת שתבדוק את התקיימות תנאים 1 ו – 2 לעיל, והיה ואלו אכן מתקיימים, תבצע הליך פרסום כחוק.
למען הסר ספק נבהיר, כי אין בערר זה חוות דעה כלשהי לגבי יתר חלקי הבקשה להיתר, וכן אין בו בכדי לחוות דעה לכאן או לכאן בעניין שיקול הדעת לאישור ההקלה באורך קומת המסד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תוספת קומה בניה קלה

  2. היתר בניה לתוספות בבנין

  3. אישור חלקי של תוספות בניה

  4. בקשה לשינוי מיקום תוספת בניה

  5. ביטול אישור תוספת אחוזי בניה

  6. סירוב ועדה לדון בבקשה לתוספת בניה

  7. הוספת תוספות בנייה למושכר ללא הסכמה

  8. בקשה לבנות תוספת בניה ולשנות את המצב הקיים

  9. בקשה לתוספת בניה בקומת קרקע כשטח עיקרי ומחסן

  10. בתוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה

  11. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר תוספת לבניין מגורים קיים

  12. אי קיום החלטה של המפקח על הבתים המשותפים לפרק תוספות בניה

  13. השבת דמי היתר ששולמו על ידי התובעים בגין תוספת בניה שביצעו

  14. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון