שינוי ייעוד ממגורים לישיבה (שימוש חורג)

שינוי ייעוד ממגורים לישיבה (שימוש חורג)

ערר על החלטת המשיבה 1 מיום 3.11.2007 שעניינה אישור שימוש חורג מייעוד מגורים לייעוד של ישיבה וזאת לתקופה של 8 שנים בגוש 30066 חלקה 73.

רקע:


בשנת 2003 בקשה המשיבה מס' 2 להרוס את הקיים על החלקה ולהקים מבנה מגורים על החלקה נשוא הערר, וזאת בהתאם לתוכנית החלה על המקרקעין והמייעדת אותם למגורים. המשיבה מס' 1 התירה למשיבה מס' 2 את הקמת מבנה המגורים על החלקה. אלא שעל ההחלטה הוגש ערר (117/03) וועדת הערר פסלה את ההיתר מנימוקים שונים.
לאחר מכן שוב אשרה המשיבה מס' 1 את ההיתר למגורים ושוב הוגש ערר (288/04). הפעם בין העוררים נמנתה העוררת בהליך זה. בין טענות העוררת בערר זה נכללה הטענה כי ההיתר הוגש בחוסר תום לב וכי הכוונה הינה לבנות ישיבה ולא בית מגורים. כמו כן, נטענו טענות בדבר בעיות קונסטרוקציה עקב היותו של המבנה בקיר משותף עם העוררת.
במהלך הדיון הצהירה המשיבה מס' 2 כי בכוונתה לבנות מבנה מגורים לשימוש מגורים. בסופם של דברים הגיעו הצדדים בערר 288/04 לכדי הסכמה, אשר עיקרה היה בחינת הבניה על ידי יועץ קונסטרוקציה ולאחר הבדיקה והאישור, תאושר החלטת המשיבה מס' 1 וזאת "בדגש כי הבניין ישמש לשתי יחידות מגורים". הסכמה זו קבלה תוקף של החלטה.
לאחר מכן הוגש על ידי העוררת בהליך זה ערר נוסף (222/05), במסגרתו טענה העוררת כי ההחלטה בערר 288/04 לא קוימה לגבי פרטים מסוימים. ערר זה נתקבל, וועדת הערר הורתה למשיבה מס' 2 לקיים את החלטת ועדת הערר כלשונה. בכך לא נסתיימה הסגה, והוגש ערר נוסף (49/06) ושוב ביחס ליישום החלטות ועדת הערר, ערר זה נמחק לאחר הדיון.
זמן קצר לאחר שנסתיימה בניית המגורים ולאחר שנתקבל טופס 4 למגורים, ובטרם אוכלסו המגורים, הגישה המשיבה מס' 2 את הבקשה נשוא ערר זה והיא בקשה לשימוש חורג ממגורים לישיבה.
לבקשה הוגשה התנגדות של העוררת. אלא, שהמשיבה מס' 1 לא דנה בהתנגדות העוררת, אף שזו הוגשה עוד טרם נתקיים הדיון בבקשה להיתר, וזאת מהטעם שזו הוגשה באיחור.
כאמור, המשיבה מס' 1 החליטה להיעתר לבקשה לשימוש חורג ואשרה שימוש חורג לשמונה שנים.


דיון:
המשמעות באיחור בהגשת ההתנגדות:


טוענות המשיבות כי אין לעוררת זכות מעמד היות והתנגדותה הוגשה באיחור למשיבה מס' 1.
אנו דוחים טענה זו. אין מחלוקת כי ההתנגדות של העוררת הוגשה ביום 16.10.07.
לפי פרוטוקול המשיבה מס' 1 הליך הפרסום הושלם ביום 24.9.2007, כך שהמועד האחרון להגשת ההתנגדויות היה לכל המוקדם 8.10.07. לפיכך, לכל היותר, הוגשה ההתנגדות באיחור של 8 ימים.
אין עוררין, כי הדיון הראשון אצל המשיבה מס' 1 בענין דנא נתקיים ביום 22.10.07 לאחר הגשת ההתנגדות (קרי, לאחר יום 16.10.07).
בנסיבות אלו שגתה המשיבה מס' 1 בכך שלא האריכה את המועד לשמיעת ההתנגדויות והחליטה ללא שמיעת העוררת.
במקרה שכזה יש לאזן בין הרצון לשמור על היעילות התכנונית לבין החשיבות בקיומו של הליך שקוף המלווה בשמיעת מתנגדים.
במקרה בו ההתנגדות מוגשת באיחור, אך עדיין טרם הדיון בוועדה המקומית, הפגיעה ביעילות התכנונית הינה קטנה ביותר, ולמעשה האיחור אינו גורם נזק. לפיכך, בנסיבות שכאלו, כאשר לא נוצר כל עיכוב בהליך התכנוני עקב האיחור בהגשת ההתנגדות, וכאשר יש חשיבות לשמוע את ההתנגדות לגופה, מן הראוי להאריך את המועד ולשמוע את העוררת.
עוד נציין בהקשר זה כי המועד להגשת התנגדויות בהליך של שימוש חורג אינו קבוע בדין ולפיכך הגמישות בהארכת המועדים תהיה גדולה יותר.
לכאורה, לאור האמור לעיל, היינו אמורים להחזיר את הדיון למשיבה מס' 1 על מנת שתקבל החלטה מושכלת לאחר שמיעת התנגדויות העוררת.
אלא, לצורך שמירה על היעילות התכנונית, סברנו שלא יהיה נכון לעשות כן, והדבר עלול להאריך את הליכי הרישוי ללא כל צורך. החלטתנו זו נובעת מהחשש שתהיה החלטת המשיבה מס' 1 אשר תהיה לאחר שמיעת התנגדויות, ממילא עשוי המקרה לבוא בפני ועדת הערר פעם נוספת.
מכיוון שממילא כל הצדדים נמצאים בפני ועדת הערר, וממילא אלו טענו בהרחבה רבה, יש מקום לקבל הכרעה לגופם של דברים במסגרת הליך זה וכך נעשה.


הפרמטרים להתרת שימוש חורג:


בשתי החלטות ארוכות ומפורטות קבעה ועדת הערר מחוז דרום את הפרמטרים לאורם יש לבחון האם יש מקום להתיר שימוש חורג. ר' החלטות: ערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת נ. הוועדה המקומית אילת ואח' וכן ערר (דרום) 6071/07 מלון מוריה ואח' נ. הועדה המקומית אילת ואח'.
למען הסדר הטוב נחזור על הניתוח המפורט שם גם בהחלטתנו זו.


מהות השימוש החורג:


ראשית יובהר כי השימוש החורג הינו כלי תכנוני שניתן בידי מוסדות התכנון בכלל, והוועדה המקומית בפרט, על ידי המחוקק בחקיקה ראשית, וזאת בסעיף 146 לחוק התכנון והבניה.
לטעמנו, וכך אף עולה מההלכות בענין השימוש החורג, לא רק שמדובר בכלי תכנוני לגיטימי, אלא אף בכלי תכנוני חשוב. וראה, למשל, את עמדתו של בית המשפט העליון בענין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נ. הועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין, פ"ד נא(2), עמ' 827, המתייחס אמנם להקלות, אך ישים גם לנושא השימוש החורג:

"האפשרות ליתן הקלות מאפשרות להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה אינידיוידואלית בענין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, במקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטיה מהתוכנית הקיימת"


ויובהר, גם בהלכות שבסופם פסל בית המשפט את ההליך הספציפי הסכים בית המשפט כי מדובר בכלי תיכנוני ראוי, וראה, לדוגמא בעת"מ (ת"א) 1254/07 לאה ברוך ואח' נ. ועדת הערר מחוז מרכז ואח' () (להלן: "פרשת איקאה") וההלכות שנסקרו שם.
עם זאת, אף שנפסק כאמור כי מדובר בכלי תכנוני לגיטימי וחשוב הבהירו בתי המשפט לערכאותיהם השונות, כי אין ליתן לכלי השימוש החורג לדהור כסוס פראי ואין להפוך הליך זה למסלול עוקף תכנון, אלא שיש לשמר כלי זה למטרות ספציפיות בגינן נחקק ועבורן נועד.
לפיכך, נסקור את ההלכות הבולטות לענין השימוש החורג וננסה למצות מהן את גבולותיו של השימוש החורג, ואת הקווים המנחים לשימוש בו, לאחר שיתבהרו גבולות השימוש בהליך השימוש החורג, נבחן, כאמור, האם המקרה שבפנינו עומד בגבולות אלו.


השימוש החורג לא יינתן כבדבר שבשגרה:


נראה, כי קיימת הסכמה מקיר אל קיר בפסיקה כי שימוש חורג אסור שיינתן כדבר שבשגרה, אלא יינתן רק במקרים חריגים, יוצאי דופן.
פסיקה זו עוברת כאמור כחוט השני, החל מבג"צ 389/87 סלומון נ' הוועדה המחוזית, פ"ד מ"ב (4), עמ' 30:

"שימוש חורג" כשמו כן הוא, היינו הוא אינו עולה בקנה אחד עם התוכנית ועם צפייתם הסבירה של בני המקום; ... על כן, יש לתתו רק בנסיבות מיוחדות המצדיקות זאת. 'האיזון' בין האינטרסים השונים נעשה על ידי התוכנית עצמה, אשר קבעה, כי באזור מגורים יש ליתן היתר למגורים בלבד, ורק בנסיבות חריגות יש ליתן שימוש חורג"."


דרך פסק הדין בענין ע"א 5927/98 בחוס גאן נ' הוועדה המקומית חיפה ואח', פ"ד נ"ז (5) 752:

"ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתוכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום, כדי שלא יהוו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תוכניות חדשות ותיקון תוכניות קימות"


ועד לפסיקת בית המשפט (לעניינים מנהליים) בפרשת איקאה, שניתנה זה לא מכבר, אשר במסגרתה נסקרה הפסיקה ונקבע, בעמ' 24:

"מכאן שהכלל הינו שאין להעניק היתר לשימוש חורג, ורק במקרים חריגים יינתן היתר שכזה. החריג יופעל אך ורק בנסיבות מיוחדות ויוצאות דופן, ולצרכים והיקפים נקודתיים הסוטים רק במעט מהקבוע בתוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין."


הנה כי כן, מתן היתר לשימוש חורג יינתן רק בנסיבות מיוחדות ולא כדבר שבשגרה.
נשאלת, איפוא, השאלה מהם אותן נסיבות מיוחדות המצדיקות מתן היתר לשימוש חורג.
מובן, כי בהיותו של השימוש החורג כלי תכנוני גמיש לא ניתן למצוא תשובה מוחלטת לגבי השאלה מתי יותר ומתי יישלל, אולם גם לענין זה ניתן ללמוד מהפסיקה על מספר פרמטרים שיש להביא בחשבון. ונסקור פרמטרים אלו:


"עצימות" השימוש החורג:


פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש. הרי אין דין שימוש חורג מקרקע חקלאית למטרת מסחר (שימוש חורג בעצימות גדולה) כדין שימוש חורג ממשרדים למקצעות חופשיים לצורך משרדי חברת הי טק (שימוש חורג בעצימות נמוכה).
ויפים לענין זה דבריו של בית משפט הנכבד בענין עת"מ (ב"ש) 207/04 עץ ערמונים נ' וועדת הערר מחוז דרום, תק-מח 2004 (1) 3173:

"לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג לתעשיה באיזור המיועד למגורים כהרי בקשה להתיר שימוש חורג למסחר באיזור המיועד לתעשיה."

היקף השימוש החורג:


הפרמטר השני אותו יש לבחון הינו היקף השימוש החורג. כאמור לעיל העצימות מתייחסת לפער בין השימוש המבוקש לשימוש התב"עי ואילו ההיקף מתייחס לשטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש.
ולענין זה ראה דבריו הברורים של בית המשפט בפרשת עץ הערמונים לעיל:

"לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שעניינו במבנה של 100 מ"ר כשימוש חורג המתבקש למבנה של 10,000 מ"ר."


וראה גם סעיף 55 להחלטת בית המשפט בפרשת איקאה.


תקופת נסיון:


אפשרות נוספת שבגינה ניתן להשתמש בכלי של שימוש חורג הינו ל"תקופת נסיון". ונבהיר:
לעתים מבקשים לשנות ייעוד במקום מסויים, אך לא ניתן לחזות את העתיד ולדעת מה תהיה ההשפעה של שינויי הייעוד על המקום ועל האזור. במקרה שכזה שינוי באמצעות תוכנית עלול ליצור קשיים רבים, ראשית העלות של הכנת תוכנית הינה גבוהה הן ליזם והן למערכת. שנית, ביטול התוכנית היה והנסיון ייכשל, עלול להיות כרוך בתביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה.
לפיכך, במקרים שכאלו, יש מקום להתיר שימוש חורג לתקופת נסיון קצובה, תוך שמירה על עקרון ההפיכות, כך שבתום התקופה ניתן יהיה לבחון את המצב התכנוני שנוצר עקב השימוש החורג, האם מצדיק שינוי הייעוד או שמה גרם נזק ויש להפסיקו.


מועד התוכנית הקיימת:


פרמטר נוסף אשר יש ליתן הדעת אליו במסגרת הליך השקילה של מתן שימוש חורג הינו המועד בו אושרה התוכנית הקיימת וכמובן ניתן ההיתר הקיים, כאשר ככל שעסקינן בתוכנית ישנה יותר ובהיתר ישן יותר, הרי יהיה זה סביר יותר כי האמור בהם אינו תואם עוד את רוח הזמן וכי יש מקום לאשר שימוש חורג מהם.
מובן, כי גם ההפך הוא נכון, ככל שעסיקנן בתוכנית חדשה יותר ובהיתר חדש יותר, הנטיה תהיה שלא לאפשר שימוש חורג מהוראות התוכנית או מהוראות ההיתר.


"גישור" לתוכנית עתידית


אחד המקרים המובהקים בהם יהיה מקום להיעתר לבקשה לשימוש חורג הינה כאשר הבקשה לשימוש חורג מתאימה למגמת התכנון החדש לאזור מסויים. כלומר, כאשר לאזור מסויים קיימת מגמת תכנון חדשה אשר משנה את ייעודו לייעוד חדש, יהיה מקום לשקול בחיוב מתן שימוש חורג המתאים לשימוש החדש.
כמובן, כי ככל שהתכנון הסטטוטורי מתקדם יותר, כך הנטייה לאשר שימוש חורג המגשר לשימוש החדש גדולה יותר. כך, למשל, במקרה שקיימת תוכנית מופקדת לשימוש החדש תהיה נטייה גדולה יותר לאישור שימוש חורג עד לאישור בפועל, הנטייה תהיה קטנה יותר במקרה בו רק קיימת תוכנית רעיונית בהכנה, כאשר כלל אין אופק תכנוני אזי יינתן השימוש החורג רק במקרים נדירים.
וראה בענין עץ הערמונים לעיל:

"ולא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שתכליתה קביעת עובדות רחבות היקף בטרם הגשת תוכנית מפורטת כהרי בקשה להתיר שימוש חורג נקודתי שעה שתוכנית מפורטת הופקדה ונמצאת בהליכי דיון ואישור."


נציין, כי מובן שבמקרה בו מגמת התכנון הינה הפוכה לשימוש החורג המבוקש, הנטייה תהיה שלא לאשר את השימוש החורג.
נציין, כי עקרון הגישור מוסכם גם על ידי בית המשפט בענין איקאה, סעיף 62:

"אכן מפסקי דין מסוימים עולה כי שימוש חורג הינו כלי תכנוני אפשרי לפרק זמן מוגבל עד להכנתה ואישורה של תוכנית בניין עיר חדשה לאותם מקרקעין, כטענת המשיבים.

אולם, כלי זה נועד "לגשר" על פער בין תכנון ישן וארכאי לבין המציאות המשתנה שאינה מתאימה עוד לאותו תכנון. בענייננו, התוכניות החלות על המקרקעין הינן בנות עשר שנים ואף פחות מכך - ולפיכך, טעם זה אינו מתקיים."


חשוב להבהיר כי עקרון ה"גישור" מסוייג ומוגבל בעקרון אחר, בו נדון לעיל, והוא העקרון המכונה "עקרון ההפיכות", כך שלא יאושר שימוש חורג אשר יהיה בלתי הפיך ובכך יסכל את ההליך התכנוני או ישימו לפלסתר.


עקרון ההפיכות:


עקרון ההפיכות קובע כי לא יינתן אישור לשימוש חורג וזאת כאשר לאחר תום תוקפת השימוש החורג, והיה ולא תשונה התוכנית הרלוונטית, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו למצב התואם את התוכנית.
עד לפסק הדין בענין איקאה דנו בעיקר בענין "ההפיכות הפיזית" או "הטכנית" כלומר, התאמתם הפיזית של המבנים לשימוש התב"עי לעומת התאמתם לשימוש החורג ולהפך.
בפסק הדין בענין איקאה הורחב עקרון ההפיכות כך שזה כולל "הפיכות רעיונית", וכך מסביר כב' בית המשפט את העקרון, בסעיף 54:

"כוונת דברים אלו היא להשפעותיו הניכרות של השימוש החורג בהיבטים כלכליים, תעסוקתיים וכיוצא באלה. בענייננו - כאמור בהחלטת וועדת הערר עצמה - לשימוש החורג המבוקש השפעות שהשלכתן היא מעבר למתחם שורק. לשימוש החורג בענייננו עשויה או עלולה להיות השפעה על כלל העיר ראשון לציון, על אזור גוש דן כולו ואף מעבר לכך. מספר המועסקים לבדו במבנים מושא השימוש החורג יימנה רבבות אנשים, ואין ספק בעיני כי בנסיבות אלה יקשה על מוסדות התכנון "לשים בצד ולהתעלם" מקיומו של שימוש מסחרי רחב היקף שכזה במתחם שורק, בעת שידונו באופן מקצועי באישור תוכנית המתירה שימוש מאותו סוג באותו מיקום."


הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג'


שיקול מהותי שיש לשקול בדיון באישור שימוש חורג הינו פגיעה ו/או הרווח של צדדים שלישיים.
אישור שימוש חורג עלול להשפיע על מעגלים שונים של נפגעים (או מרווחים) כתוצאה מהאישור.
במעגל הראשון יש את מבקש השימוש החורג לעומת אלו שהגישו התנגדות וטוענים לפגיעה. אך, אין להסתפק רק בבחינת מעגל זה ויש לבחון אף את המעגלים הרחבים יותר, כגון המשתמשים הצפויים בשימוש החורג, כלל הציבור וכמובן הסביבה.
כך, למשל, שימוש חורג לגן אירועים יכול שלא לגלות פגיעה של ממש במתנגד ספציפי, אך לגלות פגיעה קשה בסביבה, וכמובן שיש להביא את שיקול הפגיעה בסביבה במסגרת שיקולי האישור או הדחייה.
מצב הפוך ומוכר של שימוש חורג הינו שימוש חורג שמהווה פגיעה במתנגדים אך חיוני לציבור, כמו למשל, השימוש החורג הנפוץ ממגורים לגן ילדים, ואז למרות שיש פגיעה במתנגדים הרווח החברתי יהווה שיקול לאשר את השימוש החורג. ראה: עת"מ (ת"א) 1155/00 משולם צעירי נ' וועדת ערר ואח'


צורך חיוני ודחוף:


פרמטר נוסף שיכול לבוא בחשבון במניין השיקולים הינו צורך חיוני ודחוף.
לעתים במהלך החיים נותר צורך תכנוני או חברתי דחוף באזור או במקום מסויים. היות ואישור מהלך תכנוני שלם גוזל זמן ארוך, יש מקום לנקוט בהליך של שימוש חורג להשגת הצורך החיוני.
מובן, כי במקרה שכזה יש להוכיח כי אכן קיים צורך חיוני ודחוף אשר המתנה עד לאישור מהלך תכנוני שלם תגרום נזק.
כך, לדוגמא, בעת הקמת העיר מודיעין נוצר הצורך בהקמת מפעלי בטון לשם אספקה מהירה של בטון לבניית העיר. לפיכך, אושרו בשעתו, בהליך של שימוש חורג, מקומות להפעלת מפעל בטון זמני, על מנת לענות על צורך חיוני ודחוף.


מן הכלל אל הפרט:


מובן, כי רשימת הפרמטרים דלעיל אינה רשימה סגורה או ממצה ויכולים להיות פרמטרים ושיקולים נוספים. אלא שלטעמנו לצורך הבקשה שבפנינו אלו הם הפרמטרים העיקריים שיש לשקול.
לאחר שסקרנו בהרחבה את הפרמטרים שבהם ניתן להיעזר לשם קבלת החלטה בענין השימוש החורג, נבחן פרמטרים אלו במקרה שלפנינו:


"עצימות" השימוש החורג


פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש.
במקרה שלפנינו מדובר בעצימות נמוכה עד בינונית של שימוש חורג. אכן אין מדובר במקרה של שימוש חורג מקרקע חקלאית למטרת מסחר (שימוש חורג בעצימות גדולה) אך מנגד אין מדובר גם בשימוש חורג ממשרדים למקצועות חופשיים לצורך משרדי חברת הי טק (שימוש חורג בעצימות נמוכה).

היקף השימוש החורג


היקף השימוש החורג הינו כ -150 מ"ר, כלומר מדובר על היקף קטן יחסית של שימוש חורג.
כמובן, ייתכן כי שימוש חורג בהיקף קטן יגרום פגיעה חמורה לצדדי ג', כך שלא תמיד היקף השימוש החורג יכול ללמד על הפגיעה בסביבה.


הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג'


מבנה המגורים אשר בו מבוקש שימוש חורג בנוי בקיר משותף עם בית המגורים של העוררת. העוררת רכשה את ביתה שבצמוד אליו בית מגורים. היא זכאית לצפות כי תמשיך להתגורר בצמוד לבית מגורים. מדובר בהחלט באינטרס בר הגנה של העוררת.
יובהר, אין מדובר בשכן מעבר לרחוב, או אף שכן סמוך בקו בנין צידי למבנה, אלא בשכן אשר מצוי בקיר משותף. ברי, כי קיים הבדל משמעותי בין לחיות בקיר משותף עם בית מגורים או עם ישיבה המכילה כ – 40 תלמידים. בפרט, כאשר הובהר לנו שהישיבה פועלת משעות הבוקר המוקדמות ועד שעות הלילה המאוחרות.
עוד נציין בהקשר זה, כי קיום הליך של שימוש חורג במקום אישור תוכנית מונע מהעוררת לקבל פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לעומת הפגיעה בעוררת יש לשקול כי אין מדובר בפרויקט כלכלי טהור, אלא בפרויקט שיש לו ערך חברתי.


מועד התוכנית והיתר הקיימים:


במקרה שלפנינו התוכנית אשר אפשרה במקרקעין מגורים אינה חדשה, לעומת זאת ההיתר למגורים, כפי שפורט בהרחבה ברקע ניתן רק לאחרונה וגם זאת לאחר מאבק ממושך, במסגרתו עמדה המשיבה מס' 2 על כך שיעשה שימוש במבנה למגורים.
כלומר, רק לאחרונה נבנה המבנה, וכאמור נבנה כך שישמש למגורים.
ברור, כי אין כל שינוי נסיבות או שינוי צרכים מיום שניתן ההיתר למגורים ועד למועד הגשת בקשה זו, ומבחינה זו קשה להצדיק את אישור שימוש חורג, זמן כה קצר לאחר שניתן היתר לשימוש בהתאם לתוכנית.


"גישור" לתוכנית עתידית


אין עוררין כי כיום אין כל תוכנית בנין עיר העומדת על הפרק האמורה לשנות את ייעוד המקרקעין ממגורים לישיבה.
חמור מכך, במהלך הדיון נתברר כי בעבר הוכנה תוכנית שכזו על ידי המשיבה מס' 2 אך זו נזנחה על ידה ונמחקה.
הנה כי כן, לא רק שאין בפנינו מצב של "גישור" לתוכנית בהכנה או לתוכנית כלשהי, אלא שאין כל כוונה לערוך תוכנית שכזו.
המשיבה מס' 2 מצהירה למעשה ברורות, כי אין בכוונתה לשנות את ייעוד המקרקעין בדרך המלך שמתווה חוק התכנון והבניה, אלא לפעול בהליך של מסלול עוקף תכנון.
יתרה מזו, במהלך הדיון הראו בפנינו כי מבנים רבים ברחוב הוסבו לישיבות שונות. אין מחלוקת כי רבים מהן הוסבו ללא היתר. תמונת מצב זו רק ממחישה כי אין מקום לפעול בתכנון נקודתי באמצעות הליך שימוש חורג, אלא יש לפעול להכנת תוכנית מתאר לרחוב (או אף לשכונה) כך שזו תאפשר (או שתאסור) שימושים כאלו ברחוב בהתאם למדיניות תכנונית כוללת וראויה ולא פתרונות נקודתיים. לכן, לטעמנו, יש כאן בהחלט מקום להתערבות תכנונית כוללת, אשר הליכי שימוש חורג מונעים ממנה להתקיים.


עקרון ההפיכות:


מבחינה פיזית השימוש החורג בהחלט הפיך. עיון בבקשה לשימוש חורג מגלה, כי לפחות על פי המוצהר בה אין שינויים משמעותיים בבנוי, כך שבתום השימוש החורג, מבחינה פיזית, יהיה ניתן לשוב ולהשתמש במבנה למגורים.
מבחינה רעיונית הדברים מורכבים יותר. בכוונת המשיבה מס' 2 להכניס למבנה 40 תלמידים. תקופת השימוש החורג נקבעה לשמונה שנים. נסיון החיים מלמד כי לאחר תקופה כה ארוכה שמתקיימת ישיבה במבנה שכזה נוצרת הסתמכות רבה של הסביבה על הישיבה ויהיה קשה מאוד להפוך מבנה זה חזרה למגורים.


עקרון השקיפות:


הליך השימוש החורג נעשה במקרה שלפנינו בפרסום נקודתי בהתאם לפרסום שימוש חורג.
דווקא במקרה שלפנינו קיים יתרון משמעותי בפרסום נרחב, כפי שמפרסמים תוכנית בנין עיר.
כפי שלמדנו לעיל, אין מדובר בבעיה ממוקדת בבניין נושא הערר אלא בבעיה של הרחוב, שלא לומר, השכונה כולה. במקרה שכזה הליך הכנת תוכנית הינו ראוי ומתאים יותר לטיפול בנושא לטווח ארוך.

צורך חיוני ודחוף:


לא הוכח, ואף לא נטען, בפנינו כי יש צורך חיוני דחוף בישיבה במקום זה.
כפי שאנו לומדים מהרקע, ככל הנראה מעולם לא התכוונו להתגורר במבנה ומראש התכוונו להשתמש בו כישיבה.
כלומר, אין בפנינו מצב בו נוצר מחסור פתאומי במקום לישיבה אשר מצדיק הליך מקוצר, אלא ממילא מדובר בתכנון ארוך טווח. במקרה שכזה אין מקום לנקוט בהליך של שימוש חורג, ויש להפנות את המבקש לדרך המלך של אישור תוכנית בנין עיר.



תקופת נסיון:


כפי שהסברנו לעיל, לעתים יש מקום ליתן שימוש חורג לתקופת נסיון על מנת לבחון את השפעת השימוש החורג על הסביבה.
על מנת שאכן תקופת הניסיון תהיה אמיתית וכנה, יש להבטיח כי אכן בתום תקופת הנסיון, היה וזו תכשל, יחזור המבנה לשימושו המקורי.
בנוסף תקופת הניסיון צריכה להיות מלווה בהליך תיכנוני של הכנת תוכנית, כך שבעת הדיונים על אישור או סירוב לתוכנית יהיה ניתן להשתמש בנסיון שנצבר.

תום לב:


לטעמנו, המשיבה מס' 2 פעלה שלא בתום לב מוחלט במקרה שלפנינו.
מדובר על מקרה מובהק שבו אחריתו מלמד על ראשיתו. קשה להשתחרר מהרושם כי המשיבה מס' 2 מעולם לא התכוונה להקים מגורים במקום ומראש נבנה המבנה לצורכי ישיבה. כל הצהרותיה, כי השימוש יהיה למגורים לא עמדו במבחן הזמן הקצר.
נראה גם כי המשיבה מס' 2 השתמשה לרעה בהליכי התכנון כך שהתוכנית שהכינה לצורך שינוי הייעוד נזנחה.

איזון, שקלול והכרעה:


לאחר שבחנו את הבקשה לשימוש חורג בראי הפרמטרים דלעיל, יש לערוך איזון ושקלול בין הפרמטרים השונים ולהגיע כדי הכרעה.
לכף הזכות של אישור השימוש החורג עומדים הפרמטרים הבאים: מדובר בשימוש חורג בעצימות בינונית, בהיקף שאינו גדול, כאשר מדובר בשימוש חורג אשר יש לו ערך חברתי ולא רק ערך כלכלי. כמו כן, יכול השימוש החורג לשמש כתקופת ניסיון להמשך ההליך התיכנוני.
לכף החובה, כנגד אישור השימוש החורג, עומדת העובדה כי רק לאחרונה אושר במקום היתר למגורים, כי אין כל תוכנית בנין עיר באופק לשינוי הייעוד וזאת כאשר המקום "זועק" לתכנון כולל שיביא בחשבון את הצורך (היה ויש כזה) בישיבות. עוד עומדת לכף החובה העובדה כי לא הוכח כל צורך חיוני דחוף בישיבה המצדיק הליך מהיר של שימוש חורג ולא הליך ראוי של הכנת תוכנית. ראינו גם, כי נפל פגם בתום הלב של המשיבה מס' 2.







פרמטר חשוב נוסף בכף החובה הינה הפגיעה באלו שמתגוררים בקיר משותף עם מבנה המגורים, כך שבקיר משותף עימם במקום מגורים ימצאו ישיבה רבת תלמידים, וזאת ללא אפשרות לקבלת פיצויים.
לטעמנו, איזון הפרמטרים דלעיל מוביל למסקנה כי כל עוד אין אופק תיכנוני לשינוי הייעוד אין להתיר את השימוש לישיבה במתכונת של שימוש חורג.
אישור השימוש חורג במתכונת בה הוגש, ללא הגשת תוכנית המשנה את הייעוד, וזמן כה קצר לאחר שניתן היתר בניה למגורים, מהווה, הלכה למעשה מסלול עוקף תכנון. יתרה מזו, מסלול עוקף תכנון זה פוגע בזכויות העוררת, אך אינו מאפשר לה כל פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
לפיכך, היה ואכן המשיבה מס' 2 מעוניינת לשנות את ייעוד המגורים לישיבה עליה לפעול בדרך המלך שהתווה חוק התכנון והבניה ולהכין תוכנית בנין עיר מתאימה. תוכנית זו תפורסם כדבעי, תבחן על ידי הוועדה המחוזית לה ראיית העל לצרכי התכנון, ותותאם למגמות התכנוניות באזור ובעיר.
אך, אין זה ראוי ונכון תכנונית כי המשיבה מס' 2 תנקוט בהליך עוקף התכנון של שימוש חורג, בפרט שכאמור מדובר בהיתר חדש, וכאשר יש פגיעה בצדדי ג'.
יובהר, כי עם התקדמות ההליך התכנוני העיקרי (כלומר הכנת תב"ע) אין מניעה כי תוגש בקשה חדשה לשימוש חורג, במקרה שכזה אכן הבקשה לשימוש חורג תהווה גישור לתכנון העתידי, היא תוגבל בזמן לאורך מסלול ההתקדמות של ההליך התכנוני ויכולה לשמש תקופת מבחן בעת שיידונו בתב"ע לגופה. מובן שבמקרה שכזה לאחר אישור התוכנית תהיה זכאית העוררת לפיצוי לפי סעיף 197 היה ואכן נגרם לה נזק.
אלא, שבמצב הדברים שבפנינו, כאשר אין כלל תוכנית באופק, לא ניתן לאשר את הבקשה לשימוש חורג.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומסרבים לבקשה לשימוש חורג.
עם זאת, המשיבה מס' 2 תהיה רשאית להגיש בקשה נוספת לשימוש חורג וזאת רק היה ותוגש תוכנית בניין עיר מתאימה ולאחר שזו תומלץ עקרונית על ידי המשיבה מס' 1. במקרה שכזה השימוש החורג ייכרך בהתקדמות ההליך התכנוני.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שינוי ייעוד תכנוני

  2. ציפיות לשינוי יעוד

  3. שינוי יעוד מתעשיה למגורים

  4. שינוי ייעוד של חלק מהמקרקעין

  5. שינוי ייעוד קרקע - היטל השבחה

  6. שינוי ייעוד קרקע חקלאית מינהל

  7. שינוי ייעוד שטח ציבורי למגורים

  8. שינוי ייעוד קרקע הפחתת דמי חכירה

  9. פיצוי על שינוי ייעוד קרקע חקלאית

  10. שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לתחנת דלק

  11. שינוי ייעוד ממגורים לישיבה (שימוש חורג)

  12. פיצוי על שינוי יעוד מקרקעין לאחר הפקעה

  13. שינוי ייעוד קרקע שהופקעה לבניית בית ספר

  14. התנגדות לשינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים

  15. שינוי יעוד שמורת נוף ונופש ליישוב עירוני

  16. בקשה למתן צו מניעה קבוע האוסר על שינוי ייעוד

  17. פיצויים מהמינהל לחוכר בקרקע חקלאית עקב שינוי ייעוד

  18. הזכות לתבוע פיצויים קיימת בעת אישור תכנית לשינוי הייעוד בקרקע

  19. שינוי מייעוד שצ"פ לייעוד שב"צ לשימוש בנייני חינוך, תרבות, רווחה, דת ובריאות

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון