ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4.2.2008 לחדש את החלטת המשיבה 1 מיום 15.6.2005, וכן על החלטת המשיבה 1 מיום 26.5.2008 לאשר בקשה להיתר מתוקנת.

רקע:


מדובר על בקשה להריסת בנין קיים ובניית בניין חדש למגורים בן 4 יחידות דיור.
הבקשה הוגשה לראשונה בשנת 2004, כאשר העבודות נשוא הבקשה בוצעו עוד קודם לכן ללא היתר.
בחודש אפריל 2005 פורסמו הקלות בגין הבקשה להיתר וזאת לעניין צורת הבניין וכן הקלה במפלסי הדירות.
לאור פרסום ההקלות הוגשו התנגדויות ואלו נדונו בחודש יוני 2005.
ביום 18.6.2005 החליטה המשיבה 1 לדחות חלק מההתנגדויות ולקבל את חלקן האחר. במסגרת החלטה זו קבעה המשיבה 1, כי היתר הבניה יפוצל, כך שראשית יינתן היתר הריסה לעבירות הבניה ורק לאחר מכן, ולאחר שיהרסו העבירות, יינתן היתר לבניית התוספת המבוקשת (להלן: "ההחלטה הראשונה").
אין מחלוקת כי בגין החלטה זו לא הוציאו המשיבים 2 היתר בניה, לא לשלב הראשון ולא לשלב השני. לטענתם (שאושרה על ידי המשיבה 1) העיכוב בהוצאת ההיתר נבעה עקב מחלוקת בענין היטל השבחה.
בשנת 2008, שנתיים ומחצה לאחר ההחלטה הראשונה, נתקבלה בקשה לחידוש ההחלטה הראשונה.
ביום 4.2.2008 החליטה המשיבה 1, ללא זימון או יידוע המתנגדים, לחדש את ההחלטה מיום 18.6.2005, בנימוק, כדלקמן:

"לפנים משורת הדין, הועדה מאשרת את חידוש ההחלטה משנת 2005, שנבע בשל העיכוב בקבלת אישור מח' השבחה"
החלטה זו תכונה להלן: "החלטת החידוש".


אלא שהמשיבים 2, לא הסתפקו בחידוש ההחלטה כפי שהיא, כלומר, החלטה המחייבת הוצאת היתר דו שלבית, אלא ביקשו לשנות את הבקשה להיתר בגינה נתנה ההחלטה אשר חודשה כאמור.
ואכן ביום 12.5.2008 החליטה המשיבה 1, ללא פרסום וללא שמיעת התנגדויות, וככל הנראה על סמך החלטת החידוש לאשר לקומות א' ו- ב' בלבד, וזאת תוך נטישת החלטתה (שחודשה זמן קצר טרם לכך) בעניין היתר דו שלבי שיבטיח הריסת עבירות הבניה, ____ למרות העבודה כי קיימות עבירות בנייה בנכס, למרות החלטת המשיבה כי בשלב הראשון יינתן היתר רק להריסת עבירות הבנייה, החליטה המשיבה לאשר היתר בנייה ללא ההריסה המבוקשת.
ביום 26.5.08 נתקבלה שוב החלטה של המשיבה 1 ביחס לבקשה להיתר, ושוב ללא פרסום וללא שמיעת מתנגדים, ושוב ללא התניית הריסת עבירות הבנייה. הפעם אושרה הבקשה לקומות א' ו- ב' בלבד כאשר הקירות החיצוניים בקומת הקרקע יסומנו כמעטפת בלבד. כאמור גם החלטה זו לא מאזכרת את נושא ההיתר הדו שלבי.

הערר:


על סדרת החלטות אלו של המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו.
בערר טוען העורר, כי יש לבטל את החלטות המשיבה 1 ממספר נימוקים:
ראשית, טוען העורר, כי לא ניתן לחדש החלטה לאחר חלוף מועד של שנתיים ימים מיום ההחלטה הראשונה, ולפיכך, היה צורך בהגשת בקשה להיתר חדשה, וביצוע הליך פרסום חדש.
שנית, טוען העורר, כי מדובר בבקשה להיתר שאינה עומדת בתנאי התקנות ומכילה פגמים רבים, בין היתר, העדר חתימת עורך הבקשה, העדר חתימת מהנדס ומפת מדידה שאינה עדכנית.
שלישית, טוען העורר, כי הבקשה להיתר אינה תואמת את התוכניות החלות על המקרקעין.


דיון:
חוקיות החלטת החידוש:


אין מחלוקת, כי ההחלטה הראשונה נתנה ביום 18.6.2005, ואילו החלטת החידוש נתנה ביום 4.2.2008, קרי למעלה משנתיים וחצי מיום שנתנה ההחלטה הראשונה.
לטעמנו, המשיבה 1 אינה מוסמכת לחדש החלטה בתום שנתיים מיום שזו נתנה, ובמקרה שכזה הייתה חובה לקיים את הדיון בבקשה להיתר מראשיתו, לרבות זימון מתנגדים, ולכן החלת החידוש נעשתה תוך חריגה מסמכות והינה חסרת תוקף. ונבאר:
התקנה הרלוונטיות לפקיעה וחידוש תוקף החלטות הוועדה המקומית הינה תקנה 20 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), ונצטט:

"20(א). החלטת מוסד תכנון לתת היתר או לחדשו, תיחשב כבטלה בתום שנה מהיום שבו הודיע מוסד התכנון למבקש על אישור בקשתו, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר; מוסד תכנון רשאי להאריך את התקופה בשנה נוספת, אם ראה צורך לעשות כן מטעמים מיוחדים שיירשמו."


לשון התקנה חדה וברורה, ההחלטה עומדת בתוקפה למשך שנה אחת בלבד, לאחר מכן הוועדה המקומית רשאית לחדשה לתקופה בת שנה אחת נוספת (ואף זאת מטעמים מיוחדים שיירשמו). ברי, כי לאחר תום השנה הנוספת ההחלטה בטלה, ולא ניתן לחדשה עוד.
לענין זה ראה החלטת וועדת הערר מחוז מרכז, בערר (מרכז) 543/04 בן יהודה שושנה ויצחק נ. הוועדה המקומית פתח תקווה:

"המשיב 2 שכנע אותנו כי מצבו האישי והמשפחתי קשה. יחד עם זאת הוועדה המקומית אינה מוסמכת לחדש החלטה להוציא היתר סתם כך בחלוף כ - 5 שנים (ר' תקנה 20 לתקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל 1970)."
כמו ראה החלטת ועדת הערר ירושלים בעניין דומה וזאת בתיק ערר (ירושלים) 159+182/08 גרוס ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח'.


לאור האמור לעיל, המשיבה 1 לא הייתה מוסמכת לחדש את החלטתה וזאת לאחר שחלפו למעלה משנתיים ימים מיום ההחלטה הראשונה.
נציין, כי בענייננו אין מדובר בפגם פרוצדוראלי בלבד (ומדובר בפגם פרוצדוראלי חמור של פעולה בהעדר סמכות), אלא כתוצאה מהפגם נפגעו זכויות אזרחים אחרים, ובענייננו זכויות המתנגדים, כך שחודשה החלטה שלטענתם פוגעת בקניינם ללא שנתנה להם שעתם לטעון כנגדה.
במיוחד בולטים הדברים על רקע העובדה, כי במסגרת ההחלטה הראשונה נתקבלה חלק מהתנגדותם של המתנגדים, וההיתר היה אמור להיות מחולק לשני שלבים ולהבטיח את הריסת עבירות הבניה, דבר שלא נעשה בעניין שבפנינו.
המשיבים 2 הסבירו בדיון כי חידוש ההחלטה נדרש עקב עיכוב בלתי סביר בהיטל ההשבחה.
אין בידנו הכלים לבחון את נסיבות העיכוב בהסדרת היטל ההשבחה, אולם אף אם היו הדברים נכונים, ואף אם העיכוב בהסדרת היטל ההשבחה נובע כל כולו מרשלנות המשיבה 1, ואנו מוכנים להניח שאלו פני הדברים, הרי עדיין אי בכך בכדי להקנות למשיבה 1 כוח להאריך את תוקף החלטתה מעבר לתקופה המותרת בתקנות.
לטעמנו לא ניתן להפעיל את דוקטרינת "לפנים משורת הדין" לטובת אזרח א', כאשר זו כרוכה בפגיעה בזכויות אזרח ב', היות ומשמעות הדבר הינה כי בעוד שאזרח א' נהנה מהטבה שאינה מגיעה לו בדין (ומתן הטבה שכזו בהחלט אפשרית) הרי שמאזרח ב' נגזלת זכות המגיעה לו על פי דין, וגזילת זכות שכזו אסורה.
אשר על כן, אנו מבטלים החלטת החידוש.


ההחלטות שנתנו לאחר החלטת החידוש:


כפי שתיארנו ברקע דלעיל, לאחר החלטת החידוש (אשר כאמור אינה חוקית), הגדילה המשיבה לעשות ואשרה בקשות להיתר השונות מאלו שאושרו בהחלטה הראשונה בשנת 2005.
ברי, כי החלטות אלו וודאי שאינן חוקיות. אף אם הייתה החלטת החידוש חוקית (והיא אינה כזו) המשמעות הינה שמחדשים את ההחלטה כפי שהיא ביחס לבקשה להיתר שעמדה בפני הוועדה המקומית באותה עת ובאותם תנאים ושינויים שניתנו בהחלטה הראשונה. פעולת "חידוש החלטה" נעשית על מנת לחסוך בזמן ובאמצעים כך שהיות ולא חלף זמן ארוך ממועד ההחלטה הראשונה- ניתן לחדש את אותה ההחלטה ואת אותה הבקשה להיתר.
אך, וודאי, שלא ניתן לחדש את ההחלטה המאשרת בקשה להיתר פלונית ולהשתמש בחידוש זה לגבי בקשה להיתר אחרת. פשיטא היא כי במקרה בו מוגשת בקשה להיתר אחרת וחדשה, לא ניתן לאשרה במסגרת "חידוש" החלטה שנתנה על גבי בקשה להיתר אחרת, ויש צורך לאשר את הבקשה להיתר המתוקנת כבקשה להיתר חדשה לכל דבר ועניין.
לפיכך, אישור הבקשות להיתר המתוקנות במקרה שבפנינו, וזאת במסגרת אותו התיק ואותה הבקשה כביכול, ומכוח חידוש החלטה משנת 2005, אינו חוקי בעליל.
אין בידנו ספק, כי במקרה שבפנינו, היה והמשיבים 2 מעוניינים לקבל היתר לתוספת קומה, תוך סימון קומת הקרקע במעטפת בלבד, עליהם להגיש בקשה חדשה לחלוטין, בתיק בניין חדש, לבצע את הפרסומים הנדרשים, ורק לאחר מכן ניתן יהיה לקבל החלטה לגופם של דברים.
נציין, כי אין מדובר בפרוצדורה בלבד, אלא בעניין מהותי. במקרה שלפנינו אין מחלוקת כי קיימות עבירות בניה משמעותיות בנכס וכי קיימים מתנגדים להם טענות כנגד הבנייה המבוקשת. יתרה מזו קיימת אף החלטה משנת 2005 של המשיבה 1, המחייבת הריסת עבירות כתנאי להוצאת היתרי בניה. לא ניתן לטשטש את כל אלו, ובמסגרת החלטת חידוש תמוהה והחלטת אישור תמוהה לא פחות להוציא היתר בניה.
יתרה מזו, לאור חלוף הזמן על המשיבה 1 לוודא, כי אכן כל התנאים בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), לרבות החתימות הנדרשות, מפה מצבית מעודכנת וכו' מתקיימים. פעולות אלו לא נעשו על ידי המשיבה 1 בענייננו. ושוב, לא ניתן במסגרת טיעון של "לפנים משורת הדין" כהצהרת המשיבה 1 לוותר על דרישות תקנות הבקשה להיתר כאילו היו בגדר המלצה בלבד. התנהגות זו היא זו המולידה אסונות בניה כפי שידעה גם העיר ירושלים.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו מבטלים את החלטת החידוש מיום 4.2.2008 בהיותה נוגדת את תקנות הבקשה להיתר.
אנו מבטלים גם את החלטות המשיבה 1 מיום 12.5.2008 וכן מיום 26.5.2008 לאשר בקשה להיתר מתוקנת, היות ואילו אינן תואמות תוכנית ואושרו ללא כל הליך פרסום וללא שמיעת מתנגדים. יתרה מזו, בקשות להיתר אלו אינן עומדות בתנאים הקבועים בתקנות הבקשה להיתר.
לצערנו לא ניתן לסיים החלטה זו מבלי להביע פליאה על התנהגות המשיבה 1 בעניין זה, החל מחידוש החלטה "לפנים משורת הדין" לאחר תום המועד החוקי לעשות כן, וזאת כאשר קיימות עבירות בניה חמורות בנכס וכאשר קיימים מתנגדים, וכלה באישור בקשות להיתר שונות מכוח "חידוש" ההחלטה וזאת ללא פרסום, ללא חתימות נדרשות ובהצדקה תכנונית שאינה ברורה.
במסגרת זו יש לציין לשבח את נציג המשיבה 1 בוועדת הערר, מר רפי ליזמי, אשר בהגינותו הבהיר שאכן אין מדובר בחידוש החלטה ונדרשת הגשת בקשה להיתר חדשה בהתאם להוראות החוק והתקנות.
לאור התנהגות המשיבה 1 היה מקום לפסוק הוצאות לחובתה, אולם משלא נדרשו הוצאות שכאלו על ידי העורר, איננו מחייבים את המשיבה 1 בהוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון