הרוב הדרוש 2/3 בבקשה להיתר להוספת מעלית בבית משותף

הרוב הדרוש 2/3 בבקשה להיתר להוספת מעלית בבית משותף

המחוקק, אשר רצה לעודד הקמת מעליות, הקל על התנאים לגבי השימוש ברכוש המשותף לצורך מעלית, וקבע:
"59ו.(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה..."




הבקשה להיתר הוגשה על ידי בעלי אחת מיחידות הדיור, העוררים בהליך שבפנינו.
אין חולק, כי לבקשה להיתר צורפו חתימות של 2/3 מבעלי יחידות הדיור.
אלא שלקראת הדיון בפני המשיבה מס' 1, הוגשו התנגדויות של מרבית מבעלי הדירות, לרבות אלו שחתמו על הסכמה להקמת המעלית.
לאור התנגדות זו, קבעה המשיבה מס' 1 כי העוררים לא עברו את תנאי הסף הקנייני ובקשתם סורבה על הסף.
נצין, כי לא התקיים דיון לגופה של הבקשה בפני המשיבה מס' 1, ואף בפנינו לא התקיים דיון שכזה, וכל הדיון נסב על תנאי הסף הקנייני.


הערר:


בכתב הערר עורכים העוררים ניתוח אחד לאחד של הדיירים בבניין והתנגדותו, ומסבירים מדוע אין התנגדותו יכולה לעמוד במבחן הביקורת.
הטענה העיקרית של העוררים בהקשר זה הינה, כי משחתמו דיירים אלו או אחרים על הסכמה, אין הם יכולים לחזור בהם מהסכמה זו.
לחלופין טוענים העוררים, כי מוסדות התכנון שכידוע אינם עוסקים בנושאים הקניינים, אינם יכולים להכריע בסוגיה האם החזרה מהחתימה הינה כדין או שלא כדין, ומשיש חתימה נתקיים תנאי הסף הקנייני.
לגבי המשיבה מס' 5, קיימת טענה, כי קיים כתב הסכמה בלתי חוזר, המונע ממנה להתנגד למעלית.


דיון:
הנושא הקנייני – כללי:


ועדה זו קבעה, לא אחת, כי על מנת להיכנס לטרקלין של מוסדות התכנון יש צורך ב"כרטיס כניסה" קנייני, כך שמוסדות התכנון לא ישחיתו זמנם לריק בדיון בבקשות להיתר אשר אין כל אפשרות לממשם בפועל.
לעניין זה הדגשנו, כי מוסדות התכנון אינם מכריעים במחלוקות קנייניות, אלא רק בוחנים על פני הדברים, האם למבקש ההיתר יש את הזיקה הקניינית הנדרשת.
לעניין זה ראה ניתוח מפורט לנושא הבחינה הקניינית בראי הדיון התכנוני בהחלטתנו בענין ערר 200/06 (ירושלים) נוקראי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח'. באותה החלטה סיכמנו את המבחן שיש להפעיל, כדלקמן:

"מן האמור לעיל עולה כי בחינתנו את הנושא הקנייני תתמצה בסוגיה: "מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין" ( כפי שהוגדרה באופן נאה בענין בש"א  7698/01  עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בירושלים נ' עו"ד מתתיהו חותה, יו"ר הועדה המחוזית ."


לפיכך, השאלה שאנו צריכים לשאול במקרה שלפנינו, האם על פני הדברים הוכיחו העוררים כי להם את הזכויות הנדרשות בהתאם לחוק המקרקעין להקמת המעלית. ונחזור ונדגיש, כי מדובר רק על בחינה ראשונית של הדברים, והיה ומתעוררת מחלוקת, אין מוסדות התכנון אמורים לדון בה.


מן הכלל אל הפרט:


הקמת מעלית בבית משותף זכתה להתייחסות ספציפית בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן ולעיל: "חוק המקרקעין").
המחוקק, אשר רצה לעודד הקמת מעליות, הקל על התנאים לגבי השימוש ברכוש המשותף לצורך מעלית, וקבע:

"59ו.(א) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה..."


כלומר, מבחינה קניינית, על מנת שניתן יהיה להקים מעלית ברכוש המשותף (כפי שמבוקש במקרה שבפנינו) יש צורך בשני תנאים מצטברים:
הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות,
וכן החלטה של האסיפה הכללית על התקנת המעלית.
מענין להשוות סעיף זה עם הסעיף בחוק המתיר הרחבה של דירות ברכוש המשותף, ואשר קובע:

"71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה."


כלומר, הסעיף המתיר הקמת מעליות מקל לנושא הרוב הנדרש, לא 3/4 מהדירות וכן 2/3 מהרכוש המשותף כנדרש לשם הרחבה, אלא די ב- 2/3 מבעלי הדירות יהיה חלקם ברכוש המשותף אשר יהיה לשם הקמת מעלית. לעומת זאת, הסעיף המתיר הקמת מעלית מחמיר לענין הצורך באסיפה כללית. דרישה שאינה קיימת לעניין הרחבת דירות.
נבחן האם תנאים אלו מתקיימים במקרה שבפנינו:

אסיפה כללית:


אין מחלוקת כי לא נתקיימה בבנין נשוא הערר אסיפה כללית שאשרה את הקמת המעלית.
טוענים העוררים, כי אין צורך לדקדק בפורמאליות והסכמת הדיירים בכתב כמוה כהחלטה באסיפה הכללית.
אין אנו יכולים לקבל טענה זו של העוררים.
לא לשווא המחוקק נקט בלשון הברורה "להחליט באסיפה הכללית". קיים הגיון רב כי ההחלטה תעשה במסגרת אסיפה כללית ולא באיסוף חתימות.
אסיפה כללית היא המסגרת המבטיחה, כי בפני כל הדיירים יוצגו אותם מיצגים לגבי המעלית. כך יכולים הדיירים במסגרתה לשמוע זה את דעתו של האחר, וכך תתקבל אכן החלטה מושכלת.
בענייננו אין מחלוקת כי לא נערך כל דיון בפורום של אסיפה כללית. במאמר מוסגר נציין, כי אילו היה נערך דיון שכזה ייתכן וכל המחלוקת נושא הערר היתה נפתרת לכאן או לכאן עוד באסיפה הכללית.
ברצוננו להבהיר שוב, שאנו רק בודקים על פני הדברים, ועל פני הדברים ברור כי תנאי קנייני מהותי אינו מתקיים, ולפיכך אף אם היה ניתן היתר, הרי שלא ניתן לממשו.
נציין, כי לו היה מוצגת בפנינו החלטה כלשהי של אסיפת דיירי הבית, לא היינו נכנסים לעצם חוקיות החלטה זו כהחלטת אסיפה כללית, וייתכן והיינו רואים בה די על מנת לעבור את הסף הקנייני. אלא, שבמקרה שבפנינו הדברים מאוד ברורים לא נתקיימה כל אסיפה במתכונת כזו או אחרת, ולכן העוררים אינם עוברים את תנאי הסף הקנייני.
לאור הכרעתנו זו אין צורך לבחון את התנאי השני, אולם בכל זאת ברצוננו להוסיף מספר מילים כהנחיה להמשך.

הסכמת 2/3 מבעלי הדירות:


לטעמנו, חתימתו של אדם מחייבת אותו. כאשר האדם חותם על מסמך, ובוודאי מסמך משפטי כמו במקרה שלפנינו, הרי עליו לשאת בתוצאות הנובעות מחתימתו, לחיוב ולשלילה.
לפיכך, לטעמנו, כעניין שבמדיניות יש ליתן להסכמתו של האדם ולחתימתו נפקות משפטית, הן כשזו פועלת לטובתו אך גם שזו פועלת לרעתו. כל מדיניות אחרת תגרום לחוסר וודאות עד כדי הפקרות. ראה החלטתנו בענין דומה בערר (ירושלים) 152/07 עמירה אורלי נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח'.
אכן, הדין מתיר לאדם לחזור בו בחתימתו בנסיבות רבות כגון: טעות, כפיה וכו'. אלא, שלטעמנו, אלו הם בדיוק המקרים בהם לא מוסדות התכנון אמורים להכריע במחלוקת. מוסדות התכנון בודקות רק על פני הדברים, האם קיימת הסכמה האם לאו. ברגע שקיימת הסכמה בדמות החתימה, תנאי הסף הקניינים מתקיימים (קיים "כרטיס כניסה"). היה וקיימת טענה לחזרה מההסכמה, לא מוסדות התכנון ידונו בה, ויש להפנות את זה הטוען כי חתימתו אינה מחייבת לבית המשפט המוסמך על מנת שזה יפסוק שאכן החזרה מהחתימה הינה כדין, כל עוד אין קביעה משפטית שכזו ניתן לקיים דיון תיכנוני על בסיס החתימה הקיימת.

סיכום:


מן האמור לעיל עולה, כי העוררים לא עמדו בתנאי הסף הקנייני בכך שלא נתקיימה אסיפה כללית (ולא כל אסיפה אחרת), לפיכך הערר נדחה.
מובן, כי אין בקביעתנו זה בכדי למנוע מהעוררים לכנס אסיפה כללית ולפנות לערכאה המוסמכת לעניין ההצבעה באסיפה הכללית.
עוד נבהיר, כי אין בדחיית הערר לומר דבר על הבקשה להיתר לגופה שתבחן על ידי המשיבה מס' 1 היה ואכן תתקבל ההחלטה ברוב הנדרש באסיפה הכללית או שתתקבל הכרעה אחרת של ערכאה מוסמכת.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נפילה לפיר מעלית

  2. היטל השבחה על מעלית

  3. חילופי שטחים בין בעלי חלקות

  4. הקלות ניוד שטחים ומעלית גג לקומה א'

  5. תאונת מעלית - אחריות טכנאי מעליות

  6. באיזה שעות מותר להפעיל מעלית שבת ?

  7. ביטול היתר לבניית מעלית בבית משותף

  8. אישור להפעלת מעלית ע''י מכון התקנים

  9. בקשה להיתר לבניית מעלית בבנין בן 3 קומות

  10. התקנת מעלית תביעה למפקח על בתים משותפים

  11. התנגדות של הדיירים בקומה הראשונה לבניית מעלית

  12. עלות תחזוקת מעליות גבוה ללא אפשרות החלפת ספק

  13. תביעה של חברת מעליות נגד נציגות הבית המשותף

  14. בקשה להיתר להקים מעלית האמורה להתחבר ליחידת דיור

  15. הרוב הדרוש 2/3 בבקשה להיתר להוספת מעלית בבית משותף

  16. בקשה להקמת מעלית חיצונית בבניין קיים רק לאנשים חולים

  17. השיקולים להתרת בניית מעלית חיצונית בתוך מרווחי הבנייה

  18. בניית תוספת קומה, פיר מעלית ומתקנים טכניים מזגנים וצנרת

  19. בקשה לתוספת מעלית פנימית בבית משותף, הריסת מדרגות ובנייתן מחדש

  20. היתר בניה לבניית מעלית חיצונית פתוחה לציבור בשטח המיועד ל "מעבר להולכי רגל"

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון