בקשה להיתר סגירת מרפסת קיימת בקומת הקרקע וריצוף של גינת הבית

בקשה להיתר סגירת מרפסת קיימת בקומת הקרקע וריצוף של גינת הבית



אין מחלוקת, כי כל הדיירים נתנו הסכמתם לבקשה למעט העוררת בהליך זה אשר הגישה התנגדות לסגירת המרפסת.
נציין כבר ברקע, כי העוררת מתגוררת מעל המרפסת שסגירתה מבוקשת, ואף לה יש מרפסת דומה. אלא שמרפסת העוררת נסגרה ללא היתר, כך שהעוררת נהנית ומשתמשת במרפסת סגורה ללא היתר, כך שהעוררת נהנית בדיוק מאותה המרפסת סגורה אשר היא מבקשת למנוע משכנה. לענין זה ראוי להפנות לנספח א' לכתב התשובה לערר, הממחיש עובדה זו היטב, ובו תמונה של מרפסתה הסגורה של העוררת מעל המרפסת שסגירתה מבוקשת של המשיבים 2
המשיבה 1 דחתה את התנגדות העוררת, ומכאן הוגש הערר נשוא תיק זה.


הטענות בערר:


בראשית הדברים נציין, כי לעוררת טענה מקדמית לגבי המייצג של המשיבים 2. אולם, היות ואין מדובר בטענה תכנונית, דחינו עוד טרם הדיון את הטענה המיקדמית בענין ייצוגם משיבים 2, היות ואין בכך כל ענין תכנוני העומד להכרעה בפני וועדת הערר.
הטענות המהותיות בערר מתמקדות בניסיון להוכיח, כי סגירת המרפסת אינה עומדת בתנאים שקובעת תוכנית המתאר 62 החלה על המקרקעין. ופרט טענות העוררת בהקשר זה הינם , כי לא ניתן לסגור מרפסת בשטח הגדול מ- 6 מ"ר, כי יש צורך באישור ועדת ארכיטקטים וכי יש לערוך את חישובי השטחים מחדש.
עוד טוענת העוררת, כי סגירת המרפסת תחייב הקמת מדרגות למשטח המרוצף, ומדרגות אלו לא סומנו ולא חושבו בהתאם לתקנות חישוב השטחים.
העוררת אף טוענת כי בהתאם לתוכנית 62 יש צורך גם בקבלת אישור הועדה המחוזית להיתר וזאת היות וקיימת השפעה להקלה על דירת העוררת.
העוררת צרפה חוות דעת שמאית ובה פרטה כיצד תפגע איכות חייה וכיצד ירד ערך דירתה כתוצאה מריצוף הגינה ו"שינוי אופי השימוש במרפסת".


דיון:
נושא סגירת המרפסת:
השתק:


לטעמנו יש ליתן משקל חשוב ומהותי לעובדה, כי המעוררת מתגוררת ומשתמשת בדיוק באותה מרפסת סגורה הזהה למרפסת שאותה היא מבקשת למנוע.
למעשה כל אחת ואחת מהטענות של העוררת, היה והיה בה ממש, כלפי המשיבים 2 נכונה באותה המידה בדיוק לגבי המרפסת שלה, לו היתה מבקשת העוררת לסגור אותה בהיתר, וקל וחומר, כאשר זו נסגרה ללא היתר.
לפיכך, יש משהו מקומם בכך שעבריין הבניה (או לכל הפחות זה שנהנה מעבירת בניה) עומד וטוען בלהט, כי לא ניתן לאשר בניה וזאת בשעה שהוא נהנה מבניה זהה וזאת מבלי שכלל ביקש היתר.
לטעמנו העוררת הייתה חייבת לבחור באחת משתי דרכים:

או שהיא סבורה, כפי שהיא טוענת בערר זה, שאכן לא ניתן באופן חוקי לסגור את המרפסת, ואז לאור אי האפשרות להכשיר גם את סגירת המרפסת שנעשתה בדירתה וממנה היא נהנית, עליה להרוס מיידית את הסגירה בדירתה, ומשנהרסה הסגירה בדירתה אכן היה ראוי לדון בטענותיה.
או שהיא סבורה שניתן להכשיר את סגירת המרפסת שלה, ואז כמובן לא היה מקום להגיש ערר זה לגבי סגירת המרפסת בקומה למטה, אלא על המבקשת היה להגיש בקשה להיתר דומה על מנת להכשיר את עבירת הבניה בדירתה.
כך או כך, בוודאי שלא יעלה על הדעת, כי מצד אחד טוענת העוררת בלהט שלא ניתן להכשיר את סגירת המרפסת ובאותה נשימה ממש נהנית ממרפסת זהה סגורה, וקשה לחשוב על דוגמא מובהקת יותר של ניצול הליכי תכנון בחוסר תום לב.


למעשה די באמור עד כאן, ולאור הפסיקה הברורה בענין עת"מ (ת"א) 1675 שמש גלדיס נ. ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב () על מנת להוביל לדחית הערר. וראה לענין זה גם רע"א בית ששון נ. שיכון עובדים, פ"ד נט(6) בעמ' 625.
אלא בהיותנו מוסד תכנון אשר חובתו אינה רק לצדדים המתדיינים בפניו אלא לציבור בכללותו, הרי אף אם במסגרת היחסים בין הצדדים מושתקת העוררת מלעלות טענות כנגד סגירת המרפסת הרי במסגרת היחסים בין המבקש לציבור יש לבחון טענות אלו, וכך נעשה:


הבקשה סותרת את תוכנית 62:


העוררת מרבה בפלפולים כאלו ואחרים על מנת להראות כי הבקשה אינה עומדת בהוראות תוכנית 62. אלא שבכך אין כל רבותא. המשיבים 2 והמשיבה 1 מודים בפה מלא כי הבקשה אכן אינה עומדת בתנאי תוכנית 62.
אלא, שלשם כך בדיוק נועד ההליך של הקלה. במילים אחרות, אין עוררין, כי במקרה שלנו אכן נדרשת הקלה, והקלה שכזו אכן פורסמה.
לפיכך, אין די בכך שהעוררת מראה שהבקשה להיתר אינה עומדת בתוכנית 62, אלא שעליה להראות כי ההקלה מהווה סטיה ניכרת שאינה ניתנת לאישור, או, למצער, כי אישורה אינו סביר.
עיון בטענות העוררת בסעיפים 4 עד 11 לערר מגלה כי אלו מתרכזים בהוכחת הטענה כי הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאי התוכנית, אלא שאין בהם כל טענה כי לא ניתן לאשר בקשה להיתר זו בדרך של הקלה או כי קיימים טעמים כלשהם שלא לאשר הקלה.
הטיעון היחיד לגבי סטיה ניכרת נוגע לטענה בדבר הצורך באישור הוועדה המחוזית להקלה. אלא שבנושא זה נעלמה, ככל הנראה, מהעוררת תוכנית 4850, אשר ביטלה באופן חד משמעי את הצורך באישור הוועדה המחוזית, אלא בבניינים לשימור, אשר אין מחלוקת כי הבנין שבפנינו אינו כזה.
אשר על כן, משפורסמה הקלה לגבי סגירת מרפסת "שלא על פי הוראות תוכנית המתאר", הרי אין כל נפקות לכך שההקלה אינה עומדת בתנאי תכנית המתאר, וזאת כל עוד אי העמידה אינו מהווה סטיה ניכרת, כאשר קיימים טעמים שלא לאשרה.
בחנו מבחינה מקצועית את הסטיות שיש בבקשה להיתר מתוכנית המתאר ולא מצאנו כי קיימת כל סטיה ניכרת.
אף לענין שיקול הדעת הנתון למשיבה מס' 1 לאשר הקלה, הרי לאור מיקומה של המרפסת, והבנוי במבנה כיום, הרי שאף כי סגירתה של המרפסת אינה מהווה מופת ארכיטקטוני מבחינת חזות הבנין, הרי לטעמנו אין בכך בכדי להוות פגיעה משמעותית בבנין ובמערכת האיזונים מן הראוי לאשר זאת.


חישוב שטחים:


העוררת מעלה טענה נוספת לגבי חישוב שטחים שגוי, אשר כתוצאה ממנו עולה שתתכן חריגה מאחוזי הבניה.
לענין זה, מקובל עלינו ההסבר הנאה של מר ליזמי מטעם המשיבה 1 בעמ' 4 לפרוטוקול בענין חישוב השטחים לאור הסבר זה אנו דוחים את הטענה.
על מנת להפיס את העוררת, נציין שבכל מקרה ניתן בבניין זה לקבל הקלה של 6% מהקבוע בתוכנית, כך שאף אם היו טענותיה נכונות, הרי עדין ניתן לאשר את הסגירה המבוקשת במסגרת הקלה. כאמור בעניינו פורסמה הקלה, כך שאם אם במסגרת פרסום ההקלה לא נכתב מפורשות הקלה של עד 6% באחוזי הבניה, הרי מדובר בפגם שאינו מהותי ואשר ניתן לריפוי.


פתיחת פתח יציאה מהמרפסת הסגורה לחצר:


לענין פתיחת פתח יציאה מהמרפסת לחצר, הרי לא מצאנו כל הגיון לאסור זאת. הרי, גם כיום יכולים לצאת המשיבים 2 מביתם לחצר, ואין כל סיבה שלא יעשו כן לאחר שתיסגר המרפסת. מובן, שאין בפתיחת פתח יציאה (אשר קיים גם היום) בכדי לקבוע זכויות קנין כלשהם למשיבים 2 בחצר.
יובהר, אין כל סיבה לפגוע במשיבים 2, או להיטיב את מצב העוררת, לעומת המצב כיום, כפי שכיום קיימת גישה ישירה מדירת העוררים לחצר, כך גם לאחר סגירת המרפסת תשמר גישה זו, כך שאין באישור הבקשה שינוי במצבם של הצדדים.
אשר על כן, אנו דוחים את הערר בכל שהוא נוגע לסגירת המרפסת ולפתח יציאה מהמרפסת לחצר.



ריצוף החצר:


טוענת העוררת, כי לא ניתן לאשר את ריצוף החצר היות ומדובר ב"שינוי יייעוד" מגינה לרצפה.
אין בידנו לקבל טענה זו, החצר אינה מיועדת "לגינה" לא בתוכנית הרלוונטית ולא בהיתר הבניה. החצר הינה פשוט חצר (כאשר הייעוד התב"עי של המגרש לרבות החצר הוא כמובן מגורים). חצר זו יכולה להיות מגוננת, מרוצפת, מטופחת או מוזנחת, זרועה דשא או זורעת כלניות, הכל לפי רצונם ויכולתם של דיירי הבית המשותף, וכמובן הכל מותר מבחינה תיכנונית.
באופן עקרוני לא יתערבו מוסדות התכנון בעיצוב החצר על ידי דיירי הבנין בבית משותף או בעלי הבית במקרה של בית פרטי.
אכן ריצוף, בניגוד לגינון, מצריך הוצאת היתר, אך כשממדובר בהיתר התואם תוכנית יאושר זה כדבר שבשגרה.
במקרה שלפנינו, קטע החצר הרלוונטי כיום מכוסה חצץ, וכאמור מבוקש לרצפו. איננו רואים נימוק תיכנוני כלשהו שלא לאשר בקשה שכזו. מה לנו חצר מכוסה חצץ ומה לנו חצר מכוסה רצפות, זה נאה וגם זה נאה. עצם העובדה שהריצוף נזקק להוצאת היתר בניה (בניגוד, למשל לשתילת דשא) אינה אומרת שמוסדות התכנון יתערבו בענין זה.
לסיכום, עיצוב החצר הינו בשיקול דעתם הבלעדי של דיירי הבית המשותף ובהתאם להחלטות שיתקבלו במוסדות הבית המשותף (אסיפה כללית, וועד הבית), והיה ואילו יחליטו כי רצונם הינו בריצוף החצר דווקא ולא בחצץ או גינון אחר, הרי אין כל מקום שלא לאשר זאת.
נצין, כי בכוונת מכוון איננו נכנסים לשאלה מהו הרוב הדרוש במוסדות הבית המשותף לשם קבלת החלטה בדבר ריצוף החצר, היות ומדובר בשאלה קניינית כבדת משקל, והדבר אינו בתחום סמכותנו, כל שיש לנו לומר כמוסד תכנון הינו שאין כל פסול מבחינה תיכנונית בריצוף החצר.


לטענה בדבר הפגיעה בעוררת:


העוררת צרפה לכתב הערר חוות דעת שמאית ממנה עולה, כי הפגיעה בדירתה כתוצאה מריצוף הגינה הינו 4% מערך הדירה או 12,600$ (כ – 50,000 ₪).
בכל הכבוד לשמאי מטעם העוררת, אין בידנו לקבל שומה זו.
שומת השמאי מבוססת על המצב "לפני" והמצב "אחרי", אלא שהשמאי אינו מסביר עובדתית מהו השינוי בין המצבים. או במילים פשוטות, מהו ההבדל לגבי ערך דירת העוררת בין המצב בו החצר שמתחתיה מכוסה חצץ לבין שזו מרוצפת?
השמאי מצין, כי החצר תורמת לערך "כשטח ירוק המהווה חיץ של שקט ואיכות האוויר בינם לבין הבתים ברח' הטייסים". אלא שאף לאחר אישור הבקשה לא יהיה כל שינוי במעמד שטח זה, גם היום יש נגישות ישרה לשטח זה מדירת המשיבים 2 וגם לאחר האישור תהיה נגישות זהה. היום השטח מכוסה חצץ ולאחר הבקשה יהיה מכוסה ריצוף, היכן איפה יש פגיעה בשטח החיץ או באיכות האוויר?
נציין, כי השמאי מעריך את התרומה של הגינה המשותפת לדירה ב – 4% ובאותה נשימה קובע שירידת הערך של דירת העוררת הינה 4%. ברור, כי מסקנה זו אינה הגיונית, הרי אין חולק כי החצר המשותפת נותרת משותפת, כיצד יכול להיות איפוא שכלל ערכה נגרע מדירת העוררת?
לאור האמור לעיל ולאור פרכות נוספות בחוות דעת השמאי (למשל התעלמות בוטה מהסגירה הלא חוקית של מרפסת בדירת העוררת) אנו דוחים את השומה מטעם העוררת.
לטעמנו, אין כל פגיעה בעוררת היה והחצר תרוצף וזאת במקום להיות מכוסה חצץ.


לטענה בענין המדרגות:


לעוררת טענות רבות בענין המדרגות מהמרפסת לחצר. אלא, שבבקשה לא מסומנים מדרגות ולכן לא ניתן לבנות מכוח הבקשה מדרגות.
היה ובעתיד תוגש בקשה לבנית מדרגות יהיה מקום לדון בטענות כנגדם, אך כיום, אין בפנינו בקשה שכזו.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר ומורים, כדלקמן:
לענין סגירת המרפסת - ניתן להוציא באופן מיידי היתר לסגירת המרפסת בהתאם להחלטת המשיבה 1 בענין.
לענין ריצוף החצר – ניתן להוציא היתר לריצוף החצר וזאת לאחר קבלת החלטת מוסדות הבית המשותף שיתקבלו ברוב הנדרש על פי כל דין.
שקלנו בכובד ראש האם להטיל הוצאות על העוררת וזאת בעיקר לאור חוסר תום הלב בטענה כנגד סגירת מרפסת וזאת תוך ישיבה במרפסת הסגורה מעל. אולם, לאור העובדה שייתכן ונפל פגם בפרסום בכך שהפרסום לאקוני מעט (וכאמור אין בכך לפגוע בתקפות החלטה המשיבה 1), ולאור הנסיבות האישיות של העוררת אשר בגינם אף החלטנו כי שמה וכתובת הבנין יוותרו חסויים, הרי החלטנו שלא לחייב בהוצאות.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הצמדת מרפסת לדירה

  2. כניסה לדירה דרך המרפסת

  3. בניית תוספת מרפסת ללא היתר

  4. היתר בניה למרפסת זיז לא מקורה

  5. שבירת קיר חיצוני של גג מרפסת

  6. צו הריסה על סגירת מרפסת פתוחה

  7. קירוי שנוצר כתוצאה מהרחבת המרפסת

  8. התליית היתר בניה להקמת מרפסת זיז

  9. סגירת מרפסת ללא היתר בתל אביב

  10. ארנונה על גג - ארנונה על מרפסת

  11. בקשה לבנות מרפסת בדירה עם חיבור לסלון

  12. ערר שלא לאשר אלמנט מצליל במרפסת זיזית

  13. האם מרפסת חלק משטח הדירה או שטח מוצמד לדירה

  14. בקשת שינוי מהלך מדרגות ותוספת מגורים על מרפסת גג

  15. האם צריך לשלם היטל השבחה על הרחבת מרפסת מכוח תכנית ?

  16. ערר לאשר בקשה להרחבת דירה, תוספת חדרי שינה וסגירת מרפסת

  17. התנגדות לבניית מרפסות בטענת "פגיעה ארכיטקטונית" בפרויקט

  18. ההבדל בין ''גג פתוח'' לבין ''מרפסת גג'' לצורכי ארנונה

  19. בקשה לסגור חלק ממרפסת פתוחה במפלס העיקרי והגדלת עליית הגג

  20. בקשה להיתר סגירת מרפסת קיימת בקומת הקרקע וריצוף של גינת הבית

  21. בקשה להיתר לסגירת מרפסת, ריצוף חצר ובניית מדרגות חיצוניות לחצר

  22. בקשה להקמת בית דו משפחתי צמוד קרקע ושתי בריכות שחייה במרפסת גג

  23. בקשת לסגירת מרפסת ובניה בגג, הבקשה כללה הקלה בהצמדות למעקה הגג

  24. דירת דופלקס: תוספת בניה להשלמת קומת גג ומרפסת פתוחה מעל התוספת

  25. האם יש לקבל את הנחיות מהנדס העיר, לגבי צורת מרפסות הגג המותרות ?

  26. בקשה לסיפוח שני גגות משותפים שמעל קומה מסחרית והפיכתם למרפסות פתוחות לדירה

  27. בניית בריכה במרפסת קומת חדרים על הגג, חדר מכונות והגבהת מעקה ע"י זכוכית דקורטיבית

  28. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון