בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

בקשה להיתר בניית קומת גלריה; הגדלת התוספת בחזית דרומית; ביטול גרם מדרגות פנימי ובנית גרם מדרגות משולב במעלית חיצוני;שינויים בחזיתות; חלוקה פנימית של הדירות; בנין גגון; תוספת ממ"ד שני לדירה צפונית; הגבהת הקומה העליונה ומעליה גג רעפים.



הבקשה להיתר הוגשה עם הקלות מתוכנית 4457, התוכנית החלה על המקרקעין. לבקשה הוגשו מספר התנגדויות.
לאחר שמיעת ההתנגדויות, ועוד דיונים בפני המשיבה 1 (דיונים שאינם רלוונטיים להליך זה), החליטה ביום 27.3.2007 המשיבה 1 לאשר את הבקשה להיתר (להלן: "ההחלטה הראשונה").
אלא, שהמשיבה 1, קבעה כי האישור הינו:

"בכפוף להפקדת התב"ע הכוללת את כל עבירות הבניה שבוצעו במקום כגון: הגגון בגג, רלסים והחלונות לאטימה"
התב"ע אליה מתייחסת ההחלטה הינה תוכנית 8861.


כמו כן, כללה ההחלטה תנאים נוספים שאינם רלוונטיים לערר שבפנינו.
על החלטה זו הוגשו מספר עררים, כאשר ערר 39/07 הוגש על ידי המשיבים 2 בערר שבפנינו. יתר העררים נסתיימו בהסדר פשרה בין הצדדים ואינם רלוונטיים לערר שבפנינו.
חשוב לציין, כי העוררים בהליך זה לא הגישו ערר על החלטה הראשונה של המשיבה, ולא השיגו על התנאי כי הוצאת ההיתר כפופה להפקדת התוכנית להסדרת עבירות הבניה (תוכנית 8861).
במסגרת ערר 39/07 העלו המשיבים 2 בהליך שבפנינו (וכאמור העוררים בערר 39/07) טענות רבות כנגד אישור הבקשה להיתר.
וועדת הערר בהחלטה מנומקת מיום 8.11.2007 דחתה את הערר תוך התייחסות לנושאים הבאים: הנושא הקנייני, עבירות הבניה הקיימות בנכס, מספר הקומות בבניין, טענות טכניות, "רלסים" וצנרת על הגג, מעלית וגרם מדרגות ופגיעה בעוררים.
בסיכומם של דברים, אשרה וועדת הערר את החלטת המשיבה 1, אולם זאת בכפוף לתנאי, כדלקמן:

"עם זאת, אנו מורים כי תנאי בהיתר הבניה שיינתן יהיה, כי העבודות הראשונות שיבוצעו הינן הסרת המסומן להריסה ובפרט ה"רלסים", וכן הסדרת חזות הבנין מבחינת הצנרת."


חשוב להבהיר, וועדת הערר דחתה את הערר ואשרה את החלטת המשיבה 1 על כלל תנאיה, וכן הוסיפה את התנאי המפורט לעיל.
וועדת הערר בהחלטתה בערר 39/07 לא בטלה, ולא התיימרה לבטל, את התנאי שקבעה המשיבה 1 בדבר הכפפת הוצאת ההיתר להפקדת תוכנית 8861. ונבאר: ראשית, העוררים בהליך זה (המשיבים בערר 39/07) כלל לא הגישו ערר בגין תנאי זה, כך שהנושא כלל לא עמד להכרעה בפני וועדת הערר, וממילא לא הוכרע על ידה. שנית, גם מבחינה מהותית לא הייתה כל סיבה לבטל את תנאי זה של המשיבה 1, תנאי שמטרתו להבטיח שמירה על חוקי התכנון והבניה.
נקדים ונציין כי העוררים טוענים, כי התנאי שקבעה וועדת הערר בערר 39/07 בדבר הסרת המסומן להריסה תחילה תפקידו להחליף את תנאי המשיבה 1 בדבר הפקדת התוכנית. וודאי שאין אלו פני הדברים. התנאי שקבעה וועדת הערר בא רק להוסיף על התנאי בדבר הפקדת התוכנית, כך שהצורך הקיים בהפקדת התוכנית להסדרת עבירות בניה רחב יותר מהוראות ההריסה שקבעה וועדת הערר.
על החלטת וועדת הערר, הגישו העוררים עתירה מנהלית בתיק עת"מ (ירושלים) 8210/08 בן הרוש ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח'.
בינתיים, הוועדה המחוזית לא רק שלא הפקידה את תוכנית 8861 (וזוהי דרישת המשיבה 1 כתנאי להיתר), אלא סירבה לתוכנית.
על החלטה זו של הוועדה המחוזית הוגשה עתירה מנהלית על ידי המשיבים 2, עתירה מנהלית זו עדיין תלויה ועומדת בפני בית המשפט לעניינים מינהלים בירושלים.
לאור הסירוב של הוועדה המחוזית לתוכנית 8861, קיבלה המשיבה 1 את ההחלטה נשוא ערר זה מיום 12.5.2008. כאמור, על פי החלטה זו לא ניתן להוציא את היתר הבניה היות והתנאי בדבר הפקדת התכנית לא נתקיים. עוד ציינה המשיבה 1 בהחלטתה כי לא ניתן יהיה להמשיך בהליכי הטיפול בהיתר עד להכרעת בית המשפט בעתירה המנהלית שהוגשה על ידי העוררים כנגד סירוב הוועדה המחוזית לתוכנית 8861.
להשלמת התמונה נציין, כי בעקבות החלטה זו של המשיבה 1 הוגשה על ידה הודעה לבית המשפט לעניינים מינהליים בעת"מ 8210/08 (העתירה התוקפת את החלטת ועדת הערר בתיק 39/07). בהודעה הסבירה המשיבה 1 כי אין בכוונתה להוציא היתר בניה לאור אי התקיימות התנאי. על סמך הודעה זו, וכן על סמך נימוקים נוספים שפורטו בפסק הדין, נמחקה העתירה ללא צו להוצאות. אף בקשה לעיון נוסף נדחתה על ידי בית המשפט הנכבד.


הערר:


על ההחלטה מיום 12.5.2008 הוגש הערר שבפנינו.
בערר מעלים העוררים את הטענות הבאות:
החלטת המשיבה 1 ניתנה בחריגה מסמכות היות והיא נוגדת את החלטת ועדת הערר בתיק 39/07.
ההחלטה שנתקבלה סותרת החלטה קודמת מיום 14.2.08 של הממונה על הרישוי.
הכשרת עבירות הבניה הינה חלופה מוצעת ולא תנאי בלעדי.
בכל מקרה אין מקום לעכב את המשך הטיפול בהיתר עד להכרעה בעתירה המנהלית.
המשיבים 2 הגישו כתב תשובה מפורט לערר. בכתב התשובה מתייחסים המשיבים לטענות העוררים. כמו כן, מתייחסים המשיבים 2 באריכות גם לגופה של הבקשה להיתר ומבהירים מדוע זה אינה ראויה לטעמם.


דיון:
מסגרת הדיון:


אין כל מקום להתייחס בערר זה לבקשה להיתר לגופה.
בגין הבקשה להיתר לגופה הוגש ערר (ערר 39/07), נשמעו באריכות רבה טענות הצדדים, וועדת הערר ישבה על המדוכה וכתבה החלטה מפורטת ומנומקת, כאשר עתירה מנהלית שהוגשה על ההחלטה נמחקה.
לפיכך, אין כל צורך כיום לשוב ולדון באותן טענות שנדונו והוכרעו בעבר.
לעומת זאת, יש צורך לדון בטענות הנוגעות למשמעות התנאי בדבר הכפיפות להפקדת תוכנית 8861 והמשמעות של הסירוב לתוכנית, היות ונושא זה לא עמד בפני וועדת הערר בערר 39/07 וממילא לא הוכרע.


ההחלטה נתנה תוך חריגה מסמכות:


העוררים טוענים, כי ההחלטה של המשיבה 1 נתנה בחוסר סמכות, היות והחלטת וועדת הערר בתיק 39/07 בטלה את התנאי של הכפפת ההיתר להפקדת התוכנית, וקבעה תנאי חלופי.
איננו מקבלים טענה זו. כפי שהוסבר לעיל, החלטת וועדת הערר לא התייחסה כלל לתנאי זה של המשיבה 1. תנאי זה לא נתקף על ידי מי מהצדדים, ולא עמד כלל לדיון. אף הקביעות של וועדת הערר לגבי חלק מחריגות הבניה שסומנו להריסה מטרתן להוסיף על תנאי הוועדה המקומית ולא לגרוע ממנו.
נציין, כי אף שסעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") קובע שהחלטת וועדת הערר תבוא במקום החלטת הוועדה המקומית, אין הדבר אומר, כי כאשר וועדת הערר מקבלת החלטה בנוגע להחלטה מסוימת של הוועדה המקומית, בטלה באופן אוטומטי כל ההחלטה של הוועדה המקומית לרבות תנאיה וחלקיה שלא נדונו בפני וועדת הערר. המשמעות של סעיף זה הינה, כי החלטת וועדת הערר מחליפה את אותם החלקים בהחלטת הוועדה המקומית שנדונו בפני וועדת הערר ושונו על ידה.
כך, למשל, במקרה שלפנינו, בתנאים להוצאת היתר בניה, נרשם "אישור מחלקת הדרכים". וועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לתנאי זה, האם המשמעות הינה כי תנאי זה בטל? והשאלה שאלה והתשובה השלילית ברורה. אין באי התייחסות וועדת הערר לתנאי מסוים או לחלק מסוים בהחלטת הוועדה המקומית בכדי לגרום לביטול אלו אוטומטית.
בלשון אחרת, כוונת סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה הינה, כי החלטת וועדת הערר מחליפה ובאה במקום החלטת הוועדה המקומית רק לגבי אותם חלקים בהחלטת הוועדה המקומית שעמדו לדיון בפני וועדת הערר, ואין בו ביטול גורף של החלטת הוועדה המקומית על ידי וועדת הערר.
אשר על כן, אנו דוחים טענה זו.


ההחלטה נתנה תוך סתירה של החלטה קודמת:


טוען העורר, כי ההחלטה שנתקבלה על ידי המשיבה סותרת את מכתב הממונה על הרישוי מיום 14.2.2008.
אכן קיימת סתירה בין מכתב הממונה על הרישוי לבין החלטת המשיבה 1, אולם ברי כי אין בכך בכדי לפגום בהחלטת המשיבה 1.
עמדת הממונה על הרישוי ביחס לבקשה להיתר מסוימת הינה אכן עמדה חשובה ומהותית, אשר המשיבה 1 מחויבת לשקול. אולם, וזה עיקר לענייננו, המשיבה 1 אינה מחויבת להכריע בהתאם לעמדה זו, והמשיבה 1 מוסמכת לקבל החלטה הסותרת את עמדת הממונה על הרישוי.
יתרה מזו, הממונה על הרישוי הנה רק אחת מהצוות המקצועי של המשיבה 1 שבראשו עומד מהנדס העיר, לפיכך, הגם שמדובר בפונקציה בכירה וחשובה בצוות המקצועי, עדיין משקל המלצתה נמוך מהמלצת הצוות המקצועי.
מן הראוי להבהיר, כי בכל במקרה בו מקבלת המשיבה 1 החלטה הנוגדת את המלצת הצוות המקצועי, או חלק הימנו, מן הראוי שהחלטה זו תנומק, תוך התייחסות לנימוקים בגינם נדחו המלצות הצוות המקצועי. במקרה שלפנינו, ההחלטה נומקה והוסברה.
לפיכך אנו דוחים טענה זו.

הכשרת עבירות הבניה בתב"ע 8861 חלופה מוצעת ולא תנאי בלעדי והמשמעות של העתירה המנהלית:


טוענים העוררים, כי הכשרת עבירות הבניה בתב"ע 8861 הינה חלופה מוצעת ולא תנאי בלעדי, היות וניתן במקום להכשיר את עבירות הבניה להרסן.
אין ספק, כי טענתם זו של העוררים, הינה בעצם ערר על החלטה הראשונה של המשיבה 1, החלטה שקבעה את התנאי של הכפפת ההיתר להפקדת תוכנית 8861.
לפיכך, במהלך דברים רגיל היינו דוחים טענה זו, היות וחלף המועד להגשת הערר בגין התנאי שנקבע.
אלא שבענייננו חל שינוי נסיבות, כך שהתנאי ניתן על סמך תוכנית שהייתה בהליכי תכנון, ואילו כעת התוכנית סורבה ואינה רלוונטית עוד. כלומר, מרגע שסורבה התוכנית, התנאי שקבעה המשיבה 1 אינו רלוונטי עוד.
לפיכך, המשיבה 1 מחויבת לקבל החלטה חדשה בנוגע לתנאי שאינו רלוונטי עוד, כאשר עומדות בפניה שתי אפשרויות: (1) האפשרות הראשונה הינה לקבוע כי היות והתוכנית סורבה, ולא ניתן להכשיר את עבירות הבניה, יש לסרב לבקשה להיתר. (2) האפשרות השנייה הינה, לקבוע תנאי או חלופה אחרת להסדרת עבירות הבניה.
אין עוררין, כי במקרה שלפנינו לא שקלה המשיבה 1 את האפשרויות הללו ולא קבעה כי לאור הסירוב לתוכנית הבקשה להיתר מסורבת או קבעה חלופה אחרת. למעשה בהחלטת המשיבה 1 קיימת סתירה פנימית מחד, הינה קובעת כי לא ניתן להוציא את ההיתר היות והתנאי לא נתקיים, אולם, מאידך, היא קובעת שלא ניתן להמשיך את הטיפול בבקשה עד להכרעת בית המשפט. הרי, היה ולעמדת המשיבה 1 התנאי לא נתקיים ולא ניתן להוציא היתר, מדוע בכלל יש "להמשיך את הטיפול בבקשה"?
לכן אין מנוס מלהשיב את הדיון לוועדה המקומית על מנת שתכריע בעניין זה.
נבהיר, כי לכאורה, וועדת הערר מוסכמת לדון כערכאה ראשונה גם בנושא זה ולהכריע בו. אולם סברנו כי יהיה זה נכון תכנונית ומוסדית שהוועדה המקומית, אשר הציבה את התנאי בדבר כפיפות להפקדת תוכנית 8861, היא זו שתדון ותכריע במשמעות הסירוב לתוכנית. לפיכך, על אף שיש בכך פגיעה מסוימת ביעילות ההליך התכנוני, הרי לא ניתן לקצר את ההליכים במקרה זה, ולוותר על קבלת החלטה מוסדרת ומנומקת של הוועדה המקומית.
לעניין העתירה המנהלית כנגד הסירוב לתוכנית 8861, הרי לטעמנו אין כל נפקות לעתירה המנהלית שהוגשו על ידי העוררים כנגד הסירוב להפקיד את תוכנית 8861. המצב התכנוני התקף להיום הינה כי התוכנית 8861 סורבה ולמעשה אינה קיימת עוד.
העובדה שקיימת עתירה מנהלית בגין כך אינה אמורה לשנות דבר להחלטה התכנונית בבקשה להיתר שבפנינו, והמשיבה 1 צריכה לקבל את ההחלטה על סמך התוכנית הקיימת (תוכנית 4457) ולאור העובדה, כי אין כל תוכנית אחרת.
אין גם כל טעם להמתין עד להכרעה בעתירה המנהלית, היות ולא יהיה בכך בכדי לתרום להחלטה שעל המשיבה 1 לקבל. כך שהיה והעתירה תדחה, הרי ממילא זהו המצב התכנוני הקיים כיום, והיה וזו תתקבל ובעתיד אף תאושר התוכנית, יהיו רשאים העוררים להגיש בקשה להיתר חדשה אשר תהיה תואמת לתוכנית אשר תאושר, אם וכאשר תאושר.
לפיכך, על המשיבה 1 לדון במשמעות הסירוב לתכנית כיום, בהתאם למצב התכנוני הקיים כיום.

סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כדלקמן:
הבקשה להיתר תוחזר לדיון בפני הוועדה המקומית.
הוועדה המקומית תקיים דיון ותכריע בסוגיה: האם לאור הסירוב לתוכנית, וכתוצאה מכך העדר רלוונטיות של התנאי שנקבע, יש לסרב להיתר, או האם יש חלופה אחרת לתנאי שקבעה, ואם כן, תפרט את החלופה.
הוועדה המקומית תנמק את החלטתה.
לצורך החלטה זו אין כל נפקות לעתירה המנהלית שהוגשה מטעם העוררים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון