דחיית בקשה להיתר בניה כי קיימים שטחים שאינם מסומנים בהיתר

דחיית בקשה להיתר בניה כי קיימים שטחים שאינם מסומנים בהיתר

ערר על החלטת המשיבה מיום 8.11.2007 שעניינה סירוב על הסף למתן היתר בניה לגבי מגרש 213 בגבעת יערים.

רקע:


מדובר בבקשה להיתר לשינויים ותוספות לגבי היתר קיים ובית קיים.
יובהר, כי אין מדובר בשינויים של מה בכך, אלא שהבית הקיים נבנה בחריגה של עשרות מ"ר מהבית המשורטט בהיתר.
בקשה זו לשינויים ותוספות בהיתר הוגשה כבר בשנת 2000 ואושרה על ידי המשיבה בתנאים שונים. לאחר מכן, נדונה הבקשה פעם נוספת בשנת 2003 ושוב אושרה בתנאים שונים.
הצדדים חלוקים לגבי השאלה מי הוא האחראי לאי קיום התנאים בהחלטות המשיבה הקודמות, אך אין הם חלוקים על כך שהתנאים לא מולאו וכי לא הוצא היתר בניה.
הבקשה להיתר הובאה פעם נוספת להכרעת המשיבה בשנת 2007, והפעם דחתה המשיבה את הבקשה להיתר. הנימוק המרכזי לדחיית הבקשה להיתר היה, כי קיימים שטחים בפועל שאינם מסומנים בהיתר, ואילו שטחים אחרים אינם מסומנים כהלכה. עוד ציינה המשיבה, כי אין היא יכולה לדעת בוודאות מהם השטחים הקיימים לאור אי מתן אפשרות לפקח מטעמה לבחון את הבינוי הקיים.
חשוב לציין, כי המשיבה הביאה נכונות לשוב ולדון בבקשה להיתר לאחר שזו תתוקן לפי הקיים בשטח ולאחר שפקחים מטעמה יבחנו כי אכן הבקשה להיתר תואמת את המציאות.
לאור החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.

הערר:


בערר מתארת העוררת באריכות את השתלשלות העניינים שקדמה להחלטה המשיבה.
לגופם של דברים טוענת העוררת, כי אכן קיימות אי התאמות אלא שאלו יוסדרו לאחר מתן ההיתר ולפני טופס 4. עוד טוענת העוררת כי פעלה לפי הנחיות המשיבה לגבי הגשת הבקשה להיתר.
לענין אפשרות הפיקוח טוענת העוררת כי היו אצלה ביקורים רבים.
במהלך הדיון הוסיפה העוררת וטענה כי יש לאשר את הבקשה לאור אישור הבקשות הקודמות שאינן שונות מבקשה זו.

דיון:


במהלך הדיון שבפנינו הפליגו הצדדים למחוזות רבים שלטעמנו אינם מצריכים ביקור לצורך הכרעה בתיק זה.
מושכלות היסוד של דיני הרישוי הינם שהבקשה להיתר צריכה להיות מוגשת בהתאם, ולפי הקבוע, בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר").
הבחינה הראשונית שיש לבחון, בטרם נכנסים לעוביה של קורה הינה: האם עומדת הבקשה להיתר בדרישות התקנות.
במקרה שלפנינו באופן ברור ומוחלט לא עומדת הבקשה להיתר בדרישות התקנות, ונבאר:
תקנה 6 קובעת:

"(א) בתשריט הסכימתי של שטחי הבניה יצויינו שטחי הבניה המנוצלים של כל אחת מקומות הבנין המוצע.
(ב) הוגשה בקשה להיתר להוספה לבנין קיים, יצויינו בתשריט הסכימתי שטחי הבניה הקיימים בנפרד והמוצעים בנפרד.


הנה כי כן, בבקשה להוספה לבנין קיים יש לציין בנפרד את השטחים הקיימים והן את השטחים המוצעים.
תקנה 9 לתקנות מוסיפה וקובעת:

"(ב) חלקי הבנין הקיימים והמערכות הקיימות למיתקני התברואה יסומנו בתכניות הבניה בגוון כהה.
(ג) חלקי הבנין המוצעים, וכן המערכות המוצעות למיתקני התברואה, לצנרת טלפון, לחימום מרכזי, לגז ומערכות מוצעות כיוצא באלה, וכל חלקי הבנין המיועדים להריסה, יסומנו בצבעים המקובלים."



ושוב אנו לומדים כי בבקשה להיתר יש לסמן את חלקי הבנין הקיימים וזאת בצבע כהה (בדרך כלל אפור) את חלקים המוצעים בצבע אדום ואת החלקים להריסה בצבע צהוב.
לאור המצוטט לעיל, תכלית תקנות הבקשה להיתר לעניין זה ברורה ונהירה. תכלית התקנות הינה שמעיון בבקשה להיתר ניתן יהיה ללמוד מהו בדיוק המצב הקיים במקרקעין טרם ההיתר ומהו השינוי הנדרש במצב הקיים בין הוספה ובין הריסה בעקבות ההיתר.
מובן, כי דרישה זו בתקנות גם חשובה וגם הגיונית, היות ורק סימון מלא של המצב הקיים והשינויים המבוקשים בו מקנה למוסדות התכנון יכולת לקבל החלטות מושכלות, ולציבור יכולת לבקר החלטות אלו.
אין עוררין, כי התקנות אינן מאפשרות שלא לתאר במסגרת הבקשה להיתר שטחים וחלקי בנין וזאת בטענה שאלו יהרסו בעתיד על ידי המבקש. לשון התקנות חד משמעית, כל מה שבנוי על המקרקעין בעת הבקשה להיתר יסומן כקיים.
אין עוררין, כי במקרה שלפנינו אין תיאור נכון של השטחים הקיימים.
נציין, כי בתחילה טענה העוררת כי הבקשה משקפת את הקיים כיום במקרקעין, אך במהלך הדיון חזרה בה והסבירה כי הבקשה אינה משקפת את הקיים במקרקעין, אלא שהיא תערוך את השינויים לפני טופס 4.
נציין, כי אף מעיון פשוט בתמונות שהוצגו בפנינו עולה כי המצב הקיים בבקשה להיתר אינו משקף את המצב הקיים בשטח, כך, למשל, חלון קיים אינו משורטט בבקשה להיתר.
אשר על כן, מטעם זה שלעצמו, מן הראוי לדחות את הערר.
נבהיר, כי דחיית הערר אין משמעותה סירוב לבקשה להיתר של העוררת, אלא רק שעל העוררת להגיש בקשה מתוקנת לפי תקנות בקשה להיתר. כלומר בקשה בה ישורטט באופן ברור כל (והדגש הינו על כל) הבנוי במצב הקיים וכל השינויים המבוקשים יחסית למצב הקיים.
נדון כעת בטענות נוספות של העוררת:

ביקור של נציג המשיבה בנכס:


טוענת העוררת כי נציגי המשיבה היו מספר פעמים בנכס וכי הרצון בביקור נוסף נובע מהתנכלות. לעומת זאת המשיבה טוענת כי העוררת אינה מאפשרת לנציגים מטעמה ביקור בכל חלקי הנכס.
אין ביכולתה של ועדת הערר להכריע בשאלה עובדתית לגבי קיומה של התנכלות, וגם אין צורך בכך, ונבאר:
כאמור, קבענו לעיל, כי על העוררת להגיש בקשה להיתר מתוקנת בה יסומן באופן ברור כל הבינוי הקיים כיום.
למשיבה זכות מלאה לבדוק כי אכן המסומן בבקשה להיתר תואם את הבנוי בפועל. יובהר, בין אם היו ביקורים בעבר ובין אם לאו, אין ספק כי כעת לאחר שתוגש בקשה חדשה, רשאית (שלא לומר חייבת) המשיבה לבחון האם הבקשה אכן משקפת את הבינוי בפועל.
אשר על כן, אנו קובעים כי לאחר שתוגש הבקשה המתוקנת תהיה לנציג מטעם המשיבה זכות לערוך ביקור בכל חלקי הנכס על מנת לבחון האם תאור המצב הקיים בבקשה המתוקנת תואם את הבינוי בפועל.

משמעות אישור בקשות קודמות


העוררת טוענת כי לאור העובדה שאישרו לה בקשות דומות קודם לכן, היה צורך לאשר גם את הבקשה שבפנינו.
אכן, עקרונית, משנתנה החלטה מנהלית פעם אחת, הרי סטיה ממנה בהחלטה מאוחרת מחייבת נימוק ואנו מקבלים לענין זה את האסמכתאות מטעם העוררת.
אלא, שבמקרה שלנו קיים נימוק מהותי לשינוי ההחלטה.
ההחלטה האחרונה למתן היתר בתנאים ניתנה משנת 2003, כלומר לפני כארבע שנים!
בתקופה זה יכלה העוררת לערוך שינויים מסיביים בבנוי הקיים ואין כל ערובה לכך שהבינוי שהיה קיים במקרקעין בשנת 2003 עת אושרה אז הבקשה קיים גם כיום. לצורך זה רק נזכיר כי לאחר ההחלטה משנת 2003, בשנת 2005 הוגש נגד העוררת תיק פלילי והיא אף הורשעה במסגרתו, כך שחזקת החפות כבר אינה פועלת לזכות העוררת.
לפיכך, רשאית היתה משיבה לבחון מחדש את הבקשה, אף שזו אושרה בשנת 2003, ולדרוש כי סימון הבינוי הקיים ישקף את המציאות היום, בשנת 2007 ולא את המציאות שהייתה קימת בשנת 2003.
לענין זה נזכיר, כי המשיבה לא סרבה לבקשה לגופה (ולפיכך אין סתירה מהחלטות קודמות), אלא רק דרשה כי זו תתוקן כך שתשקף את הבינוי הקיים כיום.

עריכת השינויים לאחר מתן ההיתר


טוענת העוררת כי היא יכולה לערוך את השינויים לאחר שתקבל היתר ולפני טופס 4.
אנו מקבלים טענה זו, העוררת רשאית לערוך שינויים לאחר קבלת ההיתר, אך אין בכך כדי להועיל לעוררת בערר זה.
הבקשה להיתר חייבת לפי דין לשקף את המצב הקיים בפועל. לפיכך, הבחירה בידי העוררת, או שתערוך את השינויים טרם הגשת הבקשה להיתר ואז כמובן שהבקשה להיתר תשקף את המצב לאחר השינויים, או שתערוך את השינויים במועד מאוחר יותר, ואז, כפי שקבענו לעיל, הבקשה להיתר חייבת לשקף את המצב טרם השינויים וההיתר חייב לשקף את השינויים המבוקשים.
כך או כך, יש להגיש בקשה מתוקנת המראה את הבינוי הקיים ביום הגשת הבקשה להיתר.

הנחית המשיבה?


כאמור, טוענת העוררת כי פעלה בהתאם להנחיות המשיבה. המשיבה כמובן מכחישה זו.
בכל מקרה, אף אם נניח לטובת העוררת כי אכן פעלה בהנחיית מי מטעם המשיבה (ואיננו קובעים מסמרות בענין זה) הרי עדין אין הנחיה מטעם מי מהמשיבה יכולה לגבור על הוראות התקנות. המשיבה אינה רשאית לפטור את העוררת מסימון המצב הקיים כמתחייב מהתקנות שצוטטו לעיל.
לפיכך, היה ואכן היתה הנחיה שגויה של המשיבה, לכל היותר יש בכך עילה אזרחית של העוררת כלפי המשיבה (ואיננו עוסקים בשאלה זו ומובן כי לא מכריעים בה) אך אין בכך על מנת להוות נימוק להורות למשיבה להוציא היתר לבקשה להיתר שאינה ערוכה כדין.

סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר. נבהיר כי אין בדחיית הערר להוות דחיה של הבקשה להיתר לגופה, ואנו מנחים, כדלקמן:
העוררת תגיש בקשה להיתר מתוקנת על פי התקנות, בה יסומנו בנפרד השטחים הקיימים כיום וכן הבנוי הקיים כיום, כאשר הבינוי הקיים יסומן באפור, הבינוי המוצע באדום וההריסה בצהוב.
המשיבה תהיה רשאית לבקר בכל חלקי המבנה הקיים על מנת לבחון את התאמת הבקשה להיתר לקיים בפועל.
לאור השתלשלות העניינים בתיק זה, יזכה הטיפול בבקשה להיתר לעדיפות, והיא תטופל במהירות המרבית, כך שהבקשה המתוקנת בהתאם להנחיות דלעיל תידון בפני המשיבה מס' 1 בתוך 14 יום מיום הגשתה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דחיית בקשה לדמי אבטלה

  2. דחיית בקשת השבה לעבודה

  3. דחיית בקשה לאשרת כניסה

  4. דחיית בקשת היתר נישואין

  5. דחיית בקשה לחברות במושב

  6. דחיית בקשה להפקדת ערובה

  7. דחיית בקשה להארכת דרכון

  8. דחיית בקשה לפיצול סעדים

  9. דחיית בקשה לאיחוד משפחות

  10. דחיית בקשה לביצוע שיקים

  11. דחיית בקשת ביטול פיטורים

  12. חשיפת כתובת IP דחיית בקשה

  13. דחיית בקשה לתיקון פסק דין

  14. דחיית בקשה לביטול פיטורים

  15. דחיית בקשה לקבלת רישיון רכב

  16. דחיית בקשה לרישום זיקת הנאה

  17. דחיית בקשה למתן פסק דין חלקי

  18. דחיית בקשה לסגור תיק הוצל''פ

  19. דחיית בקשת נאשם לחזור מהודאה

  20. בקשה לדחיית בקשת הפטר

  21. ערעור על דחיית בקשה לסעד זמני

  22. דחיית בקשה לפתיחת עוסק מורשה

  23. דחיית בקשה לאישור תביעה נגזרת

  24. ערעור על דחיית בקשה לפרק חברה

  25. דחיית בקשה אחרי גיל 18 למעמד קבע

  26. דחיית בקשה לפסק דין על פי התביעה

  27. ערעור על דחיית בקשה לביטול צו פינוי

  28. ערעור על דחיית בקשה למתן צווי מניעה

  29. דחיית בקשה לקבלת רישיון ברפואת שיניים

  30. דחיית בקשה לביטול החלטה בהעדר התייצבות

  31. דחיית בקשה לאישור תובענה ייצוגית על הסף

  32. דחיית בקשה לביטול היתר המצאה מחוץ לתחום

  33. דחיית בקשה לתביעה ייצוגית משיקולי מדיניות

  34. דחיית בקשה לפסילת מכרז בגלל השתתפות המבקש

  35. דחיית בקשה לאישור הסכם פשרה בתביעה ייצוגית

  36. דחיית בקשה לעיון מחדש על החלטה למחיקה מחוסר מעש

  37. ערעור על דחיית בקשה למינוי מומחה נוסף באותו תחום

  38. דחיית בקשת עובד מועמד לפיטורים לצאת לשנת שבתון

  39. סיכויי עתירה מנהלית בגין דחיית בקשה למקלט מדיני

  40. דחיית בקשה להיתר בניה בגלל "חשד" שיעשה שימוש אחר

  41. אפשרות חייב לחזור להליכי פשיטת רגל לאחר דחיית בקשה

  42. דחיית בקשה להיתר בניה כי קיימים שטחים שאינם מסומנים בהיתר

  43. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון